Решение по делу № 33-5470/2022 от 19.08.2022

УИД 29RS0022-01-2022-000446-70

стр.146г, госпошлина 0 руб.

Судья Алексеева Н.В.                            22 сентября 2022 г.

Докладчик Мананникова Т.А.    Дело № 33-5470/2022          г. Архангельск

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Гаркавенко И.В.,

судей Аксютиной К.А., Мананниковой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Кузьминой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-512/2022 по иску заместителя Приморского межрайонного прокурора Архангельской области в интересах неопределенного круга лиц к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», Вешнякову Д.Г. о признании недействительными постановления от 26 октября 2021 г. №, договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе ответчика – администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» – на решение Приморского районного суда Архангельской области от 15 июня 2022 г.

Заслушав доклад судьи Мананниковой Т.А., судебная коллегия

установила:

заместитель Приморского межрайонного прокурора Архангельской области в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» (далее – КУМИиЗО администрации МО «Приморский муниципальный район»), Вешнякову Д.Г. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

Заявленные требования мотивированы тем, что в нарушение пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) без проведения торгов между КУМИиЗО администрации МО «Приморский муниципальный район» и Вешняковым Д.Г. 29 октября 2021 г., как собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимости – сарая, заключен договор купли-продажи земельного участка № с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 1 227 кв.м. Договор заключен во исполнение постановления администрации МО «Приморский муниципальный район» от 26 октября 2021 г. №. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 25 ноября 2021 г. произведена государственная регистрация права собственности Вешнякова Д.Г. на этот участок. Вместе с тем возведение на земельном участке вспомогательного объекта, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ. Заключение договора купли-продажи земельного участка № по существу направлено на обход установленных пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ процедур продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукциона. Поскольку процедура торгов перед заключением договора купли-продажи земельного участка № не проводилась, что является обязательным условием передачи в собственность земельного участка, данная сделка является ничтожной. На основании изложенного прокурор просил признать указанный договор купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным); применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности Вешнякова Д.Г. на земельный участок с кадастровым номером 29:16:202501:74, возложении на КУМИиЗО администрации МО «Приморский муниципальный район» обязанности по возврату Вешнякову Д.Г. денежных средств, полученных от продажи земельного участка в размере 84 896 руб.13 коп.

В ходе рассмотрения дела истец увеличил исковые требования, просил также признать недействующим постановление администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от 26 октября 2021 г. №, в связи с чем администрация МО «Приморский муниципальный район» привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Представитель истца Рудный А.Н. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований с увеличения требований настаивал.

Представитель ответчика КУМИиЗО администрации МО «Приморский муниципальный район» Макаровский О.А. в судебном заседании с иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель ответчика администрации МО «Приморский муниципальный район» Вешняков В.А. в судебном заседании с иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.

Ответчик Вешняков Д.Г. в судебном заседании с иском не согласился.

Третье лицо Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направило, в представленном суду отзыве исковые требование полагало обоснованными.

Решением суда исковые требования удовлетворены, признаны недействительными: постановление администрации МО «Приморский муниципальный район» от 26 октября 2021 г. № «О предоставлении земельного участка в собственность Вешнякову Д.Г.»; договор купли-продажи земельного участка от 29 октября 2021 г. №, заключенный между КУМИиЗО администрации МО «Приморский муниципальный район» и Вешняковым Д.Г. На КУМИиЗО администрации МО «Приморский муниципальный район» возложена обязанность по возврату Вешнякову Д.Г. денежных средств, полученных от продажи земельного участка, в сумме 84 896 руб. 13 коп.

В решении также указано, что оно является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Вешнякова Д.Г. на спорный земельный участок и государственной регистрации права аренды на него.

С данным решением не согласился ответчик – администрация МО «Приморский муниципальный район», его представителем Макаровским О.А. подана апелляционная жалоба, в которой поставлен вопрос об отмене решения как незаконного, постановленного с нарушением норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что формулировки в Приказе Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» и пункте 2 статьи 4 Федерального закона от 07 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» имеют противоречия, в частности, в Приказе указано, что ведение личного подсобного хозяйства подразумевает размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1 (жилая застройка); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных. В то время, как Федеральный закон № 112-ФЗ предусматривает, что приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных бытовых и иных зданий, строений, сооружений. По смыслу Федерального закона № 112-ФЗ, основной целью использования земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства является производство сельскохозяйственной продукции. Жилой дом на таком участке не выделен как основной объект из иных сооружений, которые возможно возвести на земельном участке. Росреестр в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков относит любые строения, кроме жилого дома, к вспомогательным сооружениям, тем самым противоречит федеральному закону. В ЕГРН по объекту недвижимости отсутствует информация о том, что строение является вспомогательным. Каждый гражданин самостоятельно определяет, строительство каких объектов недвижимости требуется для ведения личного подсобного хозяйства на его земельном участке.

