Решение по делу № 33-3413/2019 от 29.07.2019

УИД ...

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Судья Рабдаева Н.Г.

Дело № 33-3413/2019 поступило 29 июля 2019 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 сентября 2019 г. г. Улан-Удэ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе: председательствующего судьи Холонгуевой О.Р.,

судей коллегии Гончиковой И.Ч., Кушнаревой И.К.,

при секретаре Долонове Ц-Н.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Михайловой О.М., Яковлевой А.О. к Администрации МО «г. Северобайкальск», ООО «Кадастровый центр Байкал» об оспаривании действия по заключению соглашения, признании соглашения о расторжении муниципального контракта ничтожной сделкой, обязании исполнить условия муниципального контракта и заключить договор купли-продажи на жилое помещение, по апелляционной жалобе представителя истцов Михайловой О.М., Яковлевой А.О. – Рыбалта В.В. на решение Северобайкальского городского суда Республики Бурятия от 7 июня 2019 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Обращаясь в суд с иском, Михайлова О.М. и Яковлева А.О. просили признать действия ООО «Кадастровый центр Байкал» (далее – Кадастровый центр) по заключению соглашения о расторжении муниципального контракта от 18 июля 2018 года № ... незаконными, соглашение о расторжении указанного муниципального контракта ничтожной сделкой; обязать администрацию МО «г. Северобайкальск» (далее – Администрация) исполнить условия муниципального контракта и заключить с ними договор купли-продажи на жилой дом адресу: <...>.

В обоснование иска указано, что 6 июня 2018 года истцы поручили Кадастровому центру продать принадлежащую на праве собственности истцам квартиру № ... адресу: <...>, о чем заключили договор № 21 об оказании риэлтерских услуг. 4 мая 2018 года Кадастровому центру была выдана соответствующая доверенность. Выполняя поручение, Кадастровый центр по результатам аукциона 18 июля 2018 года заключил от их имени муниципальный контракт № ... с МКУ «Комитет по управлению городским хозяйством администрации МО «г. Северобайкальск» (далее – Комитет) о приобретение указанного жилого помещения. Однако после заключения контракта, Администрация уклонялась от его исполнения. Сначала Администрация просила истцов устранить недостатки, однако, принимать помещение после устранения недостатков, не стала, не смотря на требования истцов. Позже истцами было получено письмо о расторжении контракта по заявлению Кадастрового центра. Истцы считают, что Кадастровый центр превысил свои полномочия, предоставленные ему доверенностью от 4 мая 2018 года, поскольку указанный документ не предусматривает право на расторжение контракта. Неоднократные претензии с требованием об исполнении контракта Администрацией были отклонены, а последняя от 12 октября 2018 года – оставлена без ответа. Действия ответчиков, по мнению истцов, являются незаконным, а соглашение о расторжении контракта недействительным, поскольку истцами сделка не была одобрена. Никаких экспертных заключений, иных документов, свидетельствующих о том, что контракт не может быть выполнен, истцам не поступало.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Яковлева А.О., представитель истцов Яковлевой А.О. и Михайловой О.М. по доверенности (л.д. 25) Рыбалт В.В. исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, дополнительно пояснили, что после аукциона, где победителями стали истцы, с Администрацией был заключен контракт на приобретение жилого помещения, 23 июля 2018 года комиссией произведен осмотр квартиры, выявлены недостатки, которые Администрация предложила истцам устранить до 14 августа 2018 года Истцы 31 июля и 13 августа письменно сообщили Администрации об устранении недостатков, однако, комиссия не пришла. На претензию истцов Администрацией дан ответ, что 16 августа 2018 года в присутствии Михайловой О.М. произведено обследование помещения, составлен акт. Однако, в указанный день никакого обследования не было, акт не содержит подписи Михайловой О.М. В ответе на следующую претензию Администрация сообщила о расторжении контракта на основании заявления Кадастрового центра. Соглашение о расторжении от имени истцов заключил Кадастровый центр. При этом, руководитель центра в заявлении на расторжении контракта указал, что был составлен акт и направлено письмо об устранении выявленных недостатков, в связи с тяжелым материальным положением и по состоянию здоровья продавец не может устранить недостатки в установленные сроки. Между тем, никаких писем не было, акт обследования от 16 августа 2018 года, представленный Администрацией отличается от акта, приобщенного к делу истцами. Ответчики не имели права заключать соглашение о расторжении контракта, поскольку условиями договора предусмотрено расторжение в одностороннем порядке. Экспертное заключение ПСК «...» вызывает сомнения, поскольку никто квартиру не осматривал, в установленном законом порядке дом аварийным, подлежащим сносу, не признан.

Истец Михайлова О.М. в суд не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель Администрации, Комитета по доверенности (л.д. 52) Сергеева Т.В. с иском не согласилась, суду пояснила, что в соответствии с условиями Контракта продавец в праве отказаться от приемки жилого помещения направив в письменной форме мотивированный отказ. Согласно акту осмотра и акту обследования жилого помещения от 16 августа 2018 года. приемочная комиссия выявила недостатки спорного жилого помещения, устранение которых требует несоизмеримых финансовых и временных затрат. В соответствии с условиями контракта, в случае существенного нарушения требований к качеству квартиры, покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего контракта и потребовать возврата уплаченной за указанный объект недвижимости денежной суммы. Поскольку жилое помещение истцов не соответствовало требованиям приобретаемого жилья в рамках действующей Программы, контракт был расторгнут, на основании заявления директора Кадастрового центра, в связи с невозможностью продавцом устранить указанные в акте обследования недостатки. Считает, что оспариваемое соглашение о расторжении муниципального контракта не содержит признаков ничтожной сделки, поскольку директор Кадастрового центра ФИО1 действовал на основании договора об оказании риэлтерских услуг и доверенности, в пределах своих полномочий. Считает, что дополнительное указание в доверенности на полномочия по расторжению договора купли-продажи до его фактического исполнения не требовалось, поскольку возможность исполнить поручение по продаже квартиры иному лицу до настоящего времени не утрачена.

Представитель Кадастрового центра по доверенности (л.д.44) Руселевич В.Ф. в судебном заседании также с иском не согласился, пояснил, что согласно заключению экспертизы № ... жилье истцов имеет значительный физический и моральный износ (58,4%); Примерная стоимость капитального ремонта, составляет 38-90%. техническое состояние конструктивных элементов квартиры - ветхое. Жилое помещение не соответствует санитарным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности и требует капитального ремонта. Продавцами на реализацию была предоставлена квартира, которая не пригодна для проживания, не соответствовала санитарным правилам и нормам, не отвечала критериям пожарной безопасности. Указанные недостатки не были устранены истцами, что повлияло на отказ в подписании акта-приема передачи жилого помещения. Директор Кадастрового центра, действовал в рамках заключенного договора на оказание риэлтерских услуг. Кроме того, опасаясь быть включенным в реестр недобросовестных поставщиков, направил заявление в адрес Комитета о возможном заключении соглашения о расторжении контракта. В рамках договора риэлтерских услуг исполнитель Кадастровый центр продолжает осуществлять подбор иных покупателей.

Судом постановлено выше указанное решение.

В апелляционной жалобе представитель истцов Рыбалт В.В. выражает несогласие с вынесенным решением суда, просит его отменить. При этом указывает на то, что судом не принято во внимание то обстоятельство, что договор об оказании риэлтерских услуг был заключен Михайловой О.М. и в отношении Яковлевой А.О. не действует и не действовал. Права расторгать контракты и иные договоры должно быть обязательно прописано в доверенности. Судом не принят во внимание тот факт, что доверенность, выданная Кадастровому центру на момент рассмотрения дела не действовала, так как отменена распоряжением №... от 2 октября 2018 года. Никаких обследований жилого помещения администрации города не производила, что подтверждается актами обследования жилого помещения, где отсутствуют подписи истцов.

Администрацией поданы возражения на жалобу, в которых ответчик просит отказать в удовлетворении жалобы, указывая на необоснованность изложенных в ней доводов.

Судебное заседание апелляционной инстанцией проведено посредством видеоконференц-связи с Северобайкальским городским судом Республики Бурятия, куда для участия прибыли представитель истцов Рыбалт В.В., представитель Администрации и Комитета – Сергеева Т.В., представитель Кадастрового центра – Руселевич В.Ф.

Истцы Михайлова О.М. и Яковлева А.О. в судебное заседание апелляционного суда не явились, извещались письменно. Судебные извещения направлялись истцам по указанному ими в иске месту жительства, однако, не получены последними. Яковлева А.О. дополнительно извещена по телефону, извещение оформлено телефонограммой.

Судебная коллегия, с учетом отсутствия возражений со стороны лиц, участвующих в процессе, рассмотрела дело в отсутствие истцов.

