Решение по делу № 2-135/2023 (2-1493/2022;) от 25.01.2022

Мотивированное решение

изготовлено 27.03.2023г. Дело № 2-135\2023

25RS0002-01-2022-000602-30

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 марта 2023 года Первореченский районный суд г.Владивостока в составе:

председательствующего судьи             С.В. Каленского

при секретаре                         Д.А.Карбулаевой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Михайлова Владлимира Сергеевича к Светелик Виктору Александровичу в лице финансового управляющего Титовой Яны Юрьевны Хайрутдинову Сергею Викторовичу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями к Светелик В.А. в лице финансового управляющего Титовой Я.Ю., Хайрутдинову С.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты №№ в 5-ти комнатной квартире, площадью 15,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> с Хайрутдинова С.В. на Михайлова В.С.

В обоснование заявленных требований указывает, что Михайлов B.C. является собственником комнаты №№ в 5-комнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>

Светелик В.А. являлся собственником комнаты №№ в данной 5-комнатной квартиры. Арбитражным судом Приморского края в отношении Светелик В.А. введена процедура банкротства и реализации имущества (дело №А51-2560/2019).

10.01.2022 г. Светелик В.А. в лице финансового управляющего Титовой Я.Ю. заключил с Хайрутдиновым СВ. договор купли-продажи, в соответствии с которым Хайрутдинов СВ. путем участия в торгах приобрел комнату №№ в 5-комнатной квартире по адресу: <адрес>, кадастровый номер:№ за цену 2 128 221 рублей.

Однако, уведомление о праве преимущественной покупки вышеназванной комнаты истцу не направлялось, кроме того, своего отказа от права преимущественной покупки данной комнаты истец не давал. Намеревался приобрести указанную комнату за цену, обозначенную в договоре.

Просит суд, перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 10.01.20: комнаты №№ в 5-комнатной квартире, площадью 15,7 кв.м., расположенной по адресу <адрес>, с Хайрутдинова Сергея Викторовича на Михайлова Владимира Сергеевича.

Прекратить право собственности Хайрутдинова Сергея Викторовича на комнату в 5-комнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №.

Взыскать с Михайлова Владимира Сергеевича в пользу Хайрутдинова Сергея Викторовича денежные средства в сумме 2 128 221 рублей.

Признать за Михайловым Владимиром Сергеевичем право собственности на комнату в 5-комнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №.

В судебном заседании представитель истца поддержал изложенное в исковом заявлении.

Ответчик Хайрутдинов С. В. с требованиями не согласился пояснил, что обязанности у финансового управляющего или у победителя торгов не было, потому что ст.250 ГК РФ указывает на преимущественное право покупки продаваемой доли у участника долевой собственности, кроме случая продажи с публичных торгов, а данная квартира продавалась с публичных торгов, т.о. законодателем указано исключение, когда порядок принципа преимущественного права участника долевой собственности продавцом или покупателем не соблюдается, поскольку при наличии заинтересованности «Сосед- участник долевой собственности» может на равных условиях участвовать в открытых публичных торгах.

На сайте ЕФРСБ и ЭТП НИС было размещено объявление о продаже на аукционе №№ от 13.10.2021, а позже о повторном аукционе №№ от 21.11.2021, и затем на публичных торгах №№ от 29.12.2021: «Жилого помещения, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 15,7 кв.м.

Согласно выписки из ЕГРН от 18.01.2022г., объектом права является отдельное обособленное помещение № 25:28:040004:5047, т.о. спорная комната не находится в собственности нескольких лиц. У Хайрутдинова с соседями нет совместной собственности, поскольку каждый является собственником своего помещения/квартиры, с определённой площадью и кадастровым номером. Предметом договора купли-продажи является обособленное помещение № № на которое не может претендовать кто-то из соседей, и собственник (или его арбитражный управляющий при банкротстве) может распоряжаться ей по своему усмотрению без уведомления соседей.

Тем более собственность одного соседа, не является долей другого соседа.

Эти обстоятельства исключают возможность применения статьи 250 ГК РФ к договору, заключенному в отношении имущества (комнаты N 41), которое не находилось в общей собственности.

Указанные комнаты являющиеся собственностью истца и ответчика долями в общей собственности не являются.

Правило преимущественной покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены.

Утверждено положение от 18.06.2021г. о порядке, сроках и условиях продажи имущества гражданина Светелик В.А. подлежащего продаже путем проведения открытых торгов в форме аукциона, в редакции, предложенной финансовым управляющим должника: лот № №. помещение, назначение: жилое, площадью 15,7 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый номер №, начальная цена продажи имущества составляет 2 107 786 руб.

Согласно п.2.16. указанного Положения утвержденного судом организатор торгов направляет участникам торгов протоколы не позднее рабочего дня следующего после дня подписания протокола и в течении двух рабочих дней с даты подписания протокола финансовый управляющий направляет его победителю торгов, и в течении пяти дней с даты подписание протокола направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи.

Согласно п. 1.10. указанного Положения, оплата производится покупателем в течении 30 дней со дня подписания договора.Таким образом, финансовый управляющий связан обязанностью исполнять определение Арбитражного суда и Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, и не имеет ни обязанности ни возможности выходить за установленные рамки, и тем более сроки (при соблюдении преимущественного права в случае продажи доли без публичных торгов, сособственник доли должен направить ценное письмо с предложением и ждать реакции более месяца.

Он направлял уведомления соседям ( в частности истцу) с предложением купить свою квартиру №№, но согласия не последовало.Равно как и в выписке ЕГРН на многоквартирный дом, на стр.2 указаны все номера помещений расположенных в данном доме, включая его квартиру № №.

Таким образом квартира 41 не является долей в каком-либо объекте, кроме как в многоквартирном доме, как и все квартиры в городе. Следуя этой логике, каждый житель многоквартирного дома перед продажей своей квартиры должен был бы предложить её всем своим соседям, что является ущемлением свободы распоряжаться своим имуществом (ст.35 Конституции РФ).

Финансовый управляющий Светелик В.А. Титова Я.Ю. в письменных возражениях выразила свое несогласие с требованиями Михайлова В.С.

Выслушав стороны, изучив материалы дела суд полагает, что требования Михайлова подлежат удовлетворению по следующим оснвоаниям.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве, части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В пунктах 1 и 4 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) указано, что имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании его банкротом и введении реализации имущества гражданина (в том числе доля гражданина-банкрота в общем имуществе, на которое в соответствии с гражданским или семейным законодательством может быть обращено взыскание), составляет конкурсную массу (за исключением имущества, особо оговоренного в законе).

В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона.

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

В пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 N 45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в деле о несостоятельности (банкротстве) граждан" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем и не имевшего этого статуса ранее, утверждается судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании соответствующего ходатайства финансового управляющего.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 16.10.2014года Михайлов В.С. приобрел в собственность у ФИО15 3 комнаты № № общей площадью 35,20 кв.м. в 5-комнатной квартире по адресу: <адрес>.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности от 24.11.2014года № Михайлов является собственником комнаты № в 5-комнатной квартире по адресу: <адрес>. Кадастровый номер №.

Согласно сведение Росррестра Светелик В.А.являлся собственником жилого помещения- комнаты № № площадью 15,7 кв.м. по адресу: №

Определением Арбитражного суда Приморского края 11.07.2019года Светелик В.А. признан несостоятельным(банкротом), введена процедура реструктуризации долгов.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 22.09.2021года по делу А 51-2560\2019 106151\2021 утверждено Положения о порядке сроках и условиях продажи имущества Светелик В.А., подлежащего продажи путем проведения открытых торгов в форме аукциона принадлежащего должнику : лот 2, помещение, назначение жилое площадью 15,7 кв.м. <адрес>, кадастровый номер №, начальная цена продажи составляет 2 107 786руб.

Согласно п.2.16. указанного Положения утвержденного судом организатор торгов направляет участникам торгов протоколы не позднее рабочего дня следующего после дня подписания протокола и в течении двух рабочих дней с даты подписания протокола финансовый управляющий направляет его победителю торгов, и в течении пяти дней с даты подписания протокола направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи.

Согласно п. 1.10. указанного Положения, оплата производится покупателем в течение 30 дней, со дня подписания договора.

Согласно договора купли-продажи № 2 от 10.01.2022года Светелик В.А. в лице финансового управляющего Титовой Я.Ю. путем участия в торгах продал Хайрутдинову С.В. недвижимое имущество : жилое помещение(комната) расположенное по адресу: <адрес>, площадью 15,7 кв.м. кадастровый номер №,(общая площадь с Местами общего пользования МОП 29,80 кв.м., площадь комнаты 15,70 кв.м., объект принадлежит Светелику В.А. на праве собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 данного Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

В статье 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действий кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота за редким исключением может быть реализовано только на торгах ( пункт 1 статьи 126 и пункта 3 статьи 139, пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве). В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения статьи 255 ГК РФ, касающиеся отношений, возникающих до получения этой санкции.

Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. Однако, законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли ( статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.

Реализация имущества должника с применением процедуры, предусмотренной Законом о банкротстве, не аннулирует специальных норм о преимущественном праве приобретения участником долевой собственности доли в недвижимости принадлежащей должнику.

Цель торгов по продаже имущества должника - банкрота заключается в получении максимальной выручки от реализации имущества, что не противоречит установленному Гражданским кодексом Российской Федерации правилу о принадлежности сособственнику недвижимого имущества права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности на комнаты, отчуждаемые в рамках дела о банкротстве.

Таким образом, при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Цена продажи доли в праве общей долевой собственности на комнату № с кадастровым номером №, то есть условия совершения сделки по ее отчуждению, в рассматриваемом случае могла быть сформирована полностью только по результатам проведения торгов, следовательно, именно в этот момент у должника - сособственника квартиры в лице финансового управляющего возникла обязанность известить других участников общей долевой собственности в порядке, определенном положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, о возможности реализации ими преимущественного права на приобретение доли в праве общей долевой собственности.

Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом о банкротстве не установлены ограничения права сособственника недвижимого имущества на преимущественное приобретение доли в праве общей долевой собственности на квартиру, принудительно продаваемой на торгах.

Следовательно, принудительный характер торгов в рамках процедуры банкротства- реализация имущества должника не исключает права иных участников долевой собственности на реализацию преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе и в случае заключения договора купли-продажи такой доли путем проведения торгов. Нарушение этого положения влечет те же правовые последствия, что и любое заключение договора купли-продажи доли с нарушением преимущественного права ее покупки, в частности, возникновение у сособственника права требования перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору.

В силу ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

На основании ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и видно из дела, Михайлов на основании договора купли-продажи от 16.10.2014. является собственником трех комнат № 37,38,39,, расположенных в квартире по адресу: пр-кт 100-летия Владивостоку дом 48. Его право собственности зарегистрировано государством 24.11.2014. (свидетельство о государственной регистрации права №).

Истец Михайлов В.С. не уведомлялся в установленном законом порядке о намерении Светелик В.А. в лице финансового управляющего продать принадлежавшее ему жилое помещение, узнал о состоявшейся сделке уже после того, как эта сделка была совершена. Доказательств обратного суду не представлено.

Из поэтажного плана указанного жилого дома, из кадастрового и технического паспортов на указанные жилые помещения видно, что квартира № 39(принадлежащая Михайлову) и комната № 41 являются частями одной 5-комнатной квартиры, в которой кроме комнат, имеется туалет, ванная, кухня и кладовая, прихожая. Все комнаты имеют выход в общую прихожую, из которой имеется единый выход на лестничную площадку. В технической документации органов БТИ, поэтажном плане жилые помещения № № обозначены как составные части коммунальной квартиры.

Анализ технических характеристик жилых помещений их месторасположение в жилом доме и наличие у них общих помещений с одной прихожей и единым выходом на лестничную площадку позволяют сделать вывод о том, что вместе они составляют коммунальную квартиру, несмотря на то, что жилое помещение № № по сведениям ЕГРПН зарегистрировано как самостоятельная квартира.

Поскольку жилые помещения № № являются частями коммунальной квартиры, то у истица, в собственности которого находится комнаты имелось преимущественное право покупки принадлежавшего Светелик В.А. жилого помещения.

В опровержение доводов ответчика об индивидуальном характере спорного жилого помещения суд обращает внимание на тот факт, что в договоре купли-продажи от 10.01.2022года спорная комната № №, её площадь определена с общей площадью мест общего пользования.

Так как материалами дела подтверждается, что Светелик В.А. в лице финансового уполномоченного продал принадлежавшую ему квартиру, представляющую собой 1 комнату в коммунальной квартире, Хайрутдинову по договору купли-продажи от 10.01.2022 с нарушением преимущественного права Михайлова на покупку этой комнаты, то требования истица о переводе на него прав и обязанностей покупателя по названному договору являются обоснованными.

В обеспечение своего обязательства по передаче денег по названному договору ею внесена сумма в размере 2 130 721 руб. на счет Управления судебного департамента в Приморском крае, что подтверждается соответствующей квитанцией.

Удовлетворяя иск Михайлова В.С. и переводя на него права покупателя по договору купли-продажи от 10.01.2022г. суд полагает необходимым взыскать в пользу Харутдинова внесенную истицам на счет Управления судебного департамента в Приморском крае сумму 2 130 721руб. в счет обеспечения исполнения обязательств по оплате приобретенного по этому договору объекта недвижимости.

В соответствии со ст.139,144 ГПК РФ суд считает необходимым отменить меры обеспечения иска принятые 28.01.2022года на основании определяли Первореченского районного суда г.Владивостока.

Руководствуясь ст.13,1930198 ГПК РФ суд,

р е ш и л:

Перевести на Михайлова Владимира Сергеевича права и обязанности покупателя по договору купли-продажи жилого помещения(комнаты) N № площадью 15,7 кв. м. кадастровый номер №(общая площадь с МОП 29,80 кв.м. площадь комнаты 15.70 кв.м.) в квартире №, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из пяти комнат, заключенному 10 января 2022 года между Светелик Виктором Александровичем в лице финансового управляющего Титовой Яны Юрьевны(продавец) и Хайрутдиновым Сергеем Викторовичем(покупатель).

Взыскать с Михайлова Владимира Сергеевича в пользу Хайрутдинова Сергея Викторовича, денежные средства в размере 2 130 721 руб., за счет денежных средств, размещенных на депозитном счете Управления Судебного Департамента в Приморском крае в качестве обеспечительного платежа Михайлова В.С. по иску Михайлова В.С. к Хайрутдтинову С.В. о выкупе квартиры расположенной по адресу:<адрес> на основании чека ордера от 11.05.2022 ПАО Сбербанк 8635\304, операция 136 получатель Управление Судебного Департамента в Приморском крае л\с №

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Хайрутдинова Сергея Викторовича на жилое помещение (комнату)N №, площадью 15,7 кв. м. кадастровый номер №(общая площадь с МОП 29,80 кв.м. площадь комнаты 15.70 кв.м.) в квартире №, находящейся по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Михайлова Владимира Сергеевича на жилое помещение (комнату)N №, площадью 15,7 кв. м. кадастровый номер №(общая площадь с МОП 29,80 кв.м. площадь комнаты 15.70 кв.м.) в квартире №, находящейся по адресу: <адрес>

Меры обеспечения принятые определением Первореченского районного с уда от 28.01.2022 в виде запрета Хайрутдинову Сергею Викторовичу и иным лицам совершать действия связанные с отчуждением комнаты №41 в 5-комнатной квартире по адресу: <адрес>, кадастровый номер №

запрета Управлению Росреестра по Приморскому краю совершать любые регистрационные действия в отношении комнаты №№ в 5-ти комнатной квартире по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, отменить по вступлению решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме через Первореченский районный суд г. Владивостока.

Председательствующий: