Решение по делу № 33-28995/2016 от 12.10.2016

Судья Добров Г.Г. Дело № 33-28995/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Рыковой Г.М.,

судей Красновой Н.В., Беляева Р.В.,

при секретаре Шабалине А.В.,

рассмотрев в судебном заседании 19 октября 2016 года апелляционную жалобу Касаева Алибека Лемаевича на решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 09 августа 2016 года по делу по иску ПАО «Промсвязьбанк» к Касаеву Алибеку Лемаевичу об обращении взыскания на заложенное имущество,

заслушав доклад судьи Рыковой Г.М.,

объяснения представителя Касаева А.Л. – Косова В.А., представителя ПАО «Промсвязьбанк» - Володиной Я.Ю.,

УСТАНОВИЛА:

ПАО «Промсвязьбанк» обратилось в суд с иском к Касаеву А.Л. об обращении взыскания на земельные участки посредством продажи их с публичных торгов с установлением индивидуальной начальной продажной цены каждого из 325 земельных участков, расположенных по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, западнее д. Слободище, и имеющих кадастровые номера с 50:24:0080213:30 по 50:24:0080213:166, с 50:24:0080213:169 по 50:24:0080213:171, с 50:24:0080213:173 по 50:24:0080213:243, с 50:24:0080213:245 по 50:24:0080213:273, с 50:24:0080213:278 по 50:24:0080213:357, а также 50:24:0080213:28 и 50:24:0080128:17.

В обоснование требований ссылается на ненадлежащее исполнение ООО «Альянс-Т», как заемщиком, предусмотренных кредитным договором № 786-08-2-0 от 06.08.2008 обязательств по своевременному погашению предоставленного кредита в размере 9500000 долларов США сроком до 01.08.2014, обеспеченного поручительством Касаева А.Л. на основании договора поручительства № 411/786-08-2-0 от 01.08.2014 и залогом указанных 325 земельных участков на основании договора ипотеки № Н-3/786-08-2-01 от 01.08.2012 с учетом дополнительных соглашений к нему № 1 от февраля 2013 года и № 2 от 29.04.2013. В связи с чем, ответчик, как поручитель, должен нести солидарную ответственность.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчики в удовлетворении иска просил отказать, ссылаясь на применение последствий пропуска срока исковой давности, а также на неверный расчет процентов.

Решением Щелковского городского суда Московской области от 28 мая 2015 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не соглашаясь с решением суда первой, Касаев А.Л. обжалует его в апелляционном порядке и просит отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Заслушав пояснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Из материалов дела усматривается, что 06.08.2008 между ПАО «Промсвязьбанк» и ООО «Альянс-Т» заключен кредитный договор № 786-08-2-0, по условиям которого Банк открыл ООО «Альянс-Т» кредитную линию в размере 9500000 долларов США на срок до 05.10.2009.

Дополнительным соглашением № 5 от 01.08.2012 к кредитному договору № 786-08-2-0 изменен срок возврата заемных денежных средств, срок возврата установлен до 01.08.2014.

Истцом, как кредитором, условия кредитного договора исполнены в полном объеме.

Способом надлежащего исполнения заемщиком ООО «Альянс-Т» обязательства по возврату суммы кредита установлено поручительство Касаева А.Л. на основании договора поручительства № 411/786-08-2-0 от 01.08.2014, по условиям которого Касаев А.Л. обязался нести солидарную ответственность перед ПАО «Промсвязьбанк» за неисполнение заемщиком ООО «Альянс-Т» обязательств по своевременному возврату денежных средств.

В обеспечение исполнения кредитного договора также между ПАО «Промсвязьбанк» и Касаевым А.Л. был заключен договор ипотеки № Н-3/786-08-2-01 от 01.08.2012 с учетом дополнительных соглашений к нему № 1 от февраля 2013 года и № 2 от 29.04.2013, в соответствии с которым Касаев А.Л. передает ПАО «Промсвязьбанк» в залог 325 земельных участков, расположенных по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, западнее д. Слободище, и имеющих кадастровые номера с 50:24:0080213:30 по 50:24:0080213:166, с 50:24:0080213:169 по 50:24:0080213:171, с 50:24:0080213:173 по 50:24:0080213:243, с 50:24:0080213:245 по 50:24:0080213:273, с 50:24:0080213:278 по 50:24:0080213:357, а также 50:24:0080213:28 и 50:24:0080128:17.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.01.2016 по делу № А40-189757/15-3-362 удовлетворены исковые требования ПАО «Промсвязьбанк» к ООО «Альянс-Т», взыскана задолженность по кредитному договору № 786-08-2-0 в размере 3901337,76 долларов США, сформировавшаяся по состоянию на 01.08.2014.

Таким образом, при наличии имеющейся задолженности в связи с неисполнением ООО «Альянс-Т» обязательств по своевременному возврату заемных денежных средств и отсутствия доказательств исполнения вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 25.01.2016 по делу № А40-189757/15-3-362 суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о несении Касаевым А.Л. солидарной ответственности и на основании статей 348, 349, 350 ГК РФ необходимости взыскания на заложенное имущество, состоящее из 325 земельных участков.

При этом, судом дана оценка доводам ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определенного в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Поскольку дополнительным соглашением № 5 от 01.08.2012 к кредитному договору № 786-08-2-0 изменен срок возврата заемных денежных средств, срок возврата установлен до 01.08.2014, то трехгодичный срок исковой давности начинается с 02.08.2014.

ПАО «Промсвязьбанк» обратилось с иском в суд 12.10.2015, т.е. в пределах трехгодичного срока исковой давности.

Разрешая требования об установлении размера начальной продажной цены заложенного имущества, суд первой инстанции принял во внимание заключение повторной судебно-оценочной экспертизы № 1606275 от 27.06.2016.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 данной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Таким образом, установленная законом свобода в заключении договора в совокупности с положениями статей 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает возможность не только заключения договора как предусмотренного, так и не предусмотренного законом или иными правовыми актами, но и свободу сторон договора в определении его условий.

Условиями договора ипотеки № Н-3/786-08-2-01 от 01.08.2012 определены стоимость 325 земельных участков, как заложенного имущества. Например, стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:24:0080213:30 определена в размере 95823 руб. по состоянию на 2012 год.

Между тем, необходимо учесть значительный промежуток времени с момента заключения договора ипотеки до момента обращения на него взыскания и связанное в том числе с этим, изменение действительной рыночной стоимости данного имущества.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По смыслу указанной нормы Закона, в случае возникновения спора о начальной продажной цене заложенного имущества она должна определяться исходя из его действительной рыночной стоимости.

Для определения рыночной стоимости 325 земельных участков судом 14 января 2016 года судом назначена судебно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ЗАО «ИнтерпромТЭКпроект Инжиниринг», кандидатура которого предложена ответчиком, и по результатам которой представлено заключение эксперта № 0101/2016 от 23.03.2016. Например, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:24:0080213:30 определена в размере 638688,18 руб.

Истец, не согласившись с результатами экспертизы об установлении рыночной стоимости 325 земельных участков, считая ее излишне завышенной, заявил ходатайство о назначении по делу повторной оценочно-судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту АНО «Институт технических экспертиз «Альфа», кандидатура которого предложена истцом, и по результатам которой заключение эксперта № 1606275 от 27.06.2016. Например, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:24:0080213:30 определена в размере 102176 руб.

Вместе с тем исходя из положений пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена заложенного имущества может быть определена судом как на основании заключения экспертизы, так и по отчету оценщика, а также по результатам соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде.

Таким образом, закон не определяет заключение эксперта в качестве единственного относимого и допустимого доказательства при установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в случае обращения взыскания на него в судебном порядке.

Заключение эксперта, согласно части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является одним из доказательств по делу, которое в силу пункта 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Кодекса.

Стороны в договоре ипотеки определили залоговую стоимость земельного участка № Н-3/786-08-2-01 по состоянию на 2012 год, которая незначительно ниже рыночной стоимости, установленной в ходе повторной судебно-оценочной экспертизы, но значительно ниже (в 6 раз) рыночной стоимости, установленной в ходе первой оценочно-судебной экспертизы.

При этом в ходе проведении повторной судебно-оценочной экспертизы экспертом соблюдены требования ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подп. «ж» п. 8 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), предусматривающие, что в отчете должно быть указано точное описание объекта оценки. В заключении первой экспертизы не исследованы вопросы состояния инфраструктуры: есть ли дороги, в каком они состоянии, какие прочие объекты инфраструктуры (охранные, административные, обеспечивающие объекты, сооружения водопровода, электропередачи, газопровода) имеются на данном участке; вопросы окружения; вопросы состояния подъездных путей.

Довод апелляционной жалобы о несогласии ответчика с результатами повторной экспертизы ввиду необходимости определения рыночной стоимости земельных участком, исходя из метода сравнения продаж с объектами-аналогами и соответствующих корректировок, примененного в первой экспертизе, несостоятелен.

В соответствии с подпунктами «б» и «в» п. 22 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

- в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

- при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Между тем, в первой экспертизе для сравнения экспертом приведены одни лишь высокие по стоимости аналоги, что не соответствует подпунктам «б» и «в» п. 22 ФСО № 7, поскольку необходимо использовать сопоставимые по ценообразующим характеристикам объекты, в первой экспертизе эксперт же взял самые дорогие и не сопоставимые по инфраструктуре и прочим факторам объекты, на что справедливо указывает суд.

В повторной экспертизе для сравнения использовано большое количество аналогов земельных участков.. Поэтому использование дорогих несопоставимых (за 660руб./м²) вместо дешевых сопоставимых (от 100руб./м²) является существенным нарушением указанных выше положений ФСО № 7.

Кроме того, в соответствии подпунктом «в» п. 22 ФСО № 7, эксперт должен был описать весь объем доступных рыночных данных, т.е. показать все аналоги от 100 до 660 руб. за кв.м. и указать, почему он применял аналоги за 660 руб. кв.м., а не за 100 руб. кв.м., что в первой экспертизе экспертом сделано не было.

Ссылка ответчика на то, что при первой экспертизе проводилась корректировка стоимости земельных участков не может быть признана состоятельной, так как указанные действия эксперта противоречат подпункту «б» п. 22 ФСО № 7, а именно: при наличии сопоставимых аналогов необходимо использовать такие аналоги, а не корректировать аналоги стоимость которых выше. При наличии сопоставимых аналогов (более 90% выборке) использование несопоставимых (менее 10%) является недопустимым нарушением указанных выше пунктов ФСО № 7.

Кроме того, поскольку в первой экспертизе для сравнения использованы высокие по стоимости земельные участки, то это является такие и нарушением ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Довод апелляционной жалобы о том, что в повторной экспертизе отражена стоимость всех 325 земельных участков в совокупности без учета возможности реализации каждого отдельного земельного участка, несостоятельна, поскольку в повторной экспертизе определена стоимость каждого из 325 земельного участка. При этом, оценка предмета залога не предполагает организацию розничной продажи земельных участков.

При разрешении вопроса о взыскании судебных расходов судом были верно применены нормы процессуального права.

При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, правильно применены нормы материального и процессуального права. Поскольку судом проверены все доводы сторон, постановлено законное и обоснованное решение, оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы судебной коллегией проверены и отклоняются по указанным выше мотивам, а также как не содержащие оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 193, 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 09 августа 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Касаева Алибека Лемаевича – без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи