Решение по делу № 2-608/2023 от 28.02.2023

Дело № 2 - 608/2023                              15 мая 2023 года                                     г.Котлас

УИД 29RS0008-01-2023-000543-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Котласский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Шиляковой Н.В.,

при секретаре Алдохиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Котласе гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» к Талащук Ольге Николаевне об обязании освободить земельный участок и по встречному иску Талащук Ольги Николаевны к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, предусматривающее увеличение срока договора аренды до 3 лет,

                                                             установил:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (далее по тексту - Комитет) обратился с иском к Талащук О.Н. о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка арендодателю. В обоснование иска указано, что __.__.__ между сторонами был заключен договор аренды земельного участка, местоположение: ...., кадастровый №, площадью .... кв.м, разрешенное использование: деловое управление. Срок договора 3 года. Договор аренды заключен на основании пп.10 п.2 ст. 39.6 и пп.6 п.8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ для окончания строительства расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым №. Пролонгации договор в силу закона не подлежал, о чем указано в пункте 2.1. договора. Собственником объекта незавершенного строительства ответчик стал по результатам аукциона, состоявшегося __.__.__. Ранее объект был изъят путем продажи с публичных торгов у предыдущего собственника на основании решения Арбитражного суда Архангельской области от __.__.__. Договор аренды был заключен именно для окончания строительства существующего объекта (не нового строительства), в связи с чем торги по продаже права аренды земельного участка не проводились. Истцу стало известно, что __.__.__ объект демонтирован ответчиком и снят с кадастрового учета, что расценено арендодателем как нарушение арендатором условий договора аренды и норм ЗК РФ. Также данная ситуация может быть расценена как уход от процедуры торгов по продаже права аренды земельного участка с целью строительства. В адрес арендатора земельного участка __.__.__ было направлено уведомление о расторжении договора аренды с __.__.__, также направлено соглашение о расторжении договора аренды и передаточный акт. Указанное письмо получено ответчиком __.__.__, но соглашение не подписано ответчиком. Просит расторгнуть с __.__.__ договор аренды от __.__.__ земельного участка и обязать ответчика в течение месяца с даты вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок от принадлежащего имущества им передать участок по акту приема-передачи.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил встречные исковые требования к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору № аренды земельного участка площадью .... кв.м., местоположение ...., кадастровый №, предусматривающее увеличение срока договора аренды до 3 лет. В обоснование встречного иска указала, что __.__.__ обратилась в Комитет о продлении срока аренды земельного участка в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ, но Комитет отказал в оформлении дополнительного соглашения к договору.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) Жгилева С.Ю. требования о понуждении ответчика освободить земельный участок и передать по акту земельный участок поддержала по доводам, изложенным в иске, а от требований о расторжении договора аренды с __.__.__ отказалась, в связи с тем, что __.__.__ уже истек срок действия договора аренды и его расторжение в настоящее время не требуется. Встречные исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать. Определением суда от __.__.__ прекращено производство по делу в части требований Комитета к Талащук О.Н. о расторжении договора аренды земельного участка.

Ответчик (истец по встречному иску) Талащук О.Н. исковые требования не признала, поддержала встречные исковые требования.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется нормами главы V.1 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены в статье 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 названной статьи ЗК РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Так, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта договор аренды заключается на срок до трех лет.

Судом установлено, что в соответствии с Постановлением Администрации МО «Котлас» от __.__.__ № был проведен аукцион по продаже объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: .... (степень готовности - ....%, площадь .... кв.м), по результатам которого на основании договора купли-продажи от __.__.__ Талащук О.Н. приобрела указанный объект, а __.__.__ за ней было зарегистрировано право собственности на него (л.д.127, 37-38).

В дальнейшем __.__.__ между сторонами был заключен договор № аренды земельного участка по адресу: .... по результатам проведения открытого аукциона. Вид разрешенного использования земельного участка - деловое управление.

В соответствии с п.1.1. договора аренды Талащук О.Н. был передан в аренду земельный участок площадью .... кв.м, кадастровый №, разрешенное использование: деловее управление.

Срок аренды участка устанавливается с __.__.__ на 3 года. После окончания срока аренды договор аренды пролонгации не подлежит (п.2.1.).

В силу п. 4.4.2. договора арендатор Талащук О.Н. приняла на себя обязанность использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Между тем в .... году Талащук О.Н. осуществила снос объекта незавершенного строительства, о чем уведомила Администрацию МО «Котлас» __.__.__ (л.д.76).

__.__.__ объект незавершенного строительства снят с кадастрового учета (л.д.50).

__.__.__ Комитет направил арендатору Талащук О.Н. уведомление о расторжении договора аренды с __.__.__, поскольку у арендатора отсутствуют намерения завершить строительство объекта незавершенного строительства, его снос расценен арендодателем как нарушение арендатором условий договора аренды и норм действующего земельного законодательства, выразившееся в бездействии по завершению строительства объекта (л.д. 56-57).

