Решение по делу № 33-15953/2024 от 12.09.2024

Судья Боклагова С.В.                             УИД №61RS0047-01-2024-000415-10

                                                                                             дело № 33-15953/2024

                                                                                                             № 2-516/2024

                                   АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 октября 2024 года                                                                   г. Ростов-на-Дону

      Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Тахирова Э.Ю.

судей Корецкого А.Д., Толстика О.В.

при секретаре    Сагакян С.Н.

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Краснокутское» к Энграфу Владимиру Яковлевичу, Грищенко Валентине Трофимовне, Мовило Алексею Юрьевичу о признании недействительным второго вопроса повестки дня решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от 01.03.2024года, по апелляционной жалобе Энграфа Владимира Яковлевича, Грищенко Валентины Трофимовны, Мовило Алексея Юрьевичана решение Октябрьского районного суда Ростовской области от 16 июля 2024 года. Заслушав доклад судьи Тахирова Э.Ю., судебная коллегия

    установила:

    ООО «Краснокутское» обратилось в суд с иском к Энграф В.Я., Грищенко В.Т., Мовило А.Ю. о признании недействительным второго вопроса повестки дня решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от 01.03.2024, ссылаясь на то, что ООО «Краснокутское» является собственником земельной доли в земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. 01.03.2024 состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. По второму вопросу повестки дня общее собрание приняло решение – утвердить проект договора аренды земельного участка в редакции, озвученной ИП Глава КФХ ВВВ на данном общем собрании участников долевой собственности. Помимо ООО «Краснокутское» и ответчиков собственниками земельного участка являются: КЛВ, голосовавшая на собрании против оспариваемого решения, а также ВСС на собрании отсутствовал. В виду множественности собственников на земельный участок распоряжение им осуществляется на основании решений, принимаемых общими собраниями собственников. На основании решения, зафиксированного протоколом общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.06.2013 ООО «Краснокутское» заключил с участниками долевой собственности указанного земельного участка договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.06.2013 сроком на 10 лет. Решение собственников объекта аренды о расторжении договора от 24.06.2013 не принималось, акт приема передачи объекта аренды из аренды по договору от 24.06.2013 не составлялся и не подписывался, общие собрания собственников объекта аренды в период с 21.06.2013 по 01.03.2024 не проводились. Право ООО «Краснокутское» на преимущественное перед другими лицами заключение договора аренды на новый срок зафиксировано в протоколе собрания от 21.06.2013 и в договоре от 24.06.2013. Никто из собственников долей земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не уведомил ООО «Краснокутское» о намерении прекратить действие договора от 24.06.2013. В отсутствие возражений от собственников объекта аренды, ООО «Краснокутское» продолжает пользоваться земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Таким образом, договор от 24.06.2013 продолжает действовать по настоящее время, как продленный на неопределенный срок. Однако оспариваемое решение утвердило проект договора, согласно которому с 01.03.2024 земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН передается в аренду ИП Глава КФХ ВВВ, т.е. сособственники распорядились объектом аренды, который отсутствует в их владении.

    На основании изложенного, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд признать недействительным решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.03.2024 по второму вопросу повестки дня, а именно «Утвердить проект договора аренды земельного участка в редакции, озвученной ИП Глава КФХ ВВВ на данном общем собрании участников долевой собственности».

    Решением Октябрьского районного суда Ростовской области от 16 июля 2024 года исковые требования ООО «Краснокутское» удовлетворены.

    С указанным решением не согласились Энграф В.Я., Грищенко В.Т., Мовило А.Ю., которые в своей апелляционной жалобе и дополнениях к ней просят его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

    В обоснование доводов жалобы апеллянты ссылаются на то, что у суда отсутствовали правовые основания для признания решения общего собрания недействительным.

    Кроме того, апеллянты ссылаются на то, что в материалах отсутствуют доказательства того, что истец продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора аренды от 24.06.2013.

    Также апеллянты считают, что ими не нарушен порядок расторжения договора аренды, поскольку в материалы дела представлен протокол общего собрания от 13.05.2024, согласно которому по второму вопросу повестки дня принято решение расторгнуть договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.06.2013.

    Апеллянты обращают внимание на то, что после принятия обжалуемого решения Управление Росреестра по Ростовской области провело правовую проверку протокола общего собрания от 01.03.2024, и внесло соответствующие изменения в ЕГРН, исключив сведения об ООО «Краснокутское» как о лице, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости, и включены такие сведения в отношении ВВВ Кроме того, договор аренды земельного участка в редакции, озвученной ИП Главой КФХ ВВВ на общем собрании участников долевой собственности прошел государственную регистрацию.

    В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Краснокутское» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие ответчиков, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителя ООО «Краснокутское» - Пушкарева А.Ю., судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что 24.06.2013 между участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в лице ФОА, действующей от имени участников долевой собственности на земельный участок и ООО «Краснокутское» заключен договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположенный в границах участка, для использования в целях производства сельскохозяйственной продукции, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, общей площадью 2330500 кв.м. Пунктом 2.1 предусмотрено, что договор заключен на срок 10 лет. Размер арендной платы в год на каждую долю 2/59 выплачивается в натуральном выражении и составляет: продукция : фуражное зерно 2300 кг ежегодно, подсолнечник 150 кг ежегодно, солома 500 кг ежегодно ( по запросы арендодателя), сено 500 кг ежегодно ( по запросу арендодателя), предоставление услуг: ритуальные услуги (транспортные услуги в пределах территории хозяйства, земляные работы), вспашка огородов ( до 1500 кв.м) 1 раз в год, транспортные услуги : по подвозу зерна, сена, соломы ( в границах хозяйства бесплатно, за пределы хозяйства оплачивается по утвержденным расценкам) 3 раза в год ( п.3.1 договора). Пунктом 6 договора предусмотрено, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются в письменной форме и подписываются обеими сторонами, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3.5 Договора. Договор, может быть расторгнут по требованию арендодателей по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (п.6 договора). Данный договор зарегистрирован в Управление Росреестра по Ростовской области.

В отсутствие возражений от собственников объекта аренды, ООО «Краснокутское» после истечения срока договора аренды продолжало пользоваться земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Из Выписки из ЕРГН от 12.07.2024 следует, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН принадлежит: Мовило А.Ю. – 2/59 доли, Энграфу В.Я. – 3/59 доли, ООО «Краснокутское» - 2/59 доли, ВСС – 2/59 доли, Энграфу В.Я. – 1/59 доли, КЛВ – 2/59 доли, Грищенко В.Т. – 2/59 доли. Земельный участок имеет ограничение прав и обременение объекта недвижимости – аренда, дата государственной регистрации 14.09.2020, срок действия с 26.07.2013 на срок 10 лет в пользу ООО «Краснокутское» на основании договора аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.06.2013.

17.01.2024 года в газете «Сельский Вестник» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (2642) было опубликовано объявление о проведении общего собрания собственников земельных долей вышеуказанного земельного участка.

01.03.2024 ответчики провели общее собрание участников долевой собственности земельного участка их земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, инициатором проведения собрания являлся Энграф В.Я. По результатам проведенного собрания составлен протокол № б/н от 01.03.2024, согласно которому по второму вопросу повестки дня было принято решение об утверждении проекта договора аренды земельного участка в редакции, озвученной ИП Глава КФХ ВВВ на данном общем собрании участников долевой собственности. За положительное решение проголосовало: 3 человека, против – 2.

Принимая обжалуемое решение, суд, руководствуясь положениями ст.ст. 450, 606, 610, 619, 621 ГК РФ, Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», исходя того, что по состоянию на дату проведения собрания от 01.03.2024 договор аренды земельного участка от 24.06.2013 являлся продленным на неопределенный срок, учитывая отсутствие в повестке дня общего собрания от 01.03.2024 соответствующих вопросов о досрочном расторжении действующего договора аренды, пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований ООО «Краснокутское».

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным названным кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Поводом для обращения в суд с настоящим иском послужило то, что решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, оформленное протоколом от 01.03.2024, принятое по второму вопросу повестки дня: «Утвердить проект договора аренды земельного участка в редакции, озвученной ИП Глава КФХ ВВВ на данном общем собрании участников долевой собственности», нарушает права истца как лица, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (п. 3 ст. 425).

Договор аренды заключается на определенный его условиями срок (п. 1 ст. 610).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Аналогичные положения содержатся в п. 5 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В ст. 619 ГК РФ закреплены условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как верно указано судом, данные нормы права направлены на недопущение произвольного усмотрения сторон договора при решении вопроса о прекращении арендных правоотношений либо при расторжении договора аренды.

Из материалов дела следует, что после истечения срока действия договора аренды земельного участка от 24.06.2013 ООО «Краснокутское» продолжало пользоваться земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается представленными в материалы дела актами расхода семян и посадочного материала СЗР от 30.11.2023 и не опровергнуто ответчиками. Кроме того, после окончания срока действия договора в адрес ООО «Краснокутское» ответчики не направляли требования о возврате земельного участка, что свидетельствует о том, что они не возражали против того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора. Таким образом, судом верно установлено, что договор аренды земельного участка от 24.06.2013 в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ был продлен на неопределенный срок на тех же условиях.

Принимая во внимание, что на момент проведения собрания от 01.03.2024 указанный договор аренды не был прекращен, суд правомерно, вопреки доводам жалобы, пришел к выводу, что решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, оформленное протоколом от 01.03.2024, принятое по второму вопросу повестки дня, согласно которому был утвержден проект договора аренды земельного участка в редакции, озвученной ИП Глава КФХ ВВВ на данном общем собрании участников долевой собственности, является недействительным, поскольку противоречит вышеуказанным нормам права.

Доводы о том, что договор аренды от 24.06.2013 был прекращен на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, подлежат отклонению, поскольку указанное решение принято 13.05.2024, то есть после принятия решения об утверждении нового проекта договора с иным лицом, то свидетельствует о нарушении порядка расторжения договора аренды.

    Доводы жалобы о том, что после принятия обжалуемого решения суда Управление Росреестра по Ростовской области провело правовую проверку протокола общего собрания от 01.03.2024, и внесло соответствующие изменения в ЕГРН, исключив сведения об ООО «Краснокутское» как о лице, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости, а договор аренды земельного участка в редакции, озвученной ИП Главой КФХ ВВВ на общем собрании участников долевой собственности прошел государственную регистрацию, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку указанные обстоятельства имели место после его принятия. Кроме того, указанные обстоятельства достоверно не свидетельствуют о том, что оспариваемое решение общего собрания является правомерным, поскольку проверка соблюдения требований законодательства при принятии решения общим собранием возложена на суд, а не на Управление Росреестра.

Иные доводов, изложенные в апелляционной жалобе, на правильность выводов суда не влияют, и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, регулирующих спорные правоотношения..

В целом, доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с решением суда и проведенной судом оценкой доказательств, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

При этом, вопреки доводам жалобы, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, судом приняты во внимание доводы участвующих в деле лиц, доказательства были получены и исследованы в объеме, который позволил суду разрешить спор по существу.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда постановлено с соблюдением требований норм процессуального и материального права, выводы суда не противоречат собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы не опровергают вышеизложенных выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого судом решения.

    Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда Ростовской области от 16 июля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Энграфа Владимира Яковлевича, Грищенко Валентины Трофимовны, Мовило Алексея Юрьевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03.10.2024г.