Решение по делу № 2-11/2021 от 03.12.2019

Дело № 2-11/2021

УИД: 24RS0018-01-2019-001889-07

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24 августа 2021 года город Зеленогорск

Зеленогорский городской суд Красноярского края в составе: председательствующего судьи Петуховой М.В., с участием

истца Хрисанова А.С.,

третьего лица Россадина В.Ю.,

при секретаре Суровой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хрисанова А. С. к Администрации ЗАТО г. Зеленогорск, ОАО «УС-604» в лице конкурсного управляющего Туровцева А. А.овича о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Истец Хрисанов А.С. в лице представителя Миронова Е.В. обратился в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Администрации ЗАТО г. Зеленогорска о признании права собственности на нежилое здание хлебопекарни общей площадью 325,8 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, г. <адрес> (т. 1, л.д. 3-4, т. 2, л.д. 22).

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ОАО «УС-604» был заключен договор купли-продажи, согласно которому истец приобрел у ОАО «УС-604» здание хлебопекарни как комплекс сочлененных стройматериалов. Истец за счет собственных средств осуществил из приобретенного комплекса стройматериалов объект недвижимости - нежилое здание хлебопекарни общей площадью 325,8 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. <адрес>. В частности, истец своими силами выполнил работы по монтажу кровли, электропроводки, систем водоснабжения и водоотведения, внутреннюю отделку здания, с привлечением подрядной организации ООО «ТеплоСервис» выполнил работы по ремонту теплосети, установке теплосчетчика вместе с рамкой ввода, монтаж системы отопления в здании. Нежилое здание расположено на земельном участке по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, <адрес> с кадастровым номером №, площадью 846 кв. м., принадлежащем истцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ №, договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное нежилое здание в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, так как построено без получения необходимых разрешений. Сохранение самовольной постройки не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно отчету ООО «Зеленогорский центр оценки» рыночная стоимость нежилого здания составляет <данные изъяты> рублей.

Определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Кузминов А.В., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, Комитет по управлению имуществом Администрации ЗАТО г. Зеленогорска, ИП Россадин В.Ю., в качестве соответчика привлечено ОАО «УС-604» в лице конкурсного управляющего Туровцева А.А.

Представитель истца Миронов Е.В., ответчики Администрация ЗАТО г. Зеленогорска, ОАО «УС-604» в лице конкурсного управляющего Туровцева А.А., будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, на рассмотрение дела представителей не направили, представитель Администрации ЗАТО г. Зеленогорска просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третьи лица Кузминов А.В., Зеленогорский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, КУМИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорска, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, на рассмотрение дела не явились, представителей не направили, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю просило о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Третье лицо Зеленогорский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю ранее направило письменные пояснения по иску, в которых указало, что органом кадастрового учета осуществлен государственный кадастровый учет спорного объекта недвижимости, сведения о данном объекте содержатся в ЕГРН (т. 1, л.д. 109-112, т. 2, л.д. 203-205, 211-213).

Ответчик ОАО «УС-604» в лице конкурсного управляющего Туровцева А.А. представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что не возражает против удовлетворения исковых требований, исковые требования истца не нарушают прав и законных интересов ответчика, оплата истцом по договору купли-продажи здания хлебопекарни от ДД.ММ.ГГГГ произведена в полном объеме, оснований считать данную сделку недействительной не имеется. Здание, которое истец просит признать самовольной постройкой и признать за ним право собственности, отсутствовало на бухгалтерском балансе ОАО «УС-604», а также в инвентаризационной описи имущества ОАО «УС-604». Право аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 846 кв.м, ранее принадлежащее истцу на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, было уступлено ОАО «УС-604» по договору уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Кузминову А.В., о дальнейшем распоряжении правом аренды указанного участка ответчику неизвестно (т. 1, л.д. 190).

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ, с учетом мнения участвующих в деле лиц суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей истца, ответчиков и третьих лиц.

В судебном заседании истец Хрисанов А.А. поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что купил у ОАО «УС-604» полуразрушенное здание, за личные средства его восстанавливал. На момент заключения договора купли-продажи у здания отсутствовали кровля, отопление, водоснабжение. При заключении договора купли-продажи спорного объекта была достигнута устная договоренность о передаче прав на земельный участок. Все выданные ему продавцом документы приложены к исковому заявлению. Он обращался в Администрацию ЗАТО г. Зеленогорска по вопросу ввода в эксплуатацию здания, но было отказано. Из КУМИ приходило уведомление о невозможности пролонгации договора аренды земельного участка под зданием.

В судебном заседании ИП Россадин В.Ю. поддержал исковые требования истца, пояснил, что в предоставленном ему Хрисановым А.А. в безвозмездное пользование здании он с 2019 года занимается производством хлебобулочных изделий. В здании был произведен ремонт, приобретено хлебопекарное оборудование.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика Администрации ЗАТО г. Зеленогорск Сизова А.А. возражала против удовлетворения исковых требований по указанным в отзыве на исковое заявление основаниям, указав, что истцом не предпринимались меры к получению разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию у уполномоченного органа. Также у истца отсутствуют права на земельный участок, на котором якобы было возведено нежилое здание. Договор уступки аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный по результатам открытых электронных торгов в форме аукциона между ОАО «УС-604» в лице конкурсного управляющего Туровцева А.А. и Кузминовым А.В., и договор уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и Кузминовым А.В., являются недействительными, так как при заключении сделки между ОАО «УС-604» и Кузминовым А.В. были нарушены положения Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О закрытом административно-территориальном образовании». Кузминов А.В., состоявший на регистрационном учете по адресу: <адрес>, вправе был принимать участие в совершении сделки с недвижимым имуществом только по решению Администрации ЗАТО г. Зеленогорска, согласованному с Госкорпорацией «Росатом» и Управлением Федеральной службы безопасности Российской Федерации. Кузминовым А.В. такого решения получено не было. Кузминов А.В. передал права и обязанности по договору уступки права аренды земельного участка, который был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Хрисанову А.С. после истечения срока действия договора аренды, заключенного между КУМИ и ОАО «УС-604» в лице конкурсного управляющего Туровцева А.А., что также является нарушением норм законодательства Российской Федерации. КУМИ о переуступке прав и обязанностей по договору аренды не уведомлялось, как того требует подпункт 4.3.5 договора аренды. В соответствии с пунктом 1.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «УС-604» и Кузминовым А.С., подробный состав переданного имущества по договору, его описание и характеристики указаны в инвентарном деле от ДД.ММ.ГГГГ №, выданным Зеленогорским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» (далее - инвентарное дело). Исходя из характеристик, указанных в инвентарном деле, следует, что истцу было передано здание, а не стройматериалы, как утверждает истец. Экспликация, указанная в инвентарном деле, идентична экспликации, содержащейся в представленном истцом техническом заключении № по инженерному обследованию строительных конструкций здания хлебопекарни, которое было проведено в 2020 году. Комплекс сочлененных стройматериалов отвечает признакам нежилого здания. В материалах дела имеются документы о том, что нежилое здание было построено задолго до 2014 года и находилось в пользовании у ОАО «УС-604», в том числе ходатайство ОАО «УС-604» от ДД.ММ.ГГГГ с просьбой о присвоении адреса объектам недвижимости УАТ ОАО «УС-604»; постановление администрации города Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №-п «О присвоении адресов объектам недвижимости УАТ ОАО «УС-604» нежилому зданию «Хлебопекарня»; выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-№. Снятия с государственного кадастрового учета нежилого здания не осуществлялось. Год завершения строительства нежилого здания - 1998. Таким образом, истцом не было представлено ни одного доказательства, подтверждающего, что нежилое здание было построено его силами и за счет его собственных средств. ОАО «УС-604» является ненадлежащим ответчиком по иску о признании права собственности на самовольное строительство. Договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ООО «ТеплоСервис», не является доказательством того, что нежилое здание хлебопекарни возведено (построено), в том числе с привлечением подрядной организации ООО    «ТеплоСервис». Данный договор лишь подтверждает факт выполнения ООО «ТеплоСервис» работ по ремонту теплосети, по установке теплосчетчика вместе с рамкой ввода, по монтажу системы отопления. Решением Зеленогорского городского суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, были признаны недействительными в силу их ничтожности сделки: договор уступки права аренды земельного участка (лот №), заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «УС-604» в лице конкурсного управляющего Туровцева А.А. и Кузминовым А.В. и договор уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кузминовым А.В. и Хрисановым А.С., были применены последствия недействительности сделок. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ в Администрацию ЗАТО г. Зеленогорска от Хрисанова А.С. поступило заявление от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что он приобрел у ОАО «УС-604» частично разрушенное здание по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, <адрес>, произвел ремонтные и восстановительные работы. Ввиду того, что истцом фактически было приобретено именно здание, положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на истца, избранный им способ защиты права не может обеспечить его восстановление.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Свидетель №1 пояснил, что работал в ОАО «УС-604» с 1992 года по 2008 год. Здание хлебопекарни было построено УАТ ОАО «УС-604», но документы на здание оформлены не были, право собственности не зарегистрировано. У здания хлебопекарни был фундамент, подвал, но не было кровли, остекления, стен. В конкурсную массу здание хлепобекарни не вошло, так как не было включено в план приватизации. Право аренды земельного участка вошло в конкурсную массу. Хрисанов А.С. в течение четырех лет со своим напарником проводил ремонт приобретенного здания, в частности отремонтировал систему отопления, получил технические условия на подключение системы инженерных сетей.

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетеля, исследовав письменные доказательства по делу, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 35 Конституции РФ гарантировано, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Принципами гражданского законодательства в силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ являются, в том числе неприкосновенность собственности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Возможность обращения в суд с заявлениями о признании права собственности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса РФ, согласно которым защита гражданских защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Признание права, как способ защиты гражданских прав (статья 12 Гражданского кодекса РФ), в своей основе предполагает правомерность возникновения соответствующего права, в связи с чем признание судом принадлежности права конкретному лицу как один из способов защиты гражданских прав предполагает исключение возникающих сомнений в наличии у него субъективного права, предотвращение возможных споров в отношении объекта правопритязаний, а также служит основанием для оформления вещных прав на объект правопритязаний.

В соответствии с пунктом 6 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. Инвентарным объектом основных средств признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы. Комплекс конструктивно сочлененных предметов - это один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющие общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктами 1-3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», введенного в действие с 31.01.1998 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Постановлением Администрации Красноярского края от 14.09.1998 года № 512-п создано государственное учреждение юстиции «Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края», входящее в систему Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 8.11 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятых Росжилкоммунсоюзом к введению с 01.01.1991 года, регистрация инвентарного объекта является обязанностью БТИ и производится вне зависимости от наличия владельца или правоустанавливающих документов, подлежащих отдельной регистрации. Для регистрации объекта достаточно факта его существования, подтвержденного инвентарным планом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ) (пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

    В силу положений пунктов 1 и 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 26, 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ).

Согласно пункту 20 указанного Постановления Пленума Верховного Суда по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен только в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

При этом, пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 401-ФЗ, действовавшей до 1 марта 2015 года) было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка у арендатора при прочих равных условиях имелось преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 1 марта 2015 года, Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности».

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 1 пункта 3, пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований.

С учетом особенностей предмета доказывания по делам о признании права собственности на объект недвижимого имущества и распределением бремени доказывания, на истце лежит обязанность доказать, что им соблюдены при возведении объекта градостроительные, строительные, санитарные, природоохранные и другие нормы, установленные законодательством, и что оно было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актам, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

В судебном заседании установлено, что в январе 1998 года УАТ «УС-604» было построено и введено в эксплуатацию здание хлебопекарни (инвентарный №) по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, <адрес>, № площадью 325,8 кв.м, балансовой стоимостью <данные изъяты> рублей, что подтверждается письмом ОАО «УС-604» от ДД.ММ.ГГГГ, техническим паспортом нежилого здания хлебопекарни по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 15-24, 151, 186).

Постановлением Администрации города Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №-п на основании ходатайства ОАО «УС-604» в связи с проведением регистрации права собственности присвоены адреса объектам недвижимости УАТ ОАО «УС-604», в том числе зданию хлебопекарни: Красноярский край, г. Зеленогорск, <адрес> (т. 2, л.д. 35-37).

Согласно инвентарному делу № от ДД.ММ.ГГГГ Зеленогорского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» здания хлебопекарни по адресу: г. Зеленогорск, <адрес> № с инвентарным номером 04:537:002:001998020, реестровым номером 170604:002:001998020, кадастровым номером №, с приложением плана и экспликации (т. 1, л.д. 14-27).

ДД.ММ.ГГГГ границы земельного участка (схема границ земельного участка хлебопекарни в районе УАТ ОАО «УС-604») с кадастровым номером № согласованы с правообладателями земельных участков (их представителями), что подтверждается актом согласования границ земельного участка, прилагаемой к акту схемой границ земельного участка (т. 1, л.д. 297-298).

