Решение по делу № 11-11892/2021 от 13.09.2021

судья Рыбакова М.А.

дело № 2-1755/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 11-11892/2021

28 октября 2021 года                             г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего         Чертовиковой Н.Я.

судей                     Данилкиной А.Л., Пашковой А.Н.,

при помощнике судьи А.А.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе К.Е.Н. на решение Центрального районного суд г. Челябинска от 04 июня 2021 года по иску П.В.В. к К.Е.Н., К.С.В., Н.Э.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Заслушав доклад судьи Данилкиной А.Л. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя ответчика К.Е.Н. - Х.Р.Ш., ответчиков Н.Э.А. и К.С.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца П.В.В. - Л.Т.М., участвовавшей посредством видеоконференц-связи, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

П.В.В. обратился в суд с иском к К.Е.Н., К.С.В., Н.Э.А. о расторжении договора купли-продажи <адрес> в <адрес>, заключенного 03 сентября 2018 года между П.В.В. в лице К.С.В., действующего на основании доверенности №№ от ДД.ММ.ГГГГ, и К.Е.Н. в лице Н.Э.А., действующего на основании доверенности №№ от ДД.ММ.ГГГГ, и возвращении в его собственность указанной квартиры.

В обоснование требований указал, что спорная квартира принадлежала ему на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ он оформил на имя К.С.В. доверенность на право распоряжения данной квартирой путем заключения договора купли-продажи за цену и на условиях по своему усмотрению. По данной доверенности К.С.В. должен был открыть на имя истца счет в банке и перечислить денежные средства, причитающиеся за продажу квартиры. ДД.ММ.ГГГГ К.С.В., действуя на основании данной доверенности, заключил от имени истца договор купли-продажи спорной квартиры с К.Е.Н., от имени которой действовал Н.Э.А. на основании доверенности. Стоимость указанной квартиры по договору составила 950 000 руб., при этом кадастровая стоимость квартиры составляет 1432155,91 руб. Полагает, что стоимость квартиры была явно занижена, чем нарушены его права и законные интересы. Денежные средства по договору ему не были переданы. Считает, что К.С.В. не исполнила обязательства по договору купли-продажи о приемке объекта недвижимого имущества и оплате покупной цены, в связи с чем договор купли-продажи подлежит расторжению на основании п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с неисполнением обязательство по договору.

Истец П.В.В. в судебное заседание в суд первой инстанции не явиля при надлежащем извещении.

Представитель истца Л.Т.М. в судебном заседании посредством видеоконференц-связи поддержала исковые требования в полном объеме, в случае удовлетворения требований просила взыскать расходы на производство судебной экспертизы.

Ответчики К.Е.Н., К.С.В., Н.Э.А. не принимали участия в суде первой инстанции.

Представитель ответчиков К.Е.Н., К.С.В. -Н.В.М. в судебном заседании в суде первой инстанции заявленные требования не признал, ссылаясь на то, что сделка по безденежности истцом не оспаривалась, фактически исполнена сторонами, квартира передана покупателю, денежные средства переданы наличными до подписания договора.

Третье лицо П.Е.А. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, извещена.

Суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворил, расторг договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, заключенный 03 сентября 2018 года между П.В.В. в лице К.С.В., действующего на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ, и К.Е.Н. в лице Н.Э.А., действующего на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ; обязал К.Е.Н. возвратить П.В.В. <адрес> в <адрес>. Указал, что настоящее решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в части прекращения права собственности К.Е.Н. и регистрации права собственности П.В.В. на <адрес> в <адрес>. Взыскал с К.Е.Н. в пользу П.В.В. расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 360,78 руб., расходы на производство судебной экспертизы в сумме 7 000 руб.

