Решение по делу № 33-3118/2022 от 21.09.2022

Судья Лемешко А.С.                                                                             Дело № 2-59/2022

    (первая инстанция)

       № 33-3118/2022

(апелляционная инстанция)

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    27 октября 2022 года                                                                           город Севастополь

Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

    председательствующего судьи          Анашкиной И.А.,

    судей                                            Козуб Е.В., Донсковой М.А.,

    при секретаре                                        Дубравской А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы истца Чечвия В. А., представителя ответчика Петровского Ю. В. на решение Нахимовского районного суда города Севастополя от 5 апреля 2022 года по гражданскому делу по иску Чечвия В. А. к Петровскому Ю. В. о взыскании денежных средств,

    заслушав доклад судьи Анашкиной И.А.,

УСТАНОВИЛА:

Чечвий В.А. обратился в суд с иском к Петровскому Ю.В., просит:

- взыскать с ответчика в свою пользу излишне уплаченную сумму по договору купли-продажи квартиры, составляющую разницу между фактически оплаченной суммой и рыночной стоимостью квартиры на момент совершения сделки с учетом отсутствия централизованного отопления в размере 481 000 рублей;

- взыскать компенсацию затрат на приобретение и установки сплит-системы в размере 34 990 рублей;

- возместить затраты на завышенное потребление электроэнергии в размере 9 200 рублей,

- возместить затраты по оплате стоимости работ по ремонту внутренней отделки квартиры в размере 48 000 рублей;

- взыскать компенсацию морального вреда в размере 150 000 рублей.

Требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за сумму 3 700 000 рублей, в соответствии с которым ответчик подтверждает, что объект недвижимости не имеет скрытых недостатков, которые известны продавцу и о которых он сознательно не предупредил покупателя. После совершения сделки, в период наступления отопительного сезона, выяснилось, что объект недвижимости имеет скрытые недостатки – отсутствие подключения к централизованному отоплению, о которых ответчик был осведомлен и не уведомил об этом истца. После выявления скрытого недостатка, связанного с отсутствием централизованного отопления, оперативно решить вопрос по его восстановлению истцу не удалось, в связи с чем его семья в отопительный осенне-зимний период 2019-2020 вынуждена была экстренно решать вопрос с отоплением жилья альтернативными способами, что влекло дополнительные расходы из семейного бюджета в размере 34 990 рублей на приобретение и установку сплит-системы, дополнительные расходы на оплату электроэнергии, потреблённой сплит-системой, в сумме 9 200 рублей, а также затраты на ремонт внутренней отделки квартиры для утепления стен в сумме 48 000 рублей. Кроме того, умышленными действиями ответчика истцу был причинен моральный ущерб, который истец оценивает в 150 000 рублей. Добровольно решить вопрос об уменьшении стоимости проданного объекта и возмещении затрат ответчик не желает, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

Решением Нахимовского районного суда города Севастополя от 5 апреля 2022 года иск Чечвия В.А. удовлетворен частично, с Петровского Ю.В. в пользу Чечвия В.А. в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ взыскано 339 573 рубля                               60 копеек, в возмещение судебных расходов 6 595 рублей 74 копейки.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции изменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме в суммах, заявленных истцом. Истец считает, что решение принято с нарушением норм материального права, ущемляет законные права и интересы истца. Ссылается на обстоятельства, приведенные в исковом заявлении. Петровский Ю.В. на момент совершения сделки купли-продажи умышленно действовал обманным путём, скрыв от истца недостатки продаваемой квартиры, которые существенно снижают её стоимость и которые могли в целом повлиять на решение о приобретении в собственность данного объекта недвижимости. После выявления скрытого недостатка, связанного с отсутствием централизованного отопления, оперативно решить вопрос по его восстановлению не удалось. Семья истца в преддверье зимнего периода 2019-2020 годов вынуждена была экстренно решать вопрос с отоплением жилья альтернативными способами, что повлекло дополнительные расходы из семейного бюджета в размере 34 990 рублей на приобретение и установку сплит-системы. При этом вынужденно были понесены расходы на оплату электроэнергии, потреблённой сплит-системой при работе вместо централизованного отопления в осенне-зимний период 2019-2020 годов в сумме 9 200 рублей. На момент совершения сделки внутренняя отделка квартиры находилась в надлежащем состоянии, однако в связи с отсутствием полноценного отопления в квартире в зимний период внутренняя отделка квартиры пострадала, пришли в негодность откосы окон, углы и стены комнат, обои. Из-за сырости появились очаги грибка. По мнению стороны истца наличие ущерба внутренней отделке помещения хоть и являлось следствием отсутствия централизованного отопления, однако это сопутствующий ущерб, наличие которого как могло быть, так и не могло, а ущерб от недобросовестного поведения ответчика при заключении сделки выражается также в затратах как финансовых, так и затратах времени, направленного на восстановление подключения к централизованному отоплению. Из вышеуказанного следует, что ущерб внутренней отделки помещения не может исключить возмещение ущерба от недобросовестного поведения ответчика при заключении сделки. Также сторона истца считает неправомерным отказ суда в удовлетворении требования о возмещении расходов, которые были понесены Чечвием В.А. при обеспечении альтернативного варианта отопления. Данные расходы также относятся к сопутствующим, связанным с отсутствием централизованного отопления, однако не направленные на устранение недостатков товара.

Ответчик просит решение суда первой инстанции отменить, постановить новое - об отказе в удовлетворении иска. Указывает на то, что суд, ссылаясь на пункт 1 статьи 475 ГК РФ, не исследовал наличие вины продавца при исполнении обязательства по информированию покупателя о качестве товара в ходе осуществления сделки по купле-продаже квартиры. Согласно имеющимся в деле доказательствам об отсутствии тепла в двух стояках (в кухне и большой комнате) ответчику стало известно ДД.ММ.ГГГГ, за устранением причины поломки ответчик обратился в ГУПС «УК Нахимовского района», обязанностью которого является содержание, эксплуатация, текущий ремонт <адрес> общего оборудования, в том числе сетей центрального отопления, что подтверждается заявкой от ДД.ММ.ГГГГ. В материалах дела имеется решение суда от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ГУПС «УК Нахимовского района» предоставлен доступ к общим теплосетям для устранения причины отсутствия отопления. Наличие системы отопления в квартире на дату совершения сделки, отсутствие недостатков в отделке квартиры, технического состояния оборудования подтверждены истцом в судебном заседании, в том числе фотографиями, которые он делал до покупки квартиры и предоставил в дело. Ответчик, действуя добросовестно, ответственно и достаточно осмотрительно, был уверен, что неисправность общедомовой теплосети на момент совершения сделки ГУПС «УК Нахимовского района» устранена, так как считал, что предпринял все зависящие от него меры воздействия на ответственных за это лиц, что исключает вину продавца при исполнении обязательства по информированию покупателя. Вина за несвоевременное (через 2 года) устранение недостатков в теплосети полностью лежит на ГУПС «УК Нахимовского района». При этом недостатки в целом не повлияли на пригодность квартиры для цели ее использования по предназначению (проживание). Разрешая спор по существу, в качестве соразмерного уменьшения покупной цены определена стоимость ущерба внутренней отделке помещений, установленной судебной строительно-технической экспертизой от ДД.ММ.ГГГГ № ЦОЭ 3101-22/01 АС в сумме 339 573,60 рублей, с которой ответчик не согласен. При постановке для экспертизы вопроса о рыночной цене квартиры судом не было учтено замечание представителя ответчика о том, что по акту от ДД.ММ.ГГГГ циркуляция тепла отсутствовала в стояке на кухне и одном стояке в большой жилой комнате, в которой еще один стояк работал нормально, также, как и стояк в малой жилой комнате и температура в квартире соответствовала санитарным нормам. Следовательно, содержание вопроса о цене спорной квартиры с учетом полного отсутствия отопления в ней является некорректным. Соответственно, заключение эксперта не отражает реальную стоимость спорной квартиры. Вывод эксперта о нанесенном ущербе внутренней отделке квартиры ответчик также считает необъективным, а сумму ущерба 339 573,60 рублей существенно завышенной, поскольку на дату заключения договора (ДД.ММ.ГГГГ) состояние внутренней отделки квартиры истца устраивало, претензий он не имел. Определенный экспертом ущерб 339 573,60 руб. свидетельствует о стоимости восстановительного ремонта видимых повреждений отделки помещений квартиры на дату проведения ее осмотра и напрямую не связан с повреждениями, которые могли возникнуть в период отсутствия циркуляции тепла в двух стояках с даты заключения договора по дату устранения неисправности. Что фактически исключает причинно-следственную связь между отсутствием циркуляции тепла по двум стоякам с ущербом, определенным экспертом в заключении.

Истец, его представитель в судебном заседании поддержали поданную стороной истца апелляционную жалобу, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика. Пояснили, что на момент приобретения в квартире видимые повреждения отсутствовали. Один из неработающих стояков был восстановлен в 2019 году, второй – в 2020 году. Недостатки устранены управляющей компанией бесплатно, расходов истец не понес. Пояснили, что истец просит именно разницу между стоимостью квартиры, подключенной к центральному отоплению, и квартиры без отопления, что не тождественно стоимости устранения недостатков. В связи с чем считают неверным взыскание судом стоимости восстановительного ремонта квартиры, как соразмерного уменьшения цены товара.

    Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца, настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы ответчика. Пояснил, что квартира была подключена к центральному отоплению, все радиаторы отопления и стояки в самой квартире были в наличии и исправны. Проблемы с отоплением возникли по той причине, что собственник квартиры, расположенной на первом этаже, «перерезал» два стояка. Учитывая принятые меры, в частности, состоявшееся в апреле 2019 года решение суда, которым на собственника жилого помещения, где были перерезаны стоки, возложили обязанность обеспечить доступ в квартиру, предъявление управляющей компанией в июне 2019 года к исполнению исполнительных листов, ответчик полагал, что циркуляция в стояках к отопительному сезону будет полностью восстановлена.

    Ответчик в заседание суда апелляционной инстанции не явился, извещен.

    Руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав судью-докладчика, явившихся участников, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на неё, обсудив указанные доводы, а также доводы возражений, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению апелляционной жалобы истца, тогда как доводы апелляционной жалобы ответчика нашла заслуживающими внимания.

Согласно пункту 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

По мнению судебной коллегии постановленное по делу решение суда приведенным требованиям закона не соответствует.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за сумму 3 700 000 рублей, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН.

В соответствии с пунктом 9 договора купли-продажи, указанная квартира принимается пригодной для использования ее по назначению, отвечает санитарно-техническим требованиям. Покупатель удовлетворен качественным состоянием указанной квартиры, с которым ознакомлен путем внутреннего осмотра квартиры до подписания договора. Скрытых недостатков, которые известны продавцу, и о которых он сознательно не предупредил покупателя, не имеется.

В договоре купли-продажи условия и указания о недостатках в приобретаемом объекте недвижимости - квартире отсутствуют.

Предъявляя к продавцу иск, истец исходил из того, что после приобретения квартиры им были обнаружены скрытые недостатки, в виде отсутствия подключения к централизованному отоплению жилых помещений, которые являются скрытыми, не были оговорены в договоре купли-продажи и не могли быть выявлены простым осмотром в период летнего сезона, и в этой связи просит уменьшить покупную стоимость объекта недвижимости, а также взыскать с ответчика сумму, требующуюся для возмещения расходов, связанных с устранением указанных недостатков.

Разрешая данный спор по существу, оценив доказательства, представленные сторонами, в том числе наличие длительного периода спора между бывшим собственником квартиры и коммунальными службами о возмещении вреда, причиненного отсутствием централизованного отопления в квартире, заключения экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, суд пришел к выводу, что недостатки спорного жилого помещения, указанные истцом, являются скрытыми, существенно снижающими эксплуатационную пригодность жилого помещения и имелись на момент заключения договора купли-продажи, о чем было известно ответчику, который не поставил истца в известность о скрытых недостатках продаваемого спорного жилого помещения.

Вместе с тем, по мнению суда, в нарушение положений пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просит и об уменьшении покупной цены и возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, что является несоразмерным и ущемляющим права ответчика, в связи с чем суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований истца в части уменьшения стоимости товара.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы №№ от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> учетом отсутствия централизованного отопления на момент осуществления сделки купли-продажи – август 2019 составляла 3 203 443 рубля.

Стоимость ущерба внутренней отделке помещений составила 339 573 рубля 60 копеек.

Суд пришел к выводу, что ущерб (убытки) причинен истцу вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то покупная цена квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, должна быть уменьшена на сумму в размере 339 573 рубля 60 копеек путем ее взыскания с ответчика.

Довод представителя ответчика о том, что при заключении договора купли-продажи продавец и покупатель учел состояние квартиры, а характер приобретенного имущества и согласие покупателя на приобретение имущества соответствующего качества без дополнительного обследования исключает возложение ответственности на ответчика обязанности по устранению имеющихся недостатков, суд счел несостоятельным, поскольку ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что скрытые недостатки жилого помещения в виде отсутствия подключения к централизованному отоплению, были оговорены им при заключении договора купли-продажи, в договоре купли-продажи также отсутствует указание на то, что стоимость продаваемого имущества снижена в связи с наличием недостатков жилого помещения.

Требования истца о возмещении морального вреда суд признал не подлежащими удовлетворению, так как действующим законодательством не предусмотрена компенсация морального вреда, причиненного действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина в результате нарушения условий договора.

    С выводами суда в части удовлетворения исковых требований судебная коллегия не может согласиться ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2).

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 470 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.

Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ).

Специальный порядок проверки качества объектов недвижимости законом не предусмотрен, проверка качества осуществляется обычно применяемым способом – путем осмотра.

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 ГК РФ к договору продажи недвижимости положения, предусмотренные § 1 главы 30 Кодекса (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора.

Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, условие о цене является существенным для договора купли-продажи и для договора купли-продажи недвижимости, в частности.

Статьей 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

ДД.ММ.ГГГГ стороны составили передаточный акт.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из норм названных статей Кодекса, необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости, в том числе на соразмерное уменьшение покупной цены, а также на возмещения своих расходов на устранение недостатков товара является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу положений пунктов 2, 3, 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (пункт 3 статьи 16 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 23 Федерального закона от 30.03.1999                 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Пунктами 12, 13 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (далее – Положение), предусмотрено, что жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение), при этом инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами (п. 14 Положения).

Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома (пункт 15 Положения).

В заключенном сторонами договоре купли-продажи, как следует из его содержания, отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества, технические характеристики детально не отражены.

В пункте 9 договора купли-продажи указано, что квартира принимается пригодной для использования ее по назначению, отвечает санитарно-техническим требованиям, покупатель удовлетворен качественным состоянием указанной квартиры, с которым ознакомлен путем внутреннего осмотра квартиры до подписания договора, скрытых недостатков, которые известны продавцу, и о которых он сознательно не предупредил покупателя, квартира, подлежащая отчуждению, не имеет.

В пункте 12 договора оговорено заверение продавца, что в квартире отсутствуют самовольные переустройство, перепланировка, достройка, реконструкция, квартира находится в техническом состоянии, в котором была зафиксирована во время последней технической инвентаризации. Обстоятельства, которые бы препятствовали заключению договора купли-продажи и какие бы умалчивались продавцом, отсутствуют.

Следовательно, нужно исходить из условий договора и общих нормативных требований к жилому помещению.

Доказательств тому, что приобретенная истцом у ответчика квартира не соответствует техническим документам и санитарно-эпидемиологическим требованиям по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений, материалы дела не содержат.

Как следует из пояснений сторон, жилое помещение обеспечено инженерными системами, в том числе через квартиру проходят стояки отопления, установлены радиаторы отопления, доказательств тому, что они не соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности либо размещены и смонтированы не в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, не представлено.

Доказательств тому, что в квартире произведены самовольные реконструкция, перепланировка либо переустройство, в том числе перенос либо демонтаж инженерного оборудования, стояков или радиаторов отопления, в материалах дела не содержится, и стороны на такие обстоятельства не ссылаются.

В установленном порядке жилое помещение непригодным для проживания не признавалось, и доказательств наличия к тому оснований, предусмотренных пунктом 33 вышеназванного Положения, не представлено.

В качестве скрытого недостатка истец указывает на отсутствие отопления, а именно отсутствие циркуляции в двух стояках на момент продажи.

В силу подпункта третьего части 1 статьи 36 ЖК РФ, пп. "д" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 № 491 (далее – Правила), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры), являются общим имуществом многоквартирного дома.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 6 Правил).

Таким образом, стояки отопления, транзитом проходящие через квартиры, относятся к общему имуществу, за содержание которого несет ответственность управляющая организация.

На основании статьи 161 (часть 1) ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В силу пункта 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

На основании пункта 42 Правил управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Из материалов дела следует, что в отопительный сезон 2018-2019 г.г. в <адрес> возникли проблемы с циркуляцией теплоносителя в двух стояках квартиры, о чем проживающая в квартире Павлюченко Е.Ю. сообщала в ГУПС «УК Нахимовского района», обращалась в Департамент городского хозяйства <адрес>.

Предписанием Госжилнадзора Севастополя на ГУПС «УК Нахимовского района» возложена обязанность восстановить систему отопления в жилой комнате <адрес>, выполнить текущий ремонт стояков центрального отопления в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ представителями ГУПС «УК Нахимовского района» с участием Павлюченко Е.Ю. составлен акт, в котором зафиксировано отсутствие циркуляции теплоносителя по стоякам кухни и большой комнаты. Но при этом зафиксирована температура воздуха в жилых помещениях + 20.

Управляющая компания предпринимала меры к выявлению причины нарушения циркуляции теплоносителя и её устранению, в том числе требовала от собственников <адрес>, расположенной под квартирой №, обеспечить доступ. Не получив добровольный доступ от собственников, обратилась в суд с иском. Решением Нахимовского районного суда города Севастополя от 24 апреля 2019 года на Федосеева Ю.А. и Федосееву А.А. возложена обязанность обеспечить доступ в <адрес> к общедомовому имуществу – стояку центрального отопления для проведения обследования и выполнения ремонтных работ на сетях центрального отопления.

Как следует из пояснений стороны ответчика, он ознакомлен с упомянутым решением суда в мае 2019 года, решение суда вступило в законную силу, в июне 2019 года управляющей компании судом выдан исполнительный лист, предъявлен к принудительному исполнению.

Принимая во внимание, что ответчик был собственником квартиры с 2009 года, до отопительного сезона 2018-2019 г.г. проблем с отоплением не возникало, после появления таковых были предприняты активные меры к их устранению, в том числе управляющей компанией, в самой квартире все инженерное оборудование, включая стояки отопления и радиаторы, находились в исправном состоянии, при установленных обстоятельствах у ответчика были основания полагать, что недостатки устранены и таких, о которых следует предупреждать покупателя, не имеется.

Доказательства того, что ответчик пытался скрыть недостатки, в материалах дела отсутствуют.

Из пояснений истца следует, что в 2019 году, то есть в начале отопительного сезона 2019-2020 г.г. восстановлена циркуляция в одном из стояков.

Таким образом, в квартире в отопительный сезон 2019-2020 г.г. была нарушена циркуляция теплоносителя лишь в одном из трех стояков, в связи с чем считать данную квартиру не подключенной к центральному отоплению нельзя.

В целом квартиру, расположенную в многоквартирном доме, подключенном к центральному отоплению, при наличии и исправности стояков отопления во всех помещениях квартиры, нельзя оценивать как жилое помещение, не подключенное к центральному отоплению, лишь по причине нарушения циркуляции теплоносителя. В связи с чем истец не вправе требовать уменьшения стоимости квартиры в виде разницы рыночной стоимости квартиры, подключенной к центральному отоплению, и без такого подключения. Поскольку такие квартиры обладают разными техническими и качественными характеристиками, расположены в домах, с разным уровнем благоустройства, что безусловно влияет на стоимость.

Степень благоустройства многоквартирного дома или жилого дома определяется качественными характеристиками многоквартирного дома или жилого дома, наличием и составом внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем (общие положения Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011                №).

Из пояснений истца следует, что в последнем стояке циркуляция восстановлена в 2020 году управляющей компанией бесплатно. В связи с чем требования как о безвозмездном устранении недостатков товара, а равно и о возмещении своих расходов на устранение недостатков истец также не вправе заявлять, поскольку недостатки уже безвозмездно устранены, при этом каких-либо расходов истец не понес.

Появление же после продажи квартиры недостатков в виде плесени и иных повреждений, связанных с нарушением циркуляции теплоносителя в стояках отопления, не может быть поставлено в вину продавцу, поскольку является проявлением не недостатка товара, а следствием ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, либо несоблюдения бесперебойного предоставления коммунальной услуги, либо действий собственника <адрес>, который, как следует из пояснений, нарушил целостность стояков отопления, перекрыв таким образом циркуляцию теплоносителя.

При установленных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что жилое помещение, проданное истцом ответчику, условиям договора соответствовало, недостатков, которые следовало указать в договоре, не имело, а ответственность за убытки, которые понес истец в связи с необеспечением бесперебойного предоставления коммунального ресурса (услуги), должно нести виновное лицо, к которым ответчик не относится.

        В свете изложенного судебная коллегия полагает, что выводы суда о том, что истцу причинен ущерб (убытки) вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи, фактическим обстоятельствам не соответствуют, что является основанием для отмены решения.

        На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

        ОПРЕДЕЛИЛА:

        Апелляционную жалобу истца Чечвия В. А. оставить без удовлетворения.

        Апелляционную жалобу представителя ответчика Петровского Ю. В. удовлетворить, решение Нахимовского районного суда города Севастополя от 5 апреля 2022 года отменить.

        В удовлетворении иска Чечвия В. А. к Петровскому Ю. В. о взыскании денежных средств отказать.

    Апелляционное определение вступает в законную силу со дня принятия, может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

        Председательствующий:                                                        И.А. Анашкина

        Судьи:                                                                                       Е.В. Козуб

                                                                                    М.А. Донскова

        Апелляционное определение составлено в окончательной форме 03.11.2022