Решение по делу № 2-158/2023 (2-1976/2022;) от 16.08.2022

Дело № 2-158/2023 УИД 76RS0017-01-2022-002295-15     Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 31 марта 2023 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль                                     03 марта 2023 года

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Патрунова С.Н.,

при секретаре Коршуновой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» к Алексашкину Олегу Александровичу о расторжении договора аренды, возложении обязанности возвратить земельный участок, взыскании задолженности,

установил:

29.09.2015 между администрацией Кузнечихинского сельского поселения ЯМР (арендодатель) и Алексашкиным Олегом Александровичем (арендатор) заключен Договор аренды земельного участка №124 (далее по тексту – Договор №124) (л.д. 9-11), в соответствии с которым Алексашкину Олегу Александровичу предоставлен за плату во временное пользование земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2044 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства коттеджного поселка, расположенный по адресу: <адрес> (далее по тексту – ЗУ:42) на срок с 19.10.2015 по 18.10.2035. ЗУ:42 передан арендатору по акту приема-передачи (л.д.15). 02.03.2016 в ЕГРН зарегистрировано обременение ЗУ:42 в виде аренды в пользу Алексашкина О.А. (л.д.75).

    С 01.01.2017 (после заключения Договора №124) вступили в силу изменения, внесенные в п. 2 ст. 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которым полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, переданы, по общему правилу, органу местного самоуправления муниципального района.

    На территории Ярославского муниципального района в целях оказания содействия в деятельности органов местного самоуправления ЯМР (п. 2.3. Устава – л.д. 16) создано МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР». В соответствии с п. 2.4.1 Устава (л.д. 16) основным видом деятельности МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» является, в том числе, осуществление полномочий «арендодателя» земельных участков в границах Ярославского муниципального района, организация работ по землеустройству, мониторингу земель, подготовка и проведение аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков.

МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» обратилось в суд с иском к Алексашкину Олегу Александровичу (л.д. 5-7). Просило:

- расторгнуть Договор №124,

- обязать ответчика возвратить ЗУ:42 по акту приема-передачи земельного участка,

- взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по Договору №124, включающую задолженность по арендной плате по состоянию на 30.06.2022 – 84 993,42 руб., пени по состоянию на 12.08.2022 – 98 089,59 руб.

В обоснование иска указано, что ЗУ:42 арендатором по целевому назначению не используется, что подтверждается данными спутниковой съемки, строительство не ведется. Арендатор арендную плату своевременно не вносит. Досудебное предложение истца расторгнуть Договор №124, возвратить ЗУ:42, погасить задолженность по Договору №124, оставлено ответчиком без удовлетворения. Требования истца основаны на положениях ст. 65 ЗК РФ, ст.ст. 309, 310, 329, 330, 614, 619 ГК РФ, п.п. 5.1 Договора №124.

В судебное заседание не явились: третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Администрация Кузнечихинского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области, Администрация Ярославского муниципального района Ярославской области, УГИЗО Администрации ЯМР Ярославской области, Управление Росреестра по Ярославской области. Извещались надлежаще. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Ответчик Алексашкин О.А. просил отложить рассмотрение дела по причине неявки его представителя Ткачева К.В. в связи с бронхитом. В удовлетворении ходатайства отказано, так как суду не представлено доказательств болезни представителя, такой стадии болезни, которая исключала бы возможность участия в судебном заседании (ч. 6 ст. 167 ГПК РФ). Ответчиком не указано, что представитель обращался в лечебные учреждения, вызывал врача на дом, оформлял лист нетрудоспособности. Судом также учтена длительность рассмотрения дела (более 6 мес.), наличие у ответчика и представителя возможности представить свои возражения, в т.ч. в письменном виде. Дело рассмотрено по существу.

В судебном заседании представитель истца по доверенности – Вотяков М.В. заявленные требования поддержал в полном объеме по указанным основаниям. Представил письменные дополнения к иску, согласно которым спорный земельный участок был образован при разделе исходного земельного участка, имевшего вид разрешенного использования «для строительства коттеджного поселка», соответственно вновь образованные участки, в том числе, ЗУ:42, получили аналогичный вид разрешенного использования. Вид разрешенного использования ЗУ:42 «для строительства коттеджного поселка» учтен в ЕГРН, соответственно, во всех правоотношениях с ЗУ:42 должен учитываться именно данный вид разрешенного использования. Учтенный в ЕГРН вид разрешенного использования должен являться единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Ответчик имел возможность привести вид разрешенного использования ЗУ:42 в соответствии с видами разрешенного использования, установленными классификатором видов разрешенного использования земельных участков, но не сделал этого. Ответчик не пытался получить градостроительный план участка, не пытался начать строительство, в то время как строительство на ЗУ:42 возможно. Неиспользование ЗУ:42 для строительства также является основанием для расторжения Договора №124 на основании ст.ст. 45, 46 ЗК РФ. Арендная плата по Договору №124 рассчитана правильно, в соответствии с коэффициентами функционального использования, устанавливаемыми решениями Муниципального совета ЯМР. Ответчик допустил существенные нарушения Договора №124 – более 2-х раз не вносил арендную плату, что уже является достаточным основанием для расторжения Договора №124. МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» является надлежащим истцом.

В судебном заседании ответчик Алексашкин О.А. против удовлетворения иска возражал. Пояснял, что изначально был заключен договор аренды земельного участка с кооперативом, впоследствии для уменьшения арендной платы были образованы индивидуальные участки, в т.ч. ЗУ:42, стали заключаться индивидуальные договоры аренды. Разрешенное использование ЗУ:42 - «для строительства коттеджного поселка» не позволяет ответчику построить на своем участке целый коттеджный поселок, возможно строительство только одного индивидуального дома. В отношении спорного участка постоянно шли суды, в связи с чем, ответчик строительство не начинал. Кроме того, арендная плата за использование ЗУ:42 была повышена арендодателем, с чем он не согласен, поэтому перестал производить оплату аренды после 2019 года. Дополнительно пояснял, что не является специалистом и юристом в земельных вопросах, всем занимался юрист.

Ранее в судебных заседаниях представитель ответчика по устному ходатайству Ткачев К.В. указывал на отсутствие у истца прав на подачу настоящего иска, считал, что надлежащим истцом по делу является Администрация ЯМР Ярославской области. Пояснял, что спорный земельный участок ответчиком не используется, наличие задолженности по Договору №124 не признавал, оспаривал размер арендной платы. Пояснял, что ответчик обратился в Администрацию ЯМР ЯО с заявлением о внесении изменений в Договор №124.

Заслушав представителя истца, ответчика, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» является надлежащим истцом, так как к его полномочиям в соответствии с указанным уставом отнесено осуществление полномочий «арендодателя» земельных участков в границах Ярославского муниципального района. Ни администрация Кузнечихинского сельского поселения ЯМР, ни Администрация Ярославского муниципального района Ярославской области, ни УГИЗО Администрации ЯМР Ярославской области полномочия МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» как арендодателя ЗУ:42 не оспаривали, самостоятельных требований относительно предмета спора не заявили. Соответственно, МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР», являясь арендодателем ЗУ:42, вправе заявить настоящий иск.

1. В части требований о расторжении Договора №124, возврате ЗУ:42.

1.1. В части требований о расторжении Договора №124 в связи с просрочкой внесения арендной платы.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 3.4.3. Договора №124, арендатор обязан своевременно, без получения счета и в соответствии с условиями договора аренды, производить оплату за пользование земельным участком. В соответствии с п. 4.1. Договора №124 пользование земельным участком является платным, размер арендной платы, вносимой арендатором, установлен в Приложении №1. В соответствии с п. 4.3. Договора №124 арендная плата, согласно Приложению №1 вносится ежеквартально, до 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Пунктом 4.4. Договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендатора в связи с изменением нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) нормативных правовых актов Ярославской области, органов местного самоуправления муниципальных образований области, регулирующих исчисление арендной платы за использование земельных участков. Согласно п. 5.2 Договора №124, если арендная плата не внесена более двух раз подряд по истечении установленного п. 4.3 Договора №124, то Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом Арендатора за 30 дней до расторжения договора. В соответствии с п. 6.6 Договора №124, расторжение договора в одностороннем порядке без возмещения понесенных убытков возможно только в случаях, предусмотренных действующим законодательством и при невыполнении п. 5.2 и п. 6.3 настоящего договора.

Из расчета задолженности (л.д. 24-26), представленного истцом, следует, что с момента заключения Договора №124 арендная плата вносилась 5 раз - 11.01.2016 (1 874, 13 руб.), 08.06.2016 (4 630,32 руб.), 09.11.2016 (4 707,08 руб.), 20.11.2017 (9 337,40 руб.), 06.02.2019 (9 337,40 руб.). Ответчик нарушал График платежей, не вносил их ежеквартально. Фактически с даты, когда должен был быть произведен первый платеж по Договору №124, до настоящего времени (за исключением периода с 08.06.2016 по 10.07.2016) у ответчика всегда имелась просрочка внесения арендной платы по Договору №124, то есть период просрочки – более 7 лет. В ходе судебного разбирательства ответчику предлагалось представить расчет задолженности, который бы подтверждал отсутствие просрочек внесения арендной платы с его стороны, такой расчет не представлен, утверждения представителя ответчика об отсутствии задолженности по арендной плате голословны. Всего ответчиком внесена арендная плата в сумме 29 886,33 руб.: даже если исходить из размера арендной платы, указанного в Приложении №1 к Договору №124 (без последующих изменений), у ответчика с однозначностью имелась бы просрочка внесения платежей с 10.01.2019 (однако, она существовала бы и в более ранние периоды, так как ответчиком нарушался ежеквартальный порядок внесения платежей).

Суд приходит к выводу, что отсутствовали объективные обстоятельства, исключающие для ответчика возможность своевременного внесения арендной платы. Несогласие с размером арендной платы не является основанием для ее невнесения. Судом установлено, что ответчик не соблюдал сроки внесения арендной платы, в том числе, сроки и суммы, изначально согласованные сторонами при заключении Договора №124 – в Расчете размера арендной платы (л.д. 12-14), который является в силу п. 4.1. Договора №124 его неотъемлемой частью.

Суд приходит к выводу, что истец вправе требовать расторжения Договора №124 в силу вышеуказанных положений с п. 3 ст. 619 ГК РФ, п. 5.2. Договора №124.

1.2. В части требований о расторжении Договора №124 в связи с неиспользованием ЗУ:42 по назначению.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса. В силу пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно: 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: … неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Доводы истца о том, что ЗУ:42 для строительства не используется, не опровергнуты. Ответчик, его представитель в судебных заседаниях указывали, что ЗУ:42 ответчиком не использовался. Согласно выписке из ЕГРН, объектов недвижимости на ЗУ:42 не зарегистрировано. Из материалов дела не следует, что ответчиком до обращения истца в суд предпринимались попытки использования ЗУ:42 для строительства (напр., получались технические условия для присоединения к инженерным сетям, градостроительный план ЗУ:42, разрешение на строительство, уведомление о допустимости/недопустимости размещения объекта капитального строительства на ЗУ:42 и т.д.). Из материалов дела не следует, что имелись объективные обстоятельства, исключавшие возможность использования ЗУ:42 для строительства, доводы ответчика о наличии таких обстоятельств голословны. В ходе судебного разбирательства ответчиком на основании заявления от 28.11.2022 получен градостроительный план ЗУ:42 от 12.12.2022, согласно которому ЗУ:42 допускает возведение объектов недвижимости. Таким образом, обстоятельства, препятствовавшие строительству, отсутствовали.

Ответчик не предпринимал мер к изменению вида разрешенного использования ЗУ:42 или к приведению вида разрешенного использования ЗУ:42 в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (вступил в силу 24.12.2014), Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412).

Истцом в адрес ответчика направлялось предписание от 20.06.2022 об устранении нарушений условий Договора №124 (л.д.27-28), а также уточненное предписание от 27.06.2022 (л.д.30-31), арендатор предупрежден о том, что в случае невыполнения предписания истец будет рассматривать вопрос о досрочном расторжении договора, взыскании задолженности по арендной плате в судебном порядке. Нарушения условий Договора №124 ответчиком не устранены.

Таким образом, неиспользование ЗУ:42 для строительства в течение длительного времени (более 7 лет) также является основанием для расторжения Договора №124.

Кроме того, суд приходит к выводу, что арендатором допущено существенное нарушение Договора №124, так как арендодатель ЗУ:42 в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что является основанием для расторжения договора в силу пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

1.3. В части требований о возврате ЗУ:42.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В соответствии с п. 1.2 Договора №124 передача земельного участка, указанного в п. 1.1. настоящего Договора, производится по акту приема-передачи, который подписывается обеими сторонами…. Соответственно, в связи с расторжением Договора №124 на ответчика надлежит возложить обязанность возвратить ЗУ:42 по акту приема-передачи.

2. В части взыскания задолженности по арендной плате.

Из п.п. 1,3 ст. 39.7 ЗК РФ следует, что размер арендной платы за земельный участок в отношении ЗУ:42 устанавливается с учетом актов органа местного самоуправления.

Пункт 4.4. Договора №124 предусматривает возможность пересмотра размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендатора в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих исчисление арендной платы за использование земельных участков.

Истцом представлен расчет (л.д. 24-26), согласно которому задолженность по арендной плате по состоянию на 30.06.2022 составляет 84 993,42 руб., не погашена. Как следует из дополнительных пояснений истца, данный расчет произведен на основании решений Муниципального совета ЯМР, которыми утверждены коэффициенты функционального использования в отношении земельных участков, расположенных на территории Ярославского муниципального района, государственная собственность на которые не разграничена, применяемых для расчета величины годовой арендной платы:

- Решения муниципального Совета Ярославского муниципального района от 31.07.2014 N 27 (п. 7: вид функционального использования - Земельные участки для строительства иных видов использования, не предусмотренных в пунктах 1 – 6; коэффициент функционального использования - 2,0%),

- Решения Муниципального совета ЯМР от 24.12.2015 № 86 (п.1: вид функционального использования - земельные участки, предназначенные для жилой застройки (за исключением земельных участков, указанных в пункте 3), ставка арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности (%) - 2,09),

- Решения Муниципального совета ЯМР от 27.06.2017 № 50 (п.1: вид функционального использования - земельные участки, предназначенные для жилой застройки (за исключением земельных участков, указанных в пункте 3), ставка арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности (%) - 2,174),

- Решения Муниципального совета ЯМР от 05.03.2019 № 9 (п.1: вид функционального использования - земельные участки, предназначенные для жилой застройки (за исключением земельных участков, указанных в пункте 3), коэффициент функционального использования в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Ярославского муниципального района, для расчета годовой арендной платы, (%) - 2,358).

Ответчик уведомлялся об изменении размера арендной платы в соответствии с указанными решениями Муниципального совета ЯМР, к уведомлениям прилагались соответствующие перерасчеты размера арендной платы по Договору №124 (л.д. 40-55), которые ответчиком ранее не оспаривались.

С доводами стороны ответчика о том, что при исчислении размера арендной платы необходимо применять коэффициент, предусмотренный для земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, суд не соглашается, так как ЗУ:42 не имел вида разрешенного использования «индивидуальная жилая застройка», что подтверждается сведениями ЕГРН.

Расчет задолженности признается судом правильным, ответчиком не оспорен, контр-расчета не представлено.

Требования о взыскании пени основаны на положениях п. 5.1 Договора №124, согласно которому за просрочку платежей сверх сроков, предусмотренных в п. 4.3. Договора, арендатор уплачивает пени в размере 0,15% за каждый день просрочки; пени начисляются арендодателем до полного исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы, в том числе, после прекращения действия договора. Согласно расчету, пени по состоянию на 12.08.2022 составляют 98 089,59 руб.

Указанные пени подлежат взысканию в полном объеме. Оснований для снижения размера пени в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд не усматривает: из пояснений ответчика не следует, что невнесение арендной платы было вызвано какими-либо исключительными обстоятельствами. Учитывая сроки просрочки (более 7 лет), суд приходит к выводу, что доказательства явной несоразмерности размера неустойки последствиям неисполнения ответчиком своих обязательств по Договору №124 отсутствуют.

    В связи с удовлетворением исковых требований на основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования г. Ярославль надлежит взыскать государственную пошлину в сумме 10 862 руб., от уплаты которой истец был освобожден при подаче иска (в т.ч. 4 862 руб. – по требованию о взыскании задолженного по Договору №124, 6 000 руб. – по требованиям о расторжении Договора №124 и возврате участка).

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» (ИНН 7606072334, ОГРН 1087606005200) к Алексашкину Олегу Александровичу (паспорт №) о расторжении договора аренды, возложении обязанности возвратить земельный участок, взыскании задолженности удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №124 от 29.09.2015, заключенный между Администрацией Кузнечихинского сельского поселения ЯМР и Алексашкиным Олегом Александровичем в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать Алексашкина Олега Александровича возвратить МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи земельного участка.

Взыскать с Алексашкина Олега Александровича в пользу МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» задолженность по договору аренды земельного участка №124 от 29.09.2015, включающую задолженность по арендной плате по состоянию на 30.06.2022 – 84 993,42 руб., пени по состоянию на 12.08.2022 – 98 089,59 руб.

Взыскать с Алексашкина Олега Александровича в доход бюджета муниципального образования г. Ярославль государственную пошлину в сумме 10 862 руб.

    Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                                        Патрунов С.Н.