Решение по делу № 2-932/2019 от 29.03.2019

                                                                                                             Дело №2-932/2019

         РЕШЕНИЕ

              Именем Российской Федерации

город Тамбов                                                                                     17 июня 2019 года

Тамбовский районный суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Ситниковой Е.Н.

при секретаре Катичевой К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Садоян К. А. к администрации Тамбовского района Тамбовской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка,

              УСТАНОВИЛ:

Садоян К. А. обратился в суд с иском к администрации Тамбовского района Тамбовской области о признании договора аренды земельного участка действительным.

Исковые требования мотивированы тем, что постановлением администрации Тамбовского района Тамбовской области №2392 от 29 октября 2002 года Садоян К. А. был предоставлен в аренду земельный участок, площадью 1000 кв.м., под индивидуальное жилищное строительство, по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, с.Покрово-Пригородное, мкр.«Заречный-5», участок 6.

19 июня 2012 года между Садоян К. А. и администрацией Тамбовского района Тамбовской области был заключен договор аренды земельного участка на срок одиннадцать месяцев.

21 июня 2013 года между Садоян К. А. и администрацией Тамбовского района Тамбовской области был заключен договор аренды земельного участка сроком на три года до июня 2016 года.

03 августа 2016 года Садоян К. А. обратился в администрацию Тамбовского района Тамбовской области с заявлением о продлении договора аренды №223 от 21 июня 2013 года. Однако ему было отказано в заключении договора аренды на новый срок по причине отсутствия свидетельства о регистрации права собственности на объект недвижимости.

На указанном земельном участке Садоян К. А. проводятся работы по подготовке к строительству жилого дома.

Садоян К. А. считает, что в сложившейся ситуации нарушено его право по преимущественному праву на продление, заключение нового договора аренды земельного участка с администрацией. Договор аренды земельного участка выполняется обеими сторонами, арендная плата вносится, договорные отношения продолжают исполняться в полном объеме.

Садоян К. А. с учетом уточнений просит признать право на заключение договора аренды сроком на три года земельного участка, расположенного по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, с.Покрово-Пригородное, мкр.«Заречный-5», участок 6, кадастровый номер 68:20:2808001:446, для завершения строительства индивидуального жилого дома с Садоян Кялаш Амаровичем.

В судебном заседании представитель истца Ларина Е.М., действующая по доверенности, исковые требования с учетом уточнений поддержала, и пояснила, что 21 июня 2013 года между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и Садоян Кялаш Амаровичем был заключен договор аренды земельного участка сроком на три года, до 20 июня 2016 года.

На данном земельном участке истцом был возведен объект, являющийся незавершенным строительством, степенью готовности согласно технического плана объекта 10%. Разрешение на строительство имелось.

В настоящее время уже возводятся стены и степень готовности объекта более 10%.

Учитывая, что земельный участок был ранее предоставлен истцу в аренду, на земельном участке возведен объект незавершенного строительства, на данный объект имелось разрешение на строительство, отказ администрации Тамбовского района Тамбовской области в заключении договора аренды спорного земельного участка является необоснованным.

В связи с чем просила признать за истцом Садоян К.А. право на заключение договора аренды земельного участка, с кадастровым номером 68:20:2808001:446, находящийся по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, с.Покрово-Пригородное, мкр.«Заречный-5», участок 6, площадью 1000 кв.м. Что касается срока договора аренды, то в данной части требование отнесла на усмотрение суда.

Представитель ответчика - администрации Тамбовского района Тамбовской области Рогоман М.Ю., действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что срок договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и Садоян К.А., истек 20 июня 2016 года. Садоян К.А. своевременно не обратился с заявлением о заключении договора аренды на новый срок и данный срок пропустил.

На испрашиваемом земельном участке в настоящее время находится объект незавершенного строительства, право на который за истцом в определенном законом порядке не зарегистрировано. Разрешение на строительство у Садоян К.А. не имеется.

Считает, что каких-либо правовых оснований для признания за Садоян К.А. права на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с действующим законодательством в настоящее время не имеется, данное право им утрачено, в связи с чем, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, - администрации Покрово-Пригородного сельсовета Тамбовского района Тамбовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещен. От главы администрации Покрово-Пригородного сельсовета Сыщикова С.И. имеется заявление, в котором он просит рассмотреть дело без участия представителя сельсовета, решение по данному вопросу принять на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещен. От заместителя руководителя Управления Росреестра по Тамбовской области Макушкиной С.Л. имеется заявление, в котором она просит рассмотреть дело без участия их представителя, рассмотрение исковых требований оставляют на усмотрение суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования Садоян К.А. подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.2 ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 11 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п.3 ст.39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Судом установлено, что постановлением администрации Тамбовского района Тамбовской области №2392 от 29 октября 2002 года Садоян К. А. был предоставлен земельный участок, площадью 0,10 га (пашня) в аренду сроком на три года (на период строительства) из земель намеченных под индивидуальное жилищное строительство в районе 4-го водозаборного узла, согласно генеральному плану застройки в границах землепользования колхоза имени Ленина.

