Решение от 22.03.2023 по делу № 33-805/2023 (33-7857/2022;) от 20.12.2022

Дело № 33-805/2023

УИД 47RS0014-01-2021-001192-21

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 22 марта 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего	Пучковой Л.В.,
судей при секретаре	Горбатовой Л.В., Осиповой Е.А., Марченко К.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-16/2022 по апелляционным жалобам Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Санкт-Петербург и Ленинградской области, судебного пристава-исполнителя Красносельского районного отдела Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу Ивановича Дмитрия Анатольевича, Максимова Сергея Анатольевича на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 31 мая 2022 года.

Заслушав доклад судьи Пучковой Л.В., объяснения судебного пристава-исполнителя Красносельского районного отдела Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу Ивановича Д.А., Штанько А.В., его представителя адвоката Никитина И.М., представителя Максимова С.А. - Климшиной В.П., представителя Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу – Пятилетова С.П., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Штанько А.В. обратился в Приозерский городской суд Ленинградской области к Максимову С.А., Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области), обществу с ограниченной ответственностью «Перфект» (далее ООО «Перфект»), судебному приставу-исполнителю Красносельского районного отдела Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу Ивановичу Д.А., Красносельскому районному отделу судебных приставов Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу с иском, уточненным в порядке стать 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просил:

- признать недействительными повторные торги, проведенные организатором торгов ООО «Перфект» 19 февраля 2021 года в 10 часов 00 минут по адресу: в сети Интернет: электронная торговая площадка «ЭТП 24» http:// www.etp24torg.ru (процедура № 003901) по продаже подвергнутого аресту по исполнительному производству № 138201/17/78007-ИП от 23 октября 2017 года, принадлежащего должнику Штанько А.В. и находящегося в залоге у Прокофьева А.С. имущества: земельного участка, общей площадью 1000 кв. метров, по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Красноозёрное сельское поселение д. Силино, кадастровый №, за цену в размере 617000 рублей:

- протокол № 3/4 от 19 февраля 2021 года о результатах повторного аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме открытом по составу участников и открытом по форме подачи предложений о цене объекта на электронной торговой площадке «ЭТП 24» http:// www.etp24torg.ru (процедура № 003901) о продаже указанного имущества на указанных условиях, подписанного организатором торгов ООО «Перфект (<данные изъяты>) и покупателем Максимовым С.А., 27 июля 1964 года рождения;

- протокол № 2 заседания комиссии об определении победителя повторных торгов от 19 февраля 2021 года;

- договор купли–продажи арестованного имущества от 26 февраля 2021 года между МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в лице ООО «Перфект» и Максимовым С.А.;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки;

- признать незаконной и аннулировать государственную регистрацию права собственности Максимова С.А. за № от 25 мая 2021 года на указанный земельный участок, признав право собственности на него за Штанько А.В. (том 5 л.д. 35-38).

В обоснование заявленных требований Штанько А.В. указал, что 20 апреля 2021 года по месту своего жительства получил конверт с постановлением судебного пристава-исполнителя Красносельского районного отдела судебных приставов ГУФССП России по Санкт-Петербургу Ивановича Д.А., из которого истцу стало известно, что он является стороной исполнительного производства № 138201/17/78007-ИП.

17 марта 2021 года судебным приставом-исполнителей в рамках данного исполнительного производства вынесено постановление о снятии ареста с имущества истца в виде земельного участка, площадью 1000 кв. метров, расположенного по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Красноозёрная волость, д. Силино, кадастровый №.

Также истец узнал, что земельный участок продан с торгов, что послужило основанием для снятия ареста.

Одновременно с направлением постановления в адрес истца, судебный пристав-исполнитель данное постановление направил в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии для исполнения и регистрации перехода права на имущество в пользу Максимова С.А.

В мае 2021 года истец ознакомился с материалами исполнительного производства, из которого узнал, что 19 февраля 2021 года состоялись торги по продаже арестованного имущества.

Продавец - Территориальное управление Росимущества по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, организатор – ООО «Перфект», покупатель – Максимов С.А.

Торги являлись повторными и проводились посредством телекоммуникационной сети Интернет на электронной площадке «ЭТП 24».

По результатам торгов Максимов С.А. и ООО «Перфект» подписали протокол № 3/4 о результатах повторного аукциона по продаже арестованного имущества, согласно которому земельный участок, принадлежащий истцу, был продан за 617000 рублей.

