Решение по делу № 2-42/2022 (2-1234/2021;) от 14.12.2021

№ 2-42(1)/2022

64RS0028-01-2021-003403-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 января 2022 г.                                 г. Пугачев

Пугачевский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Шумейкина А.П.,

при секретаре Колясниковой Д.С.,

с участием представителя истца Русановой А.А. посредством видеоконференцсвязи между Пугачевским районным судом Саратовской области и Октябрьским судом г. Саратова,

ответчика Саркисяна А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тихонова Сергея Юрьевича к Саркисяну Аркадию Айдыновичу о взыскании суммы неосновательного обогащения, расходов,

установил:

Тихонов С.Ю. в обоснование иска указал, что <Данные изъяты> между ним и ответчиком был заключен договор о задатке в качестве обеспечения исполнения договора купли-продажи недвижимости: жилого дома с земельным участком по адресу: <Данные изъяты>. Размер задатка был определен 100 000,00 руб., стоимость недвижимости определена 2 600 000,00 руб.

Истец указывает, что имел намерение приобрести недвижимое имущество в том числе за счет средств ипотечного кредитования, ипотечный кредит ему был одобрен со сроком проведения сделки <Данные изъяты>.

В связи с тем, что договор купли-продажи недвижимости заключен не был, <Данные изъяты> в адрес ответчика им было направлено уведомление с предложением о заключении договора купли-продажи недвижимости, в течении 7 дней, с момента получения уведомления.

Данное уведомление ответчиком получено <Данные изъяты>, однако в названный срок договор купли-продажи недвижимости между ними заключен не был. Считает, что в связи с не заключением сделки сумма в размере 100 000 руб. не может являться задатком, является неосновательным обогащением и подлежит возврату.

На основании изложенного истец просит взыскать с Саркисяна А.А. денежные средства в размере 100 000 руб. возврат неосновательного обогащения и судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 3 200 руб.

Истец Тихонов С.Ю. в судебное заседание не явился. Представитель истца Тихонова С.Ю. Русанова А.А. пояснила, что Тихонов С.Ю. о дне судебного заседания извещен.

С учетом мнения представителя истца, ответчика, полагавших возможным рассматривать дело в отсутствии Тихонова С.Ю., суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившегося истца.

Представитель истца Тихонова С.Ю. Русанова А.А. поддержала исковые требования доверителя по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснила, что заключенный между сторонами договор, не может считаться соглашением о задатке, либо предварительным договором, в виду отсутствия в договоре существенных условий. Еще до направления письменного уведомления Тихонов С.Ю. неоднократно обращался к Саркисяну А.А. с предложением о заключении договора, на что ответа не получил. После того как Тихонов С.Ю. направил Саркисяну А.А. письменное уведомление, тот в свою очередь так же направил уведомление из которого свидетельствует о неготовности Саркисяна А.А. заключить договор в предложенный Тихоновым С.А. срок. Полученное Тихоновым С.Ю. уведомление датировано <Данные изъяты> г., тогда как в материалы дела Саркисян А.А. представил уведомление датированное <Данные изъяты> г.

Ответчик Саркисян А.А. исковые требования не признал. Указал, что по договоренности с Тихоновым С.Ю. тот должен был купить у него два домовладения по адресу <Данные изъяты> и по адресу <Данные изъяты> как единый объект недвижимости. Для этого он должен был списать дом по адресу <Данные изъяты> освободившийся земельный участок присоединить к земельному участку <Данные изъяты>. Указал, что уведомление Тихонова С.Ю. с предложением заключения договора купли продажи он получал. В ответ сам направлял Тихонову С.Ю. сообщение с предложением заключить договор купли-продажи недвижимости, также вручил данное уведомление лично Тихонову С.Ю. Направленное Тихонову С.Ю. уведомление ошибочно датировано <Данные изъяты> на самом деле уведомление направлено Тихонову С.Ю. <Данные изъяты> г. и вручено ему лично примерно в это же время. На его уведомление Тихонов С.Ю. ответил, что не собирается покупать дом и земельный участок, так как передумал. Считает, что Тихонов С.Ю. передавший добровольно задаток в размере 100 000 руб., не вправе требовать признание такого договора не заключенным. С его стороны нет неисполнения обязательства по заключенному договору о задатке от заключения договора купли-продажи недвижимости отказался Тихонов С.Ю. в связи с чем деньги полученные в виде задатка должны остаться у него (Саркисяна А.А.).

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании пояснений сторон материалов дела судом установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права серии <Данные изъяты>, <Данные изъяты> Саркисян А.А. являлся собственником жилого дома с хозяйственными строениями и сооружениями, площадью 65,7 кв.м. и земельного участка площадью 550,16 кв.м. по адресу: <Данные изъяты>. После реконструкции дом имеет 2 этажа и общую площадь 163,4 кв.м. (л.д.176, 177).

Между Тихоновым С.Ю. и Саркисяном А.А. <Данные изъяты> был заключен договор о задатке в котором указано что Тихонов С.Ю. передает Саркисяну А.А. денежную сумму 100 000 руб. в обеспечение исполнения договора купли – продажи недвижимости жилого дома с земельным участком расположенным по адресу <Данные изъяты>, стоимость недвижимости 2 600 000 руб.

Пунктами 2, 3, 4 договора предусматривалось, что при прекращении обязательства по договору, до начала его исполнения по соглашению сторон, либо вследствие невозможности исполнении задаток должен быть возвращен. В соответствии со ст. 380, 381 ГК РФ, за неисполнение договора ответственная сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сторона ответственная за неисполнение договора, указанного в п.1, обязана возместить другой стороне убытки с учетом зачетом суммы задатка. (л.д.20, 204).

Срок заключения основного договора купли продажи недвижимости сторонами установлен не был.

Факт получения от Тихонова С.Ю. денежных средств по договору о задатке от <Данные изъяты> в размере 100 000 руб. подтверждается договором и подтверждено в судебном заседании ответчиком Саркисяном А.А.

Тихоновым С.Ю. <Данные изъяты> в адрес ответчика было направлено уведомление о заключении договора купли-продажи недвижимости, в течении 7 дней, с момента получения уведомления. Так же предлагалось возвратить полученные 100 000 руб. в случае если договор не будет заключен в течении названного срока и обязательства считать прекращенным (л.д.21, 105).

Данное уведомление Саркисяном А.А. было получено <Данные изъяты> что он подтвердил в судебном заседании (л.д.24).

В свою очередь Саркисяном А.А. Тихонову С.Ю. было направлено уведомление в котором Саркисян А.А. указывал о получении им <Данные изъяты> г. уведомления Тихонова С.Ю., сообщал, что для объединения в соответствие с достигнутой ими договоренностью двух домовладения по адресу <Данные изъяты> и по адресу <Данные изъяты> в единый объект недвижимости, с целью последующей продажи Тихонову С.Ю. недвижимости по адресу <Данные изъяты> необходимо время. Указывал, что на данный момент подготовлен весь пакет документов которые сданы на постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, предполагаемое время получения документов с <Данные изъяты> г. по <Данные изъяты> Указывал, что после этой даты готов незамедлительно оформить договор купли продажи у нотариуса, предлагал Тихонову С.Ю. для составления проекта договора предоставить копии личных документов, сообщал, что в указанный Тихоновым С.Ю. срок 7 дней, с учетом даты получения им уведомления <Данные изъяты> г. т.е. до <Данные изъяты> г. с его стороны будут готовы документы для дальнейшего оформления. Так же Саркисян А.А. запросил у Тихонова С.Ю. копии паспорта, свидетельства о рождении, СНИЛС, либо предлагал явиться Тихонову С.Ю. в МФЦ для составления договора купли-продажи, в любое для него удобное время. Указывал, что в случае не предоставления Тихоновым С.Ю. копий документов в срок 7 дней, с момента получения уведомления, действия Тихонова С.Ю. им (Саркисяном А.А.) будут расцениваться, как отказ Тихонова С.Ю. от заключения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: <Данные изъяты> и как вина Тихонова С.Ю. за не исполнение договора купли-продажи недвижимости (л.д.191-192).

Из представленных по запросу суда документов следует, что дом по адресу <Данные изъяты> Саркисяном А.А. продан по договору купли продажи недвижимости заключенному <Данные изъяты> г. Согласно договору купли продажи дом является двухэтажным общей площадью 163, 4 кв.м. кадастровый номер <Данные изъяты> принадлежит Саркисяну А.А. на праве собственности на основании договора купли продажи недвижимости от <Данные изъяты> г. Дата государственной регистрации <Данные изъяты> ЗА № <Данные изъяты>. Названный дом расположен на земельном участке площадью 928 кв.м. кадастровый номер <Данные изъяты> земельный участок принадлежит Саркисяну А.А. праве собственности на основании договора купли продажи <Данные изъяты> г. Согласно названным документам дом купленный Саркисяном А.А. на основании договора купли продажи недвижимости от <Данные изъяты> г. был реконструирован, в связи с чем в настоящее время дом представляет собой двухэтажное здание обшей площадью 163,4 кв.м. Уведомление о соответствии реконструированного жилого дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности администрацией Пугачевского муниципального района Саркисяну А.А. выдано <Данные изъяты> г. документы о регистрации права собственности Саркисяна А.А. на реконструированный жилой дом сданы <Данные изъяты> г. заявление о государственной регистрации его права собственности, Саркисяном А.А. в регистрирующий орган подано <Данные изъяты> г. при заключении договора купли продажи названного дома <Данные изъяты> (л.д. 72-94, 198 – 228).

