Решение по делу № 2-2618/2023 от 28.06.2023

16RS0036-01-2023-003765-91

Подлинник данного решения приобщен к гражданскому делу № 2-2618/2023

Альметьевского городского суда Республики Татарстан

РЕШЕНИЕ дело № 2-2618/2023

именем Российской Федерации

7 сентября 2023 года г.Альметьевск

Альметьевский городской суд Республики Татарстан в составе судьи Самигуллиной Г.К.

при секретаре Юсуповой И.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Арслан» к Султановой <данные изъяты> об оспаривании зарегистрированного права собственности на жилое помещение,

У с т а н о в и л :

В обоснование иска ООО «Арслан» указало, что ответчику по договору купли-продажи от 20.10.2016 г. была передана трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Покупная стоимость квартиры составляет 3184000 руб. ООО «Арслан» выполнил свои обязательства по передаче квартиры, ответчик же, несмотря на указание в п. 4 договора об уплате цены квартиры до подписания договора, свои обязательства не исполнила, стоимость квартиры не оплатила, в связи с чем переход права собственности после заключения договора не был осуществлен. В 2020 году ответчик, пользуясь особыми дружескими отношениями ввела истца в заблуждение относительно оплаты стоимости квартиры, а именно о внесении в кассу наличных денежных средств, в связи с чем 25.06.2020 г. произошла регистрация права собственности на спорную квартиру. В 2023 году истец узнал, что указанная в договоре стоимость квартиры 3184000 рублей до сегодняшнего дня ответчиком не оплачена, в этой связи просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры №№ расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Арслан» и Султановой Е.П., прекратить право собственности Султановой Е.П. на данное жилое помещение и признать право собственности на данную квартиру за истцом.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Ответчик Султанова Е.П. о времени рассмотрения дела извещена, представила отзыв, в котором просит в иске отказать, также представила квитанции об оплате стоимости квартиры.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Из договора купли-продажи от 20.10.2016 года, заключенного между ООО «Арслан» - продавцом и Султановой Е.П. – покупателем следует, что продавец продает, а покупатель покупает в собственность трехкомнатную квартиру общей площадью 76,1 кв.м., с учетом лоджии составляет 79,6 кв.м., кадастровый №, расположенную на четвертом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу:РТ, <адрес> (п. 1). Квартира продается Продавцом Покупателю на общую сумму 3184000 руб., что и является её покупной ценой (п.3). Цена квартиры окончательная и пересмотру не подлежит, уплачена покупателем до подписания настоящего договора (п.4). В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче недвижимости сторонами составляется передаточный акт (п.9). Покупатель приобретает право собственности на указанную недвижимость после государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ (п. 10). Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора (п. 14).

Судом установлено, что право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> зарегистрировано за Султановой Е.П. 25.06.2020 г., она является собственником до настоящего времени, что подтверждается выпиской ЕГРН от 29.06.2023 г., представленной по запросу суда.

Обращаясь с требованием о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры, ООО «Арслан» обосновывало свои требования существенными нарушениями условий договора со стороны ответчика, выразившимися в отсутствии оплаты.

В соответствие со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, действительная общая воля сторон при заключении договора для установления содержания договора подлежит выяснению с учетом цели договора только в случае, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора.

Из буквального толкования содержания условий договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, изложенных в пункте 3 и 4 договора, следует, что указанную квартиру продавец продал, а покупатель купил за 3184000 рублей. Цена квартиры окончательная и пересмотру не подлежит, уплачена покупателем до подписания настоящего договора ( л.д.11).

Согласно передаточному акту от 20.10.2016 г., каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора (п. 3).

На государственную регистрацию права собственности договор представлен в 2020 году, о чем свидетельствуют копии полученных из Росреестра документов. От имени продавца заявление на государственную регистрацию подано 15.06.2020 года со ссылкой на доверенность ФИО3 ( л.д. 29-30).

Условия договора не оспорены, недействительными не признаны, требований об этом в рамках настоящего дела также не заявлено.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно части 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Согласно ст. 549 ГК РФ По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (Статья 551 ГК РФ ).