19 июня 2012 года между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и Садоян К. А. был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка за №218, согласно которому Садоян К. А. был предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером 68:20:2808001:191, расположенный по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, с.Покрово-Пригородное, мкр.«Заречный-5», участок №6. Разрешенное использование земельного участка - для индивидуального жилищного строительства.

Договор аренды был заключен на срок с 19 июня 2012 года по 18 мая 2013 года.

Постановлением администрации Тамбовского района Тамбовской области от 21 июня 2013 года было решено заключить с Садоян К. А. договор аренды земельного участка на новый срок.

21 июня 2013 года между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и Садоян Кялаш Амаровичем был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка за №223, согласно которому Садоян К. А. был предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером 68:20:2808001:191, расположенный по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, с.Покрово-Пригородное, мкр.«Заречный-5», участок №6. Разрешенное использование земельного участка - для индивидуального жилищного строительства.

Договор аренды заключен на срок с 21 июня 2013 года по 20 июня 2016 года.

Дополнительным соглашением от 11 апреля 2014 года договор аренды был изменен в части указания кадастрового номера земельного участка - 68:20:2808001:446.

На вышеуказанном земельном участке истцом было начато строительство, степень готовности которого составляет 10%, площадью застройки 60,2 кв.м., что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства, составленным кадастровым инженером Артюхиной Н.А. по состоянию на 07 июня 2019 года.

При этом в 2003 году Садоян К. А. получил паспорт №44 исходной документации для строительства индивидуального жилого дома.

03 марта 2003 года он оформил разрешение на строительство индивидуального жилого дома.

Постановлением администрации Тамбовского района Тамбовской области от 25 февраля 2003 года Садоян К. А. было разрешено проектирование и строительство индивидуального жилого дома на предоставленном в аренду земельном участке, площадью 0,10 га.

28 февраля 2003 года произведен отвод земельного участка под строительство одноквартирного жилого дома, что подтверждается актом об отводе в натуре земельного участка под строительство одноквартирного жилого дома.

В августе 2016 года Садоян К. А. обратился с заявлением в администрацию Тамбовского района Тамбовской области о продлении договора аренды земельного участка.

Однако, администрация Тамбовского района Тамбовской области, рассмотрев указанное заявление Садоян Кялаш Амаровича, сообщила, что возможно приобрести земельный участок без проведения торгов в соответствии со ст.39.6 Земельного кодекса РФ при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п.4 ст.445 ГК РФ).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ, вступившей силу с 01 марта 2015 года).

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьей 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно п.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1)собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2)собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Принимая во внимание, что истец являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, суд приходит к выводу о том, что Садоян Кялаш Амарович имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Учитывая изложенное, суд полагает, что подлежащими применению к рассматриваемым правоотношениям являются положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, действующих с 01 марта 2015 года, поскольку истец, будучи арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на котором расположен объект незавершенного строительства, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора для завершения строительства, предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательств, при этом, указанная возможность истцом не исчерпана.

На основании п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом суд учитывает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п.1 ст.218 ГК РФ).

При рассмотрении дела судом установлено, что Садоян К. А. возвел незавершенный строительством объект на основании соответствующего разрешения от 03 марта 2003 года.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Садоян К. А. является собственником данного объекта в силу положений п.1 ст.218 ГК РФ, и земельный участок мог быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов на основании п.п.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, суд принимает во внимание, что договор аренды от 21 июня 2013 года предусматривал право Садоян К. А. на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в преимущественном порядке (п.4.3.2 договора).

Доказательств изъятия объекта незавершенного строительства у истца суду не представлено.

Суд считает, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение срока аренды земельного участка, что направлено на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования Садоян К. А. к администрации Тамбовского района Тамбовской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка удовлетворить, и признать за Садоян К. А. право на заключение договора аренды земельного участка, площадью 1000 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 68:20:2808001:446, расположенного по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, с.Покрово-Пригородное, мкр. «Заречный-5», участок 6.

Вопрос об установлении срока договора аренды относится к компетенции администрации Тамбовского района Тамбовской области.

         Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Садоян К. А. к администрации Тамбовского района Тамбовской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка - удовлетворить.

Признать за Садоян Кялаш Амаровичем право на заключение договора аренды земельного участка, площадью 1000 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 68:20:2808001:446, расположенного по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, с.Покрово-Пригородное, мкр. «Заречный-5», участок 6.

        Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в апелляционном порядке через Тамбовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме: 21 июня 2019 года.

Федеральный судья:                                                                              Е.Н. Ситникова