Решение от 12.12.2013 по делу № 2-19/2014 (2-4417/2013;) от 09.09.2013

Дело № 2-4417/13

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Сочи                                 ДД.ММ.ГГГГ

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края

в составе председательствующего судьи Вергуновой Е.М.,

при секретаре судебного заседания Малания Д.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по иску Астахова В. В. к администрации г. Сочи и Кесяну А. К. о признании права отсутствующим и аннулировании записи в ЕГРП, признании недействительным договора, заключенного между администрацией г. Сочи и Кесян А. К.,

У С Т А Н О В И Л:

Астахов В.В. обратился в Центральный районный суд г. Сочи с иском к администрации города Сочи о признании отсутствующим права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на нежилое помещение общей площадью 94,7 кв.м., этаж-подвал без номера, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер №, и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Исковые требования мотивированы следующим.

ДД.ММ.ГГГГ было выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на нежилое помещение общей площадью 94,7 кв.м. этаж подвал №б/н, расположенное по адресу <адрес>, кадастровый (условный) № №, о чем в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ была внесена запись №№. Регистрация права была осуществлена на основании Решения М. С. Краснодарского края Совета Н. Д. № от ДД.ММ.ГГГГ

По мнению истца, существование данного права собственности муниципального образования - администрации г. Сочи нарушает его права и законные интересы как собственника квартиры в данном многоквартирном доме, так как противоречит нормам законодательства, и, фактически, зарегистрировано на общие помещения дома, предназначенные для обслуживания более одной квартиры, и содержащие общие коммуникации дома. В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Считает, что по смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства РФ жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из равной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением. В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Согласно сведениям технического паспорта данного многоквартирного дома (инв. № 5454) спорное помещение расположено в подвале и состоит из нескольких нежилых помещений, в которых располагаются общедомовые коммуникации: трубы водо- и теплоснабжения, канализации. При этом указанные спорные помещения не являются изолированными от других помещений подвала, расположенных под всем многоквартирным домом. Данные обстоятельства подтверждаются также фотоматериалами. Находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, предназначенные исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, принадлежат последним на праве общей долевой собственности и не могут быть переданы отдельно от права собственности на квартиру (ч.2 ст. 290 ГК РФ) и не предназначены для самостоятельного использования. Решением Малого С. Краснодарского края Совета Народных депутатов №193 от 29.04.1992 г. нежилое помещение общей площадью 94,7 кв.м., этаж подвал № б/н, расположенное по адресу: <адрес>, в муниципальную собственность не передавалось. Таким образом, по мнению истца, регистрация права муниципальной собственности ДД.ММ.ГГГГ на общие помещения многоквартирного дома, в котором уже были квартиры в частной собственности граждан, была произведена с существенным нарушением прав собственников. Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорные помещения должно быть признано отсутствующим. В силу ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В соответствии со ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу ст. 36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Так, к общему имуществу дома относятся подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Считает, что в силу указанных норм закона возможно признать в судебном порядке право общей долевой собственности собственников квартир <адрес>, района г.Сочи на нежилое помещение общей площадью 94,7 кв.м. этаж подвал № б/н, расположенное по адресу <адрес>, кадастровый (условный) № №.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству на основании сообщения директора департамента имущественных отношений было установлено, что в соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации муниципального имущества города Сочи на 2013 год, утвержденным решением Городского С. С. от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Сочи на 2013 год» с изменениями, утвержденными решением Городского С. С. от ДД.ММ.ГГГГ № 41, по результатам аукциона, проведенного Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи ДД.ММ.ГГГГ года, спорное помещение было приобретено Кесьяном А. К. (л.д. 45).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ Кесьян А.К. привлечен к участию в деле в качестве соответчика (л.д.60).

Согласно Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № №, нежилое помещение площадью 94,7 кв.м., подвал без номера, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Кесьяну А. К. (л.д. 108).

В дальнейшем истец изменил свои исковые требования, просил считать их в следующей редакции: признать отсутствующим право собственности Кесьяна А.К. на спорное нежилое помещение, аннулировать запись ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № №, признать отсутствующим право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на нежилое помещение общей площадью 94,7 кв.м., этаж-подвал без номера, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер №, и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав от ДД.ММ.ГГГГ № №.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Яковлев Р.В. на удовлетворении требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Кроме того, пояснил, что истец не уполномочен иными собственниками помещений в указанном многоквартирном жилом доме представлять их интересы и действует только в своих интересах, аукцион проведен в период действия мер по обеспечению иска, согласно заключения эксперта по проведенной по данному делу экспертизе, спорное помещение необходимо для эксплуатации всех помещений в указанном многоквартирном жилом доме.

