Решение от 26.04.2017 по делу № 2-1181/2017 от 09.03.2017

Дело № 2-1181/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 апреля 2017 года город Уфа

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Моисеевой Г.Л.

при секретаре Баршиной Ю.Р.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Галиев М.Р. к Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка,

                        установил:

Галиев М.Р. обратился в суд с иском к Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан о признании права собственности на объект незавершенного строительства, обязании заключить договор аренды земельного участка, мотивируя тем, что в ДД.ММ.ГГГГ году истцу был предоставлен земельный участок по адресу: РБ, <адрес>. На момент предоставления, земельный участок был полностью затоплен, в связи с чем, прежде чем начать строительство, несколько лет приводил территорию в порядок, завозил глину и чернозем, облагораживал участок. В настоящее время на участке построен капитальный фундамент и баня. Арендная плата за участок вносится регулярно. В ДД.ММ.ГГГГ году он обратился в Администрацию с просьбой продлить договор аренды, получил отказ. Просит признать право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: РБ, <адрес>. Обязать администрацию муниципального района Уфимский район РБ продлить договор аренды №-№ от ДД.ММ.ГГГГ. на земельный участок, расположенный по адресу: РБ, <адрес>, <адрес>.

В судебном заседании истец Галиев М.Р. от исковых требований в части признания права собственности на объект незавершенного строительства отказался. Исковые требования в части обязания заключить договор аренды земельного участка поддержал по изложенным в иске доводам.

Представитель истца – Муллагулова З.Г. в судебном заседании исковые требования об обязании заключить договор аренды земельного участка поддержала по изложенным в иске доводам.

Представитель ответчика Администрации МР Уфимский район РБ в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Представитель третьего лица Администрации СП Кирилловский сельсовет МР Уфимский район РБ в судебное заседании не явился, извещался надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Определением суда от 26.04.2017г. производство по делу в части исковых требований Галиева М.Р. к Администрации МР Уфимский район РБ о признании право собственности на объект незавершенного строительства прекращено в связи с отказом от иска.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, пришел к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно п. 1, 2 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Администрации муниципального района Уфимский район РБ № от ДД.ММ.ГГГГ. Галиеву М.Р. предоставлен земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: РБ<адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома, в аренду сроком на <данные изъяты> года.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией муниципального района Уфимский район РБ и Галиев М.Р. заключен договор аренды №-№ находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому на основании постановления Главы муниципального района Уфимский район РБ от ДД.ММ.ГГГГ. № Галиеву М.Р. предоставлен земельный участок с кадастровым номером № по адресу: РБ, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. для строительства индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ по Акту приема передачи земельного участка к договору аренды земельного участка №-№ от ДД.ММ.ГГГГ. арендодатель передает, а арендатор Галиев М.Р. принимает в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: РБ, <адрес> для строительства индивидуального жилого дома. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок имеет кадастровый номер – № площадь – <данные изъяты> кв.м., разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов.

ДД.ММ.ГГГГ. Галиеву М.Р. выдано разрешение на строительство №№ индивидуального жилого дома по адресу: РБ, МР <адрес>, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Администрацию сельского поселения Кирилловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан о продлении договора аренды.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ. № Администрация сельского поселения Кирилловский сельский совет муниципального района Уфимский район РБ в продлении аренды истцу отказала, на том основании, что срок договора аренды истек, отсутствует государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства.

Частью 1 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.                                            В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.            

На данном участке истцом возведены объекты незавершенного строительства: недостроенный жилой дом (фундамент), баня, колодец, что подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

     Кроме того, истец добросовестно пользуется земельным участком, оплачивает налоги, что подтверждается квитанциями об уплате земельного налога. Указанные платежи принимались ответчиком.                            По настоящее время истец продолжает открыто и добросовестно владеть и пользоваться арендованным земельным участком.

Оснований, исключающих возможность заключения договора аренды не установлено.                                    

Таким образом, судом установлено, а доказательств обратного ответчиком не представлено, что после истечения срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Галиев М.Р. продолжал использовать предоставленный ему земельный участок по целевому назначению, а ответчик, не возражал против его использования истцом, требований об освобождении земельного участка не заявлял.

С ДД.ММ.ГГГГ вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с п. 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Согласно пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137 (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ и действующей на момент заключения договора аренды) "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, поскольку Галиев М.Р. является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке имеются незарегистрированные объекты, что не оспаривалось ответчиком, и данных о том, что договор аренды продлевался в соответствии с этим пунктом закона не имеется, исковые требования Галиева М.Р. к Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:    

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ <░░░░░> ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░, <░░░░░> ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ - ░░░░░ ░░░, ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░.

░░░░░                   ░.░. ░░░░░░░░