Проанализировав вышеназванные нормы права, а также обстоятельства заключения оспариваемого договора купли-продажи, его условия, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд полагает необходимым отметить, что волеизъявление сторон было направлено на наступление правовых последствий совершенной возмездной сделки, которые достигнуты, расчет в соответствии с условиями договора произведен, имущество передано покупателю, который, в результате совершения соответствующей сделки, приобрел право собственности на имущество - квартиру, зарегистрировав его в установленном законом порядке, пользуется указанным жилым помещением, при этом, вопреки доводам истца, доказательств мнимости сделки, как доказательств ее совершения под влиянием заблуждения либо обмана, истцом суду представлено не было и требований об этом не заявлено.

Так, судом установлено, что заключенный ООО «Арслан» и Сулатновой Е.П. договор купли-продажи квартиры имеет соответствующую правовую форму, прошел государственную регистрацию, факт оплаты нашел свое подтверждение в представленных суду квитанциях ( л.д.40-42).

В частности, из представленных ответчицей копий квитанций следует, что оплата производилась частями путем внесения в кассу истца со ссылкой на договор купли- продажи от 20.10.2016 года: 18.10.2017 года - 1300000 руб. ( л.д. 40), 11 августа 2017 года – 784000 руб. ( л.д. 41), 15.12.2017 года- 1100000руб. (л.д. 42), итоговая сумма- 3184 000 руб.

Данные документы опровергают доводы представителя истца об отсутствии факта оплаты, ревизия финансовой деятельности предприятия не проведена, результаты его суду не представлены и при установлении финансовых нарушений обращение в следственные органы не последовало. Из показаний представителя истца установлено, что аудитор ФИО5, составивший заключение специалиста, на который ссылается представитель истца, является работником истца, данное заключение составлено весной 2023 года, однако до настоящего времени обращение в следственные органы не последовало. Вместе с тем, поскольку данное лицо является работником истца, составленное им заключение не может быть принято как допустимое доказательство, иные доказательства в опровержение доводов ответчицы о произведенной оплате суду не представлены.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В связи с чем, обязанность доказывания того, что его право нарушено, лежит на ООО «Арслан».

Из показаний представителя истца также установлено, что ответчица Султанова не являлась работником истца, « совершение мнимой оплаты путем внесения неизвестным лицом недостоверных сведений об оплате путем внесения наличных платежей в кассу организации », отраженное в вышеуказанном « Заключении» и тексте искового заявления, подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашло.

Доводы искового заявления о введении ответчицей в заблуждение об оплате стоимости квартиры являются голословными, не конкретизировано, кого и каким образом могла обмануть ответчица при наличии в договоре пункта о произведенной оплате до подписания договора, если договор либо данный пункт № 4 не были оспорены в установленном порядке и не признаны недействительными. Договор от имени истца подписан лично его руководителем, на регистрацию представлен через три с половиной года после его заключения- в 2020 году, иск предъявлен в 2023 году, на рассмотрении судом дело находилось более двух месяцев, требования были увеличены, неоднократно откладывалось, объявлялся перерыв в судебном заседании, однако суду не представлены объяснения сотрудников истца, причастных к вопросу внесения либо невнесения денег, оформления квитанций за печатью организации, подаче заявления на регистрацию права собственности, результаты проверки финансовой деятельности предприятия соответствующим образом не оформлены, надлежащие меры к установлению истины не предприняты, требований к бывшим сотрудникам, от имени которых оформлены квитанции, не предъявлено, обращение в следственные органы не последовало, в связи с чем судом ходатайство о назначении экспертизы было отклонено как влекущее необоснованное затягивание рассмотрения дела. Истец не был лишен возможности подготовиться к суду заранее, являясь юридическим лицом и имея как штатных, так и внештатных юристов.

Сам факт отрицания факта получения истцом денежных средств не может служить основанием для удовлетворения иска при наличии указания в договоре на факт оплаты ( пункт 4 договора), регистрации права собственности путем подачи совместного с представителем истца заявления в 2020 году и при предоставлении ответчицей копий квитанций об оплате.

При таких данных суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске ООО «Арслан» к Султановой <данные изъяты> об оспаривании зарегистрированного права собственности на жилое помещение - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Татарстан через Альметьевский городской суд Республики Татарстан в течение месяца со дня вынесения.

Судья :Самигуллина Г.К.

Копия верна.

Судья Альметьевского городского суда

Республики Татарстан Самигуллина Г.К.

Решение вступило в законную силу «______»___________________2023 года.

Судья: