Решение по делу № 2-174/2017 (2-5917/2016;) от 26.10.2016

№ 2-174/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Уфа        18 апреля 2017 года

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующей судьи Мозжериной Г.Ю.,

при секретаре Немчиновой Э.Р.,

с участием представителя истца Шинкарева В.В., доверенность от ДД.ММ.ГГГГ., сроком на <данные изъяты> год,

представителей ответчика Токарева А.В., доверенность от ДД.ММ.ГГГГ., сроком на <данные изъяты> года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алябушевой Р.Л. к Зиминой Т.А. о признании предварительного договора договором купли-продажи, понуждении исполнения обязательства по договору, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Алябушева Р.Л. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, требования мотивировала тем, что согласно договору уступки права (требования) по предварительному договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ истцом приняты на себя права и обязанности по предварительному договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязательства по передаче суммы истцом выполнены, что подтверждается прилагаемой распиской в получении денег от ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, к истцу перешли права (требования) по договору.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик обязывался передать земельный участок с кадастровым номером № созданный путем перераспределения других смежных участков.

В счет оплаты по данным договорам через доверенное лицо ответчика переданы денежные средства в размере полной стоимости участка, что подтверждается распиской в получении денег.

Отлагательным условием, при наступлении которого у сторон возникали права и обязанности, согласно п. 1.4 договора, понимались обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки, созданных из уже принадлежащих ответчику ранее на правах собственности и удостоверенных Свидетельствами о государственной регистрации.

В настоящий момент данные земельные участки созданы, принадлежат ответчику на правах собственности, однако от исполнения договора в части передачи их в собственность истца Зимина Т. А. уклоняется.

Просит суд признать переход права (требования) по предварительному договору купли - продажи земельного участка №-№ от ДД.ММ.ГГГГ к Алябушевой Р.Л.; признать предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ договором продажи земельного участка; обязать ответчика Зимину Т.А. исполнить требования по предварительному договору купли - продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ путем передачи земельного участка с кадастровым номером №; органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № от Зиминой Т.А. к Алябушевой Р.Л.

Истец Алябушева Р.Л. и ответчик Зимина Т.А. в судебное заседание не явились, извещены о судебном заседании надлежащим образом. В заявлениях просят рассмотреть дело в их отсутствие.

Третье лицо Шарафутдинов И.Р. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется почтовое уведомление.

На основании с.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика и третьего лица.

Представитель истца Шинкарев В.В. исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Токарев А.В. исковые требования не признал, просил отказать, привел доводы, изложенные в отзыве.

Выслушав стороны, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Козловская А.В., действующая за Зимину Т.А. и Шарафутдинов И.Р. заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка №-Г, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №

Согласно п. 1.4 предварительного договора стороны договорились, что существенным условием настоящего договора является отлагательное условие, при наступлении которого у сторон возникают права и обязанности по заключению основного договора. Под отлагательным условием стороны понимают: обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки, образованные путем: перераспределения двух смежных исходных земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

Из п.1.3 предварительного договора следует, что цена участка составила сумму в размере 425000 руб.

Согласно приложению N 1 к предварительному договору № срок заключения основного договора определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Судом установлено также, что на спорный земельный участок зарегистрировано право собственности Зиминой Т.А. ДД.ММ.ГГГГ

В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

На основании ст. 10 ГК РФ законом не допускается злоупотребление правом при осуществлении гражданских прав.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429ГК РФ).

Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Действительно, как указывает истец, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества в ситуации, когда объект передачи только создается, либо право на который возникнет в будущем, имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Юридические последствия заключения сторонами предварительного договора состоят в том, что обе стороны, вступая в такой договор добровольно, принимают на себя обязательство заключить основной договор, допуская тем самым в отношении себя и возможность понуждения к заключению договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Поскольку договор о намерениях по существу является предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, то к нему применяются положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по договору купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В свою очередь требуемая форма договора (ст. 131, 550 ГК РФ) установлена нормами главы.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 223, п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ, а также п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», моментом заключения договора купли-продажи недвижимости является момент его государственной регистрации. Поэтому фактическое составление текста договора и подписание его сторонами является лишь одним из условий, необходимых для заключения договора. Волеизъявление сторон на заключение договора купли-продажи недвижимости включает в себя в обязательном порядке акт подписания текста договора и его государственную регистрацию.

Согласно п. 7 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.       

В силу ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 1 статьи 157 ГК РФ установлено, что если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит, сделка считается совершенной под отлагательным условием.

Правовая природа сделки, совершенной под отлагательным условием такова, что сам по себе факт ее заключения (совершения) не порождает ни прав, ни обязанностей сторон до наступления отлагательного условия, стороны сделки считаются условно управомоченными и условно обязанными, И только наступление отлагательного условия влечет исполнение сделки, поскольку у ее сторон появляются права и обязанности, связанные с ее исполнением.

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что последствия недобросовестных действий (бездействия) стороны сделки, способствовавших наступлению или ненаступлению условия, установлены пунктом 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим. По смыслу пункта 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).

Таким образом, по смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит, в том числе, и от поведения стороны сделки.

Согласно п. 2.2. предварительного договора купли-продажи земельного участка №, при наступлении отлагательного условия, указанного в п.1.4., настоящего договора, продавец в течение 10 (десяти) рабочих дней извещает покупателя о готовности заключить основной договор, а покупатель обязуется прибыть по месту нахождения продавца в течение 10 рабочих дней с момента получения извещения для заключения основного договора. Покупатель обязан иметь при себе документы, необходимые для заключения и государственной регистрации основного договора и перехода права собственности.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из 1.4. предварительного договора купли-продажи земельного участка № следует, что под отлагательными условиями Стороны понимают обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки, образованные путем перераспределения двух смежных исходных земельных участков с кадастровыми номерами № и №

Из толкования названного условия договоров следует, что стороны договора поставили возникновение своих прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки.

Условие договора в п. 2.2. не конкретизировано, т.е. соглашение по данным договорам между сторонами не достигнуто, размер и предел ответственности не указаны.

При этом суд усматривает, что право собственности на спорный участок за ответчиком Зиминой Т.А. зарегистрированы только ДД.ММ.ГГГГ, тогда как предварительный договор заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Проанализировав вышеприведенные правовые нормы, а также изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что представленный предварительный договор купли - продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным и не порождает правовых последствий в виде обязанности по заключению основного договора купли-продажи, так как не произведена его государственная регистрация в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ. Шарафутдинов И.Р. и Алябушева Р.Л. заключили договор уступки права (требования) по предварительному договору купли-продажи земельного участка №-№ от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому Шарафутдинов И.Р. передал Алябушевой Р.Л. права и обязанности по предварительному договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. с кадастровым номером №

П.5.6. предварительного договора купли-продажи земельного участка № предусматривает, что покупатель не имеет права передавать третьим лицам свои права и обязанности по настоящему договору без письменного разрешения продавца.

ДД.ММ.ГГГГ. дополнительным соглашением № к предварительному договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Козловская А.В. действующая за Зимину Т.А. и Шарафутдинов И.Р. пришли к обоюдному соглашению об исключении п.5.6. предварительного договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

Однако суд не может принять в качестве доказательства дополнительное соглашение № к предварительному договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., поскольку в данном соглашении Козловская А.В. действующая за Зимину Т.А. и Шарафутдинов И.Р. пришли к обоюдному согласию об исключении п.5.6. предварительного договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., тогда как Шарафутдинов И.Р. уступил свои права Алябушевой Р.Л. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ., т.е. по совершенно другому договору.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора во внимание принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Изложенное означает, что по смыслу данной нормы, а также положений ст. 420, 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации правовая оценка сделки должна осуществляться исходя из содержания договора, его предмета, условий, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д., а название договора само по себе не может служить основанием для отнесения его к тому или иному виду договора, а соответственно, и обязательства.

Таким образом, исходя из п.5.6. предварительного договора купли-продажи земельного участка №, Шарафутдинов И.Р. не мог без письменного согласия продавца передавать третьим лицам свои права и обязанности по настоящему договору.

Так же суд находит доводы представителя ответчика о том, что Козловская А.В., действующая от имени Зиминой Т.А. при заключении предварительного договора с Шарафутдиновым И.Р. действовала с превышением полномочий по доверенности, обоснованными по следующим основаниям.

Согласно ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

В силу ч.1 ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Согласно пункту 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Исходя из буквального толкования условий доверенности, выданной Зиминой Т.А. на имя Козловской А.В. ДД.ММ.ГГГГ, Зимина Т.А. уполномочила Козловскую А.В. осуществить раздел земельного участка кадастровый № адрес объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, на любое количество земельных участков любой пощади и зарегистрировать в собственность Зиминой Т.А.; продать за цену и на условиях по своему усмотрению любые образовавшиеся в результате раздела земельные участки по указанному адресу. Из буквального толкования полномочий переданных Козловской А.В. по вышеуказанной доверенности следует, что продавать она могла земельные участки после раздела земельного участка с кадастровым номером №

Из письма Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ. № усматривается, что спорный земельный участок образован из земельных участков с кадастровыми номерами № и №, тогда как в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. полномочий на распоряжение земельным участок № не имеется, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что Козловская А.В. действовала за пределами полномочий, указанных в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что Зимина Т.А. не одобряет сделку по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ., так же как и по дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, требования Алябушевой Р.Л. не обоснованы и не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Алябушевой Р.Л. к Зиминой Т.А. о признании предварительного договора договором купли-продажи, понуждении исполнения обязательства по договору, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Уфимский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья         Г.Ю. Мозжерина

Решение в окончательной форме принято 21.04.2017г.