Решение по делу № 33-4577/2019 от 26.11.2019

Судья Гончарова Ю.С. Дело №2-154/2019

Дело №33- 4577/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань «18» декабря 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Усенко О.А.,

судей областного суда Ожеговой И.Б., Стус С.Н.,

при секретаре Мязиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Усенко О.А.

дело по апелляционным жалобам представителя истца Ушакова О. Е. по доверенности Пряхиной Е. Л., третьего лица Ушакова Е. И. на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 4 марта 2019 года, апелляционной жалобе представителя истца Ушакова О. Е. по доверенности Пряхиной Е. Л. на дополнительное решение Кировского районного суда г. Астрахани от 3 июля 2019 года по гражданскому делу по иску Ушакова О. Е. к администрации МО «Город Астрахань», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Абдурахимову О. Г. о признании постановлений незаконными, о признании незаконными решений о постановке на государственный кадастровый учет, о регистрации права собственности, об осуществлении кадастрового учета, о признании незаконным договора купли-продажи, признании отсутствующим зарегистрированного права, о признании самовольной постройкой и об обязании аннулировать сведения о государственной регистрации,

УСТАНОВИЛА:

Ушаков О.Е. обратился в суд с вышеуказанным иском, указав, что ему на праве собственности принадлежит квартира № в доме по адресу: <адрес>. Также он является собственником на праве общедолевой собственности земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, имеющим статус ранее учтенного, с разрешенным использованием - для эксплуатации многоквартирного дома, который сформирован и поставлен на кадастровый учет 25 сентября 1997 года, является общим имуществом многоквартирного дома и общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома. Многоквартирный жилой дом по вышеуказанному адресу состоит из трех самостоятельных литеров А, Б, В с квартирами. Литер А указанного многоквартирного дома реконструирован Абдурахимовым О. Г. путем объединения трех квартир в одну квартиру № и является частью многоквартирного дома. Также, как указал истец, из земельного участка с кадастровым номером № администрацией города Астрахани путем раздела образован участок с кадастровым номером №, о чем истцу стало известно в апреле 2018 года. Согласно постановлению администрации г. Астрахани № от 18 февраля 2014 года, последней принято решение образовать земельный участок площадью 396 кв.м. по <адрес> для эксплуатации жилого дома путем раздела земельного участка с кадастровым номером № с сохранением в измененных границах. Постановлением администрации города Астрахани от 31 июля 2014 года № «О предоставлении Абдурахимову О.Г. в собственность для эксплуатации жилого дома земельного участка с кадастровым номером № по <адрес>», земельный участок, выделенный из земельного участка под многоквартирным домом, передан в индивидуальную собственность Абдурахимову О.Г. В результате раздела участка сети водопровода оказались на чужом земельном участке с кадастровым номером №, переданном административным ответчиком без согласия его собственников в частную собственность Абдурахимову О. Г., что является незаконным, как и само образование данного земельного участка, поскольку он является частью общего имущества собственников многоквартирного дома. Раздел участка многоквартирного дома фактически повлек уменьшение размера общего имущества собственников многоквартирного дома, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.

