Решение по делу № 2-77/2020 от 26.09.2019

УИД: 61RS0008-01-2019-004628-28

Дело № 2-77/20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2020 года                                   г. Ростов-на-Дону

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе: председательствующего судьи Захаровой Т.О.

при секретаре Ключенко В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кременко В.Я. к Петровой Е.В., третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Дрюченко И.В. о признании договора купли-продажи в части недействительным, применении последствий недействительности части сделки,

УСТАНОВИЛ:

Кременко В.Я. обратилась в суд с указанным иском, сославшись на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом, как собственником 1/18 доли в праве на земельный участок и жилой дом по <адрес>, с одной стороны, и Петровой Е.В., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: земельного участка, жилого дома и летней кухни по <адрес>.

До подписания указанного договора к истцу и иным участникам общей долевой собственности на данное имущество обратились сотрудники ООО «Агентство недвижимости «Бульвар» с предложением осуществить постройку трехэтажного многоквартирного дома на участке, при этом указали, что заключение договора купли-продажи недвижимости необходимо для оформления первоначального взноса по договору долевого участия в строительстве жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между Кременко В.Я. и Петровой Е.В., выступающей в качестве покупателя, а также с участием ООО «Бульвар» в лице генерального директора Череватенко М.Ю., как подрядчика, были заключены предварительные договоры купли-продажи жилого помещения, по условиям которых продавец принял на себя обязательство прибрести и оформить в собственность земельный участок по <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с целью последующей его застройки и продажи доли в домовладении. В частности, в п. 1.2 каждого из договоров продавец обязался построить дом, продать принадлежащую ему долю в праве собственности в виде жилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ Кременко В.Я. и Петрова Е.В. заключили договор простого товарищества, в п. 1.2 которого предусмотрели, что целью совместных действий товарищей является строительство жилого дома на земельном участке по <адрес> со сроком окончания строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а в п. 5.2 согласовали, что по окончании строительства дома в собственность Кременко В.Я. передается жилое помещение № площадью <данные изъяты> кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ стороны также заключили договор простого товарищества, указав в нем, что по окончании строительства в собственность Кременко В.Я. будет передано жилое помещение № общей площадью <данные изъяты> кв.м. на втором этаже. Вклад Кременко В.Я. в строительство по обоим договора составил 500 000 рублей.

Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постройка по <адрес> признана самовольной, и на Петрову Е.В. возложена обязанность её снести. Данное решение основано на том, что Петрова Е.В. и Кременко В.Я. соединили свои вклады для строительства жилого дома, однако за получением разрешения на строительства многоквартирного дома Петрова Е.В. не обращалась.

Приговором Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону установлено, что Кременко В.Я. ДД.ММ.ГГГГ во исполнение ранее достигнутой договоренности с Череватенко М.Ю. передала последней в счет оплаты помещений в строящемся доме денежные средства, подписав соответствующий договор купли-продажи. На основании данного договора в ЕГРН была внесена запись о праве собственности Петровой Е.В., что повлекло возникновение у Череватенко М.Ю. возможность от имени Петровой Е.В. владеть и распоряжаться земельным участком. Таким образом, была похищена доля в праве собственности на земельный участок на общую сумму 1000 000 рублей, что причинило Кременко В.Я. ущерб в крупном размере.

Указывая на то, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ совершен с целью прикрыть договор участия в долевом строительстве, который также является недействительным, Кременко В.Я., основываясь на положениях ч. 2 ст. 170 ГК РФ, просила суд признать договор от ДД.ММ.ГГГГ в части продажи ответчику 1/18 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по <адрес>, недействительным, применить последствия недействительности сделки, возвратив в её собственность 1/18 долю в праве общей собственности на земельный участок по указанному адресу.

В судебное заседание Кременко В.Я. не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

ФИО3 истца Ращупкин Д.В., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, на удовлетворении исковых требований настаивал, полагая доказанным факт недействительности как договора купли-продажи, так и договора долевого участия в строительстве, который стороны в действительности имели ввиду, поскольку у Петровой Е.В. отсутствовали права для привлечения денежных средств граждан для строительства.

Ответчик Петрова Е.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, сведений об уважительности причин своей неявки суду не представила, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращалась.

Дрюченко И.В., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин своей неявки суду не представил.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, также привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Выслушав позицию представителя истца, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Жидков А.И. продал 2/9 доли, Гусейнов Г.Ю. – 1/3 долю, Бюрюкова Н.С. – 1/18 долю, Кременко В.Я. – 1/18 долю, Гусейнова С.М. – 1/3 долю в праве общей долевой собственности, а Петрова Е.В., выступающая в качестве покупателя, купила земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № и расположенные на нем жилой дом литер «№» площадью <данные изъяты> кв.м., летнюю кухню литер «№» площадью <данные изъяты> кв.м. по <адрес>.

В соответствии с п.4 договора указанное недвижимое имущество передано в собственность Петровой Е.В. с условием оплаты суммы в размере 6 700 000 рублей, из которых 5 042 279, 32 рублей – уплачены за жилой дом, а 1 657 720, 68 рублей – за земельный участок. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора пропорционально долям продавцов вправе на отчуждаемое имущество, что подтверждается содержанием п. 4 сделки и подписями сторон, в том числе, Кременко В.Я.

Как следует из представленных на запрос суда копий документов, помещенных в реестровое дело, переход права собственности на объекты недвижимости по <адрес> был зарегистрирован территориальным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ДД.ММ.ГГГГ на основании заявлений сторон сделки.

Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ трехэтажное здание по <адрес> признано самовольной постройкой, и на Петрову Е.В. возложена обязанность её снести.

Указанное решение вступило в законную силу по результатам проверки его законности и обоснованности судом апелляционной инстанции.

Также из представленных на запрос суда документов следует, что на основании составленного судебным приставом-исполнителем Пролетарского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП по Ростовской области акта от ДД.ММ.ГГГГ на принадлежащий Петровой Е.В., являющейся должником по исполнительным производствам, возбужденным на основании выданных Советским районным судом г. Ростова-на-Дону исполнительных документов, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. по <адрес> был наложен арест.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Пролетарского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ указанное имущество, стоимость которого определена специалистом–оценщиком ООО «ЮгПрайс Консалтинг» в размере 4 803 300 рублей, передано на реализацию путем проведения открытых торгов в форме аукциона в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Ростовской области.

ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в Ростовской области издано распоряжение о реализации арестованного имущества общей стоимостью 4 803 300 рублей путем проведения открытых торгов. Совершение указанных действия было поручено ООО «Юридическая компания «ВЕК».

ДД.ММ.ГГГГ по итогам торгов победителем признан Дрюченко И.В., а ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и Дрюченко И.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка по <адрес> общей стоимостью 4 880 000 рублей, на котором расположен объект незавершенного строительства литер «№».

В настоящее время по данным Единого государственного реестра недвижимости земельный участок по <адрес> зарегистрирован за Петровой Е.В., в отношении данного объекта также зарегистрированы обременения в виде ареста и запрета на отчуждения, внесенных на основании судебных актов и постановлений судебных приставов –исполнителей.

Согласно позиции истца, отраженной в исковом заявлении, а также представителя истца, изложенной в ходе судебного разбирательства инициированного спора, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со множественностью лиц на стороне продавцов в части, касающейся именно 1/18 переданной в собственность Петровой Е.В. доли земельного участка, является недействительным, поскольку его заключение было обусловлено заключением предварительных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которых Петрова Е.В. приняла на себя обязательство приобрести в собственность земельный участок по <адрес>, построить дом согласно архитектурному проекту и продать Кременко В.Я. долю в праве в праве на объект в виде жилого помещения, стоимость доли была согласована в размере 500 000 рублей.

Также ДД.ММ.ГГГГ Кременко В.Я. и Петрова Е.В. заключили договоры простого товарищества, по условиям которых целью совместных действий товарищей являлось строительство жилого дома на земельном участке по <адрес>, вкладом Кременко В.Я. в рамках обоих договоров являлись денежные средства в размере 500 000 рублей. По окончании строительства в собственность Кременко В.Я. подлежали передаче жилые помещения № общей площадью <данные изъяты> кв.м. на третьем этаже и № общей площадью <данные изъяты> кв.м. на втором этаже.

Изложенное, по убеждению истца, указывает на притворный характер договора купли-продажи недвижимости по <адрес> в части, касающейся отчуждения 1/18 доли Кременко В.Я., его заключение с целью прикрыть договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, который также является ничтожным ввиду отсутствия у Петровой Е.В. прав на привлечение денежных средств при строительстве объекта.

Пунктом 1 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 1 ст. 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Исходя из смысла приведенной нормы материального права, притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную, совершаемую для вида, и сделку, в действительности совершаемую сторонами. При этом заключенная между сторонами сделка совершается лишь для вида и направлена на достижение других правовых последствий, прикрывая тем самым иную волю всех участников сделки. Применительно к изложенному, юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах заявленного основания иска является установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора. Поскольку притворная сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей её притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой.

В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По правилам ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В рассматриваемом случае, суд, оценив все представленные по делу доказательства, не усматривает оснований для вывода о притворном характере договора от ДД.ММ.ГГГГ в оспариваемой истцом части. При этом суд исходит из того, что непосредственно форма и содержание сделки, в том числе, в части, касающейся условий отчуждения Кременко В.Е. 1/18 доли в праве на недвижимость по <адрес>, соответствуют требованиям действующего законодательства; условия договора исполнены сторонами, поскольку на основании заявлений сторон, в частности, Кременко В.Я. осуществлена государственная регистрация сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество к Петровой Е.В.; расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, на что указывает п. 4 договора и подпись Кременко В.Я., выступающей в качестве одного из продавцов имущества, в договоре.

Получение Кременко В.Я. денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не опровергается ни решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ, ни обстоятельствами, установленными приговором Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным по результатам рассмотрения уголовного дела в отношении Череватенко М.Ю., в рамках которого Петрова Е.В. участвовала в качестве свидетеля (т. 1 л.д. 37-97).

Ссылки истца на то, что на притворность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указывают предварительные договоры купли-продажи недвижимости, а также договоры простого товарищества, подлежат отклонению, поскольку предметом предварительных договоров являлись обязательства сторон в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи жилых помещений в планируемом к строительству трёхэтажном объекте, однако договоры купли-продажи помещений либо долей в праве на объект так и не были заключены. Договоры же простого товарищества были подписаны Кременко В.Я. ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя более двух месяцев после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и регистрации перехода прав на участок за Петровой Е.В., в договорах имеются отметки о получении Петровой Е.В. денежных средств по ним, что в совокупности не позволяет сделать вывод о том, что именно при заключении Кременко В.Я. договора купли-продажи принадлежащей ей доли в праве на недвижимость по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ стороны в действительности имели в виду договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Более того, суд учитывает, что иные лица, выступающие на стороне продавцов, в частности, Жидков А.И. и Гусейнов Г.Ю., в рамках производства по уголовному делу сообщили, что денежные средства за проданные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ доли получили (т. 1 л.д. 75, 77).

При таких обстоятельствах, суд не усматривает правовых оснований, предусмотренных п. 2 ст. 170 ГК РФ для удовлетворения иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кременко В.Я. к Петровой Е.В., третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Дрюченко И.В. о признании договора купли-продажи в части недействительным, применении последствий недействительности части сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья:

Текст мотивированного решения изготовлен 24января 2020 года.