Решение по делу № 2-110/2019 от 08.02.2019

Дело№ 2- 110\19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ишим 18 апреля 2019 года

Ишимский районный суд Тюменской области в составе

Председательствующего, судьи Спасибовой С.Б.,

при секретаре Мархель И.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-110\19 по иску Кутырева Александра Сергеевича к Петрову Вячеславу Аркадьевичу о взыскании задолженности по арендной плате, убытков, причиненных арендатором, судебных расходов.

УСТАНОВИЛ:

Кутырев А.С. обратился в Ишимский районный суд Тюменской области с иском к ответчику Петрову В.А., просит взыскать с Петрова Вячеслава Аркадьевича в свою пользу :

- задолженность по арендной плате в сумме: 69000 рублей;

- стоимость демонтированных строительных материалов ( неотделимых улучшений) в арендованном строении в сумме - 1159289рублей;

- судебные расходы в сумме - 39341 рублей.

Свои требования Истец мотивировал следующим :

На основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2017 года Кутыревым А.С. приобретен склад металлический № 1, кадастровый номер : 72:10:1801001:321, расположенный по адресу: Тюменская область, Ишимский район, п. Плодопитомник, территория ЗАО « Пахомовский», строение 5. Переход права на нежилое здание зарегистрирован в ФГИС ЕГРН 06.03.2017 г., регистрационный номер 72:10:1801001:321-72/006/2017-2, с обременением : аренда, дата регистрации – 04.09.2009 г., № 72-72-06/014/2009-441, срок действия обременения с 04.09.2009 г. по 27.02.2029 г. Основанием для наложения обременения явился Договор аренды строения ( склада металлического), № 2/09-а от 27.02.2009 г.

17.07.2018 г. Ишимским районным судом принято решение, которым договор аренды строения ( склада металлического ) № 2-/09-а от 27.02.2009 г., общей площадью 726 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ишимский район, п. Плодопитомник, территория ЗАО « Пахомовский», строение 5, расторгнут. Решение вступило в законную силу 27.08.2018 г.

После вынесения судебного решения, арендатор Петров В.А. не исполнил свои обязательства по возврату арендованного помещения, а так же по оплате арендной платы. Кроме этого, 31.07.2018 г. ответчик осуществил демонтаж внутренних конструкций и инженерных сетей в принадлежащем Кутыреву помещении.

Кутырев А.С. обратился в МО МВД России « Ишимский» с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении Петрова В.А. по факту самоуправства ( ч. 1 ст. 330 УК РФ).

10.08.2018 г. УУП МО МВД России «Ишимский» ст. лейтенантом полиции Фадеевым Д. И. было вынесено Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. В соответствии с текстом данного документа, факт демонтажа внутренних конструкций: стен склада подтверждается показаниями Петрова В.А. Однако состав уголовного преступления в действиях Петрова В.А. не установлен.

После расторжения Договора аренды ответчик никаким образом не пытался вернуть собственнику арендованный им ранее склад. Кутыревым в адрес ответчика направлено письменное предложение о составлении Акта приема-передачи арендованного помещения по досрочно расторгнутому Договору аренды. Дата передачи склада была определена 9.11.2018 г. Свое предложение Кутырев так же подтвердил телефонным разговором.

Петров В.А. отказался явиться в назначенную дату для составления и подписания акта приема-передачи арендованного помещения по досрочно расторгнутому договору, не получив заказное письмо на почте.

09.11.2018 г. Кутыревым был составлен Акт обследования принадлежащего склада металлического с привлечением специалиста-эксперта, главного инженера ООО « ДЕЗ» Головина В.В., и двух свидетелей: Исупова Д.Н., Лукошкова С.В.

В Акте указан перечень демонтированных внутренних конструкций и инженерных сетей в принадлежащем Кутыреву нежилом строении ( складе металлическом):

На основании Акта обследования нежилого строения от 09.11.2018 г. специалистом - экспертом, проводившим обследование нежилого помещения - Головиным В.В. составлено Заключение эксперта строительно-технической экспертизы объекта : нежилого строения, расположенного по адресу: Тюменская область, Ишимский район, п. Плодопитомник, строение № 5.

