Решение по делу № 2-417/2018 от 23.01.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 16 марта 2018 года

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе

председательствующего судьи Карбовского С.Р.,

при секретаре Мазур С.О.,

с участием:

представителя истца Лапицкого Д.А.,

представителя ответчика Голына Н.Н.,

представителя ответчика Игнатюк Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Джевицкого Вячеслава Александровича к администрации Восточного сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края о признании договора аренды муниципального имущества недействительным, взыскании убытков,

У С Т А Н О В И Л:

Джевицкий В.А. обратился в суд с иском к администрации Восточного сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края о признании договора аренды муниципального имущества недействительным, взыскании убытков.

В обоснование своих требований указывает, что между ним и администрацией Восточного сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды лота 1 муниципального имущества сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Джевицкий В.А. принял во временное владение и пользование муниципальное имущество: многофункциональное здание, назначение – нежилое помещение, площадью 690,3 кв.м., количеством этажей – 2, расположенное по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> Ежемесячная арендная плата установлена в размере 37204,96 рублей с последующей индексацией.

Пунктом 1.3 указанного договора арендодатель гарантировал, что на момент заключения договора сдаваемый объект свободен от прав третьих лиц.

Передача имущества истцу произошла ДД.ММ.ГГГГ, между мной и арендодателем был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, в этот же день произошла государственная регистрация договора в Росреестре.

Внутренняя планировка помещений в арендованном мной объекте предусматривала размещение в нем клуба. При передаче объекта в акте приема- передачи было зафиксировано относительно удовлетворительное состояние здания и его конструктивных элементов. Предполагалось, что данные недостатки помещения будут устранены мной за счёт личных средств в кратчайшие сроки, после чего я смогу перейти к эксплуатации объекта в своих интересах, для чего уже были проведены определенные мероприятия: устранена течь крыши, восстановлено остекление дверей, произведен ремонт в двух помещениях, восстановлено освещение.

Однако, после приемки объекта истцу в пользование обнаружилось, что на первом этаже арендованного здания одно из помещений (№ на плане 1 этажа, площадь 6,7 кв.м.) занято компанией <данные изъяты> второе помещение (№ на плане 1 этажа, площадь 10,2 кв.м.) занято <данные изъяты>, а также третье помещение (№ на плане 1 этажа, площадь 6.2 кв.м.), находится в совместном пользовании у этих двух организаций. Кроме того, сети связи и соответствующее оборудование оказались действующими и принадлежащими данным компаниям.

Истцом были приняты меры по заключению с данными компаниями договоров субаренды, направлялись письма с предложениями о заключении такого договора, проекты документов. Однако, <данные изъяты> представило пояснения, согласно которым оно арендует занятое помещение на законных основаниях, так как между ним и Администрацией Восточного сельского поселения заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ

При таких обстоятельствах имеются основания полагать, что мои права при заключении договора аренды с Администрацией были существенным образом нарушены.

Ответчик не исполнил предусмотренную договором обязанность по передаче арендатору оговоренного объекта недвижимости, свободного от прав третьих лиц. При этом лицо знало о существовании данного обременения, так как оно возникло на основании договора, одной из сторон которого являлась Администрация. фактически сдавала помещения в одном здании в аренду двум лицам одновременно, а в ходе урегулирования данного вопроса в претензионном порядке не приняла никаких мер по разрешению возникшей проблемы.

О факте сокрытия от истца ответчиком информации об обременении прав на арендуемый объект третьим лицом истцу стало известно из письма <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, установленный срок обжалования на сегодняшний день не истек.

На момент заключения договора истец планировал получить полный доступ к зданию и оборудованию, располагающемуся в нём, в первую очередь для приведения объекта в надлежащее техническое состояние для последующей эксплуатации по его прямому техническому назначению с целью получения прибыли. Однако обременение в виде третьего лица - арендатора сделало невозможным проведение ремонта объекта и его ввод в эксплуатацию так, как это мной предполагалось. Таким образом, я не использовал арендованный объект начиная с момента заключения договора вплоть по настоящий день. В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В связи с этим, начисление мне арендной платы по Договору является неправомерным за весь период с момента с его заключения.

Истцом в адрес ответчика была произведена арендная плата в общем размере 93700 руб., что является расходами, понесенными мною без всякой для себя выгоды исключительно в результате недобросовестных действий ответчика вследствие его злоупотребления своими правами, неисполнения обязательств по договору со своей стороны. Данная сумма является убытками и подлежит взысканию с ответчика.

На данный момент арендуемый объект по-прежнему не занят, находится в том же состоянии, что и в момент передачи (за исключением двух отремонтированных помещений).

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 10, 15, 167, 168, 178, 210, 613, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истец просит суд признать недействительной сделкой договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ лот 1 муниципального имущества (многофункциональное здание, назначение: нежилое здание, площадью 690,3 кв.м., количество этажей - 2, расположенное по адресу: <адрес> <адрес> между Джевицким В.А. и Администрацией Восточного сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края, взыскать с Администрации Восточного сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края убытки в размере 93 700 руб.

В судебном заседании представитель истца Джевицкого В.А. Лапицкий В.А., просил суд иск удовлетворить, по доводам и основаниям в нем изложенным.

Представители ответчика администрации Восточного сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края Голына Н.Н., и Игнатюк Л.В. просили суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав пояснения истца, представителей ответчика, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.216Гражданского кодекса РФвещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества (ч.2). Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса (ч.4).

В силу ст.305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Джевицким В.А. и администрацией Восточного сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края заключен договор аренды лота 1 муниципального имущества сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Джевицкий В.А. принял во временное владение и пользование муниципальное имущество: многофункциональное здание, назначение – нежилое помещение, площадью 690,3 кв.м., количеством этажей – 2, расположенное по адресу: <адрес> <адрес> Ежемесячная арендная плата установлена в размере 37204,96 рублей с последующей индексацией.

Пунктом 1.3 указанного договора арендодатель гарантировал, что на момент заключения договора сдаваемый объект свободен от прав третьих лиц.

Передача имущества истцу произошла ДД.ММ.ГГГГ, между мной и арендодателем был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, в этот же день произошла государственная регистрация договора в Росреестре.

Ранее, ДД.ММ.ГГГГ, между <данные изъяты> был заключен договор № о передаче в аренду недвижимого имущества – части здания клуба, помещение №, площадью 6,72 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес>. Срок действия договора определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

При заключении договора аренды лота 1 муниципального имущества сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, арендуемое имущество было обременено правами третьего лица.

Указанные фактические обстоятельства сторонами признаются и не спариваются.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФпо договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч.1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Частью 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 612 Гражданского кодекса РФарендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Статья 613 Гражданского кодекса РФ определяет, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, в силу ст.613 Гражданского кодекса РФ, при неисполнении арендодателем своей обязанности предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), арендатор получает право требовать лишь уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков, а не признания его недействительным.

По этому основанию требование истца о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ лот 1 муниципального имущества (многофункциональное здание, назначение: нежилое здание, площадью 690,3 кв.м., количество этажей - 2, расположенное по адресу: <адрес> <адрес> между Джевицким В.А. и Администрацией Восточного сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края, удовлетворению не подлежит.

В силу ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Однако, в силу ст.613 Гражданского кодекса РФ, требование о возмещении убытков может быть заявлено арендатором только вместе с требованием о расторжении договора. Поскольку истцом требование о расторжении договора не заявлено, правовые основания для удовлетворения требования о взыскании убытков отсутствуют. Требование об уменьшении арендной платы истцом не заявлено.

Суд приходит к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Кроме того, в соответствии с ч.2 ст.181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В материалах дела имеется письмо Джевицкого В.А. адресованное <данные изъяты> о заключении договора аренды занимаемых <данные изъяты> помещений датированное ДД.ММ.ГГГГ, а также письмо <данные изъяты> адресованное Джевицкому В.А. датированное ДД.ММ.ГГГГ, из чего следует, что Джевицкому В.А. в 2016 году было известно о том, арендованное имущество обременено правами другого лица.

Из материалов дела следует, что Джевицкий В.А. не оплачивал арендную плату в полном объеме, в числе прочего еще и потому, что арендованное имущество было обременено правами третьих лиц. Наличие у истца задолженности по арендной плате в 2016 году (уведомление о наличии задолженности от ДД.ММ.ГГГГ №) также свидетельствует о том, что ему уже в 2016 году было известно о том, что арендованное им имущество имеет обременение.

Исходя из указанных обстоятельств, суд признает несостоятельными доводы истца о том, что об обременении прав на арендуемый объект третьим лицом истцу стало известно из письма <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ и приходит к выводу о том, что истцом пропущен, установленный ч.2 ст.181 Гражданского кодекса РФ годовой срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Джевицкого Вячеслава Александровича к администрации Восточного сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края о признании договора аренды муниципального имущества недействительным, взыскании убытков – отказать.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд Хабаровского края в течение месяца после его принятия в окончательной форме.

Судья /подпись/ С.Р. Карбовский

Мотивированное решение изготовлено 16 марта 2018 года.

Копия верна: судья С.Р. Карбовский