Представитель истцов Рыбалт В.В. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Администрации Сергеева Т.В. возражала против удовлетворения жалобы, пояснила, что в отношении жилого помещения истца контракт был заключен, как с единственным участником аукциона. Жилое помещение не отвечало санитарным и техническим требованиям, но Администрация не могла отказать в заключении контракта с единственным участником, в силу закона.

Представитель Кадастрового центра Руселевич В.Ф. возражал против удовлетворения жалобы, поддержал доводы представителя Администрации.

Выслушав представителей сторон по делу, проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, которое постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

Как следует из материалов дела, 4 мая 2018 года Михайловой О.М. и Яковлевой А.О. выдана нотариально удостоверенная доверенность Кадастровому центру, которой истцы уполномочили доверенное лицо продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащую им квартиру, для чего предоставили ему право заключать, оформлять и подписывать договоры купли-продажи, о передаче недвижимого имущества, акты приема-передачи, муниципальные контракты, получать правоподтверждающие, разрешающие документы, а также иные любые документы и справки, их дубликаты в уполномоченных на это органах, оформлять, подписывать документы, техническую документацию, делать от имени доверителей заявления.

6 июня 2018 года между Кадастровым центром и Михайловой О.М. заключен договор об оказании риэлторских услуг № 21, по условиям которого исполнитель Кадастровый центр принял на себя обязательство выполнить мероприятия по продаже квартиры, расположенной по адресу: <...>.

16 июля 2018 года по результатам электронного аукциона между Комитетом и Михайловой О.М., Яковлевой А.О. в лице директора Кадастрового центра ФИО1., действовавшего на основании доверенности от 4 мая 2018 года, заключен муниципальный контракт № ... на приобретение жилого помещения для реализации мероприятия «Переселение граждан из жилых помещений, расположенных в зоне Байкало-Амурской магистрали, признанных непригодными для проживания, и (или) из жилых домов (помещений) признанных аварийными и неподлежащими реконструкции».

Предметом контракта указано жилое помещение, по адресу: <...>, принадлежащее истцам на праве общей долевой собственности.

Срок действия контракта установлен до 10 сентября 2018 года (п. 4.1.)

Цена установлена разделом 2 контракта и составляет 2 166 771,10 руб. за счет средств бюджетов Российской Федерации и Республики Бурятия.

Согласно техническому заданию (приложение № 1 к контракту) предмет контракта должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ, быть благоустроенным, находиться в границах территории МО «г. Северобайкальск», соответствовать установленным строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам, не должно быть признано аварийным и/или непригодным для проживания, на момент подписания акта приема-передачи, жилое помещение должно быть обеспечено подключением к существующим наружным инженерным сетям (централизованное водоснабжение, централизованное или автономное теплоснабжение, электроснабжение, централизованное водоотведение или индивидуальный септик), обладать всеми потребительскими свойствами, необходимыми для проживания без проведения дополнительных работ.

В соответствии с разделом 5 Контракта приемка передаваемого продавцом покупателю жилого помещения осуществляется комиссией по приемке жилых помещений (приемочной комиссией), путем подписания акта приема-передачи жилого помещения, либо продавцу направляется в письменной форме мотивированный отказ от подписания такого документа. В случае получения мотивированного отказа покупателя от подписания акта приема-передачи жилого помещения, продавец обязан рассмотреть мотивированный отказ и устранить замечания в срок, указанный покупателем в мотивированном отказе. Акты приема-передачи жилых помещений составляются сторонами по форме, установленной приложением № 4 к контракту, после осмотра жилого помещения, проведенного в порядке, установленного регламентом осмотра жилых помещений (приложение № 2 к контракту). Акт приема-передачи жилого помещения оформляется в течение 10 дней после подписания сторонами контракта.

В соответствии с п. 3.1.7 контракта, в случае существенного нарушения требований к качеству квартиры (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоизмеримых расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Контракта и потребовать возврата уплаченной за указанный объект недвижимости денежной суммы.

Согласно акту осмотра жилого помещения и акту обследования жилого помещения от 16 августа 2018 года приемочная комиссия выявила недостатки объекта купли-продажи, устранение которых требует несоизмеримых финансовых и временных затрат. Аналогичный вывод содержится в обмерно-обследовательской работе № ..., выполненной ООО «...».

23 августа 2018 года указанный выше акт обследования жилого помещения был направлен в адрес представителя истцов.

7 сентября 2018 года в адрес Комитета поступило заявление от директора Кадастрового центра о расторжении контракта в связи с невозможностью продавцом устранить указанные в акте обследования недостатки. В этот же день контракт был расторгнут, соглашение о его расторжении подписано теми же сторонами, что и сам контракт.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для вывода, что Кадастровый центр действовал с превышением своих полномочий, переданных ему истцами договором об оказании риэлтовских услуг и указанной доверенностью, не имеется, поскольку Кадастровый центр самостоятельно определял условия продажи жилого помещения в рамках предоставленных ему полномочий. На момент заключения оспариваемого соглашения о расторжении договора директор Кадастрового центра ФИО1 согласился с выявленными покупателем недостатками жилого помещения и ещё до исполнения контракта и регистрации перехода права собственности на жилое помещение, направил Комитету заявление о расторжении контракта. При этом, дополнительных указаний в доверенности на полномочия по расторжению договора купли-продажи не требуется, поскольку возможность исполнить договор после подписания оспариваемого Соглашения и до настоящего времени не утрачена. Поверенный самостоятельно определил условия продажи квартиры и расторг не исполненный контракт ввиду несоответствия жилого помещения условиям этого контракта, из указанного не следует, что жилое помещение не может быть продано иному лицу. Требование о понуждении Администрации заключить договор купли-продажи противоречит нормам гражданского законодательства РФ о свободе договора.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, которые основаны на имеющихся в деле доказательствах, оценка данным доказательствам дана судом с соблюдением ст. 67 ГПК РФ в их совокупности и во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу ч. 8 ст. 95 Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ) расторжение контракта допускается по соглашению сторон, по решению суда, в случае одностороннего отказа стороны контракта от исполнения контракта в соответствии с гражданским законодательством.

На основании ч. 14 ст. 34 Закона N 44-ФЗ в контракт может быть включено условие о возможности одностороннего отказа от исполнения контракта в соответствии с положениями частей 8 - 26 ст. 95 настоящего Закона.

Согласно ч. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

В соответствии с п. 8.6 контракта его расторжение допускается по соглашению сторон, такое соглашение было достигнуто Администрацией и Кадастровым центром, действовавшим от имени истцов.

Вместе с тем, на основании ч. 1 ст. 183 ГК РФ признать представителя стороной по соглашению, заключенному во изменение или дополнение основного договора. Такое соглашение признается недействительным (ст. 168 ГК РФ), поскольку по своей природе является неотъемлемой частью упомянутого договора и не может существовать и исполняться отдельно от него.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ (здесь и далее нормы ГК РФ приведены в редакции, действовавшей на момент заключения кредитного договора) сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В ч. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Таким образом, оспариваемое соглашение о расторжение контракта по причине отсутствия у представителя продавца полномочий на расторжение контракта, является оспоримой сделкой.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 ч. 2 ст. 166 ГК РФ).

Суд не усмотрел нарушение прав истцов совершенным ответчиками соглашением о расторжении контракта, с чем согласилась судебная коллегия, а доказательств наступления для истцов неблагоприятных последствий стороной истца не представлено и на такие основания истцы не ссылались.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент вынесения решения суда договор об оказании риэлтовских услуг не действовал, доверенность была отменена, не влекут отмену правильно постановленного решения, поскольку на момент реализации полномочий Кадастровым центром по расторжению контракта указанные документы действовали.

Доводы о том, что Администрация не проводила обследование жилого помещения, в актах, представленных администрацией, отсутствуют «их» подписи, опровергаются материалами дела. В акте осмотра жилого помещения от 16 августа 2018 года указано, что при осмотре присутствовал директор Кадастрового центра, действующий на основании доверенности. Сведений о том, что присутствовала Михайлова О.М. или Яковлева А.О. не имеется. Представитель ответчика Кадастрового центра ФИО1 не оспаривал обстоятельства, установленные данным актом, равно, как и свое присутствие при осмотре.

Иных доводов, которые имели бы юридическое значение для правильного разрешения спора, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные в нем выводы, в апелляционной жалобе не содержится.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит. С учетом приведенных обстоятельств, принятое по делу решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Северобайкальского городского суда Республики Бурятия от 7 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истцов Михайловой О.М., Яковлевой А.О. по доверенности Рыбалта В.В. - без удовлетворения.

Председательствующий судья: О.Р. Холонгуева

Судьи коллегии: И.Ч. Гончикова

И.К. Кушнарева