При указанных обстоятельствах, обращаясь в суд, с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец просилпризнать незаконным решение филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области по осуществлению кадастрового учета объекта недвижимого имущества - индивидуального жилого дома с кадастровым номером №, площадью 145,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, а также действия Управления Росреестра по Астраханской области по осуществлению государственной регистрации права собственности Абдурахимова О. Г. на указанный индивидуальный жилой дом, номер государственной регистрации №.    Признать незаконным решение администрации города Астрахани о разделе земельного участка с кадастровым номером №, оформленное постановлением администрации города Астрахани № от 18 февраля 2014 года «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по <адрес> для эксплуатации жилого дома». Признать незаконным решение филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области от 3 июня 2014 года об осуществлении кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №, площадью 396 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Признать незаконным и отменить постановление администрации <адрес> от 31 июля 2014 года № «О предоставлении Абдурахимову О.Г. в собственность для эксплуатации жилого дома земельного участка с кадастровым номером № по <адрес>».Признать недействительным договор купли-продажи № от 19 августа 2014 года земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между администрацией МО «Город Астрахань» и Абдурахимовым О. Г..Признать отсутствующим зарегистрированное на основании договора купли-продажи № от 19 августа 2014 года право собственности Абдурахимова О. Г. на данный земельный участок. Признать объект недвижимости - жилой дом площадью 862,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, самовольной постройкой.     Обязать Управление Росреестра по <адрес> аннулировать в ЕГРН сведения о государственной регистрации права собственности Абдурахимова О. Г. на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 862,7 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 396 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> и снять их с государственного кадастрового учета.

В судебное заседание истец Ушаков О.Е., ответчик Абдурахимов О.Г., третьи лица Ушаков Е.И., Ушакова И.И., Ушаков Е.Е., Давлатов М.М. не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Пряхина Е.Л. исковые требования с учетом их изменения поддержала и просила удовлетворить.

Представитель ответчика администрации МО «Город Астрахань» по доверенности Зеленский А.Н., представитель ответчика Абдурахимова О.Г. по доверенности Кравцова З.Е. и представитель ответчиков Управления Росреестра по Астраханской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области по доверенности Морозова М.Ф., просили в иске отказать.

Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 4 марта 2019 года и дополнительным решение Кировского районного суда г. Астрахани от 3 июля 2019 года в удовлетворении исковых требованиях Ушакова О.Е. отказано в полном объеме.

В апелляционных жалобах представитель истца Пряхина Е.Л. и третье лицо Ушаков Е.И. ставят вопрос об отмене решения и дополнительного решения по основаниям несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, указав, что вопреки выводам суда земельный участок многоквартирного дома с кадастровым номером № не подлежал разделу в силу закона и не мог быть расформирован в административном порядке, поскольку является общей собственностью многоквартирного дома, в состав которого также входила квартира №, принадлежащая Абдурахимову О.Г. При этом собственниками жилых помещений многоквартирного дома никогда не принималось решение о разделе данного земельного участка, равно как и не давалось согласия на выдел квартиры № из состава многоквартирного дома и ее снос. Считают ошибочными выводы суда о том, что после объединения ответчиком Абдурахимовым своей квартиры № с муниципальными квартирами № и №, литер А стал представлять собой индивидуальный жилой дом, а также о том, что истец подписал схему раздела земельного участка, поскольку Ушаков О.Е. никогда никакой схемы не подписывал. Вопреки выводам суда, считают, что у Абдурахимова О.Г. право на земельный участок с кадастровым номером № отсутствует, поскольку ранее право собственности на весь участок многоквартирного дома возникло в силу закона у всех собственников квартир, а передача ему в собственность части двора многоквартирного дома привело к уменьшению общей долевой собственности на общее имущество собственников МКД. При указанных обстоятельствах полагают, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении заявленных требований, в том числе признании объекта нового строительства с кадастровым номером № самовольной постройкой, поскольку он возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей и без согласия собственников МКД, а факт наличия государственной регистрации права собственности на указанное здание как индивидуальный жилой дом не исключает у него признаков самовольной постройки.

Учитывая надлежащее извещение, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав докладчика, выслушав объяснения представителя Ушакова О.Е. по доверенности Пряхиной Е.Л., поддержавшей доводы жалобы, представителя администрации МО «Город Астрахань» и Управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» по доверенности Зеленского А.Н., представителей ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Астраханской области по доверенности Морозовой М.Ф., Касаткиной И.В., представителя Абдурахимова О.Г. по доверенности Кравцовой З.Е., возражавших против удовлетворения жалоб, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Постановленное судом решение данным требованиям не отвечает.

Так, материалами дела установлено, что по адресу: <адрес> располагался многоквартирный жилой дом, состоящий из трех самостоятельных жилых домов под литерами А, Б, В до 1917 года постройки.

По данным технической инвентаризации на 8 ноября 2000 года жилой дом литер А состоял из трех жилых помещений (квартиры №№ 6,7,8) общей площадью 141,9 кв.м., жилой дом Литер Б состоял из четырех жилых помещений (квартиры №№1,2,3,5) общей площадью 307,8 кв.м., Литер В состоял из трех жилых помещений (квартиры №№13,15,16) общей площадью 110,7 кв.м. и трех нежилых помещений общей площадью 84,4 кв.м.

Ушаков О.Е. является собственником в целом квартир №,№ данного многоквартирного дома, дата регистрации права собственности 18 декабря 2003 года и 1 ноября 2011 года соответственно.

16 марта 2018 года за ним также зарегистрировано право общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади квартиры на земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 2360 кв.м., с кадастровым номером №.

Ушаков Е.И. с 16 апреля 2001 года является собственником в целом квартиры №, а с 30 мая 2011 года квартиры №, а также с 12 апреля 2006 года собственником 3/5 доли квартиры № в данном многоквартирном доме (далее – МКД).

16 марта 2018 года за ним также как и за Ушаковым О.Е. зарегистрировано право общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади квартиры на земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 2360 кв.м., с кадастровым номером №

Ушаков Е.Е. и Ушакова И.И. с 24 мая 2006 года являются собственниками по 1/5 доли квартиры № в данном МКД.

Давлатов М.М. с 8 июля 2010 года является собственником квартиры №, Лабазанов Ш.Р. с 30 января 2001 года является собственником квартиры № в данном МКД.

Ответчику Абдурахимову О.Г. на основании договора купли-продажи от 10 ноября 2011 года и свидетельства о государственной регистрации от 29 ноября 2011 года принадлежала квартира №, общей площадью 56,9 кв.м. данного домовладения, которую он реконструировал путем присоединения двух муниципальных квартир № и №, в результате чего общая площадь квартиры № увеличилась и стала составлять 145, 8 кв.м.

Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 25 июля 2012 года за Абдурахимовым О.Г. признано право собственности на реконструированную квартиру № в доме <адрес>, общей площадью 145,8 кв.м., жилой площадью 109,4 кв.м.

На основании данного решения суда Управлением Росреестра по Астраханской области 13 сентября 2012 года произведена государственная регистрация права собственности Абдурахимова О.Г. на квартиру №, площадью 145,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

3 декабря 2012 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним произведена запись регистрации № права собственности Абдурахимова О.Г. на жилой дом, общей площадью 145,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. В качестве документа-основания указано решение Кировского районного суда г. Астрахани от 25 июля 2012 года.

Материалами дела также установлено, что после осуществления государственной регистрации права собственности за Абдурахимовым О.Г. на жилой дом общей площадью 145,8 кв.м., Управлением земельными ресурсами администрации г. Астрахани по его заявлению была подготовлена схема от 2 декабря 2013 года № расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 396 кв.м. по <адрес> для эксплуатации жилого дома ответчика, которая утверждена постановлением администрации города Астрахани № от 18 февраля 2014 года, и в соответствии с которой постановлено образовать земельный участок площадью 396 кв.м. по указанному адресу, из состава земель населенных пунктов для эксплуатации жилого дома, путем раздела земельного участка площадью 2756 (кадастровый №), с сохранением в измененных границах согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Далее в отношении указанного земельного участка площадью 396 кв.м. Абдурахимовым О.Г. были выполнены кадастровые работы по установлению его границ, он был отмежеван и 3 июня 2014 года поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером № и статусом «временный».

Постановлением администрации г. Астрахани № от 31 июля 2014 года спорный земельный участок площадью 396 кв.м. предоставлен Абдурахимову О.Г. для эксплуатации жилого дома в следующем порядке: в аренду с 3 декабря 2012 года сроком до даты государственной регистрации права собственности; далее за плату в собственность.

