Решение по делу № 3а-357/2021 от 30.11.2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-357/2021

УИД 39OS0000-01-2021-000437-52

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 декабря 2021 года                                                                      г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Струковой А.А.

при секретаре - Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Дайнеко Александра Кузьмича к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №,

У С Т А Н О В И Л:

Дайнеко А.К. обратился в суд 29 ноября 2021 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что с 7 апреля 2008 года он является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 182,5 кв.м, местоположение: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2016 года установлена постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 в размере 8 503 350,25 руб. и явно не соответствует рыночной стоимости нежилого помещения, которая согласно отчету об оценке от 22 ноября 2021 года № 500/11-2021К оценщика ООО «РЦ «Эксперт-Оценка» Бычковой Н.В. составляет на ту же дату 5 628 000 руб.

Существенным превышением установленной кадастровой стоимости объекта по отношению к его рыночной стоимости нарушены права административного истца в сфере налогообложения.

Определением от 3 декабря 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация городского округа «Город Калининград».

В судебное заседание представители сторон и заинтересованных лиц не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Управление Росреестра по Калининградской области посредством ГАС «Правосудие» подало ходатайство, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, не возражает против установления кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, оставив вопрос о размере рыночной стоимости объекта на усмотрение суда.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости указанное нежилое помещение с кадастровым номером № принадлежит Дайнеко А.К. с 7 апреля 2008 года (л.д. 10-12).

Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области…» кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2016 года в размере 8 503 350,25 руб.

В соответствии с выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости сведения об установленной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 09 февраля 2017 года и не изменялись (л.д. 9).

Обязательная досудебная процедура урегулирования спора по делам данной категории по соответствующим административным искам физических лиц законом не установлена.

Установленный ч. 3 ст. 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Законом Калининградской области от 25 ноября 2015 года № 467         «Об установлении единой даты начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц» установлена единая дата начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – с 1 января 2016 года.

    Административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц (ст. 400 НК РФ), налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости принадлежащего истцу нежилого помещения с учетом положений ст. 402 НК РФ и указанного правового регулирования на территории Калининградской области.

Исходя из приведённых критериев, Дайнеко А.К. вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований Дайнеко А.К. представил отчёт от 22 ноября 2021 года № 500/11-2021К об оценке рыночной стоимости указанного нежилого помещения по состоянию на 01 января 2016 года в размере 5 628 000 руб., составленный оценщиком ООО «РЦ «Эксперт-Оценка» Бычковой Н.В.(л.д. 18-115).

Как видно из отчета об оценке, рыночная стоимость объекта определена в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж в сумме 5 584 000 руб. и доходного подхода в сумме 5 672 000 руб. с последующим согласованием результатов оценки.

В рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж оценщиком проанализирована информация о ряде предложений по продаже объектов недвижимости и отобраны 4 объекта-аналога, которые находятся в г. Калининграде и представляют собой встроенные нежилые помещения, сопоставимые по функциональному назначению с оцениваемым объектом.

Оценщиком проведены корректировки на уторговывание, учитывая ликвидности и экономическую ситуацию в целом, местоположение (кроме аналогов 1,2,4), масштаб (площадь), этаж (кроме аналога № 1), наличие отдельного входа, техническое состояние здания и отделку помещений.

Размер корректировок принят оценщиком в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, Т.В. Крайникова, 2016 год и приведен в мотивировочной части отчета об оценке.

Отказ от проведения иных корректировок обоснован оценщиком.

При проведении оценки доходным подходом оценщиком произведен расчет с использованием метода прямой капитализации с определением потенциального валового дохода, который можно получить, с учетом возможных операционных расходов. В качестве объектов-аналогов отобраны 4 предложенные к аренде объекта недвижимости, расположенные в г. Калининграде, сопоставимые с объектом оценки по своему назначению. Для расчета арендной ставки оценщиком была проанализирована информация о предложениях, размещенная на специализированных интернет-сайтах, и применены необходимые корректировки на торг, масштаб (площадь), местоположение (кроме аналогов № 1,3,4), этаж - к аналогу № 4.

Размер корректировок, а также отказ от проведения иных корректировок обоснован и мотивирован оценщиком.

Изложенные в отчете об оценке сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Объективных данных о недостоверности выводов оценщика в деле не имеется.

Оценщик Бычкова Н.В. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, является действительным членом саморегулируемой организации оценщиков, и имеет право на осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации, в том числе по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости».

Гражданская ответственность оценщика застрахована в установленном порядке (полис страхования Калининградского филиала СОАО «ВСК»                   № 20670В4000229).

Оснований для признания данного отчета об оценке недопустимым доказательством не имеется.

В ходе производства по административному делу, в том числе в определении от 3 декабря 2021 года о принятии административного искового заявления к производству и судебном извещении от 6 декабря 2021 года судом было разъяснено административным ответчикам и заинтересованному лицу право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить доказательства иной величины рыночной стоимости объекта.

Однако административные ответчики и заинтересованное лицо таким правом не воспользовались.

Таким образом, представленные административным истцом доказательства не опровергнуты ответчиками и заинтересованным лицом и свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по уплате налога на имущество физических лиц в экономически обоснованном размере.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Дайнеко Александра Кузьмича, поданное в суд 29 ноября 2021 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 182,5 кв.м, местоположение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 5 628 000 руб.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости после вступления решения в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 декабря 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда                                                                                 А.А. Струкова