Решение по делу № 2-5293/2019 от 02.10.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

08.11.2019 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Шабашевой М.Л.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Сергеева А. В. к Остринскому А. Л. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,

установил:

Сергеев А.В. обратился в Центральный районный суд г.Сочи с иском к Остринскому А.Л. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество - объект незавершенного строительства с кадастровым номером № и имущественное право аренды земельного участка, площадью 1903 кв.м с кадастровым номером №, возникшее из договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенные по адресу: г.Сочи, <адрес>.

В обоснование требований указал, что между ним и Остринским А.Л. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с рассрочкой платежей, залога этой недвижимости (ипотеки) № от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ). Согласно условиям договора Сергеев А.В. (продавец) обязался передать в собственность Остринского А.Л. (покупателя) недвижимое имущество – объект незавершенного строительства 85 % готовности, площадью 773 кв.м (далее – объект) с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, а покупатель обязался принять объект и оплатить его стоимость – 15000000 рублей в установленном договором порядке.

Одновременно с договором купли-продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ между Сергеевым А.В. и Остринским А.Л. был заключен договор перенайма по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ). По договору перенайма Сергеев А.В. уступил, а Остринский А.Л. принял права и обязанности арендатора земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, площадью 1903 кв.м с кадастровым номером № по договору аренды, заключенному между администрацией г.Сочи и Сергеевым А.В. № от ДД.ММ.ГГГГ (аренда сроком на 49 лет). За уступаемое право аренды земельного участка Остринский А.Л. обязался выплатить Сергееву А.В. 75000000 рублей с рассрочкой платежа.

В целях обеспечения исполнения денежных обязательств, принятых на себя Остринским А.Л., пунктами 5.5–5.10 договора купли-продажи и п.2.4 договора перенайма стороны предусмотрели, что незавершенный строительством объект и имущественное право аренды земельного участка находятся у Сергеева А.В. в залоге (ипотеке) в силу закона (статьи 488, 489 ГК РФ). Записи о наличии обременений в виде залога в пользу Сергеева А.В. внесены в установленном порядке в ЕГРН.

Во исполнение обязательств по заключённым договорам от 21.01.2016 объекты прав переданы во владение ответчика Остринского А.Л. и произведена государственная регистрация права собственности Остринского А.Л. на недвижимое имущество, ипотеки недвижимого имущества в силу закона, договора перенайма земельного участка, ипотеки имущественного права аренды, изменений в условиях ранее заключённых договоров, установленных дополнительными соглашениями № и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Сергеевым А.В. принятые по договорам обязательства исполнены полностью и в установленные договорами сроки.

Остринским А.Л. обязательства по договорам надлежащим образом не исполнены, допущена существенная просрочка в оплате цены договоров, долг Остринского А.Л. составил 70000000 рублей.

В течение длительного времени задолженность Остринским А.Л. не была погашена, в связи, с чем Сергеев А.В. был вынужден обратиться в суд с иском о взыскании задолженности.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда от 19.07.2018 по делу № с Остринского А.Л. в пользу Сергеева А.В. взысканы, 12500000 рублей – основного долга по договору № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества и дополнительному соглашению № 1 от 12.09.2016, обеспеченный залогом (ипотекой) недвижимого имущества и 57500000 рублей – основного долга по договору № от ДД.ММ.ГГГГ передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и дополнительному соглашению № 1 от 12.09.2016, обеспеченный залогом (ипотекой) недвижимого имущества.

Истец о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, по последнему известному и сообщённому суду месту регистрации его по месту постоянного проживания (г.Сочи, <адрес>), а так же по месту пребывания (ФКУ СИЗО-1 УФСИН России по Краснодарскому краю, Краснодарский край, <адрес>), тем не менее, явку представителя не обеспечил, ходатайств об отложении судебного разбирательства или рассмотрении дела в его отсутствие не заявлял.

Неявка участников процесса, извещённых надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства не может служить препятствием для разрешения спора по существу.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Сергеева А.В. подлежат удовлетворению в части.

Из материалов дела усматривается, что между Сергеевым А.В. и Остринским А.Л. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с отсрочкой платежа, залога этой недвижимости (ипотеки) № от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ ).

Согласно условиям договора Сергеев А.В. (продавец) обязался передать в собственность Остринского А.Л. (покупателя) недвижимое имущество – объект незавершенного строительства 85 % готовности, площадью 773 кв.м (далее – объект) с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, а покупатель обязался принять объект и оплатить его стоимость 15000000 рублей в следующем порядке:

2500000 рублей в срок до 30.04.2016;.

2500000 рублей в срок до 30.09.2016;

2500000 рублей в срок до 30.10.2016;

3750000 рублей в срок до 30.11.2016;

3750000 рублей в срок до 30.12.2016.

Одновременно с договором купли-продажи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ между Сергеевым А.В. и Остринским А.Л. был заключен договор перенайма по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ) (далее – договор перенайма). По договору перенайма Сергеев А.В. уступил, а Остринский А.Л. принял права и обязанности арендатора земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, площадью 1903 кв.м с кадастровым номером № по договору аренды, заключенному между администрацией г.Сочи и Сергеевым А.В. № от ДД.ММ.ГГГГ (аренда сроком на 49 лет). За уступаемое право аренды земельного участка Остринский А.Л. обязался выплатить Сергееву А.В. 75000000 рублей в следующем порядке:

17500000 (семнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей в срок до 30 апреля 2016 г.

17500000 рублей в срок до 30.09.2016;

17500000 рублей в срок до 30.10.2016;

11250000 рублей в срок до 30.11.2016;

11250000 рублей в срок до 30.12.2016;

В целях обеспечения исполнения денежных обязательств, принятых на себя Остринским А.Л., пунктами 5.5–5.10 договора купли-продажи и п.2.4 договора перенайма стороны предусмотрели, что незавершенный строительством объект и имущественное право аренды земельного участка находятся у Сергеева А.В. в залоге (ипотеке) в силу закона (статьи 488, 489 ГК РФ). Записи о наличии обременений в виде залога в пользу Сергеева А.В. внесены в установленном порядке в ЕГРН.

Во исполнение обязательств по заключённым договорам от ДД.ММ.ГГГГ объекты прав переданы во владение ответчика Остринского А. Л. и произведена государственная регистрация права собственности Остринского А.Л. на недвижимое имущество, ипотеки недвижимого имущества в силу закона, договора перенайма земельного участка, ипотеки имущественного права аренды, изменений в условиях ране заключённых договоров, установленных дополнительными соглашениями № и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Сергеевым А.В. принятые по договорам обязательства исполнены полностью и в установленные договорами сроки.

Остринским А.Л. обязательства по договорам надлежащим образом не исполнены, допущена существенная просрочка в оплате цены договоров.

Так, по договору купли-продажи вместо 15000000 рублей уплачено 2500000 рублей (платежные поручения № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ).

По договору перенайма вместо 75000000 рублей уплачено 17500000 рублей (платежные поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ Остринскому А.Л. были направлены претензии с требованием погашения образовавшейся задолженности по договорам купли-продажи и перенайма. Получившим претензии ответчиком были подписаны акты сверок, позднее - гарантийные письма от ДД.ММ.ГГГГ, и ДД.ММ.ГГГГ с признанием задолженности, а также акты сверок за период с ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ гг.

При рассмотрении Центральным районным судом г.Сочи дела № по иску Сергеева А.В. к Остринскому А.Л. о взыскании задолженности по договорам купли-продажи и перенайма, Остринским А.Л. были признаны исковые требования Сергеева А.В. в полном объеме. Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с Остринского А.Л. в пользу Сергеева А.В. взысканы, в частности:

12500000 рублей – основной долг по договору № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества и дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченный залогом (ипотекой) недвижимого имущества;

57500000 рублей – основной долг по договору № от ДД.ММ.ГГГГ передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченный залогом (ипотекой) недвижимого имущества.

Остринским А.Л. долг в размере 70000000 рублей по договорам истцу не возвращён и решение суда в обеспеченной залогом имущества части не исполнено. Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты и доказательства обратного суду не представлены.

Согласно п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п.1 ст.336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя.

Согласно ч.2 ст.5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст.69 настоящего Федерального закона.

В силу ч.5 ст.5 и ч.2 ст.62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, залог в силу закона земельного участка (имущественного права аренды земельного участка) и расположенного в его границах незавершенного строительством объекта не противоречит положениям законодательства РФ о залоге.

Согласно п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Правилами п.1 ст.349 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Как установлено правилами ч.1 ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Положениями ст.51 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст.55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии с п.3 ст.340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно ч.1 и ч.2 ст.67 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем или на основании решения суда.

С целью установления рыночной стоимости заложенного имущества судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно поступившему в материалы дела заключению судебного эксперта рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дат проведения исследования – имущественного права аренды земельного участка составляет 104890000 рублей.

Заключение экспертизы проверено судом и признано достоверным и достаточным доказательством для вывода о величине рыночной стоимости имущественного права аренды земельного участка. Исследование проведено компетентным специалистом, имеющим базовое образование, достаточный стаж работы, в том числе по экспертной специальности. Выводы эксперта соответствуют исследовательской части заключения, экспертом применены необходимые поправочные корректировки, верно выбраны объекты аналоги, при определении величины рыночной стоимости учтено разрешенное использование земельного участка – многоквартирное жилищное строительство и его территориальное зонирование, позволяющее возводить многоквартирные жилые дома в его границах.

Таким образом, требование об обращении взыскания на имущественное право аренды земельного участка путём реализации объекта с торгов с установлением определённой экспертом начальной продажной цене имущественного права в размере равном 104890000 рублей подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно, что истцом, помимо прочего заявлено требование, связанное с обращением взыскания на незавершенный строительством жилой дом 85 % готовности, площадью 773 кв.м с кадастровым номером №.

Как следует из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН указанный объект недвижимого имущества зарегистрирован в тех параметрах, которые указаны в исковых требованиях и в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, из имеющихся записей видно, что на объект незавершенного строительства наложены аресты судебными приставами-исполнителями по долгам Остринского А.Л. перед третьими лицами, имущественное право аренды и земельный участок с кадастровым номером №, согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН аресту не подвергались.

Наличие арестов в пользу третьих лиц на объект незавершенного строительства не может служить препятствием для обращения взыскания на данное строение и земельный участок под ним как на объект залога, т.к. в силу ч.3.1 ст.80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается.

Установленный законодательством запрет на арест заложенного имущества по искам лиц, не имеющих преимущества перед залогодержателем, корреспондирует положениям ст.78 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ и нормам гражданского законодательства о залоге РФ, в соответствии с которыми реализации заложенного имущества и погашения задолженности перед залогодержателем производится внеочередности и преимущественно перед другими кредиторами.

Вместе с тем, судом установлено, что указанный объект незавершенного строительства большой частью снесён. Согласно заключению экспертизы от объекта имеется лишь ростверк и часть фундамента, что подтверждено актом осмотра и фотографическим материалом, представленным экспертом.

Таким образом, объекта в тех параметрах, которые указаны в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество уже не существует, что исключает возможность определения его рыночной стоимости. В то же время правообладатель не лишен возможности зарегистрировать объект, но лишь тот, который имеется фактически на земельном участке. В связи с тем, что не существует объекта, сведения о котором были внесены в ЕГРН, обращение взыскания на данный объект невозможно. Поэтому исковое требование в данной части не может быть удовлетворено. При этом суд учитывает, что при залоге земельного участка (имущественного права аренды) в залог поступает и всё расположенное в его границах недвижимое имущество, следовательно, при реализации с торгов имущественного права аренды к приобретателю перейдёт и право на незавершенный строительством объект на уровне фундамента при условии его государственной регистрации, а погашение задолженности Остринского А. Л. перед Сергеевым А. В., возникшей из договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, так же должно обеспечиваться залогом имущественного права аренды земельного участка, в границах которого был расположен данный объект.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В счёт погашения основного долга Остринского А. Л. в пользу Сергеева А. В. в размере 70000000 (семьдесят миллионов) рублей, возникшего из неисполнения Остринским А. Л. обязательств по договору купли-продажи незавершенного строительством объекта № от ДД.ММ.ГГГГ и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ обратить взыскание на заложенное имущественное право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, площадью 1903 кв.м с кадастровым номером №, возникшее из договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, определив способ реализации имущественного права аренды с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость имущественного права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, площадью 1903 кв.м с кадастровым номером № в размере 104890000 (сто четыре миллиона восемьсот девяносто тысяч) рублей.

Отказать в удовлетворении остальной части иска.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

мотивированное решение составлено 13.11.2019 г.

Председательствующий