В возражениях на апелляционную жалобу участвующий в деле прокурор Рудный А.Н. просит оставить решение без изменения.

        Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со статьями 327 и 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав прокурора Маркелова Н.Л., ответчика Вешнякова Д.Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании постановления администрации МО «Приморский муниципальный район» от 26 октября 2021 г. № Вешнякову Д.Г. предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1227 кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>.

29 октября 2021 г. между КУМИиЗО администрации МО «Приморский муниципальный район» (продавец) и Вешняковым Д.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка №, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 1227 кв. м.

Приобретаемый участок был обременен правом аренды по договору аренды земельного участка от 30 июня 2021 г. Договор аренды считается расторгнутым с момента регистрации права собственности на земельный участок (пункт 3.1 договора купли-продажи).

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи на земельном участке расположен объект – сарай, принадлежащий на праве собственности Вешнякову Д.Г.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи установлено, что цена земельного участка определена в размере 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 84 896 руб. 13 коп.

25 ноября 2021 г. зарегистрировано право собственности Вешнякова Д.Г. на указанный земельный участок.

        Из выписки из ЕГРН следует, что на спорном земельном участке расположено нежилое здание – сарай, площадью 12 кв. м, кадастровый №, год завершения строительства 2021, принадлежащий Вешнякову Д.Г. на праве собственности.

        Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что, поскольку возведенный Вешняковым Д.Г. на спорном земельном участке, предоставленным в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, объект недвижимого имущества (сарай) имеет характер вспомогательного помещения, следовательно, его строительство и регистрация права собственности на него не могли повлечь возникновение у ответчика Вешнякова Д.Г. права на приобретение земельного участка в собственность на основании положений ст. 39.1, 39.20 ЗК РФ (без проведения торгов). Постановление администрации МО «Приморский муниципальный район» от 26 октября 2021 г. № «О предоставлении земельного участка в собственность Вешнякову Д.Г.», как не соответствующее выше названным нормам права, является недействительным, а заключенный между КУМИиЗО администрации МО «Приморский муниципальный район» и Вешняковым Д.Г. договор купли-продажи земельного участка от 29 октября 2021 г. № является недействительной (ничтожной) сделкой, последствия указанной сделки – двусторонняя реституция.

Согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании пункта 2 статьи 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Так, возведение на земельном участке вспомогательного объекта, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» на приусадебном земельном участке допускается возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Установленный Классификатором видов разрешенного использования вид разрешенного использования земельных участков «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2) предусматривает возможность размещения жилого дома; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

В силу части 10 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.

Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.

Из приведенных правовых норм следует, что производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на приусадебных земельных участках и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому.

Право гражданина, являющегося правообладателем приусадебного земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома не исключает правила о возможности приобретения такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе только после окончания строительства основного объекта.

Оснований полагать, что указанные нормы права применены судом первой инстанции неверно, не имеется.

Довод апелляционной жалобы о том, что основной целью использования приусадебного земельного участка является производство сельскохозяйственной продукции, а жилой дом на таком участке не выделен как основной объект из иных сооружений, является несостоятельным, основанным на неверном толковании норм материального права.

На приусадебном земельном участке разрешено производство сельскохозяйственной продукции, размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Ответчик Вешняков Д.Г., будучи арендатором земельного участка, вправе производить сельскохозяйственную продукцию, размещать гаражи и иные вспомогательные сооружения на земельном участке, при этом основным объектом, с правом собственности на который, законодатель связывает возникновение права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, является именно жилой дом. В остальных случаях ответчик вправе приобрести земельный участок на общих основаниях.

        Из пояснений ответчика Вешнякова Д.Г., данных в судебном заседании 25 марта 2022 г., следует, что в настоящее время на спорном земельном участке он возводит жилой дом, сарай же был им возведен с целью приобретения земельного участка за 20 % его кадастровой стоимости.

        Довод апелляционной жалобы об отсутствии в ЕГРН сведений о том, что сарай является объектом вспомогательного характера, не влияет на правильность постановленного судом первой инстанции решения. Назначение указанного объекта «нежилое», что не дает оснований заблуждаться относительно его целевого использования.

Каких-либо иных доводов и обстоятельств, свидетельствующих о незаконности постановленного судом решения либо опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем оснований для отмены законного и обоснованного решения суда не имеется.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Приморского районного суда Архангельской области от 15 июня 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» - без удовлетворения.

Председательствующий	И.В. Гаркавенко
Судьи	К.А. Аксютина
Т.А. Мананникова