Решение по делу № 2-30/2021 от 16.07.2020

Дело №

46RS0№-68

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес>                                 31 марта 2021 года

    Ленинский районный суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Великих А.А.,

с участием представителя истцов – ФИО11,

представителя ответчика – ФИО12,

при секретаре – ФИО8,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 в собственных интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3, ФИО6 к индивидуальному предпринимателю ФИО5 о взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 в собственных интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2 и С.В., ФИО6 обратились в Ленинский районный суд <адрес> с иском к ИП ФИО5 о взыскании в равных долях в счет возмещения расходов на устранение скрытых недостатков приобретенного у ответчика объекта незавершенного строительства (жилого дома), расположенного по адресу: <адрес>, Нижнемедведицкий сельсовет, д. Татаренкова, <адрес> денежных средств в размере 1150579 руб., неустойки в размере 126563,69 руб. с продолжением ее начисления из расчета 1% за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства в размере, не превышающем 1150579 руб., компенсации морального вреда в размере 200000 руб., штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 738571,35 руб., а всего 2215714,04 руб..

В обоснование заявленного иска указано о том, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ИП ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:11:111802:1218, расположенного по адресу: <адрес>, Нижнемедведицкий сельсовет, д. Татаренкова, <адрес> и земельного участка площадью 269 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – жилая застройка, с кадастровым номером 46:11:111802:961 по адресу: <адрес>, Нижнемедведицкий сельсовет, д. Татаренкова. В соответствии с условиями указанного договора общая стоимость недвижимого имущества составляет 5697000 руб.. Во исполнение обязательств по указанному договору ФИО6 было уплачено ответчику 2300000 руб.. ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ИП ФИО5 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (проектируемое назначение: жилое, площадью 173,3 кв.м., степень готовности объекта – 90%), и земельного участка площадью 269 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, Нижнемедведицкий сельсовет, д. Татаренкова. При заключении основного договора ответчик уговорил занизить реальную стоимость приобретаемых объектов недвижимости, указав – 1000000 руб. (946082 руб. – объект незавершенного строительства, 53918 руб. – земельный участок), тогда как фактически оплачено за указанные объекты 5702150 руб.. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по <адрес>. В соответствии с постановлением Администрации Нижнемедведицкого сельсовета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-П объекту незавершенного строительства, приобретенного у ответчика, присвоен почтовый адрес: <адрес>, Нижнемедведицкий сельсовет, д. Татаренкова, <адрес>.

Через непродолжительное время после передачи имущества в объекте незавершенного строительства стали проявляться недостатки различного характера, в связи с чем истцы обратились в ООО «Экспертно-правовой центр», установившее наличие у объекта незавершенного строительства существенных недостатков производственного характера, выразившихся в:

- несоответствии фактического выполнения перекрытия второго этажа разработанному проекту;

- применении при строительстве железобетонных плит низкого качества, недостаточной толщине раствора между стеной и плитами перекрытия;

- ослаблении несущих внутренних стен и наружных стен разными видами заполнения кладки;

- отсутствии строгой прямолинейности и горизонтальности рядов при осуществлении кладки стен, отсутствии перевязки между рядами в связи с чем множественное наличие вертикальных трещин на внутренней несущей стене;

- применении множественных вставок в кладку кирпича-половняка из полнотелого и облицовочного пустотного кирпича;

- отклонении от проекта, применении в строительстве металлической конструкции, не обработанной преобразователем ржавчины и не окрашенной;

- нарушении требований строительных норм и правил при устройстве рядовых кирпичных (блочных) перемычек;

- отсутствии защиты стен и столбов от увлажнения со стороны фундаментов, а также со стороны примыкающих тротуаров и отмостки;

- отсутствии сопряжения наружных и внутренних стен в виде перевязки кладки из камней и изделий внутренней стены, а также применения металлических анкеров;

- ненадлежащей толщине вертикальных и горизонтальных швов в кладке;

- неправильной организации отсечной гидроизоляции;

- ненадлежащей толщине стен; разрушении кладки;

- несоответствии проекту утеплителя чердачного перекрытия;

- устройстве электропроводки с нарушением требований ПУЭ;

- отсутствии антисептической и огневой защиты деревянных конструкций кровли, отсутствии снегозадерживающих устройств кровли;

- несоответствии заявленных по проекту условиям входных дверей, отсутствии межкомнатных дверей; отсутствии актов на выполнение скрытых работ.

Указанные дефекты являются скрытыми, не могли быть обнаружены при обычном способе приемки работ и не могли быть видны из-за проведения после них других строительных и отделочных работ. Ответчику были направлены претензии 06 и ДД.ММ.ГГГГ, которые не были удовлетворены в добровольном порядке. С учетом изложенных обстоятельств, приводя ссылку на положения ст. ст. 15, 454, 469, 475, 476, 557 ГК РФ, ст. ст. 13, 22, 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» просят взыскать с ИП ФИО5 в свою пользу денежные средства в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в соответствии с ч. 1 ст. 39 ГПК РФ истцами уточнены заявленные требования, а именно: уменьшен размер требования в части взыскания убытков, связанных с расходами истцов на устранение скрытых недостатков объекта незавершенного строительства до 66808 руб. (с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы); иск дополнен новым требованием о взыскании с ИП ФИО5 в пользу истцов потери рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с учетом снижения качества объекта в размере 464638 руб. в соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО9; взыскании неустойки в связи неисполнением требований об устранении недостатков объекта незавершенного строительства в добровольном порядке за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1764400,72 руб.; компенсации морального вреда в размере 200000 руб.; штрафа в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 1247923,36 руб. в связи с уклонением ответчика от исполнения требований потребителя в добровольном порядке, а всего в размере 3743770,08 руб..

Истцы ФИО4, ФИО6, ответчик ФИО5 в судебное заседание не явились, будучи надлежаще извещенными о месте и времени рассмотрении дела в соответствии с положениями гл. 10 ГПК РФ.

Представитель истцов ФИО11 поддержала в судебном заседании исковое заявление с учетом уточнения, настаивала на полном удовлетворении иска по вышеизложенным основаниям.

Представитель ответчика ИП ФИО5 по доверенности ФИО12 уточненный иск не признала, полагая его необоснованным. Представила отзыв, в котором указала о том, что представленное истцом доказательство – отчет ИП ФИО9 является ненадлежащим и недопустимым доказательством, имеющим математические ошибки. Также полагала о том, что параграф 7 гл. 30 ГК РФ не предусматривает подобно п. 3 ст. 492 ГК РФ применения к отношениям по купле-продаже недвижимости, в которых покупателем является гражданин-потребитель Закона РФ «О защите прав потребителей» и не устанавливает, что этот Закон применяется в части, не урегулированной ГК РФ. В связи с чем полагает, что нормы ГК РФ о продаже недвижимости являются специальными по сравнению с общими положениями ГК РФ о купле-продаже и о розничной купле-продаже. В связи с изложенным последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином –потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ, в связи с чем истцы вправе воспользоваться правами, предусмотренными ст. 475 ГК РФ, за исключением права покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Из содержания договора купли-продажи следует, что в нем и передаточном акте к договору отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества, за исключением того, что у покупателя претензий к качеству не имеется. При таких обстоятельствах полагает, что отсутствуют основания для применения положений ст. 557 и ст. 475 ГК РФ в спорном правоотношении. Также указала о том, что действующее законодательство (ст. 475 ГК РФ и ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей») не предусматривает возможность предъявления одновременно нескольких требований по одному основанию, а лицо, чье право нарушено, вправе избрать только один из нескольких способов защиты своего нарушенного права. В противном случае на ответчика будет возложена двойная ответственность за одно нарушение обязательств. Помимо изложенного считает, что взыскание с ответчика денежной компенсации за соразмерное уменьшение цены предмета договора не подтверждено надлежащими доказательствами. Также утверждала об отсутствии основания для взыскания с ответчика в пользу истцов неустойки, поскольку указанные лица не предъявляли к ответчику требования об устранении нарушенного права, в данном случае: об уменьшении цены договора в связи с ненадлежащим качеством объекта. Полагала допустимой начисление и взыскание неустойки на сумму устранения скрытых недостатков, определенных в результате судебной экспертизы, просила применить в данном случае положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства исходя из размера ключевой ставки банковского процента – до 2012,56 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подп. 1).

Пункт 1 ст. 307 ГК РФ устанавливает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно п. 2 указанной статьи Кодекса обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 554 ГК РФ устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны, действующей в собственных интересах и в качестве представителя ФИО6, законного представителя несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3, был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства проектируемого назначения – жилое, площадью 173,3 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 90% с кадастровым номером 46:11:111802:1218, расположенного по адресу: <адрес>, Нижнемедведицкий сельсовет, д. Татаренкова, <адрес> и земельного участка площадью 269,0 кв.м категории земель земли населенных пунктов – жилая застройка, с кадастровым номером 46:11:1118026961, расположенного по адресу: <адрес>, Нижнемедведицкий сельсовет, д. Татаренкова, <адрес>.

По условиям вышеуказанного договора объекты недвижимого имущества, принадлежащие продавцу ФИО5 на основании разрешения на строительство №-ru№ от ДД.ММ.ГГГГ, выданного администрацией <адрес>, договора дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, приобретены покупателем ФИО4 в общую долевую собственности по ? доли за 1000000 руб., в том числе: 946082 руб. – стоимость объекта незавершенного строительства, 53918 руб. – стоимость земельного участка.

Из содержания п. 9 указанного договора следует, что покупатель осмотрел недвижимость и претензий по ее качеству не имеет. Между сторонами в день заключения договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества (вышеуказанных объекта незавершенного строительством и земельного участка), в соответствии с которым покупатель удовлетворен состоянием недвижимости и не обнаружил при ее осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Переход права, право общей долевой собственности и ипотека в силу закону в пользу кредитора-залогодержателя (ПАО Сбербанк) в отношении указанного недвижимого имущества зарегистрировано Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует оригинал договора купли-продажи, а также выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

В соответствии с постановлением Администрации Нижнемедведицкого сельсовета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-П объекту незавершенного строительства, приобретенного истцами у ФИО5, присвоен почтовый адрес: <адрес>, Нижнемедведицкий сельсовет, д. Татаренкова, <адрес>.

В связи с обнаруженными впоследствии покупателями недостатками качества строительных работ – объекта незавершенного строительства - проектируемого жилого помещения, площадью 173,3 кв.м., с кадастровым номером 46:11:111802:1218, расположенного по вышеуказанному адресу, истцами была предъявлена претензия продавцу, содержащая требования о безвозмездном устранении выявленных в ходе исследования ООО «Экспертно-правовой центр» производственных дефектов объекта незавершенного строительства.

Данная претензия не была удовлетворена ответчиком в добровольном порядке, в связи с чем истцы обратились с настоящим иском в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В силу п. 2 указанной статьи Кодекса при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Пункт 4 ст. 469 ГК РФ предусматривает, если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В соответствии с п. 1 ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Пункт 1 ст. 475 ГК РФ предусматривает, что право покупателя, которому передан товар ненадлежащего качества, по своему выбору предъявить одно из нижеперечисленных требований, если недостатки товара не были оговорены продавцом, а именно:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Указанной норме корреспондирует ст. 557 ГК РФ, предусматривающая право покупателя в случае передачи ему продавцом недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, на предъявление требований, содержащихся в ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Пункт 1 ст. 477 ГК РФ предусматривает, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В силу п. 2 указанной статьи Кодекса, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Суд приходит к убеждению в том, что истцами обоснованно в установленный законом срок предъявлено требование об устранении недостатков, т.к. с момента передачи объекта незавершенного строительством до момента предъявления претензии о его ненадлежащем качестве прошло менее двух лет.

В ходе проведенной судебной строительно-технической экспертизы нашли частично свое подтверждение доводы истцов о наличии недостатков объекта незавершенного строительства. При этом суд соглашается с доводами представителя истцов ФИО11 о том, что истцы, не обладая специальными познаниями в области строительства, не имели возможности установить наличие недостатков, степень их выраженности и влияние на последующую эксплуатацию объекта незавершенного строительства, а потому обнаружить указанные недостатки при обычной его приемке.

Так, в своем заключении №.1-2 от ДД.ММ.ГГГГ эксперт ФБУ «Курская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции России ФИО10 указал о том, что об объекте незавершенного строительства, расположенном в д. <адрес>, имеющем кадастровый № по степени готовности, кроме ее значения 90%, никаких сведений в договоре не имеется - отсутствует какой-либо перечень работ, позволяющий однозначно учесть предусмотренный договором объем их выполнения. Кроме того на момент проведения исследования установлено, что спорный объект находится в измененном состоянии, поскольку проводятся работы по переоборудованию системы отопления.

Учитывая, что исследуемое строение является объектом незавершенного строительства и на момент проведения осмотра его состояние изменено, экспертом рассматриваются дефекты, изложенные в исковом заявлении, согласно которому выделяются следующие группы дефектов:

1) по перекрытиям;

2) по стенам - кладка выполнена не качественно;

3) по рядовым перемычкам - выполнены не по нормам, провисли и вываливаются;

4) не выполнена гидроизоляция, защита от увлажнения стен выше уровня тротуара;

5) электропроводка – несменяемая;

6) по крыше - не проведена обработка деревянных конструкций, не установлены снегозадержатели, заменен утеплитель;

7) основания под полы не соответствуют нормам;

8) металлическая дверь не соответствует проему.

С учетом проведенного осмотра по перечисленным дефектам можно отметить следующее: 1) тип перекрытий соответствует проекту, но не имеется сведений по их устройству и монтажу металлической балки; 2) кладка стен должна быть выполнена в соответствии с разделом 9 СП 70.13330.2012, но поскольку стены оштукатурены, то проверить параметры качества не представляется возможным; 3) рядовые перемычки на момент осмотра скрыты штукатуркой, провисов не имеется; 4) в чертежах проекта выше уровня тротуара обозначена цементная гидроизоляция, следов капиллярного увлажнения стен не выявлено; 5) для негорючих (каменных) стен несменяемая проводка допустима согласно п. ДД.ММ.ГГГГ ПУЭ-7; 6) акта обработки не представлено, снегозадержателей и водостоков ни по факту, ни по проекту не имеется; 7) в стяжке не выполнены предусмотренные нормами швы; 8) металлическая дверь не соответствует проему.

Наряду с Классификатором [4], для характеристики качества применяется ГОСТ 15467-79, в котором приводятся определения терминов, характеризующих разновидности дефектов: малозначительный дефект, значительный, критический, явный, скрытый, устранимый и неустранимый.

С учетом указанного ГОСТа дефекты могут быть охарактеризованы следующим образом:

- в кладке стен использованы разнородные материалы, поэтому в силу различия их физических свойств (по теплопроводности, паропроницаемости, температурному расширению и др.) могут образовываться трещины или иные повреждения, что характеризует дефект как значительный неустранимый, при этом сами трещины подлежат устранению;

- поверхность кладки на момент проведения осмотра оштукатурена, что исключает возможность проведения ее осмотра, в то же время в исковом заявлении по качеству кладки приводится ряд отступлений от требований норм (раздела 9 СП 70. 13330.2012), которые, согласно классификатору [4], определяются как значительные и критические неустранимые дефекты;

- по толщине стен и замененному утеплителю (минераловатный на пенополистирольный) может иметь место двойственная характеристика. Если теплоизолирующая функция стен обеспечивается, то дефект малозначительный. В случае же недостаточной тепловой устойчивости стен (в случае появления сырости и плесени на их внутренней поверхности) возможно проведение мероприятий по дополнительному утеплению, соответственно, дефект в таком случае будет являться значительным устранимым;

- на чердаке между жилыми блоками возведены дощатые перегородки, что не соответствует п. 7.2, 7.3 СП 55.13330.2016. Дефект имеет устранимый характер, в случае пожара является критическим;

- в случае монтажа металлической балки для опирания плит перекрытия без соответствующих расчетов и разработанной проектной документации, имеет место отступление от требований п. 3.6 СП 70.13330.2012, что является критическим устранимым дефектом;

- конструктивные решения по устройству деревянных элементов чердачного перекрытия и стропильной системы назначают в соответствии с СП 64.13330.2017 и отражают в рабочих чертежах. Соответственно, возведение указанных элементов без соответствующих расчетов (в представленном проекте не имеется сведений по их устройству) может являться критическим устранимым дефектом;

- необходимость выполнения огнезащиты древесины оговорена в п. 5.4.5 СП 2.13130.2020, ее отсутствие является устранимым дефектом, имеющим в случае пожара критическое значение;

- фартук козырька над входной дверью в месте примыкания к стене не закреплен должным образом, дефект малозначительный устранимый;

- в стяжке пола первого этажа не выполнены изолирующие швы, предусмотренные п. 8.14 СП 29.13330.2011, дефект значительный устранимый;

- по использованию различных типов утеплителя на чердаке двойственная характеристика - если теплоизолирующая функция обеспечивается, то дефект малозначительный, а в случае недостаточной тепловой устойчивости (в случае появления сырости и плесени на внутренней поверхности) возможно проведение мероприятий по замене утеплителя, соответственно, дефект в таком случае будет являться значительным устранимым;

- отсутствие водосточной системы и снегозадерживающих устройств на крыше, а также междуэтажной лестницы для завершенного строительством объекта может являться устранимым дефектом, в отношении же объекта незавершенного строительства их отсутствие, если не предусмотрено договором, дефектом не является.

Выявленные по итогам осмотра и перечисленные выше дефекты носят производственный характер. По определению степени существенности недостатка в технической нормативной документации сведений не имеется, поэтому, учитывая положения Закона РФ «О защите прав потребителей», можно сделать вывод, что существенными недостатками являются указанные выше неустранимые недостатки (дефекты).

С учетом проведенного исследования по 1-му вопросу, установлено, что могут иметь место отступления от следующих действующих строительных норм и правил:

- при возведении стен отступления от положений раздела 9 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»,

- изменение толщины стен и замена утеплителя без соответствующего теплотехнического обоснования приводит к несоответствию п. 9.5, п. 9.19 СП 55.13330. 2016 «Дома жилые одноквартирные» противопожарные стены не пересекают чердак - несоответствие п. 7.2, 7.3 СП 55.13330.2016;

- монтаж металлической балки без соответствующих расчетов и разработанной проектной документации - отступление от требований п. 3.6 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»;

- устройство деревянных элементов чердачного перекрытия и стропильной системы без проекта - отступление от положений СП 64.13330.2017 «Деревянные конструкции»;

- отсутствие огнезащиты стропильной системы - несоответствие п. 5.4.5 СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»;

- отсутствие в стяжке пола предусмотренных нормами швов отступление от п. 8.14 СП 29.13330.2011 «Полы».

Кроме того, отступления от проекта также являются общим несоответствием п. 3.6 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции».

По исследуемому объекту незавершенного строительства на основе рассмотренного выше перечня выявленных устранимых дефектов, имеющих место на момент проведения осмотра, предлагается выполнение работ по устранению следующих дефектов: несоответствие нормативному пределу огнестойкости (RЕ1 45) обеих перегородок на чердаке жилого блока; отсутствие обработки деревянных элементов кровли огнезащитными составами не ниже II группы огнезащитной эффективности; крепление фартука козырька над входной дверью в месте его примыкания к стене; отсутствие изолирующих швов в конструкциях пола; устранение трещин.

Следует отметить, что в случае отсутствия в представленном проекте данных по устройству каких-либо конструктивных узлов, вопрос устранения дефектов (приведения в соответствие) не имеет однозначного решения, поскольку имеет место вариативность, как в выборе материалов, так и в способах проведения работ, что соответственно по-разному сказывается на их стоимости.

Так, для устранения несоответствия предела огнестойкости по чердачным перегородкам, они могут быть, как заменены, так и облицованы гипсоволокнистыми или огнестойкими гипсокартонными листами (согласно п. 7.2.4.2 СП 163.1325800.2014 облицовка из ГВЛ толщиной 12,5 мм повышает предел огнестойкости на 15 мин, соответственно, три слоя обеспечивают нормативный предел огнестойкости RЕ1 45, а при использовании негорючей прослойки согласно п. 7.1.4 достаточно двух слоев ГКЛ на металлическом каркасе). Также могут быть использованы и иные материалы. в т.ч. каменные, которые согласно п.1 таблицы 10 в пособии [19] при минимальной толщине 65 мм обеспечивают необходимый предел огнестойкости 0,75 ч (45мин). Аналогичная ситуация и с различными вариантами огнезащитных покрытий.

Соответственно, на усмотрение суда предлагается вариант проведения работ и использования материалов, приведенный в локальном (уточняемом в процессе строительства) сметном расчете № (см. приложение №), согласно которому стоимость устранения дефектов в текущих ценах составляет 66 808 рублей, учитывая то обстоятельство, что спорное строение приобреталось не в качестве завершенного строительством жилого дома, а как объект незавершенного строительства, для которого не была оговорена степень готовности каждого элемента, а только общая в размере 90 %.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем возмещения убытков.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. (п. 1)

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). (п.2)

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п.п. 1, 12 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Учитывая установленные обстоятельства, вышеприведенные правовые нормы, суд находит обоснованными требования истцов о взыскании с ответчика в их пользу убытков, связанных с возмещением собственных расходов на устранение недостатков объекта незавершенного строительства как предмета договора купли-продажи в заявленном согласно уточненному исковому заявлению размере, а именно – 66808 руб..

В остальной части требования истцов, касающегося возмещения убытков, а именно: взыскания с ИП ФИО5 денежной компенсации в связи со снижением рыночной стоимости из-за выявленных недостатков объекта незавершенного строительства в размере 464638 руб. в соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ оценщика ФИО9, суд признает не основанными на законе и фактических обстоятельствах, а факт изменения рыночной стоимости в силу указанных обстоятельств недоказанным. Сам по себе отчет оценщика ФИО9 суд признает доказательством, не соответствующим требованиям ст.ст. 59, 60 ГПК РФ.

Давая такую оценку заявленному требованию и представленному истцами доказательству, суд исходит из презумпции о том, что стороны по делу, заключая договор купли-продажи, понимали и отдавали отчет тому обстоятельству, что предметом договора является не жилое помещение, готовое к эксплуатации по его целевому назначению, а незавершенный строительством объект, что предполагает необходимость выполнения определенного вида работ, направленных на завершение строительства, приемку объекта и ввод его в эксплуатацию.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно п. 4 указанной статьи Кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п.п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Фактическая цена объекта незавершенного строительства, как это следует из содержания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО5 и ФИО6, уплаченная истцами, формировалась исходя из стоимости одного квадратного метра недвижимости (таунхауса) (30000 руб. за 1 кв.м.) и фиксированной стоимости земельного участка – 53918 руб., а цена объекта договорная, отраженная в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, составляет 946082 руб., что явно не соответствовало (существенно ниже) его рыночной стоимости. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ни одной из сторон судебного разбирательства не оспаривался в какой-либо из его частей. Поэтому требование истцов о снижении согласованной сторонами цены объекта купли-продажи, которая и так не соответствует его рыночной стоимости, и выплаты денежной компенсации в связи с потерей рыночной стоимости не может быть признано обоснованным с учетом положений ст. 475 ГК РФ, при реализации права покупателя на возмещение собственных расходов на устранение недостатков, и не подлежит удовлетворению.

Также обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению являются требования истцов, связанные с взысканием с ИП ФИО5 в их пользу неустойки.

Отношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества, регулируются Гражданским Кодексом Российской Федерации, а в части, не урегулированной указанным нормативно-правовым актом, - Законом РФ «О защите прав потребителей». Гражданский Кодекс Российской Федерации не предусматривает компенсации морального вреда как самостоятельного гражданско-правового способа защиты при нарушении прав стороны по договору купли-продажи.

Между тем из дела усматривается, что в спорном правоотношении выступают истцы, приобретающие имущество для личных (бытовых) нужд, а ответчик ФИО5 имеет статус индивидуального предпринимателя, основным видом его экономической деятельности является строительство. При таких обстоятельствах при разрешении заявленного иска суд считает обоснованным применение законодательства «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 (далее – Закон) требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Претензия истцов, направленная ответчику по адресу, указанному в договоре, и полученная последним ДД.ММ.ГГГГ, содержала требование о безвозмездном устранении недостатков объекта незавершенного строительства, приобретенного ими по договору купли-продажи. Ответчиком ФИО5 никаких действий, направленных на удовлетворение требования покупателей (потребителей), предпринято не было, при том, что фактически установлено, что недостатки производственного характера, за которые ФИО5 отвечает как продавец, в предмете договора – объекте незавершенного строительства имелись.

При таких обстоятельствах и учитывая положения ст. ст. 22, 23 п. 1 Закона ФИО13 имеют право на возмещение им неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (согласно заявленного иска, ч. 3 ст. 196 ГПК РФ). Расчет неустойки за указанный период составит: 66808 руб. *1% * 237 дн. = 158335 руб., где 66808 руб. – стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков, 237 дн. – количество дней просрочки.

В то же время суд признает заслуживающими внимания и подлежащими учету при разрешении настоящего спора возражения представителя ответчика относительно размера заявленной неустойки и применении положений ст. 333 ГК РФ о снижении ее размера ввиду несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 65 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

В соответствии с абз. 1 ст. 333 ГК РФ, в случае если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом всех обстоятельств дела, периода нарушения субъективных прав истцов, требований разумности и справедливости, учитывая баланс интересов сторон и руководствуясь принципом добросовестности, суд приходит к убеждению о том, что размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика за спорный период, подлежит снижению, а требования в указанной части подлежат частичному удовлетворению путем взыскания с ИП ФИО5 в равных долях в пользу истцов неустойки в размере 66808 руб., т.е. до размера расходов, которые должны будут понести истцы для устранения выявленных недостатков.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлен факт нарушения права истцов как потребителей, выразившийся в неисполнении обязательства возмещению убытков (расходов, связанных с устранением недостатка товара), то в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» в пользу истцов с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может наложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда; при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства; суд также должен учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Учитывая данные обстоятельства, принимая во внимание длительность нарушения прав истцов, а также требования разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 20000 руб., т.е. из расчета равенства долей по 5000 руб. в пользу каждого.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Установлено, что претензия в адрес ответчика (до обращения в суд с настоящим иском) ФИО13 направлялась, по адресам, указанным ответчиком в договорах, о чем свидетельствуют квитанции (л.д. 69, 76), однако никаких действий ИП ФИО5 по исполнению в добровольном порядке содержащихся в претензии требований истцов как покупателей и соответственно потребителей предпринято не было. При таких обстоятельствах суд считает обоснованными требования истцов о взыскании в их пользу в равных долях штрафа в размере 76808 руб. ((66808 руб. + 66808 руб. + 20000 руб.)/ 2).

Кроме того, в силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ в доход бюджета муниципального образования «<адрес>» подлежит взысканию с ответчика государственная пошлина, от уплаты которой в силу закона освобождены истцы, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в размере 4172 руб..

Руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в равных долях в пользу ФИО4, ФИО2, ФИО3, ФИО6 убытки, связанные с устранением недостатков объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ в размере 66808 (шестьдесят шесть тысяч восемьсот восемь) рублей, неустойку в связи с неисполнением требований об устранении недостатков в размере 66808 (шестьдесят шесть тысяч восемьсот восемь) рублей, компенсацию морального вреда в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей, штраф в размере 76808 (семьдесят шесть тысяч восемьсот восемь) рублей, а также в доход бюджета муниципального образования «<адрес>», судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, от уплаты которой освобождены истцы в силу закона, в размере 4172 (четыре тысячи сто семьдесят два) рубля 32 (тридцать две) копейки.

В остальной части ФИО4 в собственных интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3, ФИО6 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Ленинский районный суд <адрес>.

    Судья                             Великих А.А.