Решение по делу № 2-257/2020 от 21.01.2020

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июня 2020 года      п. Тарасовский Ростовской области

    Миллеровский районный суд Ростовской области под председательством судьи Арьяновой Т.М., с участием: ответчика Мельникова Р.Е., представителя ответчика-адвоката Фофиловой С.Ю., представившей удостоверение № 5416 и ордер № 129842 от 29.05.2020 г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Тарасовского районного потребительского общества к Мельникову Роману Евгеньевичу о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Тарасовское РайПО обратилось в суд с иском к Мельникову Р.Е. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения. В обоснование заявленных требований указано, что 16.11.2018 года между Тарасовским РайПО и ИП Мельниковым Р.Е. был заключен договор аренды нежилого помещения № 20, в соответствии с условиями которого, истец передал принадлежащее на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: п. Тарасовский, ул. Островского, 154 «а», а ИП Мельников Р.Е. обязался своевременно оплачивать арендную плату и расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг по энергоснабжению, водоснабжению и отоплению. В соответствии с п. 3.1 договора аренды № 20 от 16.11.2018 года размер арендной платы составляет 20500 рублей и уплачивается арендатором ежемесячно не позднее двадцать пятого числа месяца следующего за отчетным. В соответствии с п. 3 ст. 192 ГК РФ срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока, поэтому обязанность ответчика по внесению ежемесячной арендной платы арендодателю за предоставленное по договору нежилое помещение должна исполняться не позднее последнего числа соответствующего месяца. В период с 01.01.2019 года по 01.07.2019 года ответчик несвоевременно платил арендную плату и коммунальные платежи, по состоянию на 01.07.2019 года образовалась задолженность в размере 77732 рублей. 13.05.2019 года истец направил ответчику требование (претензию) о выплате задолженности по арендной плате, которое не исполнено. В июне 2019 года ответчик прекратил осуществление деятельности в арендуемом помещении и в течение июля 2019 года осуществлял вывоз товара и оборудования. 17.07.2019 года Мельников Р.Е. прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, при этом не уведомил истца о прекращении деятельности, об изменении договора аренды или о досрочном его расторжении, не передал истцу помещение по акту приема-передачи, и фактически продолжает торговую деятельность по месту проживания. В соответствии с п. 2.2.4 договора арендатор обязан нести все расходы по содержанию помещения, ежегодно осуществлять текущий ремонт. Мельников Р.Е. арендовал помещение более 5 лет, текущие ремонты не производил, кроме того, повредил стены здания, пробив в них сквозные отверстия без согласования с собственником. Согласно п. 3.6 договора аренды в случае оставления арендатором помещения до истечения срока аренды или по окончанию срока договора, он обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором его получил с учетом нормального износа. При не проведении текущего ремонта, обусловленного договором, оплатить стоимость такого ремонта согласно смете, оговоренной сторонами. Согласно п. 4.4. договора в случае повреждения или уничтожения переданного в аренду помещения по вине арендатора последний возмещает арендодателю убытки в полном объеме (расходы, которые арендодатель произвел или должен будет произвести для восстановления помещения, реальный ущерб, не полученные доходы в виде арендной платы по момент восстановления помещения в первоначальное состояние). На проведение текущего ремонта и восстановление стен требуются финансовые вложения, которыми истец в настоящее время не располагает, поэтому не может использовать данное помещение. Сумма не полученных доходов в виде арендной платы составляет 67500 рублей. Общая сумма задолженности ответчика по договору аренды № 20 от 16.11.2018 года по состоянию на 25.09.2019 года составляет 224244 рубля 40 копеек. Просит взыскать с Мельникова Р.Е. в свою пользу задолженность по договору аренды № 20 от 16.11.2018 года по арендной плате в размере 55030 рублей; по уплате коммунальных платежей в размере 22702 рубля; пени за просрочку внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, в размере 0,5% от суммы платежа за каждый день просрочки в размере 54412 рублей 40 копеек; штраф за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств в размере 10% от суммы общей годовой арендной платы в сумме 24600 рублей; сумму недополученных доходов в виде арендной платы 67500 рублей, а также судебные расходы по уплате государственной пошлине в размере 5442 рубля 44 копейки.

    Истец Тарасовское РайПО не направил своего представителя для участия в рассмотрении дела, председателем совета Заикиной Л.Б. представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца и удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

    Суд пришел к мнению о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившегося представителя истца в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ,

Ответчик Мельников Р.Е. в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме. В обоснование своих возражений пояснил, что задолженности по платежам были, это связано с особенностями торговли, возникали какие-то долги, но все он погасил. Кроме того, в 2017 году он и еще 4 арендатора, которые арендуют помещение, где был его магазин, приобретали газовое оборудование и делали техусловия, меняли счетчик, за что каждый из арендаторов заплатил по 46000 рублей. С председателем РайПО была устная договоренность, что данная сумма будет списана им в счет арендной платы за помещение, поэтому считает, что у него отсутствует перед истцом какая-либо задолженность. При этом указал, что каких-либо письменных соглашений не заключали и не включали достигнутые устные договоренности в договор аренды, заключенный 16.11.2018 года, касающиеся улучшений помещения в счет арендной платы.

Представитель ответчика – адвокат Фофилова С.Ю. в судебном заседании просила оставить без удовлетворения требования Тарасовского РайПО, указав, что в соответствии с действующим законодательством каждое слово в договоре не подлежит двоякому толкованию, а читается буквально. А в соответствии с п. 2.5 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, плату за энерго- и водоснабжение, отопление согласно выставленным счетам. Согласно пункта 3.3.5 в ставку арендной платы не включены расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг. По этим расходам оплата производится арендатором по отдельно выставленным счетам не позднее пяти дней с момента выставления счетов. В качестве доказательства задолженности по коммунальным услугам истцом представлены счета, которые соответствуют датам счетов, выставленных поставщиками. Однако данные счета, до сегодняшнего времени Мельникову Р.Е. не поступали. Истцом не представлены доказательства, что эти счета были доведены до Мельникова Р.Е., а это обязательное требование перед налоговым органом. Мельников Р.Е. должен отчитаться перед налоговым органом за те платежи, которые он производит. С точки требования налогового законодательства данные счета должны были поступать с расчетом занимаемой площади, со сведениями которые представлены поставщиками услуг, в том числе со сведениями, которые свидетельствуют о количестве услуг. Согласно условиям договора данные счета выставляются пропорционально арендуемой площади. В условиях договора указано, что арендуемая площадь 253,9 м.кв. Однако, согласно свидетельству о государственной регистрации права, площадь помещения литер АА1 составляет 206,2 кв.м. Кроме этого, данное помещение арендовалось еще одним арендатором, который занимал 10 кв.м., поэтому неизвестно каким образом производился расчет услуги по отоплению, оказанной Мельникову Р.Е.. Исходя из удельного веса отапливаемого помещения по адресу ул. Островского 154-154А, занимаемая ответчиком площадь помещения составляет 17,06 %. Поэтому представленные счета не соответствуют помещению, которое находится в собственности у РайПО. Представленные истцом расчеты противоречат друг другу, в квитанциях указана просто задолженность, но не указан, ни номер договора, ни вид оплаты. Таким образом, по состоянию на 01.07.2019 года арендная плата уплачена полностью, за исключением июня 2019 года, когда Мельников Р.Е. не смог своевременно вывезти товар, так как попал в больницу, получив уведомление об освобождении помещения, так как он рассчитывал на добросовестные договорные отношения. По коммунальным услугам срок оплаты не наступил до настоящего времени, так как истец не представил счет с разбивкой по всем показателям. Таким образом, на момент расторжения договора аренды, задолженность по арендной плате отсутствовала, и, соответственно пени и штрафные санкции. Доказательств тому, что истец получил предложение о заключении договора аренды, и был вынужден отказать кому-то, в связи с тем, что Мельников Р.Е. не освободил арендуемое помещение, не представлено, поэтому требования о взыскании суммы недополученных расходов, необоснованы.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив и проверив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришёл к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как установлено в судебном заседании, 16.11.2018 года между Тарасовским РайПО и ИП Мельниковым Р.Е. был заключен договор аренды № 20, в соответствии с условиями которого, истец передал, а ответчик принял нежилое здание, расположенное по адресу: Ростовская область, Тарасовский район, п. Тарасовский, ул. Островского, 154 «а», общей площадью 253,9 кв.м. Заключенный договор имеет силу передаточного акта. Таким образом, обязательства истца по передаче указанного помещения и обязательство ответчика по приёму исполнены надлежащим образом. Согласно условиям заключенного договора аренды ответчик обязался нести расходы по содержанию помещения, ежегодно осуществлять текущий ремонт; своевременно вносить арендную плату, плату за энергоснабжение и водоснабжение, за отопление. Согласно п. 3.1 договора аренды № 20 от 16.11.2018 года сторонами определен размер арендной платы, который составляет 20500 рублей (л.д. 7-9).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

    В соответствии с п. 3.1 Договора аренды выплата арендной платы должна производиться арендатором ежемесячно не позднее двадцать пятого числа месяца следующего за отчетным непосредственно арендатором на расчетный счет арендодателя или иным образом по соглашению сторон. Оплата расходов, связанных с оплатой коммунальных услуг производится отдельно, согласно выставленным счетам не позднее 5 дней с момента выставления счетов (л.д. 8).

Истец утверждает, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды у него образовалась задолженность по уплате арендной платы и коммунальных платежей за период с 01.01.2019 года по 01.07.2019 года, и согласно представленному истцом расчету по состоянию на 01.07.2019 года составляет 77732 рублей, из которых задолженность по арендной плате 55030 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей 22702 рубля 04 копейки.    

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды, в адрес ответчика 13.05.2019 года истец направил требование о выплате задолженности по арендной плате и расходам на уплату коммунальных платежей в размере 95125 рублей 96 копеек. Ответчику было предложено в срок до 15.05.2019 года произвести погашение образовавшейся задолженности, указано на возможность увеличения суммы задолженности на сумму пени и штрафа в случае не исполнения требования о погашении задолженности по уплате арендной платы и расходов на уплату коммунальных услуг.

В соответствии с п. 5.3 договора аренды истец так же направил ответчику письменное уведомление о расторжении договора аренды с 23.05.2019 года в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, предусмотренных договором аренды № 20 от 16.11.2018 года. Однако требования истца ответчиком не исполнены до настоящего времени.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 408 ГК РФ только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ответчиком не представлено суду доказательств исполнения обязательств в полном объеме по договору аренды нежилого здания и выплаты истцу задолженности по арендной плате и расходов на уплату коммунальных платежей за период действия договора с 16.11.2018 года по 01.07.2019 года. Определяя размер подлежащей к взысканию суммы, суд, проверив представленный истцом расчёт, счёл его арифметически неверным по следующим основаниям. Судом установлено и подтверждается представленными материалами, что в период действия договора аренды от 16.11.2018 года № 20, заключенного между Тарасовским РайПО и Мельниковым Р.Е., ответчику за 7 месяцев была начислена арендная плата в размере 164000 рублей; оплачено ответчиком в сумме 108970 рублей: в декабре 2018 г. - 20500 рублей, в январе 2019 г. - 20500 рублей, в апреле 2019 г. – 15000 рублей, в мае 2019 года - 52970 рублей. Таким образом, сумма долга по арендной плате составляет 34530 рублей. Согласно представленному истцом расчету, расходы ответчика по оплате коммунальных услуг за период действия договора аренды составили 47126 рублей 86 копеек; оплачено им в сумме 29401 рубль 68 копеек, задолженность составляет 17725 рублей 18 копеек. Общая сумма задолженности по уплате арендной платы и расходов на коммунальные услуги составляет 52075 рублей 18 копеек, и которая в нарушение п. 2.2.5 договора по состоянию на 01.07.2019 года ответчиком оплачена не была. При этом суд не принимает во внимание, указанную истцом в расчете задолженность на 01.11.2018 года, и выплаты произведенные до 16.11.2018 года, так как суду не было представлено доказательств существования договорных обязательств между сторонами до 16.11.2018 года.

Ответчик в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представил допустимых доказательств в подтверждение своих возражений относительно заявленных требований и произведенного истцом расчета задолженности, как не представил доказательств, свидетельствующих, что данный расчет является неверным. Своего расчета задолженности по договору аренды, ответчик не представил.

Таким образом, обстоятельств, позволяющих освободить ответчика от обязанности по выплате арендной платы и расходов на уплату коммунальных платежей, суд не усматривает, в связи с чем, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и расходов на уплату коммунальных платежей подлежат частичному удовлетворению, согласно произведенному судом расчету в размере 52075 рублей 18 копеек.

В соответствии с п. 4.1 договора аренды № 20 от 16.11.2018 года, заключенного между Тарасовским РайПО и Мельниковым Р.Е., при просрочке внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5 % от суммы платежа за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету, размер пени за просрочку внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, составляет 54412 рублей 40 копеек. Расчет произведен за период с 14.05.2019 года по 25.09.2019 года, исходя из суммы задолженности 77732 рубля и размере пени – 0,5 % от суммы платежа за каждый день просрочки.

Суд считает необходимым производить расчет пени исходя из суммы задолженности, определенной к взысканию судом - 52075 рублей 18 копеек и размере пени – 0,5 % от данной суммы за каждый день просрочки за период с 14.05.2019 по 01.07.2019 года. Таким образом, размер пени, подлежащей взысканию с ответчика за просрочку внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, составляет 12498 рублей 24 копейки.

Согласно п. 2.2.8 договора аренды за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных п.п. 2.2.1 -2.2.8 договора аренды, арендатор уплачивает штраф в размере 10% от суммы общей годовой арендной платы. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию штраф за ненадлежащее исполнение обязательств по договору в сумме 24600 рублей, что составляет 10% от суммы общей годовой арендной платы - 246000 рублей.

Разрешая требования истца о взыскании суммы неполученных доходов в виде арендной платы за период с 01.07.2019 года по 25.09.2019 года, суд исходил из того, что истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено допустимых доказательств, свидетельствующих о получении предложения о заключении договора аренды занимаемого Мельниковым Р.Е. помещения, и невозможности его заключить, в связи с тем, что Мельников Р.Е. не освободил арендуемое помещение, не представлено. Как не представлено доказательств, что данное помещение требовало ремонта, отсутствие которого, препятствовало заключению нового договора аренды.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, понесенные им в связи с уплатой государственной пошлины при подаче иска в суд, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 2880 рублей 60 копеек.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковое заявление Тарасовского районного потребительского общества к Мельникову Роману Евгеньевичу о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, удовлетворить частично.

    Взыскать с Мельникова Романа Евгеньевича в пользу Тарасовского районного потребительского общества задолженность по договору аренды № 20 от 16.11.2018 года, заключенному Тарасовским РайПО и Мельниковым Р.Е.: по арендной плате в размере 34530 (тридцать четыре тысячи пятьсот тридцать) рублей; расходы по уплате коммунальных платежей в размере 17725 (семнадцать тысяч семьсот двадцать пять) рублей 18 копеек; пени за просрочку внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, за период с 14.05.2019 года по 01.07.2019 года в размере 12498 (двенадцать тысяч четыреста девяносто восемь) рублей 24 копейки; штраф за неисполнение обязательств в размере 24600 (двадцать четыре тысячи шестьсот) рублей; а также расходы по уплате государственной пошлине при подаче иска в суд в размере 2880 (две тысячи восемьсот восемьдесят) рублей 60 копеек.

В остальной части исковые требования Тарасовского РайПО оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Миллеровский районный суд в течение одного месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Судья Т.М. Арьянова

Мотивированное решение составлено 02.07.2020 года