В Заключении эксперт определил какие из демонтированных конструкций являются не отделимыми улучшениями, какие демонтированные конструкции относятся к отделимым нарушениям и определил стоимость восстановительных работ и материалов, оборудования. Для расчета экспертом применен базисно-индексный метод. Перевод сметной стоимости в цены по состоянию на 3 квартал 2018 г. произведен на основании индекса перевода на ремонтно-строительные работы – 8,2.

Согласно Локального сметного расчета восстановительных работ и материалов, оборудования в нежилом строении ( Приложение 5 Заключения эксперта) прямые затраты в базисных ценах составляют:

- материалы – 141376,74 руб.

- машины и механизмы – 4082,53 руб.

- ФОТ – 19 878,55 руб.

- накладные расходы – 23 199,04 руб.

- сметная прибыль - 12250,01 руб.

-НДС 18% - 295532 руб.

ВСЕГО по смете с применением индексации – 1937382, 03 рублей

Поскольку истец не намерен производить восстановительные работы, размер убытков Кутыревым определен в сумме 1159289 (141376,74 х 8,2) рублей.

Поскольку переход права собственности на строение – ( склад металлический № 1) не изменяет и не прекращает договор аренды, Кутырев как новый арендодатель пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и прежний собственник, указанный в Договоре аренды строения от 27.02.2009 г, в том числе право на получение доходов от сдачи такого имущества в аренду независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора. В силу п. 5.4 Договора аренды, заключенного между Петровым В.А. и прежним собственником склада, арендная плата за пользование помещением составляет 3000 рублей ежемесячно и вносится арендатором в следующем порядке: один раз в три месяца, начиная с момента передачи имущества по акту приема - передачи, на основании выставленной арендодателем счет-фактуры.

В связи с неоплатой арендатором Петровым В.А. арендной платы в сроки и в сумме, установленной Договором аренды строения от 27.02.2009 г, Кутыревым направлено в адрес Петрова письмо с расчетом задолженности по арендной плате по март 2018 г. в сумме 39000 рублей ( 13 мес. Х 3000 рублей) с указанием реквизитов для перечисления арендной платы и разумного срока для погашения данной задолженности - 10 дней со дня получения данного ответа.

Согласно почтового уведомления письмо было получено лично Петровым В.А. – 28.03.2018 г. Требование о внесении арендной платы Арендатором не исполнено. Повторное требование об оплате задолженности по апрель 2018 г. ответчиком было так же проигнорировано.

В связи с тем, что Петров В.А. не возвратил по настоящее время арендованное имущество в виде металлического склада Истец в соответствии с нормами ст. 622 ГК РФ требует оплату арендной платы за весь период просрочки на дату обращения с настоящим иском по 22.01.2019 г.

Период взыскания арендной платы – с 22.02.2017 г. по 22.01.2019 г. – 23 месяца. Итого сумма неоплаченной арендной платы ответчиком составляет 69000 ( 23 мес. х 3000 руб) рублей.

Для оплаты услуг эксперта по проведению строительно-технического исследования и подготовки экспертного Заключения Истцом оплачено 25000 рублей, что подтверждается соответствующей квитанцией и Договором.

При подачи иска в суд истцом оплачена госпошлина в размере 14341 рубль.

В судебное заседание Истец Кутырев А.С. не явился. Извещен надлежащим образом о времени и месте слушания дела.

Представитель истца Кутырева А.С., адвокат Соколова И.А., представляющая интересы по ордеру №127 от 22.02.2019 года, настаивала на удовлетворении иска в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Петров В.А. исковые требования Кутырева А.С. признал частично. Считает,что арендная плата должна быть исчислена на день вынесения судом решения о расторжении договора. Демонтированные им конструкции в металлическом складе являются отделимыми улучшениями и принадлежат ему на праве собственности, поскольку им произведен капитальный ремонт арендуемого склада.

Исследовав доводы искового заявления, заслушав пояснения представителя истца Соколовой И.А., заслушав позицию ответчика Петрова В.А., исследовав представленные письменные доказательства, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу:

Как следует из представленных суду доказательств, 27 февраля 2009 года между Сельскохозяйственным потребительским снабженческо-сбытовым перерабатывающим кооперативом «Мичуринец «, именуемого «Арендодатель « с одной стороны и Петровым Вячеславом Аркадьевичем, именуемого «Арендатором» был заключен Договор № 2\09-а аренды строения (склада металлического )

В соответствии с пунктом 1.1. Договора Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование Арендатору для осуществления торговой и производственной деятельности строение-склад металлический, общей площадью 726 кв.м, расположенного по адресу :Тюменская область, Ишимский район пос.Плодопитомник, территория ЗАО «Пахомосвкий «, строение 5, принадлежащее Арендодателю на праве собственности. Договор аренды заключен сроком на 20 лет до 27 февраля 2029 года.

В соответствии с п.5.1 Договора арендная плата по договору составляет 3000 рублей ежемесячно. В ставку арендной платы включается плата за пользование земельным участком. Арендная плата за пользование помещением вноситься Арендатором один раз в три месяца с момента передачи имущества по акту приема-передачи на основании выставленной Арендодателем счет фактуры.

В соответствии с разделом 7 Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендодателя при нецелевом использовании здания, при пропуске Арендатором сроков внесения арендной платы более 4-х раз подряд.

07.09.2009 года Договор № 2\09-а аренды строения (склада металлического ), заключенного 27 февраля 2009 года между Сельскохозяйственным потребительским снабженческо-сбытовым перерабатывающим кооперативом «Мичуринец « и Петровым Вячеславом Аркадьевичем был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО.

В соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса РФ По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 607 Гражданского Кодекса РФ В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 610 Гражданского Кодекса РФ Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 614 Гражданского Кодекса РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Суду предоставлен договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 22 февраля 2017 года между Тесенчуком Андреем Васильевичем, именуемым «Продавец « с одной стороны и Кутыревым Александром Сергеевичем, именуемым «Покупатель « с другой стороны.

В соответствии с разделом 1 Договора Продавец передает в собственность Покупателя недвижимое имущество ;

-строение (склад металлический №1) назначение нежилое, общей площадью 726 кв.м., расположенный в пос.Плодопитомник, территория ЗАО «Пахомовский «, строение 5, кадастровый номер 72:10:1801002:0131:71:226:002:0000068300:0405:20005.

-строение (склад металлический №2), общей площадью 270 кв.м. по адресу пос.Плодопитомник территория ЗАО «Пахомовский «, строение 2, кадастровый номер : 72: 10: 1801002 0131: 71:226:002: 00000068300: 0404 : 20004.

Строение ( склад металлический №1) имеет обременение в виде аренды сроком на 20 лет до 27.02.2029 года в пользу Петрова Вячеслава Аркадьевича по договору аренды №2\09-а от 27.02.2009 года.

Переход права собственности по договору купли продажи не имущество склад металлический №1 и склад металлический №2 от Тесенчука А.В. к Кутыреву А.С. зарегистрирован в Управлении Росреестра Тюменской области 06 марта 2017 года, что подтверждено выпиской из ЕГРН. (л.д.12-14)

Как следует из пояснений представителя истца металлический склад №1 в пос.Плодопитомник, строение 5 располагается на трех земельных участка с кадастровыми номерами № 419,№ 431,№ 430 пос.Плодопитомник с разрешенным использованием «коттеджи».

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 24 июля 2014 года Кутырев Александр Сергеевич являлся собственником земельного участка категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации, обслуживания территории, площадью 20000 кв.м., расположенного по адресу :Тюменская область, Ишимский район пос.Плодопитомник, территория ЗАО «Пахомовский «, с кадастровым номером 72:10:1801002:256. Свидетельство прекращено 10 июля 2015 года в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 72:10:1801002:256 по результатам межевания был разделен на 22 земельных участка. При этом первоначальный участок снят с государственного кадастрового учета и прекратил существование.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права в настоящее время Кутырев Александр Сергеевич является собственником земельного участка с кадастровым номером 72:10:1801002:430 категории земель населенных пунктом, с разрешенным использованием «коттеджи», площадью 863 кв.м., расположенного по адресу : Тюменская область, Ишимский район пос.Плодопитомник ул.Лунная, 8 (л.д.82)

Согласно свидетельства о государственной регистрации права Кутырев Александр Сергеевич является собственником земельного участка с кадастровым номером 72:10:1801002:431 категории земель населенных пунктом, с разрешенным использованием «коттеджи», площадью 859 кв.м., расположенного по адресу : Тюменская область, Ишимский район пос.Плодопитомник ул.Лунная, 6 (л.д.83)

Согласно свидетельства о государственной регистрации права Кутырев Александр Сергеевич является собственником земельного участка с кадастровым номером 72:10:1801002:419 категории земель населенных пунктом, с разрешенным использованием «коттеджи», площадью 1 063 кв.м., расположенного по адресу : Тюменская область, Ишимский район пос.Плодопитомник ул.Маршала Жукова, 7 (л.д.84).

По данным Государственного земельного кадастра, указанные земельные участки стоят на учете в ГКН с определенными границами.

Ишимским районным судом Тюменской области 17 июля 2018 года рассмотрено гражданское дело по иску Кутырева Александра Сергеевича к Петрову Вячеславу Аркадьевичу о досрочном расторжении договора аренды.

Решением Ишимского районного суда Тюменской области от 17 июля 2018 года постановлено :

«Принять признание иска ответчиком Петровым Вячеславом Аркадьевичем по настоящему делу.

Исковые требования Кутырева Александра Сергеевича к Петрову Вячеславу Аркадьевичу о досрочном расторжении договора аренды удовлетворить полностью.

Расторгнуть договор от 27.02.2009 года №2-\09а аренды строения (склада металлического ), общей площадью 726 кв.м., расположенного по адресу : Россия, Тюменская область, Ишимский район, пос.Плодопитомник, территория ЗАО «Пахомовский «, строение 5, зарегистрированного в Едином Государственном реестре недвижимости 04.09.2009 года, номер государственной регистрации 72-72-06\014\2009-441, срок действия с 04.09.2009 года по 27.02.2029 года.»

Решение суда от 17 июля 2018 года сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу.

В соответствии со статьей 622 Гражданского Кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

По утверждению истца Кутырева А.С. с момента приобретения им склада в собственность Арендатор Петров В.А. не оплачивает арендную плату за пользование арендованным имуществом.

Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. Договор аренды при этом своей юридической силы не теряет. (постановление Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 № Ф04-22735/2015 по делу № А27-16794/2014).

Кутырев А.С. как новый арендодатель пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и прежний собственник имущества переданного в аренду имущества, определенными в Договоре аренды строения от 27.02.2009 г, в том числе правом на получение доходов от сдачи такого имущества в аренду независимо от постановки вопроса о переоформлении договора аренды (п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения

Как определено п. 5.4 Договора аренды от 27.02.2009 года, арендная плата за пользование помещением вносится арендатором один раз в три месяца, начиная с момента передачи имущества по акту приема - передачи, на основании выставленной арендодателем счет-фактуры.

Распределение бремени доказывания обязывает сторону ответчика представить суду доказательства своевременного внесения арендной платы, а так же соблюдения требований закона по передаче арендованного имущества Арендодателю с составлением соответствующего Акта.

