Решение по делу № 2-8604/2022 от 05.07.2022

УИД 50RS0№-94

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 сентября 2022 года                                 г. Видное Московская область

Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Портновой Е.Н., при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Брусника» о признании договора бронирования предварительным договором, обязании заключить договор долевого участия в строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Брусника», в котором просит признать заключенное соглашение о бронировании двухкомнатной квартиры № общей проектной площадью <данные изъяты> имеется лоджия, в составе проектируемого жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже (5 очередь строительства) комплекса жилых домов в д. <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером: № предварительным договором; признать заключенное соглашение о бронировании однокомнатной № общей проектной площадью <данные изъяты> имеется лоджия, в составе проектируемого жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже ( 5 очередь строительства) комплекса жилых домов в д. <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером: №; в резолютивной части решения суда указать, что данное решение является основанием для заключения между ООО «Брусника» и ФИО1 договоров долевого участия на вышеуказанные объекты по стоимости указанной в соглашении о бронировании.

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком были подписаны вышеуказанные соглашения о бронировании. Подписывая указанные соглашения о бронировании квартиры, обязательства сторон сводились к подготовке заключения договоров долевого участия в строительстве квартир в комплексе жилых домов в д. <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером: №. При таких обстоятельствах истец полагает, что стороны приняли на себя обязательства заключить основные договора долевого строительства, однако договоры с истцом заключены не были. ДД.ММ.ГГГГ истец обращался с письменными заявлениями в адрес ответчика, однако ответа не последовал, что и послужило поводом для обращения с иском в суд.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя ФИО4, который исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Представители ответчика ООО «Брусника» по доверенности ФИО5, ФИО6 в судебном заседании заявленные требования не признали, просили отказать в их удовлетворении, указывая, что заключенные с истцом соглашения о бронировании не отвечают требованиям предварительного договора, в силу чего не могут порождать правовых последствий по заключению договоров участия в долевом строительстве.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к договору не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком были заключены соглашения о бронировании двухкомнатной квартиры № общей проектной площадью <данные изъяты> имеется лоджия, в составе проектируемого жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже (5 очередь строительства) комплекса жилых домов в д. <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером: №

В соответствии с пунктом 1 указанных соглашений, ООО «Брусника» принимает на себя обязательство по бронированию вышеуказанных объектов долевого строительства на период от даты заключения соглашения и до истечения 7 календарных дней с даты уведомления о начале продаж. Обязательство по бронированию включает в себя:

а) воздержание от заключения договора участия в долевом строительстве либо иного договора на отчуждение объекта долевого строительства с третьими лицами в течение периода бронирования;

б) воздержание от любых действий по предложению к продаже Объекта долевого строительства третьим лицам на период бронирования;

в) обязательство заключить договор участия в долевом строительстве в случае обращения второй стороны соглашения, для заключения договора в течение 7 календарных дней с даты получения уведомления о начале продаж.

В п. 2 соглашений о бронировании указано, что под началом продаж понимается решение ООО «Брусника» о возможности заключения договоров по отчуждению объектов долевого строительства при условии наличия разрешения на строительство и соблюдения иных положений ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соглашениях о бронировании указано, что в целях обеспечения исполнения обязательств вторая сторона вносит денежную сумму путем открытия аккредитива на определенный срок (240 дней с даты открытия аккредитива).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ по поручению истца представитель ООО «Брусника» открыл аккредитивы №, № в банке ПАО «Возрождение» на имя Истца. Внесенные денежные средства в размере <данные изъяты> (по каждому соглашению) находились в период срока действия на аккредитивах истца, открытых на ее имя.

Срок действия аккредитивов истек ДД.ММ.ГГГГ, по истечении данного периода обязательства сторон, денежные средства, внесенные на аккредитивы, были возвращены Истцу в полном объеме.

При этом, ответчик данные денежные средства на свой расчетный счет не получал, денежные средства истца не использовал.

Как указывает истец до настоящего времени истец не смог подписать договоры долевого участия.

Истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направил требование о заключении Договора участия в долевом строительстве, однако застройщик уклонился от заключения основных договоров, предложив заключить договоры участия в долевом строительстве на текущих рыночных условиях.

Вместе с тем, суд не может согласиться с доводами истца о применении к сложившимся между сторонами отношениям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на основании следующего.

В ч. 2 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 года №214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. При не обращении участника к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Так, согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указывалось на то, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Аналогичный подход обозначен в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

В вышеназванном Обзоре от ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на результаты изучения судебной практики было обращено внимание на то, что привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

С учетом изложенного, факт оформления отношений с гражданами по привлечению их денежных средств для финансирования строительства путем заключения договора, не обозначенного как договор участия в долевом строительстве (например, предварительного договора купли-продажи, предусматривающего внесение гражданином застройщику денежной суммы в размере стоимости приобретаемого объекта) не препятствует иной квалификации данных отношений и применения к ним положений Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 5 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Вместе с тем, в настоящем случае между истцом и ответчиком не согласованы существенные условие договора долевого участия, названный договор не содержит всех необходимых для квалификации его как договора о долевом участии условий, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве, при заключении стороны самостоятельно квалифицировали этот договор как предварительный договор купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, мнение истца по вопросу квалификации соглашений о бронировании в комплексе жилых домов в д. <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером: № квартир в качестве договора долевого участия в строительстве подлежит отклонению, поскольку рассматриваемый договор не содержит условий, предусмотренных Законом №214-ФЗ для договоров такого рода.

С учетом изложенного, оснований полагать, что по существу между истцом и ответчиком заключен предварительный договор участия в долевом строительстве не имеется. Заключенный между ними договор имеет все признаки договора оказания услуг.

Учитывая, что соглашения от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами не обладает признаками предварительного договора, предусмотренными п. 1 ст. 429 ГК РФ, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Брусника» о признании соглашений от ДД.ММ.ГГГГ. о бронировании двух комнатной квартиры № общей проектной площадью <данные изъяты> в составе проектируемого жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже (5 очередь строительства) комплекса жилых домов в д. <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером: № предварительными договорами, указании на то, что решение суда является основанием для заключения между ФИО1 и ООО «Брусника» договоров долевого участия на вышеуказанные объекты по стоимости, указанной в соглашениях о бронировании, - отказать.

        Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                             Е.Н. Портнова