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

Поскольку Талащук О.Н. не подписала соглашение о расторжении договора аренды с __.__.__, Комитет __.__.__ обратился с настоящим иском в суд.

Федеральным законом от 14 марта 2022 года N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнен статьей 20, согласно которой особенности регулирования земельных отношений в 2022 году устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14 марта 2022 года N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в ч. 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ не применяются (п. 4 ст. 8 этого же закона).

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в ч. 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (п. 5 ст. 8 этого же закона).

Из пояснений ответчика (истца по встречному иску) и материалов дела следует, что Талащук О.Н. воспользовалась правом пролонгации договора, предусмотренным пунктами 3, 4 статьи 8 Федерального закона N 58-ФЗ и в ответ на уведомление от __.__.__ о расторжении договора обратилась __.__.__ в Комитет с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение срока договора до 3 лет) с __.__.__ по __.__.__) (л.д.60). С аналогичным заявлением Талащук О.Н. обращалась и __.__.__.

Однако Комитет письмами от __.__.__ № и от __.__.__ № отказал в их удовлетворении, поскольку арендатор нарушил условия договора аренды земельного участка, в связи с чем арендодатель не имеет намерений продолжать арендные отношения с Талащук О.Н. (л.д.61-62,64).

Из письменных пояснений ответчика Талащук О.Н. следует, что она вынужденно осуществила снос объекта незавершенного строительства, поскольку соответствующие мероприятия по его консервации не проводились, что повлияло на утрату уже выполненных строительных работ, потерю их качества и снижения эксплуатационных характеристик (л.д.105-108). Кроме того, отсутствовала проектная документация на объект незавершенного строительства, разрешительная документация, объект находился за пределами, в которых разрешается строительство, что не оспаривалось стороной истца (ответчика по встречному иску) и подтверждается материалами дела.

Из технического отчета, составленного ООО «Стройэксперт» по результатам осмотра фундамента по состоянию на август .... года, следует, что имеется несоответствие раскладки ФБС проектным данным, обнаружен фундаментный блок не соответствующий ГОСТ 13579-78, также не выполнены работы по заливке бетона, а работы по гидроизоляции выполнены не в полном объеме (л.д.111-126).

Согласно копии разрешения на строительство административного здания от __.__.__ срок его действия закончился __.__.__.

Между тем, снос ответчиком Талащук О.Н. в .... году объекта незавершенного строительства (фундамента административного здания), возведенного с отклонениями от проекта, с нарушением минимального отступа от красных линий, с целью последующего возведения административного здания в соответствии со строительными правилами и требованиями градостроительного законодательства, не свидетельствует об использовании Талащук О.Н. спорного земельного участка не по целевому назначению.

Предоставление ответчику земельного участка для завершения начатого прежним его владельцем строительства административного здания имеет целью завершение процедуры строительства административного здания, что повлечет определенность в использовании участка, при этом не имеет значения будет ли строительство здания проводиться с использованием имеющегося фундамента либо нового фундамента, возведенного после сноса прежнего фундамента, построенного прежним владельцем с отклонениями от проектной документации.

Намерение ответчика возвести на земельном участке с разрешенным использованием: деловое управление, административное здание подтверждается копиями ее заявлений о выдаче градостроительного плана земельного участка от __.__.__ (л.д.135), о выдаче разрешения на строительство административного здания от __.__.__, от __.__.__, от __.__.__, от __.__.__. (л.д. 153-154, 159-160, 163-164, 170-171).

Учитывая, что на дату обращения Талащук О.Н. в Комитет с заявлением о продлении договора аренды срок договора аренды не истек, и у уполномоченного органа отсутствовала информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, арендодателем не было заявлено в суд требование о расторжении договора аренды (исковое заявление подано в суд __.__.__), то у арендатора земельного участка Талащук О.Н. имеется право на заключение нового договора аренды земельного участка либо на заключение дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на три года, а у публичного органа в силу закона возникает корреспондирующая ей обязанность заключить данный договор (дополнительное соглашение) с Талащук О.Н.

При таких обстоятельствах отказ в заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка не основан на законе, поэтому встречное исковое заявление подлежит удовлетворению, а в удовлетворении требований Комитета к Талащук О.Н. об обязании освободить земельный участок следует отказать.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ суд взыскивает с Комитета в пользу Талащук О.Н. уплаченную при подаче встречного искового заявления государственную пошлину в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» к Талащук Ольге Николаевне об обязании освободить земельный участок отказать.

Встречное исковое заявление Талащук Ольги Николаевны к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, предусматривающее увеличение срока договора аренды до 3 лет, удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от __.__.__, предусматривающее увеличение срока действия договора аренды земельного участка, кадастровый №, площадью .... кв.м, местоположение: ...., разрешенное использование: деловое управление, до 3 лет.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (ИНН №) в пользу Талащук Ольги Николаевны (СНИЛС №) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Архангельский областной суд через Котласский городской суд.

Председательствующий                                                                               Н.В.Шилякова

Мотивированное решение изготовлено __.__.__.