Также в адрес истца поступило постановление об окончании исполнительного производства от 28 апреля 2021 года.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылался на то обстоятельство, что материалы исполнительного производства не содержат в себе сведений о направлении юридически значимых документов в адрес должника (истца), который не только не был извещен о возбуждении исполнительного производства, не извещался об оценке проданного имущества, составлении описи и ареста имущества, он был лишен возможности на осуществление своих прав как стороны исполнительного производства, не мог участвовать в торгах, так как не был уведомлен о продаже принадлежащего ему имущества.

Истец полагает, что судебный пристав-исполнитель произвольно установил стоимость отчуждаемого имущества.

Кроме того, к моменту проведения торгов прошло значительное время, которое ставит под сомнение действительную стоимость предмета продажи.

При совершении описи и ареста земельного участка судебный пристав-исполнитель не производил осмотр имущества, истец не присутствовал при совершении данного исполнительского действия.

Истец также указал, что в отношении взыскателя по исполнительному производству возбуждено уголовное дело, по которому истец признан потерпевшим.

Определением суда от 14 сентября 2021 года произведена замена ответчика Красносельского районного отдела судебных приставов ГУФССП России по Санкт-Петербургу на Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу.

Красносельский районный отдел судебных приставов ГУФССП по Санкт-Петербургу привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (том 3 л.д. 130-132).

Определением суда от 16 ноября 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Прокофьев А.С. (взыскатель) (том 4 л.д. 66-67).

Определением суда от 24 марта 2022 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (том 6 л.д. 45-46).

В судебном заседании суда первой инстанции истец Штанько А.В., его представитель адвокат Никитин И.М. исковые требования поддержали, представили письменные объяснения относительно предмета спора (том 1 л.д.9-11, том 4 л.д. 61-64, том 5 л.д. 35-39, том 6 л.д.151-176).

Представитель ответчика Максимова С.А. – Климшина В.П. против удовлетворения иска возражала, представила письменные возражения относительно предмета спора. В обоснование возражений ссылалась на то обстоятельство, что истец своевременно не обжаловал действия судебного пристава по аресту и передачи имущества на торги. Решение суда, на основании которого возбуждено исполнительное производство, вступило в законную силу, то есть возникшие между сторонами правоотношения по договору займу прошли судебную проверку. Максимов С.А. является добросовестным приобретателем, при совершении сделки он не производил осмотр приобретаемого имущества, однако ориентировался на сведения единого государственного реестра недвижимости (том 3 л.д. 122-125, том 4 л.д.65, том 5 л.д. 57-69, том 6 л.д. 44).

Представитель ответчика МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в судебное заседание суда первой инстанции не явился, представил суду письменные возражения относительно предмета спора (том 2 л.д. 209-219, том 3 л.д. 49-58).

Судебный пристав-исполнитель Красносельского районного отдела судебных приставов ГУФССП России по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные возражения относительно предмета спора (том 3 л.д. 229-230).

Представитель ответчика Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области в судебное заседание суда первой инстанции не явился, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие, возражений относительно предмета спора не представил.

Представитель ответчика Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу, представитель ответчика ООО «Перфект» в судебное заседание суда первой инстанции не явился, возражений относительно предмета спора не представил.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Прокофьев А.С., представитель Красносельского районного отдела судебных приставов ГУФССП России по Санкт-Петербургу в судебное заседание суда первой инстанции не явились.

Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 31 мая 2022 года постановлено иск Штанько А.В. к Максимову С.А., Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, ООО "Перфект", судебному приставу-исполнителю Красносельского районного отдела судебных приставов ГУФССП России по Санкт-Петербургу Ивановичу Д.А., ГУФССП России по Санкт-Петербургу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области о признании недействительными повторных торгов 19 февраля 2021 года, протокола № 3/4 от 19 февраля 2021 года о результатах повторного аукциона, протокола № 2 заседания комиссии об определении победителя торгов, договора купли – продажи земельного участка, заключенного по результатам торгов, признании незаконными действий по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок удовлетворить частично.

Признать недействительными проведенные торги по продаже подвергнутого аресту по исполнительному производству № 138201/17/78007-ИП от 23 октября 2017 года земельному участку с кадастровым номером № по адресу: Ленинградская область, Приозерский район Красноозерное сельское поселение, д. Силино, принадлежащего Штанько Александру Васильевичу, проведенные ООО «Перфект» 19 февраля 2021 года: электронная площадка ЭТП 24 (процедура № 003901).

Признать недействительным протокол № 3/4 от 19 февраля 2021 года о результатах повторного аукциона, протокол № 2 заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества по исполнительному производству № 138201/17/78007-ИП от 23 октября 2017 года: земельного участка с кадастровым номером № по адресу: Ленинградская область, Приозерский район Красноозерное сельское поселение, д. Силино, принадлежащего Штанько Александру Васильевичу, проведенные ООО «Перфект» 19 февраля 2021 года: электронная площадка ЭТП 24 (процедура № 003901).

Признать недействительным договор купли продажи земельного участка с кадастровым № по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Красноозерное сельское поселение, д. Силино, заключенного между МТУ Росимущества по Санкт-Петербургу и Максимовым С.А., 26 февраля 2021 года по результатам торгов по продаже арестованного имущества, проведенных 19 февраля 2021 года.

Признать незаконными действия Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области по государственной регистрации перехода права собственности на земельным участок с кадастровым номером № по адресу: д Ленинградская область, Приозерский район Красноозерное сельское поселение, д. Силино, регистрационная запись № от 25 мая 2021 года

Применить последствия недействительности сделки, восстановив в едином государственном реестре недвижимости сведения о Штанько А.В. как о правообладателе земельного участка с кадастровым номером номером47:3:0907002:23 по адресу: д Ленинградская область, Приозерский район Красноозерное сельское поселение, д. Силино.

В удовлетворении иска о признании права собственности, удовлетворении требований к УФССП по Санкт-Петербургу, судебному приставу-исполнителю Красносельского районного отдела судебных приставов ГУФССП России по Санкт-Петербургу отказать.

В апелляционной жалобе Максимов С.А. просит решение суда первой инстанции отменить по следующим основаниям.

В решении суда первой инстанции не указаны нормативные акты, обосновывающие правомерность заявленных исковых требований.

Материалами дела не установлено, кому принадлежат самовольно возведенные на спорном участке постройки.

Допустимые доказательства принадлежности жилого дома истцу, в том числе, разрешительные документы, договор на строительство, на приобретение стройматериалов, на организацию водоснабжения и водоотведения не представлен.

При этом, из материалов дела очевидно следует, что истец с момента заключения договора займа и договора залога (ипотеки) с Прокофьевым А.С. злоупотреблял своими правами, скрыв наличие жилого дома на земельном участке.

Материалами дела не подтверждается осуществление истцом действий по согласованию проекта застройки земельного участка, получению разрешения на строительство, а также отсутствуют сведения о подаче уведомления о планируемом строительстве жилого дома.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют сведения о том, соответствует ли жилой дом требованиям градостроительных и строительных норм и правил, не создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Выводы суда первой инстанции о наличии нарушений, допущенных приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства, в том числе, отсутствие доказательств направления должнику копии постановления о возбуждении исполнительного производства, отсутствие доказательств вызова должника для совершения исполнит действий, отсутствие доказательств выезда пристава-исполнителя на земельный участок для составления описи и ареста имущества и передачи его на ответственное хранение, отсутствие подписи ответственного хранителя ООО «Мегаполис», противоречат обстоятельствам дела.

Согласно почтовым идентификаторам в адрес должника регулярно направлялись документы исполнительного производства, которые должник умышленно не получал.

В суде первой инстанции ответчик обращал внимание суда на тот факт, что истец лично принимал участие в судах двух инстанциях по делу о взыскании долга и реализации предмета залога, и должен был осознавать последствия вступления в силу судебного решения, на основании которого спорный земельный участок должен быть реализован на торгах.

Кроме того, материалами дела установлено, что задолженность в рамках исполнительного производства взыскивалась со Штанько А.В. на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 9 декабря 2017 года, которым обращено взыскание на заработную плату должника. Таким образом,должник не мог не знать о наличии исполнительного производства с момента удержания денежных средств из его заработной платы.

В решении суда не указаны негативные для должника последствия допущенного приставом-исполнителем нарушения порядка составления арестованного имущества: невыезд на место и отсутствие в акте подписи ответственного хранителя ООО «Мегаполис».

Истец не доказал свои права на жилой дом. До установления реального собственника имущества (жилого дома) закон не содержит запретов на продажу земельного участка отдельно от объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, если они принадлежит разным собственникам.

Таким образом, у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Судебный пристав-исполнитель Красносельского районного отдела Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу Иванович Д.А. также не согласился с решением суда первой инстанции, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 31 мая 2022 года об удовлетворении исковых требований Штанько А.В. отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что, исходя из положений пункта 1 статьи 64, пункта 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) при вынесении Выборгским районным судом г. Санкт-Петербурга решения об обращении взыскания на заложенное имущество, данное решение также распространялось на здания и сооружения, расположенные на указанном в договоре залога земельном участке. Однако ввиду того, что Штанько А.В. уклонился от регистрации возведенных на земельном участке, являющимся предметом залога, сооружений, а также не предоставил суду документы, позволяющие их идентифицировать, как отдельное недвижимое имущество, в решении суда об обращении взыскания на заложенное имущество эти сооружения судом не обозначены.

Таким образом, обратить взыскание на указанные сооружения, как на отдельные объекты недвижимого имущества, не представлялось возможным.

Также суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что процессуальные документы, вынесенные в процессе применения мер принудительного исполнения, должнику не направлялись.

Однако Красносельским РОСП ГУФССП России по г. Санкт-Петербургу суду представлено возражение, в котором содержалась информация, подтверждающая направление судебным приставом-исполнителем в адрес должника процессуальных документов, а именно номер штрихового, почтового идентификатора к постановлению о возбуждении исполнительного производства (ШПИ 19809616424167), постановлению о передаче на реализацию на торгах (ШПИ 19080545284774), постановлению о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15% (ШПИ 19080555125128). Из информации предоставленной Почтой России, отправления направлялись в адрес получателя, однако получателем не получены.

Из изложенного следует, что Штанько А.В. был должным образом уведомлен о возбуждении исполнительного производства, а также о ходе реализации залогового имущества.

Начальная продажная стоимость залогового имущества установлена на основании решения Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга № 2-1108/2016, на основании которого был выдан исполнительный документ.

В случае несогласия с установленной начальной продажной стоимостью залогового имущества, а также по вопросу нахождения на залоговом участке каких-либо сооружений, не отраженных в решении суда, Штанько А.В. имел право в установленный законом срок обжаловать вышеуказанное решение.

МТУ Росимущества в г. Санкт-Петербург и Ленинградской области также не согласилось с решением суда первой инстанции, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 31 мая 2022 года отменить в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указано, что в действиях судебного пристава-исполнителя при передаче имущества на торги отсутствуют какие-либо признаки незаконности.

В решении судом не установлен факт незаконности передачи арестованного имущества на реализацию. Равно как и не приведены ни истцом, ни судом факты, подтверждающие оспаривание действий судебного пристава-исполнителя до проведения торгов.

Вывод суда о том, что должник не был уведомлен, не соответствует обстоятельствам дела и несостоятелен.

В силу норм законодательства РФ и условий Соглашения ФССП России № 0001/13, Росимущества № 01-12/65 от 30.04.2015 «О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов. которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество» (далее - Соглашение) МТУ Росимущества обязано осуществлять принудительную реализацию арестованного имущества после получения необходимых документов от территориальных органов ФССП России. При этом основанием для приостановления процедуры реализации или ее отмены является соответствующее постановление судебного пристава-исполнителя.

В адрес МТУ Росимущества не поступали документы, подтверждающие невозможность принудительной реализации имущества ни от судебного пристава-исполнителя, ни от иных лиц.

Выписка из ЕГРН от 11.10.2020, полученная МТУ Росимущества, также не содержала информации о наличии препятствий к проведению торгов.

Также на момент проведения процедуры реализации имущества в ЕГРН отсутствовала информация относительно каких-либо построенных зданий, coopужений на указанном земельном участке.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции судебный пристав-исполнитель Красносельского районного отдела ГУФССП по Санкт-Петербургу Иванович Д.А., представитель Максимова С.А. - Климшина В.П. поддержали доводы апелляционных жалоб.

Штанько А.В., его представитель адвокат Никитин И.М. против удовлетворения апелляционных жалоб возражали.

Представитель Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу – Пятилетов С.П. не возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не направили своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23 октября 2017 года судебным приставом-исполнителем Красносельского РОСП на основании заявления Прокофьева С.А. от 10 октября 2017 года, исполнительного листа ФС 017184714, выданного Выборгским районным судом города Санкт-Петербурга 28 сентября 2017 года, 23 октября 2017 года возбуждено исполнительное производство на предмет исполнения: обращение взыскания на предмет залога – земельный участок, принадлежащий Штанько А.В., площадью 1000 кв. метров, расположенный по адресу: Приозерский район Ленинградской области, Красноозерная волость, деревня Силино с кадастровым номером № (л.д. 246, 247-249, 253-255 том 3).

В ходе совершения исполнительных действий установлено, что должник имеет счет в ЗАО «Райффайзенбанк» и ВТБ (ПАО).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 13 ноября 2017 года обращено взыскание на денежные средства, находящиеся на счете в ЗАО «Райффайзенбанк» (л.д. 1-2 том 4).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 13 ноября 2017 года обращено взыскание на денежные средства, находящиеся на счете в ВТБ (ПАО) (л.д. 3-4 том 4).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 9 декабря 2017 года обращено взыскание на заработную плату должника (л.д. 5-6 том 4).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 16 апреля 2018 года объявлен запрет на совершение регистрационных действий по исключению из государственного реестра, а также регистрации ограничений, обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: Приозерский район, Красноозерная волость, д. Силино (том 4 л.д. 7-8).

22 августа 2019 года судебным приставом-исполнителем Красносельского РОСП ГУФССП по Санкт-Петербургу Хабибулиным А.В. в рамках исполнительного производства 78007/19/614882 вынесено постановление об аресте имущества, принадлежащего Штанько А.В. (том 1 л.д. 37, том 4 л.д. 9).

Из акта о наложении ареста (описи имущества) следует, что 21 августа 2019 года в городе Санкт-Петербурге в период с 17 до 18 часов в присутствии понятых Порьяна К.С., Захарова И.С., в отсутствие должника подвергнут описи земельный участок с кадастровым номером № по адресу: Приозерский район, Красноозерная волость, д. Силино. Предварительная стоимость участка определена приставом в 720000 рублей. В акте описи и ареста имущества указано, что должнику запрещено пользоваться арестованным имуществом, имущество передано на ответственное хранение ООО «Мегаполис» (том 1 л.д. 41-42, том 4 л.д. 10-12).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Красносельского РОСП ГУФССП по Санкт-Петербургу от 3 марта 2020 года установлена стоимость арестованного имущества в 720 000 рублей (том 1 л.д. 38).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Красносельского РОСП ГУФССП по Санкт-Петербургу от 3 марта 2020 года земельный участок передан на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона (том 1 л.д. 40, том 4 л.д. 13-14).

3 марта 2020 года судебным приставом-исполнителем Красносельского РОСП ГУФССП по Санкт-Петербургу Савченко И.В. оформлена заявка на торги в отношении арестованного имущества - земельный участок, площадью 1000 кв. метров, по адресу: Приозерский район, Красноозерная волость, д. Силино, кадастровый №. Минимальная начальная стоимость 720000 рублей (том 4 л.д. 15).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Красносельского РОСП ГУФССП по Санкт-Петербургу Савченко И.В. от 3 марта 2020 года земельный участок, площадью 1000 кв. метров, по адресу: Приозерский район, Красноозерная волость, д. Силино, кадастровый № передан в МТУ Росимущество на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона (том 4 л.д. 16-17).

14 декабря 2020 года организатор торгов опубликовал извещение о проведении торгов под № (лот № 4) на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов «www.torgi.gov.ru», на официальном сайте ФССП России, а также в газете «Санкт-Петербургские ведомости» от 15 декабря 2020 года № 229 (6827).

Извещение содержит сведения о дате, месте и времени проведения публичных торгов, о характере продаваемого и его начальной цене (720 000 рублей).

Срок приема заявок для участия в торгах составил период с 16.12.2020 по 23.12.2020.

В извещении указано, что прием заявок с необходимым комплектом документов для участия в торгах осуществляется посредством электронного документооборота на электронной торговой площадкой, оператором которой является 000 «ЭТП24» (далее - ЭТП).

К участию в торгах допускались любые лица, зарегистрированные на ЭТП, предоставившие заявки на участие в торгах с помощью электронного документооборота на ЭТП, подписанные электронно-цифровой подписью с необходимым комплектом документов.

Согласно протоколу от 25 декабря 2020 года № 1/4 торги по реализации имущества были признаны несостоявшимися ввиду отсутствия поданных заявок.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Красносельского РОСП ГУФССП по Санкт-Петербургу Рытикова Е.В. от 30 декабря 2020 года цена имущества, переданного на реализацию, снижена на 15 %. Установлена следующая цена указанного имущества: земельного участка, площадью 1000 кв. метров, по адресу: Приозерский район, Красноозерная волость, д. Силино, кадастровый №, 612000 рублей (том 4 л.д. 20-21).

29 января 2021 года организатор торгов опубликовал извещение о проведении вторичных торгов под № 270121/2670008/02 (лот № 4) на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов «www.torgi.gov.ru», официальном сайте ФССП России, а также в газете «Санкт-Петербургские от 29.01.2021 15 (6853).

Извещение содержит сведения о дате, месте и времени проведения публичных торгов, о характере продаваемого и его начальной цене 612 000 рублей).

Срок приема заявок для участия в торгах составил период с 01.02.2021 по 16.02.2021.

В извещении указано, что прием заявок с необходимым комплектом документов для участия в торгах осуществляется посредством электронного документооборота на ЭТП.

К участию в торгах допускались любые лица, зарегистрированные на ЭТП, предоставившие заявки на участие в торгах с помощью электронного документооборота на ЭТП, подписанные электронно-цифровой подписью с необходимым комплектом документов.

Согласно протоколу № 1/4 от 18 февраля 2021 года к участию в повторном аукционе в электронной форме допущены два претендента.

19 февраля 2021 года составлен протокол № 2 заседания комиссии об определении победителя повторного аукциона в электронной форме, согласно которому победителем повторных торгов по продаже имущества признан Максимов С.А. (л.д. 209 том 3).

26 февраля 2021 года между МТУ Росимущества в лице ООО «Перфект» и победителем торгов Максимовым С.А. заключен договор купли-продажи арестованного имущества, по условиям которого организатор торгов передал покупателю подвергнутое аресту по исполнительному производству № 138201/17/78007-ИП от 23.10.2017, принадлежащее должнику Штанько А.В. и находящее в залоге у Прокофьева А.С. имущество: земельный участок, площадью 1000 кв. метров, по адресу: Приозерский район, Красноозерная волость, д. Силино, кадастровый № (л.д. 212-213 том 3).

Общая стоимость имущества составляет 617000 рублей.

Оплата произведена в полном объеме путем перечисления указанной денежной суммы на расчетный счет МТУ Росимущества.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Красносельского РОСП ГУФССП по Санкт-Петербургу Ивановича Д.А. от 17 марта 2021 года в связи с принудительной реализацией имущества должника – земельного участка, принадлежащего Штанько А.В., снят арест со спорного участка (том 4 л.д. 23).

Обращаясь в суд с настоящим иском, Штанько А.В. ссылался на то обстоятельств, что оспариваемые торги проведены с нарушением требований Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Согласно положениям пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2).

Статьей 93 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона "Об исполнительном производстве").

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, отраженной в Обзоре судебной практики N 2 за 2016 год, если исполнительное производство возбуждено в отсутствие законных оснований для его возбуждения (в частности, по поддельному исполнительному документу либо по исполнительному листу, являющемуся ничтожным вследствие отмены судебного акта, во исполнение которого он выдан, и предъявленному к исполнению взыскателем после принятия противоположного решения) или на реализацию передано имущество, на которое не может быть обращено взыскание, то у организатора публичных торгов отсутствуют предусмотренные Законом об исполнительном производстве основания для проведения процедуры публичных торгов.

Таким образом, публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

В данном деле, разрешая спор о признании недействительными торгов по продаже земельного участка, подвергнутого аресту по исполнительному производству, суд первой инстанции исходил из того, что в результате проведенных торгов земельный участок был продан отдельно от объекта недвижимости, расположенного на нем, что противоречит требованиям закона.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на земельном участке с кадастровым номером, площадью 1000 кв. метров, по адресу: Приозерский район, Красноозерная волость, д. Силино, кадастровый №, имеется жилой дом, площадью 89 кв. метров, представляющий собой строение мансардного типа с отделкой имитацией бревна, местами покрытой мхом с частично выгоревшим пигментов покрытия наружной отделки, кирпичное строение, площадью 8 кв. метров, навес, площадью 26,46 кв. метров, примыкающий к жилому дому, бетонный ленточный фундамент, протяженностью 92,38 м. На участке оборудована система водоснабжения, водоотведение (том 5 л.д. 217-250, том 6 л.д. 1-41).

Показаниями свидетелей Стефанова В.А., Альбикова Р.Ш. подтверждается, что указанный жилой дом возведен силами Штанько А.В. в 2005 году, является его постоянным место проживания (л.д. 212-218 том 6).

Также в материалы дела представлен акт о фактическом земплепользовании и составе домовладения от 14 ноября 2021 года, согласно которому на земельном участке по адресу: Приозерский район, Красноозерная волость, д. Силино, кадастровый №, находится жилой каркасный дом с внутренней отделкой блок-хаусом (2-04-2006 года постройки), строения хозяйственного назначения, колодец, локальная канализация. В указанном жилом доме с 2004 года постоянно проживает Штанько А.В. (л.д. 52 том 4).

Указанные доказательства в совокупности позволяют сделать вывод о возведении истцом на земельном участке по адресу: Приозерский район, Красноозерная волость, д. Силино, кадастровый №, в 2004-2005 году жилого дома, который является объектом капитального строительства.

Доказательства, опровергающие данное обстоятельство, в материалах дела отсутствуют.

Вопреки доводам апелляционных жалоб отсутствие государственной регистрации права собственности на жилой дом основанием не свидетельствует о недобросовестном поведении истца.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Поскольку собранными по делу доказательствами подтверждается возведение на спорном земельном участке капитального строения - жилого дома в 2004-2005 году, доводы ответчиков на отсутствие государственной регистрации права до обращения взыскания на земельный участок являются несостоятельными.

Также являются несостоятельными и доводы апелляционных жалоб о том, что жилой дом истца является самовольной постройкой.

Как правильно указал суд первой инстанции, жилой дом возведен истцом в пределах принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, своими силами, разрешенное использование земельного участка позволяет на нём возводить жилой дом.

Тот факт, что истцом не было зарегистрировано право собственности на строение не опровергает фактическое его расположение на земельном участке, а также его принадлежность истцу.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с созданием объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно.

Пунктом 7 части 2 статьи 14 данного Федерального закона определено, что одним из документов - оснований для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости помимо заявления заинтересованного лица является технический план объекта недвижимости.

Частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которого в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство осуществляются на основании технического плана такого объекта недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Согласно части 11 статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешения на строительство и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Таким образом, отсутствие разрешение на строительство жилого дома не являлась препятствием истцу в регистрации права собственности на него.

Вместе с тем, в рамках исполнительного производства взыскание было обращено и передан на реализацию лишь земельный участок, что противоречит положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 237, 242 и 243 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку установлено, что при проведении торгов земельный участок продан без объекта недвижимого имущества жилого дома, расположенного на данном земельном участке, суд первой инстанции правомерно признал проведенные торги, а также заключенный по их результатам договор реализации арестованного имущества на торгах недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как нарушающие требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционных жалоб о том, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не являются основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании торгов недействительными, поскольку законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Также не могут быть приняты во внимание и доводы апелляционных жалоб о том, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В данном деле установлено, что в опубликованной информации о проведении торгов отсутствуют сведения о том, что на продаваемом земельном участке расположен объект недвижимости, при проведении спорных торгов земельный участок продан без объекта недвижимого имущества жилого дома.

Таким образом, поскольку в результате проведенных торгов земельные участки были проданы отдельно от объекта недвижимости, расположенного на нем, то положения абзаца третьего пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при проведении указанных торгов были нарушены.

При таких условиях суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии законных оснований для признания недействительными повторных торгов, проведенных организатором торгов ООО «Перфект» 19 февраля 2021 года в 10 часов 00 минут по адресу в сети Интернет: электронная торговая площадка «ЭТП 24» http://www.etp24torg.ru (процедура № 003901) по продаже подвергнутого аресту по исполнительному производству № 138201/17/78007-ИП от 23 октября 2017 года, принадлежащего должнику Штанько А.В., и заключенного на их основании договора купли – продажи арестованного имущества от 26 февраля 2021 года между МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в лице ООО «Перфект» и Максимовым С.А.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы, полагая, что выводы суда основаны на законе и соответствуют материалам дела.

Изложенные в жалобе доводы сводятся к переоценке доказательств и установлению иных обстоятельств по спору, не подтверждают существенных нарушений судом норм права, рассматривались им и получили соответствующую оценку.

Нарушений норм материального права, а также норм процессуального права, влекущих за собой безусловную отмену решения суда, не допущено.

Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 31 ░░░ 2022 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░. ░░░░░-░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 31 ░░░ 2022 ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░:

░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░.