Решение по делу № 3а-607/2019 от 23.01.2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

7 февраля 2019 года                             г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Арсеньевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-607/2019 по административному исковому заявлению ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13 564 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: гостиничное обслуживание (4.7), расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка определена по состоянию на 22 октября 2018 года и составляет 31 996 662 рубля 16 копеек.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы.

В обоснование заявленных требований ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» ссылается на отчет об оценке от 29 ноября 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22 октября 2018 составляет 13 722 834 рубля 44 копейки.

Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, 5 декабря 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка. Однако, решением Комиссии от 24 декабря 2018 года № № заявление ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» было отклонено.

При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в судебном порядке.

На основании изложенного, ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 13 564 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: гостиничное обслуживание (4.7), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 октября 2018 года в размере 13 722 834 рубля 44 копейки.

В судебном заседании представитель административного истца Вяльцева М.В., действующая на основании доверенности от 13 ноября 2018 года, заявленные требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области и Администрации городского округа Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем суд, в соответствии с положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определил рассмотреть дело без их участия.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения на административный иск, в которых оставил разрешение административных исковых требований по существу на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

    Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

    Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13 564 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: гостиничное обслуживание (4.7), расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка от 31 мая 2016 года № №, сообщениями Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Тольятти от 22 декабря 2016 года № № и от 4 июля 2018 года № №, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13 ноября 2018 года № №.

Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 ноября 2018 года № №, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 22 октября 2018 года и составляет 31 996 662 рубля 16 копеек.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права как плательщика арендной платы, 5 декабря 2018 года ООО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако, решением Комиссии от 24 декабря 2018 года № № заявление административного истца было отклонено.

Считая свои права нарушенными, 23 января 2019 года ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Ввиду этого, обращение ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 октября 2018 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 29 ноября 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13 564 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: гостиничное обслуживание (4.7), расположенный по адресу: <адрес>, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 22 октября 2018 года составила 13 722 834 рубля 44 копейки.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка спорного объекта недвижимости выполнена по состоянию на 22 октября 2018 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» представлены суду письменные пояснения на замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, приведенные в решении от 24 декабря 2018 года № №, в которых по первому замечанию оценщик указал, что на странице 20 Отчета об оценке в таблице 10.3.1 приведены обобщённые результаты проведенного Оценщиком анализа рынка земельных участков коммерческого назначения в разрезе по каждому району г.Тольятти, в том числе в таблице указаны: средняя стоимость земельных участков по Центральному района, которая составила 1 650 руб./кв.м., средневзвешенная стоимость земельных участков по Центральному району в размере 1 520 руб./кв.м. Наибольшее предпочтение и большую точность исследования придается средневзвешенным значениям, поскольку среднее значение складывается из среднеарифметических значений стоимостей за 1 кв.м. земельных участков, а средневзвешенное – из общей стоимость всех участков и их общей площади. В анализе рынка, приведенном в разделе 10.3 Отчета об оценке, указаны цены предложений объектов недвижимости без учета скидки на торг и иных корректировок. Цены, приведенные в анализе рынка, отображают цену намерения, по которой желают продать объект, оценщик же определяет наиболее вероятную величину цены, по которой объект может быть продан. Полагает, что некорректно сравнивать средние цены предложений объектов недвижимости и итоговую рыночную стоимость объектов недвижимости.

По второму замечанию Комиссии оценщик указал, что в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с единообразным ценообразованием. При проведении оценки описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Максимально близкие к объекту оценки по ценообразующим факторам объекты-аналоги были подобраны оценщиком в Автозаводском районе г.Тольятти. На район местоположения произведена корректировка.

С учётом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость оспариваемого земельного участка, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовые основания для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд полагает возможным принять отчет об оценке от 29 ноября 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 22 октября 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов настоящего административного дела следует, что датой обращения ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» в суд является 23 января 2019 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 5 декабря 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статей 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 13 564 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: гостиничное обслуживание (4.7), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 октября 2018 года в размере 13 722 834 рубля 44 копейки.

Дата подачи ЗАО «ТОЛЬЯТТИСТРОЙЗАКАЗЧИК» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 5 декабря 2018 года, в суд – 23 января 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 8 февраля 2019 года.

Председательствующий:                     Непопалов Г.Г.