19 августа 2014 между администрацией г. Астрахани и Абдурахимовым О.Г. заключен договор аренды земельного участка площадью 396 кв.м. с кадастровым номером № на срок с 3 декабря 2012 года по 19 августа 2014 года, который соглашением сторон от 19 августа 2014 года расторгнут и этой же датой (19 августа 2014 года) между администрацией и Абдурахимовым О.Г. заключен договор купли-продажи данного земельного участка, право собственности на который за Абдурахимовым О.Г. зарегистрировано 20 сентября 2014 года.

Из материалов дела также следует, что принадлежащий Абдурахимову О.Г. жилой дом общей площадью 145,8 кв.м. был им снесен, что подтверждается справкой БТИ о прекращении существования объекта от 2 марта 2016 года №, а на его месте последним в 2015 году возведен новый объект недвижимости – 3-х этажный жилой дом, общей площадью 862,7 кв.м., с кадастровым номером №, на который 7 апреля 2016 года за Абдурахимовым О.Г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности в декларативном порядке и сделана запись регистрации №. В выданном Абдурахимову О.Г. свидетельстве о регистрации права собственности от 7 апреля 2016 года в качестве документа - основания для регистрации права собственности на данный объект недвижимости указан договор купли-продажи № от 19 августа 2014 года.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, поскольку он сделан с нарушением норм материального права.

Так, согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно абзацу 6 пункта 1 статьи 17 указанного Закона основанием для государственной регистрации права являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Нормы абзаца 2 пункта 3 статьи 9, абзацев 2 и 3 пункта 1 статьи 13 и абзаца 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан устанавливать отсутствие противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, осуществлять проверку юридической силы правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

В соответствии с абзацем 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами является основанием для отказа в государственной регистрации.

До 1 января 2013 года правила осуществления государственного учета помещений регулировались Приказом Минэкономразвития России от 14 октября 2011 года № 577 «О порядке осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства» (далее - Порядок № 577).

В соответствии с пунктом 5 Порядка № 577 государственным учетом объектов учета признаются действия по внесению в Единый государственный реестр сведений об объектах учета, которые подтверждают существование таких объектов с характеристиками, позволяющими определить соответствующий объект учета в качестве индивидуально-определенной вещи, указанными в пункте 13 Порядка, или подтверждают прекращение существования такого объекта учета, а также иных, предусмотренных Порядком сведений об объектах учета, указанных в пункте 14 Порядка.

На территории Астраханской области указанный Порядок введен в действие с 1 сентября 2012 года (пункт 2 Приказа Минэкономразвития России от 14 октября 2011 года № 577).

Согласно пункту 6 Порядка № 577 государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и ведение Единого государственного реестра объектов капитального строительства осуществляют подведомственные учреждения.

На территории Астраханской области таковым учреждением является филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области.

В силу подпункта 1 пункта 57 Порядка осуществление государственного учета приостанавливается в случае, если имеются противоречия между сведениями об объекте учета, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого государственного учета документах, и сведениями о данном объекте учета, внесенными в Единый государственный реестр (за исключением случаев, если при осуществлении такого государственного учета вносятся изменения в указанные сведения).

В силу подпункта 2 пункта 70 Порядка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении государственного учета в случае, если заявление о государственном учете или необходимые для государственного учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Как указано выше, документом-основанием для регистрации права собственности Абдурахимова О.Г. на жилой дом, общей площадью 145,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, послужило решение Кировского районного суда г. Астрахани от 25 июля 2012 года, тогда как данным решением суда за ответчиком признано право собственности на реконструированную квартиру № общей площадью 145,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, право на которую на основании данного судебного акта ранее уже было зарегистрировано за ответчиком.

Кроме того, принадлежащая ответчику квартира № входила в состав жилых помещений многоквартирного жилого дома <адрес>. Ее выдел в натуре в порядке статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве самостоятельного объекта недвижимости ответчиком не производился. Собственниками жилых помещений многоквартирного дома также никогда не давалось согласия на выдел данной квартиры из состава многоквартирного дома. Доказательства обратного, в материалах дела отсутствуют и стороной ответчика не представлены.

Также следует отметить, что заявленный ответчиком для регистрации права объект недвижимости - жилой дом, общей площадью 145,8 кв.м. по <адрес> не являлся объектом нового строительства (по своим характеристикам он являлся той же реконструированной квартирой №).

При указанных обстоятельствах судебная коллегия, соглашаясь с доводами апелляционных жалоб, считает, что у органа кадастрового учета и регистрирующего органа не имелось правовых оснований для осуществления кадастрового учета и государственной регистрации права собственности Абдурахимова О.Г. на данный объект недвижимости как на жилой дом.

Судом первой инстанции также не учтено, что в соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащими ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в пункте 2.1 Постановления № 12-П от 28 мая 2010 года, указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16 указанного Закона).

Из частей 2-5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», с учетом разъяснений, данных в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, так же как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Из вышеприведенных норм и разъяснений следует, что право собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отношении земельного участка, занятого таким домом, подлежит судебной защите как до постановки участка на государственный кадастровый учет (как законных владельцев участка), так и после его формирования в установленном порядке.

Как установлено материалами дела, в том числе на основании дополнительно представленных доказательств, принятых судебной коллегией в порядке статей 56, 57, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13, принадлежащий ответчику Абдурахимову О.Г. земельный участок площадью 396 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> являлся частью земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 2756 кв.м., на котором располагались следующие многоквартирные жилые дома:

-многоквартирный жилой дом по <адрес>, состоящий из литеров А, Б, В.

-многоквартирный жилой дом по <адрес>, состоящий из литеров А, Б, В, Г, И, Ж.

- многоквартирный жилой дом по <адрес>, состоящий из литера А (том 1 л.д.167).

Данный земельный участок площадью 2756 кв.м. с кадастровым номером № относился к землям городской застройки и имел разрешенное использование – эксплуатация жилых домов. Постановлением администрации МО «Город Астрахань» № от 18 июля 2017 его вид разрешенного использования изменен на – малоэтажная многоквартирная жилая застройка (для эксплуатации многоквартирного дома).

Также материалами дела установлено и подтверждается пояснениями в судебном заседании апелляционной инстанции представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Астраханской области - Морозовой М.Ф., что земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 2756 кв.м. в установленном порядке не сформирован, поставлен на кадастровый учет 20.01.2006 года, кадастровый номер данному земельному участку присвоен – 25 сентября 1997 года.

Вместе с тем, с учетом вышеприведенных правовых норм и разъяснений, несмотря на отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о границах земельного участка площадью 2756 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного под многоквартирными жилыми домами по <адрес>, администрация <адрес>, до установления границ земельного участка, необходимого для эксплуатации этих многоквартирных жилых домов, не вправе была распоряжаться данным земельным участком путем его раздела на основании постановления администрации города Астрахани № от 18 февраля 2014 года и образования по указанному адресу земельного участка площадью 396 кв.м. с кадастровым номером №, из состава земель населенных пунктов для эксплуатации жилого дома.

Вопреки доводам стороны ответчиков, обстоятельство того, что вид разрешенного использования - для эксплуатации многоквартирного дома, установлен для участка с кадастровым номером № только 18 июля 2017 года постановлением администрации МО «Город Астрахань» №, не имеет существенного значения для разрешения спора, поскольку указанный муниципальный акт лишь привел земельную документацию в соответствие с фактическим использованием участка, который с 1917 года (год постройки многоквартирных домов) до настоящего времени (то есть более 100 лет) используется для эксплуатации расположенных на нем многоквартирных домов.

С учетом изложенного, вопреки выводам суда первой инстанции, постановление администрации города Астрахани № от 18 февраля 2014 года «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по <адрес> для эксплуатации жилого дома» является незаконным.

В силу положений подпункта 1 части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещений в многоквартирном доме также не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Таким образом, раздел земельного участка как общедомового имущества не предусмотрен действующим законодательством.

В связи с указанным, земельный участок под многоквартирным жилым домом не может быть разделен на натуральные доли, выделяемые каждому из собственников квартир и нежилых помещений в таком доме. Доли в общем имуществе многоквартирного дома являются идеальными и не могут выделяться в натуре. Такой земельный участок может находиться либо в общей долевой собственности либо в аренде с множественностью лиц на стороне арендатора.

Поскольку постановление администрации, которым образован принадлежащий Абдурахимову О.Г. земельный участок с кадастровым номером № по <адрес>, площадью 396 кв.м., является незаконным, то вопреки выводам суда первой инстанции, также является незаконным решение филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области от 3 июня 2014 года об осуществлении кадастрового учета данного земельного участка.

В свою очередь, в отсутствии права распоряжения земельным участком с кадастровым номером №, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, администрация города Астрахани также не имела право распоряжаться образованным из него спорным земельным участком площадью 396 кв.м., с кадастровым номером № путем предоставления его в аренду, а в последующем в собственность Абдурахимову О.Г.

При указанных обстоятельствах, также вопреки выводам суда первой инстанции, является незаконным и подлежит отмене постановление администрации города Астрахани от 31 июля 2014 года № «О предоставлении Абдурахимову О.Г. земельного участка по <адрес> для эксплуатации жилого дома».     

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пунктах 78 и 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума от 23 июня 2015 года № 25), исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

Учитывая вышеизложенное, применительно к рассматриваемому случаю, поскольку администрация города Астрахани не вправе была распоряжаться (путем предоставления в аренду, а в последующем в собственность Абдурахимову О.Г.) земельным участком с кадастровым номером №, являющегося, по сути, частью земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом, то вопреки выводам суда, договор купли-продажи данного земельного участка № от 19 августа 2014 года, заключенный между администрацией города Астрахани и Абдурахимовым О.Г. является недействительной (ничтожной) сделкой.

В связи с указанным, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце четвертом пункта 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года, право собственности Абдурахимова О.Г. на данный земельный участок, зарегистрированное на основании договора купли-продажи № от 19 августа 2014 года, подлежит признанию отсутствующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (в редакции на момент разрешения спора судами).

Наличие государственной регистрации права собственности на спорную постройку не препятствует возможности признания такого объекта самовольной постройкой (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Поскольку спорный объект недвижимости - жилой дом площадью 862,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, возведен Абдурахимовым О.Г. на земельном участке, не предоставленном ему для возведения объекта капитального строительства, разрешение на строительство указанного объекта в установленном законом порядке ему не выдавалось, а в силу признания незаконными правоустанавливающих документов, ответчик также не является собственником земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположена спорная постройка, то данный объект строительства следует считать самовольной постройкой, которая нарушает права третьих лиц – собственников МКД по <адрес>, поскольку находится на земельном участке, относящемся к общей долевой собственности собственников жилых помещений, в том числе данного многоквартирного дома, которыми никогда не принималось решение о разделе земельного участка под многоквартирным домом, равно как и не давалось согласие на строительство на нем спорной постройки.

С учетом того, что зарегистрированное на основании договора купли-продажи № от 19 августа 2014 года право собственности Абдурахимова О.Г. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 396 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> признано отсутствующим, а расположенный на нем спорный объект признан объектом самовольного строительства, то в соответствии с абзацем вторым пункта 52 постановления Пленума от 29 апреля 2010 года № 10/22, настоящее апелляционное определение является основанием для внесения в ЕГРН сведений об аннулировании регистрационной записи от 20 сентября 2014 года № о праве собственности Абдурахимова О.Г. на данный земельный участок, об аннулировании регистрационной записи от 7 апреля 2016 года № о праве собственности Абдурахимова О.Г. на жилой дом по адресу: <адрес>, площадью 862,7 кв.м. с кадастровым номером №, а также для снятия данных объектов с государственного кадастрового учета.

При указанных обстоятельствах требования истца о возложении данной обязанности на Управление Росреестра по Астраханской области удовлетворению не подлежат.

Кроме того, поскольку филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> решение по осуществлению кадастрового учета индивидуального жилого дома с кадастровым номером №, площадью 145,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> не выносилось, то подлежит признанию незаконным произведенный ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Астраханской области кадастровый учет данного объекта недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, решение суда от 4 марта 2019 года и дополнительное решение суда от 3 июля 2019 нельзя признать законными и обоснованными, а потому они подлежат отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований Ушакова О.Е..

При этом судебная коллегия отмечает, что доводы стороны ответчиков и выводы суда первой инстанции о том, что схема расположения земельного участка с кадастровым номером № была согласована в апреле 2013 года с другими собственниками квартир МКД по <адрес>, в том числе и с семьей Ушаковых, Давлатовым, Лабазановым (третьи лица по делу), правового значения по делу не имеют, поскольку, как указано выше, спорный земельный участок выделен из земельного участка с кадастровым номером №, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, раздел которого не предусмотрен действующим законодательством. Кроме того, с истцом Ушаковым О.Е., как собственником квартир многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, а также с собственниками квартир многоквартирных жилых домов по <адрес>, которые также являются законными владельцами земельного участка с кадастровым номером №, данная схема не согласовывалась, они ее не подписывали. В связи с указанным вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности является несостоятельным, поскольку противоречит нормам материального права (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации) и фактическим обстоятельствам дела.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Астрахани от 4 марта 2019 года, дополнительное решение Кировского районного суда г. Астрахани от 3 июля 2019 года - отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Ушакова О. Е. удовлетворить частично.

Признать незаконным произведенный ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Астраханской области кадастровый учет объекта недвижимого имущества - индивидуального жилого дома с кадастровым номером №, площадью 145,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Астраханской области по осуществлению государственной регистрации права собственности Абдурахимова О. Г. на указанный индивидуальный жилой дом, номер государственной регистрации №.

Признать незаконным решение администрации города Астрахани о разделе земельного участка с кадастровым номером №, оформленное постановлением администрации города Астрахани № от 18 февраля 2014 года «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по <адрес> для эксплуатации жилого дома».

Признать незаконным решение ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Астраханской области от 3 июня 2014 года об осуществлении кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №, площадью 396 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Признать незаконным и отменить постановление администрации города Астрахани от 31 июля 2014 года № «О предоставлении Абдурахимову О.Г. земельного участка по <адрес> для эксплуатации жилого дома».    

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи № от 19 августа 2014 года земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между администрацией МО «Город Астрахань» и Абдурахимовым О. Г..

Признать отсутствующим зарегистрированное на основании договора купли-продажи № от 19 августа 2014 года право собственности Абдурахимова О. Г. на данный земельный участок.

Признать объект недвижимости - жилой дом площадью 862,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, самовольной постройкой.     

Настоящее апелляционное определение является основанием для внесения в ЕГРН сведений об аннулировании регистрационной записи от 20 сентября 2014 года № о праве собственности Абдурахимова О.Г. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 396 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, об аннулировании регистрационной записи от 7 апреля 2016 года № о праве собственности Абдурахимова О.Г. на жилой дом по адресу: <адрес>, площадью 862,7 кв.м., с кадастровым номером №, а также для снятия данных объектов с государственного кадастрового учета.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Председательствующий Усенко О.А.

Судьи областного суда Ожегова И.Б.

Стус С.Н.