Распоряжением главы Администрации ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №-р на основании заявления ОАО «УС-604» от ДД.ММ.ГГГГ в связи с размежеванием земельных участков, в целях постановки земельных участков на кадастровый учет расформированы земельные участки, утверждены проекты границ земельных участков из земель населенных пунктов, в том числе расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. <адрес>ю 846 кв.м для использования в целях эксплуатации здания хлебопекарни ОАО «УС-604» и прилегающей территории (т. 1, л.д. 293-299).

Распоряжением главы Администрации ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №-р на основании заявления ОАО «УС-604» в порядке переоформления постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на аренду ОАО «УС-604» предоставлены из земель населенных пунктов в аренду сроком до 1 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельные участки в границах, указанных в прилагаемых кадастровых планах земельных участков, в том числе с кадастровым номером №, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. <адрес>ю 846 кв.м для использования в целях эксплуатации здания хлебопекарни ОАО «УС-604» и прилегающей территории (т. 1, л.д. 303-304).

ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание хлебопекарни с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, <адрес>, площадью 325,8 кв.м поставлено на государственный кадастровый учет, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 186).

Согласно Уведомлению об отсутствии в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав и ограничений (обременений) в отношении здания хлебопекарни не проводилась (т. 1, л.д. 193-194).

Распоряжением главы Администрации ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №-р на основании заявления ОАО «УС-604» от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «УС-604» предоставлены в аренду из земель населенных пунктов сроком до 1 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельные участки в границах, указанных в прилагаемых кадастровых планах земельных участков, в том числе с кадастровым номером № расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, <адрес>, площадью 846 кв.м для использования в целях эксплуатации здания хлебопекарни ОАО «УС-604» и прилегающей территории (т. 1, л.д. 300-302).

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорска (арендодатель) и ОАО «УС-604» (арендатор) заключено соглашение о расторжении договора аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 281).

Распоряжением главы Администрации ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №-р на основании заявления ОАО «УС-604» от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «УС-604» предоставлены в аренду из земель населенных пунктов сроком на 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельные участки в границах, указанных в прилагаемых кадастровых планах земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе с кадастровым номером №, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, <адрес>, площадью 846 кв.м для использования в целях эксплуатации здания хлебопекарни ОАО «УС-604» и прилегающей территории (т. 1, л.д. 272-279, 290).

ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения главы Администрации ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №-р между КУМИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорска (арендодатель) и ОАО «УС-604» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодателем предоставлены арендатору в аренду земельные участки из земель населенных пунктов, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, <адрес>, площадью 846 кв.м для использования в целях эксплуатации здания хлебопекарни ОАО «УС-604» и прилегающей территории в границах, указанных в прилагаемых к договору кадастровых паспортах земельных участков, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 258-271).

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «УС-604» (продавец) и Хрисановым А.С. (покупатель) был заключен договор купли-продажи здания хлебопекарни, как комплекса сочлененных стройматериалов (далее – имущество), расположенного на земельном участке по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, <адрес>, принадлежащем продавцу на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. Подробный состав имущества, его описание и характеристики указаны в инвентарном деле № от ДД.ММ.ГГГГ, выданном Зеленогорским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», являющимся неотъемлемой частью данного договора. Стоимость имущества составила <данные изъяты> рублей, уплаченных до подписания сторонами данного договора (т. 1, л.д. 10-11, 14-27).

Приходным кассовым ордером и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается произведение Хрисановым А.С. оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 12).

Из объяснений истца Хрисанова А.С., показаний свидетеля Свидетель №1, договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-сдачи выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что истцом Хрисановым А.С. с привлечением подрядчика были произведены и оплачены работы в сумме 150000 рублей по ремонту теплосети с частичной заменой трубопровода от основной сети до строения по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, <адрес>; по установке теплосчетчика вместе с рамкой ввода; по монтажу системы отопления в строении по указанному адресу (т. 2, л.д. 26-39).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А33-1488/2016 ОАО «УС-604» признано банкротом и открыто конкурсное производство сроком до ДД.ММ.ГГГГ, конкурсным управляющим утвержден Туровцев А.А. Юридическое лицо находится в стадии ликвидации (т. 1, л.д. 203-209).

Определением Арбитражного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А33-1488/2016 продлен срок конкурсного производства в отношении ОАО «УС-604» до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 219-222).

Конкурсным управляющим ОАО «УС-604» Туровцевым А.А. (продавец) по результатам открытых электронных торгов в форме аукциона по продаже имущества ОАО «УС-604» заключен договор уступки права аренды земельного участка (Лот №) от ДД.ММ.ГГГГ с Кузминовым А.В. (покупателем), согласно которому продавец уступил покупателю права и обязанности арендатора в части аренды земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал, а покупатель принял права и обязанности арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 195-202, 223-242).

ДД.ММ.ГГГГ между Кузминовым А.В. (продавец) и Хрисановым А.С. (покупатель) заключен договор уступки права аренды земельного участка по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № с кадастровым номером № площадью 846 кв.м., расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, <адрес>. Договор уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 243-252).

ДД.ММ.ГГГГ Кузминов А.В. обратился в КУМИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорска с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ о намерении продлить срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № на срок до ДД.ММ.ГГГГ и уведомил о передаче прав по договору аренды Хрисанову А.С. (т. 2, л.д. 102-103).

ДД.ММ.ГГГГ за Хрисановым А.С. зарегистрировано право аренды земельного участка с кадастровым № площадью 846 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, <адрес>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, материалами реестрового дела (т. 1, л.д. 158-164, 243-252).

ДД.ММ.ГГГГ между Хрисановым А.С. (арендодатель) и ИП Россадиным В.Ю. (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, по которому арендодатель предоставил арендатору в безвозмездной пользование нежилое здание хлебопекарни площадью 388 кв.м по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, <адрес> на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с возможностью последующей пролонгации (т. 2, л.д. 207-210).

ДД.ММ.ГГГГ Хрисанов А.С. обратился в Администрацию ЗАТО г. Зеленогорска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым № на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в аренду сроком на 49 лет (т. 1, л.д. 254-257).

Письмом КУМИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ Хрисанову А.С. отказано в заключении договора аренды земельного участка в связи с тем, что согласно Выписке из ЕГРН он не является собственником нежилого здания хлебопекарни, расположенного на испрашиваемом земельном участке, ему разъяснено, что он вправе обратиться с заявлением о заключении договора аренды земельного участка в отношении испрашиваемого земельного участка в порядке, установленном статьями 39.14-39-17 ЗК РФ, с приложением документов, подтверждающих право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, либо обратиться я заявлением о проведении аукциона на право заключения договора аренды в отношении испрашиваемого земельного участка (т. 1, л.д. 254, т. 2, л.д 244).

Письмом КУМИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ Хрисанов А.С. был уведомлен о необходимости внесения арендной платы по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2773,26 рублей и пени в размере 92,14 рублей, об истечении срока договора аренды, ему предложено обратиться в земельный отдел с ранее оформленными документами на земельный участок и объект недвижимости, расположенный на земельном участке (т. 2, л.д. 24).

ДД.ММ.ГГГГ Хрисановым А.С. внесена арендная плата за земельный участок в размере 2773,26 рублей, что подтверждается чеком по операции (т. 2, л.д. 25).

Из письма КУМИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ следует, что продажа спорного имущества осуществлена ОАО «УС-604» до введения процедуры наблюдения и в конкурсную массу должника ОАО «УС-604» включено быть не могло. Данное обстоятельство подтверждается отчетом от ДД.ММ.ГГГГ конкурсного управляющего ОАО «УС-604» о своей деятельности и о результатах проведения конкурсного производства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объекте недвижимости «здание хлебопекарни», имеющем кадастровый №. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, год завершения строительства 1998, зарегистрированные права на объект недвижимости отсутствуют. Объект недвижимости расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №. Согласно карте градостроительного зонирования, являющейся приложением к Правилам землепользования и застройки г. Зеленогорска утвержденным решением Совета депутатов ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №р, земельный участок расположен в территориальной зоны производственных объектов І-ІІІ класса опасности «П-1», в которой не предусмотрен такой вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства как «пищевая промышленность». КУМИ не возражает в признании права собственности истца на объект недвижимости «нежилое здание хлебопекарни» и оставляет принятие такого решения на усмотрение суда в случае, если истцом будет доказано, что объект, являющийся предметом иска: возведен истцом за счет собственных средств и находится в пределах границ земельного участка, имеющего кадастровый №; не нарушает требований строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных правил и нормативов; соответствует требованиям градостроительного регламента территориальной зоны производственных объектов І-ІІІ класса опасности «П-1», установленным разделом 2.14 Правил землепользования и застройки г. Зеленогорска утвержденных решением Совета депутатов ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №р; отсутствуют лица, чьи права могут быть затронуты удовлетворением иска (т. 2, л.д. 238-243).

Вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ решением Зеленогорского городского суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ по иску Администрации ЗАТО г. Зеленогорска признаны недействительными (ничтожными) сделки - договор уступки права аренды земельного участка (лот №), заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «УС-604», в лице конкурсного управляющего Туровцева А.А. и Кузминовым А.В., договор уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кузминовым А.В. и Хрисановым А.С., применены последствия недействительности сделок, на ОАО «УС-604» в лице конкурсного управляющего Туровцева А.А. возложена обязанность вернуть по акту приема - передачи в Комитет по управлению имуществом администрации ЗАТО з. Зеленогорск земельные участки, указанные в пункте 1.1 договора аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 2, л.д. 141-152).

Как указано в письме отдела архитектуры и градостроительства Администрации ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на январь 1998 года Правила землепользования и застройки г. Зеленогорска не были приняты. Первая редакция Правил землепользования и застройки утверждена решением Совета депутатов ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №р. Разрешение на строительство, документы о вводе в эксплуатацию, а также проектная документация на здание хлебопекарни по <адрес> отделе архитектуры и градостроительства Администрации ЗАТО г. Зеленогорска отсутствуют. На дату ввода здания в эксплуатацию сведения о соответствии или несоответствии возведенного здания действующим на январь 1998 года градостроительным и строительным нормам в отделе архитектуры и градостроительства Администрации ЗАТО г. Зеленогорска отсутствуют.

В соответствии с отчетом №, составленным ООО «Зеленогорский центр оценки» ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта недвижимости – здания хлебопекарни общей площадью 325,8 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей (т. 1, л.д. 38-76).

Согласно информации Главного государственного санитарного врача по г. Зеленогорску Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ размещение здания хлебопекарни на земельном участке по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, <адрес>Н 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция» с изменениями. Выдача санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии (несоответствии) санитарным правилам и нормативам жилых домов ст. 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», приказом Роспотребнадзора от ДД.ММ.ГГГГ № «О санитарно-эпидемиологических экспертизах, обследованиях, исследованиях, испытаниях и токсикологических, гигиенических и иных видах оценок» не предусмотрена (т. 1, л.д. 115).

Из консультации ФГКУ «Специальное управление ФПС № МСЧ России» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что нарушений требований норм и правил пожарной безопасности при рассмотрении технического паспорта на здание хлебопекарни, расположенного по адресу: г. Зеленогорск, <адрес>, не выявлено (т. 1, л.д. 116).

Согласно техническому заключению № по инженерному обследованию строительных конструкций здания хлебопекарни, расположенного по адресу: г. Зеленогорск, <адрес>, выполненному Зеленогорским отделением Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», нежилое отдельно стоящее здание хлебопекарни общей площадью 325,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Зеленогорск, <адрес>, построено в 1998 году, имеет: сборный железобетонный фундамент стаканного типа на монолитных железобетонных плитах, стены и перегородки кирпичные, перекрытия сборные многопустотные железобетонные плиты ПТК, кровля четырехскатная, водопровод, горячее водоснабжение, отопление, канализацию, электроосвещение. Выполненные строительные конструкции здания хлебопекарни находятся в удовлетворительном, работоспособном состоянии и гарантируют надежность и безопасность здания при дальнейшей эксплуатации по назначению (нежилое) (т. 1, л.д. 117-156).

Настоящий иск о признании за истцом права собственности на здание хлебопекарни обоснован истцом ссылкой на нарушение права собственности истца в связи с невозможностью регистрации права собственности на здание ввиду отсутствия у продавца и покупателя здания, а также у органа местного самоуправления разрешительных документов на его строительство, и возникшими препятствиями при оформлении права пользования земельным участком, занятым зданием.

С учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 20.11.2015 по делу № 306-ЭС15-7435, суд полагает, что избранный истцом способ защиты о признании права собственности на нежилое здание является правильным и возможным в рассматриваемой ситуации, поскольку устранить неопределенность в праве, установить идентичность объекта, в отношении которого заявлен настоящий иск, объекту, право на который не зарегистрировано, а также объекту, указанному в документах, может только суд путем исследования представленных в дело доказательств. Доказательств наличия иных способов восстановления прав истца и устранения неопределенности в праве участвующими в деле лицами не представлены.