Доказательства оплаты Петровым арендной платы суду не предоставлены, имущество Арендодателю по акту не передано.Согласно представленных суду письменных доказательств, склад 1, расположенный на территории ЗАО «Пахомовский « строение 5, находится в фактическом пользовании собственника Кутырева А.С. с 9 ноября 2018 года, что подтверждено актом.

В связи с неоплатой арендатором Петровым В.А. арендной платы в сроки и в сумме, установленной Договором аренды строения от 27.02.2009 года Кутыревым в адрес Петрова направлялось письмо с предложением оплатить задолженность с расчетом задолженности по арендной плате по март 2018 г. с указанием реквизитов для перечисления арендной платы и разумного срока для погашения данной задолженности - 10 дней со дня получения данного ответа.

Согласно почтового уведомления письмо Кутырева А.С. получено лично Петровым В.А. 28.03.2018 г. Требования Арендодателя Арендатором не исполнено.В последующем арендная плата за арендованное имущество Петровым так же не производилась.

Истцом представлен расчет задолженности по арендной плате, которую Кутырев А.С. исчисляет с 22.02.2017 г. по 22.01.2019 г.,( по день подачи иска в суд) т.е. за 23 месяца, согласно которого задолженность по арендной плате ответчика составляет 69000 ( 23 мес. х 3000 руб) рублей.

Суд считает, что требования Кутырева А.С. о взыскании с ответчика Петрова В.А. задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в полном объеме в сумме 69000 рублей, поскольку в соответствии со статьей 622 Гражданского Кодекса РФ арендная плата взыскивается до дня передачи имущества Арендодателю по акту приема-передачи, которая ответчиком не осуществлена.

В соответствии с частью 1, 3 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с частью 1, 2 статьи 616 Гражданского Кодекса РФ Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского Кодекса РФ При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с частью 1, 2, 3, 4 статьи 623 Гражданского Кодекса РФ

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Как уже указывалось ранее, ответчик Петров В.А. арендованное имущество склад металлический, расположенный на территории ЗАО «Пахомовский «, строение 5 Арендодателю по акту приема передачи имущества до настоящего времени не передал.

По запросу суда Межмуниципальным Отделом МВД России «Ишимский « предоставлен отказной материал №1441 по сообщению Кутырева А.С. о разборе склада в пос.Плодопитомник. По результатам проведенной органами дознания проверки вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по сообщению Кутырева А.С. в отношении Петрова В.А. по ч.1 статьи 330 УК РФ. (л.д. ).

При этом было установлено, что Петров В.А., будучи арендатором металлического склада, расположенного в пос.Плодопитомник Ишимского района, после расторжения договора аренды демонтировал материалы по утеплению склада, а именно пенопласт, доски, оцинковку, а так же демонтировал систему отопления.

Так же суду предоставлен Акт обследования нежилого строения, расположенного по адресу пос.Плодопитомник, территория ЗАО «Пахомовский», строение 5. (л.д.42), из которого следует, что при осмотре помещения размерами 12, 22 м х 33.42 м выявлены остатки конструктивных элементов устройства и утепления пенопластом полистирольным перекрытия и стен, по деревянному каркасу закрепленному к металлическим конструкциям склада, обшивкой не обрезной доской толщиной 20.0мм и оцинкованными металлическими листами толщиной 5мм. Гофрированная электротехническая труба с проводом и щит с блоками автоматов защиты демонтированы с креплений, находится в не закрепленном состоянии.

На металлических стойках у наружной стены напротив ворот выявлены остатки опор крепления регистров отопления, состоящие из трех рядов металлического уголка.

Подводящие трубопроводы от котельной и регистры отопления демонтированы. В котельной демонтированы два котла для отопления, система выпуска продуктов горения, система циркуляции теплоносителя.

Демонтированные внутренние конструктивные элементы и оборудование являлись неотделимыми улучшениями, так как закреплены и смонтированы на конструкциях склада металлического.

Акт подписан Главным инженером «ДЕЗ» Головиным В.В, собственником Кутыревым А.С. и свидетелями Исуповым Д.Н.,Лукошковым С.В. Как установлено в судебном заседании, ответчик Петров В.А. был приглашен собственником склада Кутыревым А,С. принять участие в осмотре склада 09 ноября 2018 года, но в указанный день он не явился.

Суду предоставлено Заключение эксперта строительно-технической экспертизы объекта : нежилого строения, расположенного по адресу: Тюменская область, Ишимский район, п. Плодопитомник, строение № 5., выполненное по заданию заказчика Кутырева А.С. экспертом ООО «ДЕЗ» Головиным В.В.

В приложении № 3 Заключения определен перечень и объем демонтированных конструкций:

1.     Потолки:

- доски обшивки- 395,67 кв. м;

-изделия из волокнистых и зернистых материалов - 19,7835 м3;

-плиты из пенопласта полистирольного ПСБС-40 –20,18 м3;

-сталь кровельная оцинкованная по дереву – 395,67 кв.м.

2. Стены:

- доски для обшивки каркасных стен – 318,41м2;

- изделия из волокнистых и зернистых материалов – 16,24 м3;

-плиты из пенопласта полистирольного ПСБС -40 – 16,56 м3;

-сталь кровельная оцинкованная по дереву – 318,41 м2

3. Котельная:

- стальные водогазопроводныенеоцинкованные трубы диаметром 40 мм- 1 м;

- котлы стальные жаротрубные пароводогрейные на жидком топливе или газе тепло-производительностью до 0,31 МВт – 2 шт.;

- клапаны взрывные – 4 шт.;

-насосы циркуляционные для отопления, в комплекте с переходом – 1 шт.

4. Отопление:

- трубопроводы из стальных электросварных труб с гильзами для отопления и водоснабжения, наружный диаметр – 45 мм, толщина стенки – 3,5 мм – 87,03 м;

- трубопроводы отопления и газоснабжения из стальных бесшовных труб диаметром 200 мм – 90 м

5. Электромонтажные работы

- блок управления шкафного исполнения или распределительный пункт (шкаф), устанавливаемый на стене, высота и ширина до 600х600 мм – 1 шт;

-труба винипластовая по установленным конструкциям, по стенам и колоннам с креплением скобами диаметр до 25 мм – 45 м

Согласно экспертного заключения указанные демонтированные конструкции являются неотделимыми улучшениями и не могли быть демонтированы при сдаче арендованного склада собственнику.

В настоящем судебном заседании ответчик Петров В.А. не оспаривает изложенные в Акте обследования от 09 ноября 2018 года факты, не отрицает факт демонтажа системы отопления и утеплителя со стен склада.

Он не согласен с экспертным заключением лишь в части определения, демонтированных систем как не отделимых улучшений.

По утверждению истца демонтированные им конструкции являются отделимыми улучшениями, а потому он, как их собственник, имел право строительные материалы забрать.

По утверждению ответчика Петрова В.А., работы по утеплению стен склада, системы отопления выполнены за счет его средств и на приобретенные им строительные материалы.

Петров обратился с ходатайством о назначении и проведении экспертизы для получения ответа являются ли демонтированные конструкции отделимыми улучшениями.

Суд отказал в назначении указанной экспертизы поскольку вопрос этот разрешен наличием строительно-технической экспертизы и показаниями эксперта Головина В.В., допрошенного в суде в качестве специалиста. Кроме того в настоящем деле юридически значимым обстоятельством в первую очередь является вопрос о том, кем эти улучшению выполнены и кому принадлежат на праве собственности.

Как следует из Договора №2-09\а от 27 февраля 2009 года арендованное имущество склад должно быть передано Арендатору в состоянии, соответствующем его целевому назначению и быть пригодным для дальнейшей эксплуатации (п.2.3 Договора)

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт строения. (п.2.3)

Арендатор вправе после прекращения Договора получить от Арендодателя стоимость неотделимых улучшений, произведенных за счет Арендатора с предварительного письменного согласия Арендодателя и изъять отделимые улучшения, произведенные за счет Арендатора, с предварительного письменного согласия Арендодателя. (п.3.3)

При этом согласно п.3.4 Договора Арендатор имеет право и обязан производить лишь текущий ремонт строения за свой счет и поддерживать техническое состояние склада.