Разрешая возникший спор суд приходит к выводу, что оснований для квалификации отношений Тихонова С.Ю. и Саркисяна А.А. как отношений, возникших из соглашения о задатке не имеется.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

В силу положений п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Исходя из пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

В силу положений п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Предусматривая возможность обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, Гражданский кодекс не исключает и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).

Из содержания изложенных норм права следует, что задаток является способом исполнения обязательства по заключенному договору. Поэтому, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является дополнительным, производно и зависимо от основного - обеспечиваемого задатком обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

По смыслу положений статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее возвратить.

По данному делу с учетом заявленных исковых требований и их правовым обоснованием, подлежащих применению норм материального права и условий заключенного сторонами договора к юридически значимым обстоятельствам для правильного разрешения судом спора необходимо определить, является ли переданная Тихоновым С.Ю., сумма в размере 100 000 руб. задатком, обеспечивающим исполнение обязательства по договору, либо исполняет платежную функцию по договору и является авансом.

Судом установлено, что предварительный договор купли-продажи недвижимости между сторонами не заключался, а условия соглашения о задатке от 02 июня 2021 г. с точки зрения соответствия их требованиям, предъявляемым к предварительному договору, не могут быть расценены как достигнутые условия предварительного договора.

По правилам ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что «п. 23. отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

п. 24. В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

п. 25. Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

п. 26. Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Из письменных пояснений ответчика, его пояснений данных в судебном заседании следует, что при подписании договора о задатке между ними была достигнута договоренность по объединению двух домовладения по адресу <Данные изъяты> и по адресу <Данные изъяты> в единый объект недвижимости, с целью последующей продажей Тихонову С.Ю. недвижимости по адресу <Данные изъяты> образованной в результате объединения двух домовладения по адресу <Данные изъяты> и по адресу <Данные изъяты>

На день заключения соглашения о задатке названные домовладения в единый объект недвижимости объединены не были, условие, описывающее порядок идентификации такой недвижимости на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче в договор о задатке сторонами включено не было. Из сказанного следует об отсутствии существенных условий необходимых для признания предварительного договора заключенным, а именно об отсутствии предмета договора, что влечет невозможности расценивать соглашение о задатке как заключенный предварительный договор.

Кроме того, ни одна из сторон не обращалась с требованием о понуждении к заключению сделки, вместо этого Тихоновым С.Ю. заявлен иск о взыскании с Саркисяна А.А. переданных денежных средств как неосновательного обогащения, а Саркисяном А.А. после процедуры согласований по изменению объекта недвижимости, домовладение по указанному адресу продано третьему лицу.

Судом также учитывается что согласно пояснений Саркисяна А.А. уведомление Тихонова С.Ю. от <Данные изъяты> о заключении договора купли-продажи недвижимости, в течении 7 дней, с момента получения уведомления. Саркисяном А.А. было получено <Данные изъяты>. В ответ он направил уведомление в котором указывал, что документы на единый объект недвижимости о адресу <Данные изъяты> сданы на постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, предполагаемое время получения документов с <Данные изъяты> г. по <Данные изъяты> г. Так же учитывается, что представленное в суд Саркисяном А.А. его уведомление датировано <Данные изъяты> г.. тогда как полученное Тихоновым А.А. уведомление имеет дату подписания документа <Данные изъяты> г. Доказательств, что уведомление Тихонову С.Ю. направлено в сентябре <Данные изъяты> г. Саркисяном А.А. не представлено.

Из указанного следует, отказ Саркисяна А.А. от заключения договора в срок 7 дней со дня получения уведомления Тихонова С.Ю.о заключении договора купли продажи, что свидетельствует об отсутствии у него правовых оснований для удержание полученных от Тихонова С.Ю. 100 000 руб.

Все перечисленное, по мнению суда свидетельствует об обоюдном утрате интереса сторон в отношении намерений по заключению сделки по договору купле продажи.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку судом установлено, что предварительный договор купли-продажи сторонами заключен не был, сумма полученная Саркисяном А.А. от Тихонова С.Ю. по договору от <Данные изъяты> г. является авансом и подлежит возврату истцу Тихонову С.Ю.

Иск Тихонова С.Ю. суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при подаче иска в сумме 3200 руб.. Расходы истца по уплате госпошлины подтверждаются платежным поручением № <Данные изъяты> от <Данные изъяты> (л.д.10).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

решил:

иск удовлетворить.

Взыскать с Саркисяна Аркадия Айдыновича в пользу Тихонова Сергея Юрьевича - 100 000 руб. возврат денежной суммы полученной по договору от <Данные изъяты> г. и 3 200 руб. возмещение расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Пугачевский районный суд Саратовской области.

Судья