Представитель ответчика – администрации г. Сочи по доверенности Тадеева А.В. возражала против удовлетворения иска, суду пояснила, что решением М. С. К. краевого Совета Н. Д. от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г<адрес> был передан в муниципальную собственность г. Сочи. В соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации муниципального имущества города Сочи на 2013 год, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 31.01.2013 № 1 «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Сочи на 2013 год» с изменениями, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 25.04.2013 №41, по результатам аукциона, проведенного Департаментом имущественных отношений, как полномочного представителя и распорядителя муниципальной собственности, ДД.ММ.ГГГГ указанное недвижимое имущество было приобретено Кесьяном А. К.. По настоящее время администрация города Сочи является собственником дома, за исключением квартир, находящихся в собственности граждан. Также данный жилой дом не списан с баланса основных средств и не передан вместе с технической документацией и коммуникациями собственникам помещений. Кроме того, исковое заявление подписано только одним собственником квартиры многоквартирного дома, тогда как заявленное требование затрагивает интересы всех собственников помещений данного жилого дома. Общее собрание собственников помещений является органом управления многоквартирным домом согласно статье 44 ЖК РФ. Порядок проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме регламентирован статьями 45-48 ЖК РФ. Пунктами 2, 3 статьи 45 ЖК РФ установлено, что внеочередное общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. В рассматриваемом деле истцом не представлены доказательства проведения общего собрания собственников помещений, а следовательно, отсутствуют доказательства, что все собственники помещений в доме принимали какое-либо решение по обращению в суд либо наделению истца полномочиями на обращение в суд с настоящим иском. Право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме, зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и ч. 1 ст.36 ЖК РФ. Учитывая изложенное, считает ссылку истца на ст. 36 ЖК РФ не является безоговорочным доводом в пользу его исковых требований. Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций. По данному делу была проведена экспертиза для установления обстоятельств, имеющих значение для дела, где необходимы специальные познания. Статья 86 ГПК РФ рассматривает порядок заключения эксперта как судебного доказательства. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В данном случае подвальное нежилое помещение не относится к общему имуществу многоквартирного дома, оно используется как самостоятельный объект недвижимости.

Так подвальные помещения использовались администрацией как самостоятельные, в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, а истцом не приведено суду доказательств того, что данные подвальные помещения использовались ими в качестве общего имущества домовладельцами. Вместе с тем спорные помещения использовались как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома. В настоящее время помещение также используется в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома. Нахождение в спорных помещениях общедомовых коммуникаций (сетей) не является достаточным основанием для отнесения помещений к техническим. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ. Кроме того, истцом не представлены суду доказательства необходимости постоянного использования и технического обслуживания оборудования, расположенного в спорном помещении, для нужд других помещений дома. При таких обстоятельствах отсутствуют основания для распространения на данное помещение режима общего имущества многоквартирного дома, вследствие чего, данное исковое заявление необоснованно. Согласно ст. 14 ФЗ № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» в ведении органов местного самоуправления находится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения. Аналогичные полномочия закреплены ст. 7 Устава МО город-курорт Сочи.

Представитель ответчика – Кесьяна А.К. по доверенности Гребенюк Н.А. против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным представителем администрации г. С., кроме того, суду пояснил, что права собственников помещений в многоквартирном жилом <адрес> в Центральном районе г. Сочи наличием права собственности на спорное помещение у Кесьяна А.К. не нарушаются каким-либо образом, так как согласно представленных фотографий, приобщенных истцом к исковому заявлению, к коммуникациям, расположенным в спорном помещении, имеется свободный доступ. Аналогичным образом, путем свободного доступа в исследуемые помещения, проводилась экспертиза по данному делу.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Астахова В.В. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно технического паспорта здания (строения) – жилого <адрес> в Центральном районе г. Сочи, в доме, 1963 года постройки, расположено: 1-комнатных квартир-5, 2-комнатных- 65, 3-комнатных-5, всего 75 квартир общей площадью 2296,3 кв.м. (л.д. 16 оборот).

Истец является собственником <адрес> площадью 48,2 кв.м., расположенной в указанном жилом доме (л.д. 38).

В силу ст.289 Гражданского Кодекса РФ, принятого 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со ст.290 Гражданского Кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, принятого 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

В частности, к общему имуществу дома относятся подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Таким образом, требования истца как собственника помещения в многоквартирном жилом доме на общее имущество многоквартирного жилого дома основаны на нормах Гражданского Кодекса РФ и Жилищного Кодекса РФ, которые введены в действие соответственно с ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно ст. 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (ч.1). По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса (ч.2).

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.11.1994 года № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» часть первая Кодекса применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие. По гражданским правоотношениям, возникшим до введения ее в действие, часть первая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.

Как установлено материалами дела, решением М. С. К. краевого Совета Н. Д. от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, был передан в муниципальную собственность г. Сочи, в том числе, спорное помещение.

Квартира № в <адрес> в Центральном районе г. Сочи передана в собственность истцу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 38).

Таким образом, спорное помещение передано в муниципальную собственность г. Сочи до возникновения права собственности истца на квартиру, расположенную в указанном многоквартирном жилом доме.

До настоящего времени администрация г. Сочи является собственником указанного многоквартирного жилого дома, за исключением квартир, переданных в собственность граждан (л.д. 10 оборот).

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами.

Вместе с тем способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения.

В этой связи субъект права вправе применить только определенный способ защиты гражданских прав.

Как усматривается из искового заявления, истец основывает свои исковые требования на положениях норм права, предусматривающих право общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, истец, действуя исключительно в своих интересах, не обладая полномочием представлять интересы иных собственников жилых помещений в указанном жилом доме, не заявляя требований о признании права общей долевой собственности на спорное помещение, не относящееся к принадлежащему истцу на праве собственности жилому помещению, предъявляет требование к другому собственнику жилых помещений в указанном доме, что не предусмотрено законом.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что истцом избран неверный способ защиты права.

Кроме того, ссылку истца на п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с которым, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими, суд признает не состоятельной, так как в данном случае отсутствуют перечисленные выше основания для признания права отсутствующим, поскольку право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за одним лицом – администрацией города Сочи, иные основания для признания права отсутствующим истцом не приведено.

На основании изложенного, суд не усматривает оснований для признания отсутствующим права муниципального образования г. Сочи на спорное помещение.

Согласно итогового протокола проведения и подведения итогов открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ года, проведенного администрацией г. Сочи, право заключения договора купли-продажи спорного помещения приобрел Кесьян А.К.

Право собственности Кесьян А.К. на указанное помещение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Истец просит суд признать отсутствующим право собственности Кесьян А.К., не приводя законных оснований.

Поскольку Кесьян А.К. приобрел право собственности на спорное помещение на основании сделки, которая истцом не оспаривается, суд не усматривает оснований для удовлетворения искового требования Астахова В.В. и в этой части.

В связи с изложенным суд не может признать обоснованными ссылки истца на выводы экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного экспертами ООО «Южная консалтинговая группа», согласно которых спорное помещение располагается в подвальном этаже многоквартирного жилого дома, относящемся к секции подъезда № 5, в нем расположены инженерное оборудование, предусмотренное для обслуживания жилых помещений многоквартирного жилого дома, поскольку они не влияют на правильность разрешения возникшего спора.

При этом доводы представителя истца о том, что переход права собственности к Кесьяну А.К. произведен в период действия мер по обеспечению иска, противоречит материалам дела, так как в удовлетворении ходатайства истца о наложении ареста на спорное помещение определением суда от ДД.ММ.ГГГГ было отказано.

На основании вышеизложенного, отсутствуют основания и для удовлетворения исковых требований Астахова В.В. об аннулировании записей в ЕГРП о регистрации права собственности муниципального образования г. Сочи на спорное помещение от ДД.ММ.ГГГГ № и записи в Едином государственном реестре прав от ДД.ММ.ГГГГ № о регистрации права собственности Кесьяна А.К. на то же имущество.

В соответствии со ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 17 Федерального закона от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием государственной регистрации прав являются правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение права лица на объект недвижимости.

Поскольку основания возникновения права у ответчиков на спорный объект недвижимости не признаны в установленном порядке недействительными, отсутствует основание для аннулирования вышеуказанных записей в Едином государственном реестре прав.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 94,7 ░░.░., ░░░░-░░░░░░ ░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░) ░░░░░ №, ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ № №, ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ № - ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░.199 ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: