Решение по делу № 2-10573/2024 от 02.10.2024

14RS0035-01-2024-012766-76

Дело № 2-10573/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Якутск                                      24 октября 2024 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующей судьи Марковой Л.И., при секретаре Ивановой В.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Петровой Тамары Петровны к Обществу с ограниченной ответственностью «А5 Альянс» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, мотивируя тем обстоятельством, что 10.04.2024 между сторонами заключен договор купли-продажи, предметом которого являются земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Якутск, СХПК «Хатасский», категория земли – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под индивидуальный жилой дом, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Якутск, СХПК «Хатасский», категория земли – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под индивидуальный жилой дом. Согласно п. 1.3 договора купли-продажи общая стоимость земельных участков составляет 870 000, 00 рублей, стоимость каждого земельного участка 435 000, 00 рублей. Государственная регистрация перехода права собственности на земельные участки осуществлена регистрирующим органом 11.04.2024 года. После регистрации права собственности на земельные участки, истцу стало известно, что земельные участки, приобретенные ею по договору купли-продажи полностью располагаются в охранной зоне магистрального газопровода «ГРС-2-Хатассы». Таким образом, земельные участки, приобретенные по договору купли-продажи невозможно использовать по виду разрешенного использования, а именно для строительства жилого дома. Истец, покупал эти земельные участки именно в целях строительства жилого дома. При заключении договора купли-продажи ответчик истцу предъявил выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 08.04.2024, в которых отсутствовали сведения об имеющихся ограничениях в использовании земельного участка, в виде охранных зон. Продавец не предупредил при заключении договора купли-продажи земельного участка об имеющихся ограничениях в использовании земельного участка. В связи с этим, истец 5 мая 2024 направил в адрес ответчика претензию о расторжении договора купли-продажи. 13 мая 2024 отказал в расторжении договора купли-продажи, что и явилось основанием для обращения в суд с настоящим заявлением. истцу при направлении уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства стало известно, что на земельном участке не предусмотрено размещение индивидуального жилого дома, ввиду расположения земельного участка по Правилам землепользования и застройки ГО «город Якутск» в территориальной зоне Л-1 (зона территорий, занятых компактно произрастающей высокорастущей растительностью; естественных ландшафтов; естественных водоемов; сложившихся заниженных участков рельефа, служащих для сбора поверхностных вод с прилегающих территорий и предотвращающих затопление и подтопление прилегающих земельных участков). Просила расторгнуть договор купли-продажи от 10.04.2024, заключенный между сторонами, взыскать 870 000 рублей, полученных по договору купли-продажи, взыскать штраф в размере 435 000 рублей, прекратить право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, с возвратом в собственность ответчику.

Определением суда от 16.10.2024     к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Акционерное общество «Сахатранснефтегаз».

Петрова Т.П. надлежащим образом извещена, на судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя по доверенности Портнягину А.П., которая в ходе судебного разбирательства требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности Чистоедов Д.В. с требованиями не согласился, суду пояснил, что истец была поставлена в известность о наличии ограничений по охранным зонам, просил снизить сумму штрафа до разумных пределов.

В судебное заседание представители третьего лица не явились, о времени, дате и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из положения части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно подпункту 1 пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Судом установлено, 10.04.2024 между Петровой Т.П. и ООО «А5 Альянс» заключен договор купли-продажи, предметом которого является продажа земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу: г. Якутск, территория СХПК «Хатасский».

Цена договора определена сторонами в размере 870000 рублей.

Обязательства сторонами исполнены, переход права собственности зарегистрирован 11.04.2024 в установленном порядке за номерами №, №.

Пунктом 1.4 договора купли-продажи ответчик гарантировал, что вышеуказанные объекты никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом или запрещением не состоят, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами, правами пользования иных лиц не обременены.

Тем самым, продавец гарантировал покупателю отсутствие правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, в том числе прав залога, аренды, пользования и других вещных прав, даже если права этих третьих лиц не зарегистрированы в установленном законом порядке.

Исходя из правил толкования условий договора, предусмотренных статьей 431 Гражданского кодекса, стороны договорились о передаче товара, который не будет обременен никакими требованиями, притязаниями и иными обстоятельствами, которые затруднили бы реализацию всех правомочий собственника.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" указанный газопровод относится к категории опасных производственных объектов (далее также - ОПО), что обусловлено взрыво- и пожароопасными свойствами транспортируемого газа и попадает под действие указанного закона.

В соответствии с Приложением 1 к Федеральному закону от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" магистральный газопровод, по которому течет легковоспламеняющийся вещество, является опасным производственным объектом.

Согласно абзацу 2 статьи 1 Закона N 116-ФЗ промышленная безопасность опасных производственных объектов - это состояние защищенности жизненно важных интересов личности и общества от аварий на опасных производственных объектах и последствий указанных аварий.

В пункте 1 статьи 3 Закона N 116-ФЗ определено, что требования промышленной безопасности - это условия, запреты, ограничения и другие обязательные требования, содержащиеся в данном Федеральном законе, других федеральных законах, принимаемых в соответствии с ними нормативных правовых актах Президента Российской Федерации, нормативных правовых актах Правительства Российской Федерации, а также федеральных нормах и правилах в области промышленной безопасности.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона N 116-ФЗ требования промышленной безопасности должны соответствовать нормам в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций, санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охраны окружающей среды, экологической безопасности, пожарной безопасности, охраны труда, строительства, а также обязательным требованиям, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании.

По признаку расположения указанный выше газопровод относится к подземному магистральному газопроводу. Согласно п. 8. ст. 90 Земельного кодекса Российской Федерации на земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами.

Одним из видов таких ограничений являются ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (подпункт 1 пункта 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 6 и 25 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Закона N 342-ФЗ) предусмотрена возможность установления, в частности, охранных зон трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) и зон минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов).

Также в силу требований пункта 1 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации и абзаца третьего части 2 статьи 8 Федерального закона от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" (далее - Закон о газоснабжении) Правительство Российской Федерации должно утвердить положение об охранных зонах трубопроводов и положение о зонах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов.

До утверждения Правительством Российской Федерации в соответствии со статьей 106 Земельного кодекса Российской Федерации такого положения с учетом переходных норм, содержащихся в статье 26 Закона N 342-ФЗ, правовой режим и порядок установления охранных зон трубопроводов и минимальных расстояний до промышленных и магистральных трубопроводов определяется Правилами охраны магистральных трубопроводов, утвержденными заместителем Министра топлива и энергетики России 29 апреля 1992 г. и постановлением Госгортехнадзора России от 22 апреля 1992 г. N 9; Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 г. N 878; Правилами охраны магистральных газопроводов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 сентября 2017 г. N 1083; Сводом правил "СП 36.13330.2012. Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85*", утвержденным приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 25 декабря 2012 г. N 108/ГС.

В соответствии с частью 8 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", до 01.01.2028 зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 01.01.2025, в том числе, нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории.

Согласно данной норме права, зоны с особыми условиями использования территории считаются установленными, если до 01.01.2024 были приняты нормативно-правовые акты, определяющие их понятие, назначение и технические характеристики.

В отношении зон минимальных расстояний до магистральных газопроводов необходимые нормативно-правовые акты были приняты уполномоченными органами, такие зоны считаются установленными и действующими в настоящее время, вне зависимости от внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), на основании следующих актов: Правила охраны магистральных газопроводов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 08.09.2017 N 1083, Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Федеральный закон от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации", СП 36.13330.2012 "СНиП 2.05.06-85 "Магистральные трубопроводы".

Для предотвращения несчастных случаев, минимизации последствий аварий и катастроф на объектах магистральных трубопроводов, а также в целях защиты жизни и здоровья граждан, в соответствии с требованиями п. 3 Правил охраны магистральных газопроводов, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 1083 от 08.09.2017, указанный газопровод, с целью исключения возможности его повреждения, имеет охранную зону шириной 25 метров от оси трубопровода с каждой стороны.

В силу ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, включая Правила охраны магистральных газопроводов и СП 36.13330.2012 "СНиП 2.05.06-85* "Магистральные трубопроводы".

Исходя из выписок от 20.06.2024 № №, № №, имеющихся в материалах дела следует, что спорные земельные участки имеют бессрочное ограничение прав, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей и на основании картографического материала от 18.11.2013 № б/н ГУП «Республиканский центр технического учета и технической инвентаризации».

Таким образом, учитывая, что при заключении договора купли-продажи от 10.04.2024 Петрова Т.П. разумно предвидеть наступление последствий в виде ограничений в пользовании участком (невозможности каких-либо сооружений на участках) как покупатель не могла, так как в договоре купли-продажи земельных участков наличие каких-либо обременении обозначено не было (равно как и сведений о расположении земельного участка в охранной зоне магистрального газопровода), суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении заключенного между Петровой Т.П. и ООО «А5 Альянс» договора купли-продажи от 10.04.2024 земельного участка с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу: г. Якутск, территория СХПК «Хатасский», прекращении права собственности и взыскании денежной суммы в размере 870 000 рублей, уплаченной по договору.

Согласно общим положениям Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", разъяснениям, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей либо Закон), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно пункту 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 7 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Судом установлено, что ответчик требования истца в добровольном порядке не исполнил, ООО «А5 Альянс» согласно данным единого реестра юридических лиц является профессиональным участником рынка недвижимости.

Обстоятельства, свидетельствующие о наличии оснований для уменьшения размера штрафа, заявленные представителем ответчика, не установлены, какие-либо доказательства стороной ответчика не представлены. Материалы дела доказательства обратного не содержат.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании штрафа в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Петровой Тамары Петровны к Обществу с ограниченной ответственностью «А5 Альянс» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу: г. Якутск, территория СХПК «Хатасский», заключенный 10 апреля 2024 года между Петровой Тамары Петровны и Обществом с ограниченной ответственностью «А5 Альянс».

Взыскать Общества с ограниченной ответственностью «А5 Альянс» в пользу Петровой Тамары Петровны денежные средства в размере 870 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи от 10 апреля 2024 года, а также штраф в размере 435 000 рублей.

Прекратить право собственности Петровой Тамары Петровны на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, расположенные по адресу: г. Якутск, территория СХПК «Хатасский».

Восстановить право собственности Общества с ограниченной собственностью «А5 Альянс» на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, расположенные по адресу: г. Якутск, территория СХПК «Хатасский».

Идентификаторы сторон:

Петрова Тамара Петровна, ___.

Общество с ограниченной ответственностью «А5 Альянс», ИНН 1435341135, ОГРН 1191447005177, 677000 г. Якутск ул. Пушкина, д.28 кв.70.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                        п/п            Л.И. Маркова

Копия верна:

Судья                            Л.И. Маркова

Решение изготовлено: 06.11.2024