Суд, исследовав представленные в дело доказательства, приходит к выводу, что спорное здание хлебопекарни, находящееся во владении истца на основании договора купли-продажи с ДД.ММ.ГГГГ, было построено и введено в эксплуатацию ОАО «УС-604» в январе 1998 года.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики № (2016) от ДД.ММ.ГГГГ, указал, что из содержания пункта 1 статьи 130 ГК РФ и пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Судом достоверно установлено, что предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является объект недвижимого имущества, поскольку данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, на предоставленном Администрацией ЗАТО г. Зеленогорска для создания и эксплуатации объекта недвижимости земельном участке, в пределах утвержденного Администрацией ЗАТО г. Зеленогорска проекта границ земельного участка, с присвоением муниципальными правовыми актам Администрации ЗАТО г. Зеленогорска почтового адреса объекту. Спорный объект недвижимого имущества учтен органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, в качестве самостоятельного объекта, поставлен на государственный кадастровый учет, в отношении него сформировано инвентарное дело.

При этом, вопреки доводам Администрации ЗАТО г. Зеленогорска, в данном случае ни истец, ни его правопредшественник ОАО «УС-604» не обязаны были получать разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку спорный объект построен и введен в эксплуатацию до введения в действие Градостроительного кодекса РФ.

Определяя правоустанавливающий документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости, в данном случае следует руководствоваться Постановлением Совета М. С. от ДД.ММ.ГГГГ № «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» и строительными нормами и правилами «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87), утвержденными Постановлением Госстроя С. от ДД.ММ.ГГГГ №.

Истребованные судом у ответчиков разрешительные документы на строительство здания в материалы дела не представлены, место их нахождения не указано.

Спорное здание хлебопекарни существует более 23 лет, в течение которых никто из заинтересованных лиц не оспаривал законность его возведения, не заявлял требований о сносе самовольной постройки, о признании здания бесхозяйным имуществом. Материалы дела не содержат сведений о возведении спорного здания с нарушением требований закона, действующих на момент его строительства и ввода в эксплуатацию.

Кроме того, ненадлежащее оформление застройщиком и органами власти разрешительной документации не может само по себе препятствовать признанию права собственности заявителя на спорное здание хлебопекарни при отсутствии нарушений законодательства, действовавшего на момент возведения постройки.

Заключенный между ОАО «УС-604» и Хрисановым А.С. договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по своей природе является договором купли-продажи недвижимости, содержит все необходимые для индивидуализации предмета договора сведения, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, включая его местонахождение, площадь здания и иные характеристики и свойства недвижимости, договор не расторгнут и не оспорен в судебном порядке, оснований считать его не соответствующим по своему содержанию и форме положениям действующего законодательства, а соответственно незаключенными, не имеется.

Материалами дела подтверждено, что принятые на себя сторонами по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены сторонами в полном объеме.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимости на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Кроме того, совокупность представленных доказательств позволяет прийти к выводу, что право на спорное недвижимое имущество у продавца ООО «УС-604» возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривавшего, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

При таких обстоятельствах отсутствие в ЕГРП записей о государственной регистрации права собственности ОАО «УС-604» на вышеназванный объект недвижимости с учетом установленных обстоятельств не является препятствием для перехода права собственности на этот объект и соответствующей государственной регистрации.

Притом, что в соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Из совокупного толкования вышеприведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного суда РФ следует, что с иском о признании права собственности по основаниям возникновения такого права у правопредшественника и отсутствием его регистрации, вправе обратиться правопреемник.

Конкурсный управляющий ответчика ОАО «УС-604», находящегося в стадии ликвидации», Туровцев А.А. и КУМИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорска подтвердили, что требования истца не нарушают прав ОАО «УС-604» и конкурсных кредиторов, поскольку продажа имущества осуществлена ОАО «УС-604» до введения процедуры наблюдения и в конкурсную массу должника ОАО «УС-604» включено быть не могло.

Прежний правообладатель спорного объекта недвижимости в течение длительного времени устранился от владения им, не проявляет к нему интереса, не исполняет обязанностей по его содержанию.

Учитывая, что возникшее у ОАО «УС-604» право на здание хлебопекарни является имущественным правом, не ограничивалось во времени, оно перешло в порядке сингулярного правопреемства к Хрисанову А.С. Реализация истцом гарантированного законодательством права собственности на созданный объект недвижимости не может быть поставлена в зависимость от действий третьих лиц.

При рассмотрении дела судом установлено и ответчиками не оспорено, что именно истец Хрисанов А.С. возмездно приобрел и произвел ремонт здания хлебопекарни за счет собственных средств и с привлечением подрядных организаций, осуществляет содержание данного объекта, оплачивает арендную плату за земельный участок, на котором расположено здание, объект используется для осуществления социально значимой деятельности по производству хлебобулочных изделий.

Также в ходе судебного разбирательства установлено, что строительство спорного объекта недвижимости произведено на земельном участке, предоставленном для строительства и в последующем для эксплуатации здания хлебопекарни, до истечения срока аренды, доказательств досрочного расторжения договора, а также того, что спорный объект нарушает права и охраняемые интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, суду не представлено.

К истцу требований об изъятии имеющегося на земельном участке объекта не предъявлялись. Истребование КУМИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорска земельного участка без расположенного на нем объекта недвижимости, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ.

Судом также установлено, что после истечения срока действия договора истец продолжал пользоваться земельным участком, КУМИ Администрации ЗАТО г. Зеленогорска не уведомлял его о прекращении договора, в силу чего указанный договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Данный вывод основан на положениях пунктов 2, 3 статьи 22, пунктов 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды), пункта 2 статьи 4, пунктов 1, 2 статьи 422, пунктов 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, а также пункта 2.4 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в силу которого арендатор наделен преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка на новый срок по истечении срока действия данного договора.

Пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, установивший правило об отсутствии у арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, был введен Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», не предусматривавшим распространение его действия на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров аренды.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, разъяснено, что
при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

Кроме того, как указано выше, спорный объект возведен до введения в действие Правил землепользования и застройки г. Зеленогорска, утвержденных решением Совета депутатов ЗАТО г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №р, в связи с чем нормы данных Правил не подлежат применению к спорным правоотношениям.

Также материалами дела подтверждается, что истцом предпринимались меры по легализации объекта недвижимости, его правопредшественник Кузминов А.В. и сам истец обращались в уполномоченный орган с заявлениями о продлении срока действия договора аренды, о предоставлении земельного участка для эксплуатации здания.

    Иное лицо исключительным правом на получение испрашиваемого участка в аренду не обладает. Ранее заключенный договор аренды земельного участка не был расторгнут с истцом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ.

Также ответчиком не представлено доказательств наличия у истца задолженности по арендной плате, предъявления требования об уплате пени, а также не оспаривается, что земельный участок использовался истцом по назначению для эксплуатации здания хлебопекарни.

Администрация ЗАТО г. Зеленогорска не обращалась в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия заключенного договора с требованием об изъятии у Хрисанова А.С. объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов, не ставила вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставляла.

ОАО «УС-604» земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Из содержания пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ следует, что право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

Из системного толкования вышеприведенных норм Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, и в том случае, когда право собственности на здание или объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, поскольку именно прочно связанный с земельным участком объект следует судьбе земельного участка, а не наоборот (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

Сведений о наличии спора в отношении здания хлебопекарни в материалы сторонами по делу не представлено.

При установленных судом обстоятельствах отказ в удовлетворении требований истца в ситуации, когда сделка купли-продажи сторонами фактически исполнена, правопритязания третьих лиц на недвижимое имущество отсутствуют, не соответствует статьям 223, 549, 551 Гражданского кодекса РФ и противоречит принципу правовой определенности.

Кроме того, признание права собственности на объект недвижимости не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

При этом, учитывая, что договоры уступки прав по договору аренды земельного участка, на котором расположено здание хлебопекарни, признаны недействительными по решению суда только ДД.ММ.ГГГГ, основания для признания сделок недействительными связаны с тем, что в отношении Кузминова А.В. не принималось решение о его допуске к участию в сделке, истец Хрисанов А.С. не относится к числу лиц, ограниченных в праве на совершение сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории ЗАТО г. Зеленогорск, принимая во внимание, что право на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, было приобретено правопредшественником истца на законном основании, объект недвижимости создан на земельном участке, предназначенном для создания и эксплуатации здания хлебопекарни, земельный участок под объектом недвижимости не зарезервирован для муниципальных нужд и не предоставлен под строительство другому лицу, объект недвижимости построен в пределах отведенного земельного участка, соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не обременен правами третьих лиц, истцом принимались надлежащие меры к легализации прав на объект недвижимого имущества, истец, являясь сингулярным правопреемником предыдущего владельца, добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным недвижимым имуществом, суд считает необходимым исковые требования Хрисанова А.С. удовлетворить.

    На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Хрисанова А. С. удовлетворить.

Признать за Хрисановым А. С. право собственности на нежилое здание хлебопекарни с кадастровым номером № общей площадью 325,8 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Зеленогорский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.В. Петухова

Мотивированное решение составлено 15 сентября 2021 года.