В апелляционной жалобе К.Е.Н. просит отменить решение суда, перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, оставить исковое заявление без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка, в случае отказа в оставлении искового заявления без рассмотрения, отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указывает на то, что оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года исполнен сторонами в полном объеме, квартира передана покупателю и денежные средства переданы продавцу до подписания договора, что также подтверждается распиской представителя продавца в получении денежных средств. Не согласна с доводом истца о том, что спорная квартира продана по заниженной цене. Указания истца, что рыночная стоимость квартиры в составляет 1 800 000 руб., опровергнуты выводами судебной экспертизы. Ссылается на то, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданная истцом на имя К.С.В., не содержит обязательства по открытию счета в банке на имя П.В.В. и перечислению ему денежных средств от продажи спорной квартиры. Полагает, что законных оснований для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренных п.п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, не имеется, поскольку договор был заключен уполномоченным лицом, которому в силу выданной истцом доверенности, были предоставлены права по установлению цены продаваемой квартиры. Считает, что суд не учел, что истец не оспаривал выданную доверенность в рамках определенного в ней круга полномочий представителя и что истец не оспаривал факт намерения продать квартиру К.Е.Н. Полагает, что доводы истца о неполучении им оплаты по договору купли-продажи не является основанием для расторжения данного договора, поскольку в доверенности прямо предусмотрено право К.С.В. на получение денежных средств, при этом суду не предоставлено доказательств, что К.С.В. не получил денежные средства. Указывает на то, что на момент заключения сделки стороны находились в хороших доверительных отношениях, К.С.В. является зятем истца. Считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В отзыве на апелляционную жалобу Н.Э.А. ссылается на незаконность решения суда и обоснованность доводов апелляционной жалобы. Указывает на то, что стороны договора исполнили свои обязательства полностью, деньги в размере 950000 руб. им были переданы К.С.В., о чем была выдана расписка. С момента заключения договора и до декабря 2020 года П.В.В. не предъявлял претензий в части неоплаты договора.

В отзыве на апелляционную жалобу П.В.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает на то, что ответчиками нарушено его право на получение денежных средств от продажи принадлежащей ему квартиры. Ссылается на недоказанность ответчиками факта передачи денежных средств по оспариваемой сделке, на противоречивость их пояснений в ходе рассмотрения дела. В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора им представлена претензия и доказательства ее направления К.Е.Н., однако данная претензия не было получена ею по независящим от него обстоятельства. Доказательства согласования цены договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и оплаты по данному договору не представлены в материалы дела.

Истец П.В.В., ответчик К.Е.Н., третье лицо П.Е.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, с заявлением об отложении слушания дела не обратились. Судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в его отсутствие указанных лиц.

Заслушав пояснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушения норм материального права.

Из материалов дела следует, что П.В.В. являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с К.С.В., в соответствии с п. 3 которого квартира приобретена за 950 000 руб. Право собственности П.В.В. на данное недвижимое имущество зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 143-144 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ П.В.В. выдал нотариально удостоверенную доверенность К.С.В., которой уполномочил продать за цену и на условиях по своему усмотрению указанную квартиру, в том числе с правом заключения договора купли-продажи, дополнительного соглашения к нему, передаточного акта, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса или задатка, с правом получения причитающихся ему аванса или задатка, получения следуемых ему денег, как наличным, так и безналичным способом, открыть на его имя любой счет для расчета по сделке, распоряжаться и пользоваться открытым на его имя счетом, получать с него денежные средства со всеми процентами (л.д. 21 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между П.В.В. в лице К.С.В., действующего на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ, и К.Е.Н. в лице Н.Э.А., действующего на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 112-113 том 1).

Согласно пункту 4 договора объект недвижимости приобретается за 950 000 руб. В пункте 5 договора указано, что указанную сумму покупатель выплатил продавцу до подписания настоящего договора.

В пункте 10 данного договора предусмотрено, что объект недвижимости передается по соглашению сторон без передаточного акта до подписания настоящего договора.

Определением суда от 30 апреля 2021 года по ходатайству представителя истца по делу назначена экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости спорного жилого помещения.

Согласно заключению эксперта ООО «Техническая экспертиза и оценка» М.А.П. от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 1 250 000 руб. (л.д. 10-54 том 2)

По сведениям Управления Росреестра по Челябинской области кадастровая стоимость объекта составляет 1 432 155,91 руб.

Удовлетворяя требования и расторгая договор купли-продажи спорной квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиками не представлены доказательства передачи истцу денежных средств до подписания оспариваемого договора, согласование цены договора между доверенным стороной истца лицом и стороной покупателя, являющихся аффелированными лицами, значительно ниже рыночной стоимости спорного имущества, в связи с чем пришел в выводу о существенном нарушении условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и наличием оснований для его расторжения.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Пунктом 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

На основании положений п. 1 ст. 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии со ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по основанию существенного нарушения договора, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу пункта 3 данной статьи в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи спорной квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В Гражданском кодексе Российской Федерации также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Из пояснений ответчика Н.Э.А., данных в суде апелляционной инстанции, следует, что действуя по доверенности от имени К.Е.Н., он купил спорную квартиру. К.Е.Н. передала ему денежные средства на приобретение указанной квартиры, которые он в последствие передал К.С.В. по расписке.

Ответчик К.С.В. пояснил в суде апелляционной инстанции о том, что Н.Э.А. передал ему денежные средств в сумме 950 000 руб. полностью до подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пояснениям представителя ответчика Х.Р.Ш. К.Е.Н. передала денежные средства по договору купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме до его подписания. На момент совершения данной сделки у К.Е.Н. имелись денежные средства, полученные от продажи принадлежащей ей <адрес> в <адрес>. В 2012 году она продала указанную квартиру, получила денежные средства в сумме 1 500 000 руб., после продажи квартиры деньги фактически находились у ответчика с 2012 года.

В подтверждение факта наличия у ответчика К.Е.Н. денежных средств на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в суд апелляционной инстанции представлены копия свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи квартиры (с использованием кредитных средств) от ДД.ММ.ГГГГ, справки ЖСК-41 «Калибровщик-1» № от ДД.ММ.ГГГГ и копия расписки К.Е.Н. от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 183-187 том 2).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пунктах 4, 5 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что спорная квартира приобретается покупателем у продавца за 950000 руб., покупатель выплатил продавцу указанную сумму до подписания настоящего договора в полном объеме.

Оценивая доводы истца, судебная коллегия считает надлежащим достоверным доказательством факта уплаты денежных средств покупателем продавцу запись в договоре купли-продажи о том, что расчет произведен до подписания договора. При этом К.Е.Н. и действующий от ее имени при заключении сделки Н.Э.А. отрицали факт невыплаты денежных средств по договору, К.С.В., подписав указанный договор в качестве представителя П.В.В., подтвердил получение денежных средство по сделке в судебном заседании, что является подтверждением надлежащего исполнения К.Е.Н. договора купли-продажи.

Ссылки П.В.В. на то, что К.С.В. ему денежные средства не передавал, основанием для расторжения договора купли-продажи являться не может, поскольку в силу положений ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Таким образом, получение денежных средств по договору представителем К.С.В. свидетельствует об исполнении обязанности К.Е.Н. по оплате стоимости приобретаемого имущества. Отношения П.В.В. и К.С.В. в рамках договора поручения не являются основанием для расторжения договора купли-продажи.

Доводы истца о том, что квартира квартиры была продана по явно заниженной цене, что в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является существенным нарушением договора, судебная коллегия находит несостоятельными в силу следующего.

К.С.В. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры действовал на основании доверенности, выданной ему П.В.В., удостоверенной нотариально. Доверенность содержит полномочия по отчуждению спорного имущества за цену и на условиях по своему усмотрению, в доверенности отсутствуют условия о том, что П.В.В., уполномочил К.С.В. продать спорную квартиру за определенную цену. При этом данных о том, что указанная доверенность была отозвана либо признавалась недействительной, в материалах дела не содержится, истцом такие доказательства не представлены.

Письменных доказательств наличия между доверителем П.В.В. и его поверенным К.С.В. договоренности о продаже квартиры по цене не ниже рыночной, вопреки требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцом суду не представлено, хотя бремя доказывания обоснованности своих требований, в том числе и названного обстоятельства, лежала именно на нем.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ фактически исполнен сторонами, квартира передана покупателю, а денежные средства переданы продавцу до подписания данного договора, в связи с чем основания, предусмотренные п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи отсутствуют.

При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных П.В.В. требований.

Вместе с тем, оснований для перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, установленных ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, как и основания для оставления искового заявления без рассмотрения в силу несоблюдении истцом претензионного порядка, судебная коллегия не усматривает. Более того, из материалов дела следует, что досудебная претензия с предложением расторгнуть договор была направлена П.В.В. К.Е.Н., о чем в материалы дела представлены подтверждающие документы.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Челябинска от 04 июня 2021 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований П.В.В. к К.Е.Н., К.С.В., Н.Э.А. о расторжении договора купли-продажи <адрес> в <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между П.В.В. в лице К.С.В., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и К.Е.Н. в лице Н.Э.А., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, о возложении обязанности на К.Е.Н. возвратить П.В.В. <адрес> в <адрес> и взыскании судебных расходов отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 ноября 2021 года.