Ответчик Петров В.А. в доказательство выполнения им работ по улучшению арендованного имущества предоставил суду Акт приема передачи строения по договору аренды строения (склада металлического) «2\09-а от 27.02.2009 года. (л.д.175). Указанный Акт составлен Сельскохозяйственным потребительским снабженческо-сбытовым кооперативом «Мичуринец «, именуемым «Арендодатель» с одной стороны и ИП Петровым Вячеславом Аркадьевичем, именуемым «Арендатор» с другой стороны.

Из содержания документа следует, что Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование строение для осуществления торговой и производственной деятельности.

Характеристика строения (склад металлический №1), назначение - не жилое, общей площадью 726 кв.м., одноэтажное, расположенное на территории ЗАО «Пахомовское», строение 5.

Арендуемое помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждено свидетельством о регистрации права.

Согласно п.1.4 Акта строение находится в удовлетворительном состоянии и требует проведения частичного капитального ремонта.

Суд считает доказанным, что в момент передачи Арендованного имущества Арендатору Петрову В.А. склад требовал частичного капитального ремонта.

Однако суд отмечает, что в Акте от 27 февраля 2009 года не указано какой именно ремонт требовался арендуемому помещению и препятствовали.

Как уже указывалось ранее в соответствии со статьей 611 Гражданского Кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 612 Гражданского Кодекса РФ При обнаружении недостатков в арендуемом помещении арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;потребовать досрочного расторжения договора.

Суду не представлены доказательства того, что ССПК «Мичуринец « передал ИП Петрову В.А. в аренду металлический склад, по своим техническим характеристикам не пригодный для использования.

Суду не предоставлены доказательства того, что Арендатор направлял Арендодателю претензии по поводу недостатков переданного в аренду имущества.

Установленные обстоятельства свидетельствуют о том, что Петров В.А. с 2009 года по 2018 года использовал арендованный склад в своих целях.

По условиям Договора аренды от 27 февраля 2009 года Арендатор ИП Петров В.А. не имел права производить капитальный ремонт арендованного имущества-склада, такая обязанность Договором возложена на Арендодателя.

Соглашения об ином между Арендодателем и Арендатором не заключались.

Доказательства того, что демонтированные ответчиком Петровым В.А. системы были установлены в складе в период действия договора аренды между ССПК «Мичуринец « и ИП Петровым В.А. и смонтированы они были Арендатором за счет его денежных средств и с согласия Арендодателя, суду не предоставлены. Указанные системы могли быть установлены в складе и до заключения договора Аренды, так же они могли быть смонтированы после заключения Договора аренды, но собственниками имущества ССПК «Мичуринец», ЗАО «Пахомовский « и Тесенчуком В.В.

При таких обстоятельствах суд признает не доказанным тот факт, что демонтированные Петровым В.А. системы принадлежали ответчику на праве собственности.

Соответственно демонтировать системы и вывозить из склада строительные материалы без согласия собственника склада и Арендодателя Кутырева ответчик Петров был не вправе. Данная обязанность Арендатора зафиксирована и в Договоре аренды.

При таких обстоятельствах действиями ответчика Петрова В.А. нарушены права собственника имущества Кутырева А.С., поскольку как следует из экспертного заключения, в результате демонтажа повреждены стены и потолок строения ,в связи с чем произошли утрата и ухудшение потребительских качеств строения, ограничивающих возможность его использования, изменилось соответствие целям временного пользования объектом ( торговая и производственная деятельность).

Действия ответчика Петрова находятся в прямой причинно-следственной связи с наступившими последствиями- причиненными Кутыреву убытками.

В соответствии со статьей 15 Гражданского Кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца Кутырева А.С. о взыскании с ответчика Петрова В.А. убытков, связанных с демонтажем системы утепления и отопления склада и вывозом демонтированных материалов из склада.

Размер убытков суд определяет в следующем размере:

Как следует из заключения эксперта строительно-технической экспертизы от 23 ноября 2018 года, выполненной ООО «ДЕЗ» на основании перечня и объема демонтированных конструкций и оборудования в Заключение эксперта определены стоимость восстановительных работ и материалов, оборудования. Для определения размера ущерба экспертом применен базисно-индексный метод. Перевод сметной стоимости в цены по состоянию на 3 квартал 2018 г. произведен на основании индекса перевода на ремонтно-строительные работы – 8,2.

Согласно Локального сметного расчета восстановительных работ и материалов, оборудования в нежилом строении ( Приложение 5 Заключения эксперта) прямые затраты в базисных ценах составляют:

- материалы – 141376,74 руб.

- машины и механизмы – 4082,53 руб.

- ФОТ – 19 878,55 руб.

- накладные расходы – 23 199,04 руб.

- сметная прибыль - 12250,01 руб.

-НДС 18% - 295532 руб.

ВСЕГО по смете с применением индексации – 1937382, 03 рублей

Как следует из искового заявления убытки Кутырев определяет по стоимости строительных материалов. Стоимость материалов согласно заключению эксперта с применением индекса перевода составляет – 1159289 (141376,74 х 8,2) рублей.

По общему правилу распределение бремени доказывания обязывает сторону ответчика, в случае не согласия с доказательствами предоставленными стороной истца, предоставить суду доказательства иной стоимости причиненных убытков. Такие доказательства ответчик Петров В.А. суду не предоставил.

Оценивая экспертное заключение суд учитывает, что заключение составлено в соответствии с утвержденными нормами, содержит ссылки на использованные источники информации, выводы мотивированы, эксперт обладает необходимой квалификацией и опытом работы.

Суд принимает заключение эксперта строительно-технической экспертизы от 23 ноября 2018 года ООО «ДЕЗ» в качестве доказательства, подтверждающего размер убытков и определяет их в размере 1159289 рублей.

В соответствии с изложенным суд считает, что исковые требования Кутырева А.С. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст.88 Гражданского процессуального Кодекса РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.

Истцом оплачены услуги ООО «ДЕЗ» по подготовке Заключения эксперта строительно-технической экспертизы» в сумме 25000 рублей, что подтверждается Договором об оказании услуг – 10/18 от 21.10.2018 года (л.д.63-64), актом приема-передачи выполненных услуг (л.д.66) и распиской в получении денежных средств. (л.д. )

Так же истцом оплачена госпошлина при подаче иска в суд в сумме 14341 рубль, что так же подтверждается квитанцией (л.д.6).

Судебные издержки подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования иску Кутырева Александра Сергеевича к Петрову Вячеславу Аркадьевичу о взыскании задолженности по арендной плате, убытков, причиненных арендатором, судебных расходов, удовлетворить полностью.

Взыскать с Петрова Вячеслава Аркадьевича в пользу Кутырева Александра Сергеевича задолженность по арендной плате в сумме: 69000 рублей, стоимость демонтированных строительных материалов ( неотделимых улучшений) в арендованном строении в сумме 1159289 рублей, судебные расходы в сумме 39341 рублей.

Всего взыскать с Петрова Вячеслава Аркадьевича в пользу Кутырева Александра Сергеевича денежную сумму в размере 1267630 рублей (Один миллион двести шестьдесят семь тысяч шестьсот тридцать ).

Резолютивная часть решения вынесена в совещательной комнате с использованием технических средств.

Мотивированное решение будет изготовлено 23 апреля 2019 года

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд с подачей жалобы через Ишимский районный суд Тюменской области, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий С.Б. СПАСИБОВА.