Решение по делу № 33-4871/2023 от 11.05.2023

Судья Токарева Ж.Г.                   Дело № 33-4871/2023 (№ 2-13/2023)

УИД 22RS0015-01-2022-001967-30

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

7 июня 2023 года                             город Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего     Белодеденко И.Г.,

судей     Амана А.Я., Еремина В.А.,

при секретаре     Сафронове Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Алексеевой Т. В. на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 2 марта 2023 года по гражданскому делу

по иску Елбаевой Л. П. к Алексеевой Т. В. о взыскании денежных средств, по встречному иску Алексеевой Т. В.
к Елбаевой Л. П. о расторжении договора купли-продажи,

Заслушав доклад судьи Белодеденко И.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Елбаева Л.П. обратилась в суд с иском к Алексеевой Т.В. о взыскании денежных средств.

В обоснование требований Елбаева Л.А. указала, что ДД.ММ.ГГ между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи, согласно которому истец приобрела жилой дом с земельным участком по адресу: <адрес>, по цене 1400000 руб. По условиям договора 200000 руб. были переданы продавцу до подписания договора. Право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГ. Также в связи рассрочкой оплаты по договору ДД.ММ.ГГ зарегистрирована ипотека в пользу продавца.

ДД.ММ.ГГ истец Елбаева Л.П. заехала в спорный жилой дом. В течение недели проживания она обнаружила следующие скрытые недостатки жилого дома: промерзание стен, наличие в полу щелей, нерабочее водяное отопление, первый этаж не прогревался радиаторами отопления, температура воздуха была +10 градусов. Истец вынужден был обогреваться электрическим обогревателем, что привело к большим расходам (покупка электрического обогревателя, угля, привлечение специалистов сантехников по отоплению
с целью консультации и дальнейшего ремонта). Кроме того, покрытие пола находилось
в неудовлетворительном состоянии, глубокие трещины в стенах на 1 этаже, отверстия между плинтусами и стеной, промерзание подоконников, на кухне стена покрыта льдом из-за нерабочего отопления.

В связи с обнаруженными недостатками истец обратилась к ответчику. ДД.ММ.ГГ Алексеева Т.В. приехала в жилой дом, где убедившись, что отопление действительно
не работает, пригласила специалистов, которые подтвердили, что отопление
в доме не работает, порекомендовали купить водяной насос. ДД.ММ.ГГ истцом был приобретен водяной насос за 5000 руб., оплачена работа.

Через три недели истец сообщила ответчику об оставшихся проблемах в отоплении дома и предложила расторгнуть договор, на что Алексеева Т.В. согласилась, пояснив, что вернет деньги после продажи дома другим покупателям. ДД.ММ.ГГ ключи от жилого дома переданы ответчику.

В целях урегулирования спора ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика направлена досудебная претензия о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств, которая им получена ДД.ММ.ГГ.

Истец полагает, что с даты получения претензии, ответчик пользуется незаконно
ее денежными средствами. Также, согласно проведенной по делу судебной экспертизе,
в спорном жилом доме выявлены явные недостатки, которые при первичном осмотре не были видны истцу, покупка дома осуществлялась, когда дом не отапливался.

Дом, принадлежащий истцу, сдавался ответчиком в аренду третьим лицам за арендную плату в размере 8000 руб. в месяц. В связи с чем, упущенная выгода за период, с даты получения претензии ответчиком (ДД.ММ.ГГ) по дату подачи уточненного искового заявления (ДД.ММ.ГГ) составила 72000 руб.

Кроме того, полагает, что с ответчика в ее пользу подлежат взысканию проценты
за пользование чужими денежными средствами в размере 14676 руб. 71 коп.

С учетом уточнения требований Елбаева Л.П. просила взыскать с ответчика Алексеевой Т.В. неосновательное обогащение в размере 200000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 14676 руб. 71 коп., упущенную выгоду в размере 72000 руб.

Алексеева Т.В. обратилась в суд со встречным иском к Елбаевой Л.П., просила расторгнуть договор купли-продажи спорного жилого дома с земельным участком, заключенный ДД.ММ.ГГ между Алексеевой Т.В. и Елбаевой Т.В., возвратить вышеуказанные жилой дом и земельный участок в собственность Алексеевой Т.В.

В обоснование встречного иска Алексеева Т.В. указала, что по условиям договора купли-продажи цена недвижимого имущества определена в размере 1400000 руб., порядок расчета определен: 200000 руб. – до подписания договора; 500000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГ, 700000 руб. – до ДД.ММ.ГГ. В нарушение условий договора, Елбаевой Л.П. оплата в срок до ДД.ММ.ГГ не произведена, в связи с чем, направлено требование об оплате задолженности, которое оставлено покупателем без ответа.

Поскольку договор расторгается в связи с неисполнением обязательства по оплате
со стороны покупателя Елбаевой Л.П., уплаченные по договору денежные средства в размере 200000 руб. возврату не подлежат.

В ходе рассмотрения дела в суде Елбаева Л.П. признала встречные требования Алексеевой Т.В. о расторжении договора купли-продажи.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ постановлено:

Исковые требования Елбаевой Л.П. удовлетворить частично.

Взыскать с Алексеевой Т.В. в пользу Елбаевой Л.П. денежные средства в размере 200000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 4232,18 руб., всего взыскать 204232,18 руб.

В остальной части иска Елбаевой Л.П. отказать.

Исковые требования Алексеевой Т.В. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГ между Алексеевой Т.В. и Елбаевой Л.П.

Возвратить в собственность Алексеевой Т.В. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>,
<адрес>.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Алексеевой Т.В. - Б. просит решение суда отменить в части частичного удовлетворения требований Елбаевой Л.П., принять в этой части новое решение об отказе во взыскании неосновательного обогащения.

В качестве доводов апелляционной жалобы указывает, что суд пришел к выводу о том, что часть недостатков, указанных в экспертном заключении не могли быть выявлены покупателем при осмотре спорного объекта недвижимости перед заключением договора купли-продажи, что не позволило в последующем эксплуатировать дом по назначению.
В то же время, суд не указал о каких именно недостатках идет речь. Более того, согласно экспертному заключению наличие признаков промерзания стен не установлено. Недостатки
в виде зазоров между покрытием пола и наружной стеной в одной из жилых комнат первого этажа, а также зазоров между плинтусом и стенами на втором этаже являются явными недостатками и определяются визуально. В экспертном заключении отсутствуют выводы, что какие-либо недостатки не позволяли Елбаевой Л.П. в последующем эксплуатировать дом
по назначению.

Ссылаясь на положения части 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы покупатель имеет право только в случае существенного нарушения требований к качеству товара указывает, что решение суда таких выводов о существенности каких-либо недостатков жилого дома с земельным участком,
не содержит.

Указывая на часть 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, и основывая на этом решение об удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения, суд нарушил и неправильно применил нормы материального права.

Ссылаясь на положения части 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с которыми, при признании ответчиком иска
и принятии его судом, принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме, учитывая признание Елбаевой Л.П. встречных исковых требований о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, указывает, что уплаченные по договору денежные средства в размере 200000 руб. возврату
не подлежали.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу представитель истца Елбаевой Л.П. – Ч. просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, решение суда оставить без изменений.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Алексеевой Т.В. – Б.Ю. настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение суда отменить в части частичного удовлетворения исковых требований Елбаевой Л.П., принять в этой части новое решение об отказе во взыскании неосновательного обогащения.

Представитель истца Елбаевой Л.П. – Ч. просил отказать
в удовлетворении апелляционной жалобы, решение суда оставить без изменений.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции
не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. Информация о времени и месте рассмотрения дела публично размещена
на официальном сайте Алтайского краевого суда в сети интернет. Об уважительных причинах своей неявки не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили. С учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив данные доводы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Судом установлено и подтверждается материалами дела что, ДД.ММ.ГГ между Алексеевой Т.В. (продавец) и Елбаевой Л.П. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым, продавец передает, а покупатель приобретает
в собственность жилой дом, общей площадью 63,8 кв.м., с земельным участком, общей площадью 2677 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>,
<адрес>.

В соответствии с условиями договора цена недвижимого имущества составляет 1400000 руб. (п. 2.1. договора), из которых 1000000 руб. стоимость жилого дома, 400000 руб. стоимость земельного участка. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: часть стоимости жилого дома с земельным участком в размере 200000 руб. оплачивается покупателем до подписания настоящего договора; часть стоимости жилого дома с земельным участком в размере 500 000 руб. оплачивается покупателем в срок до ДД.ММ.ГГ, оставшаяся часть стоимости жилого дома с земельным участком в размере 700000 руб. - до ДД.ММ.ГГ. До окончательного расчета жилой дом с земельным участком будет находиться в залоге у продавца.

Согласно Разделу 3 договора купли-продажи, передача жилого дома с земельным участком от продавца к покупателю осуществляется в день подписания договора, который имеет силу акта приема-передачи. Переход права собственности подлежит государственной регистрации. До заключения настоящего договора, покупатель ознакомился с техническим состоянием жилого дома с земельным участком. Претензий не имеет.

На дату рассмотрения спора указанный дом с земельным участком принадлежит
на праве собственности Елбаевой Л.П., которое зарегистрировано ДД.ММ.ГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГ.

Как установлено материалами гражданского дела и не оспаривается ответчиком, оплата в размере 200000 рублей была передана Елбаевой Л.П. продавцу Алексеевой Т.В.
до подписания договора.

ДД.ММ.ГГ в адрес Елбаевой Л.П. от Алексеевой Т.В. направлено требование об оплате, предусмотренное п. 2.2 договора купли-продажи в размере 500000 руб.

В свою очередь ДД.ММ.ГГ Елбаевой Л.П. направлено в адрес Алексеевой Т.В. досудебное заявление о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и возврате денежных средств в размере 200000 руб., в связи с выявленными в процессе эксплуатации недвижимого имущества недостатками в виде промерзания стен, некорректной работы системы отопления. Указанная претензия получена адресатом ДД.ММ.ГГ, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления. Предложение оставлено Алексеевой Т.В. без удовлетворения, в адрес Елбаевой Л.П. ДД.ММ.ГГ направлен ответ на досудебное заявление, в котором указывается, что оснований для возврата денежных средств в размере 200000 рублей не усматривается, поскольку покупателем не представлено никаких доказательств несоответствия качества переданного
по договору купли-продажи объекта недвижимости. Кроме того, в нарушение договора, покупателем в срок до ДД.ММ.ГГ, до ДД.ММ.ГГ не произведена оплата по договору.

Согласно показаниям допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля К., он является знакомым истца Елбаевой Л.П., муж которой попросил
его помочь перевезти вещи в новый дом, топить печь, это было в ДД.ММ.ГГ, проживает по соседству. Дом очень холодный, приходил к Елбаевым в гости после Нового года, сидели в валенках. Дом необходимо было отапливать с сентября месяца, чтобы
он нагрелся. До ДД.ММ.ГГ в указанном доме никто не проживал, спорный дом требует капитального ремонта.

Из показаний допрошенного в качестве свидетеля в судебном заседании Е. следует, что он проживает совместно с Елбаевой Л.П., ведет общее хозяйство. Алексеева Т.В. утаила информацию об аварийном состоянии дома. После переезда в спорный дом выяснилось, что в полу сильные зазоры, дует со стен и окон. Алексеева Т.В. сама увидела состояние дома, согласилась с тем, что в доме очень холодно, предложила установить насос, однако это не помогло. Вечером температура в доме доходила до +10 градусов.

В соответствии с показаниями допрошенного в качестве свидетеля П.,
в ДД.ММ.ГГ Е. попросил его перевезти вещи из <адрес> в <адрес>.
В доме в печи не хватало колосников, печь не стандартная. Около трех часов пытались нагреть дом, тепло не поднималось. Трубы были холодные, кухня холодная, стены шлаколитые. Ночевал в доме 3-4 раза, без обогревателя невозможно спать. Насос установили, однако в доме так же холодно.

В рамках рассмотрения дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы».

Согласно экспертному заключению *** от ДД.ММ.ГГ ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» наличие признаков промерзания стен
не установлено (отмечено, что Алексеева Т.В. пояснила, что поддерживать систему отопления в зимний период, а также пользоваться домом в зимний период не собирается). Указано, что для надлежащего функционирования системы печного водяного отопления необходимо начинать по окончанию теплого периода года и поддерживать в течение зимнего периода. При этом Елбаева Л.П. заехала в спорный дом ДД.ММ.ГГ. То есть, не было осуществлено надлежащее функционирование системы печного водяного отопления, что могло явиться причиной недостатка «нерабочее печное отопление», указанного в исковом заявлении, поскольку запустить систему печного водяного отопления при отрицательных температурах наружного воздуха весьма проблематично. Кроме того, надлежащее функционирование системы печного водяного отопления подразумевает регулярное топление печи для поддержания в помещениях положительной температуры близкой к оптимальной, которая согласно ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата
в помещениях» составляет 21 градусов. Недостатки в виде зазоров между покрытием пола
и наружной стеной в одной их жилых комнат первого этажа, а также зазоров между плинтусом и стенами на втором этаже являются явными недостатками и определяются визуально. При этом указано, что достоверно определить период возникновения недостатков, выявленных в исследовании, не представляется возможным, так как в настоящее время отсутствует апробированная и рекомендованная к использованию методика определения давности таких недостатков (зазоры между покрытием пола и наружной стеной в одном
из жилых комнат первого этажа, а также зазоры между плинтусом и стенами на втором этаже). Исходя из того, что исследуемый жилой дом не является новым (год завершения строительства согласно отчету об объекте недвижимости – 1993г.) объектом, то есть, имеет определенный физический износ, эксперты полагают, что наиболее вероятно, указанные недостатки имелись до заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. В ходе проведения экспертного осмотра установлены следы работ по установке электрического циркулярного насоса на систему отопления. Наличие следов работ по утеплению не установлено. Техническое состояние исследуемого дома (имеющиеся повреждения) связано с естественным физическим износом и не связано с проведением работ по установке электрического циркулярного насоса на систему отопления (работы по ремонту системы отопления, проведенные Елбаевой Л.П.).

Разрешая настоящий спор в части уточненных исковых требований Елбаевой Л.П., суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 454, 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая показания свидетелей К., Е., П., подтвердивших наличие в доме недостатков, в том числе
о нестандартной печи, нехватки в ней колосников, не способности системы отопления нагреть температуру воздуха в доме, кроме того учитывая заключение проведенной по делу судебной строительно-техническая экспертизы *** от ДД.ММ.ГГ пришел к выводу что недостатки товара (дома) возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Часть указанных недостатков не могли быть выявлены покупателем при осмотре спорного объекта недвижимости перед заключением договора купли-продажи, что
не позволило Елбаевой Л.П. в последующем эксплуатировать дом по назначению.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об удовлетворении требования истца
о взыскании с ответчика суммы в размере 200000 рублей, уплаченной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.

Вместе с тем, принимая во внимание разъяснения, изложенных в пунктах 37, 48, 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым, в случае если между сторонами имеется спор о возмещении ущерба и его размере, который разрешается решением суда, только на основании решения суда на стороне ответчика возникает денежное обязательство по уплате определенных судом сумм, соответственно действия ответчика
не могут рассматриваться как неправомерное пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания.

Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ на момент рассмотрения спора
не расторгнут, суд пришел к выводу о том, что денежного обязательства, на сумму которого могут начисляться проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации,
не возникло, как и неосновательного обогащения у Алексеевой Т.В. в размере 200000 руб.,
в связи с чем, отказал в удовлетворении требования о взыскании с ответчика процентов
за пользование чужими денежными средствами.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании с А.Т.В. упущенной выгоды суд исходил из того, что Елбаевой Л.П. не представлено доказательств, подтверждающих возможность использования имущества в период с ДД.ММ.ГГ до ДД.ММ.ГГ путем сдачи его в аренду третьим лицам и получения соответствующего дохода, наличия
в спорный период намерения сдавать имущество в аренду, а также, что в результате действий ответчика ей причинены убытки в виде неполученной арендной платы. В связи с чем, пришел к выводу о том, что у А.Т.В. не возникло неосновательного обогащения в виде удержания арендных платежей без оснований, предусмотренных сделкой.

Рассматривая встречные исковые требования Алексеевой Т.В. к Елбаевой Л.П.
о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ и возвращении в собственность Алексеевой Т.В. жилого дома и земельного участка суд, руководствуясь статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание заявление о признании Елбаевой Л.П. встречных исковых требований о расторжении договора купли-продажи
от ДД.ММ.ГГ, счел их подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, основаны на верном толковании норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в связи с признанием Елбаевой Л.П. встречных исковых требований о расторжении договора купли-продажи жилого дома
и земельного участка, уплаченные по договору денежные средства в размере 200 000 руб. возврату не подлежат, судебной коллегией отклоняются ввиду следующего.

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться
от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса,
за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, выявленные недостатки товара (дома) возникли до его передачи Елбаевой Л.П. или по причинам, возникшим до этого момента. Часть указанных недостатков не могли быть выявлены покупателем при осмотре спорного объекта недвижимости перед заключением договора купли-продажи, что
не позволило в последующем эксплуатировать дом по назначению.

В материалах дела имеется заявление Елбаевой Л.П. о признании встречных исковых требований Алексеевой Т.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости
от ДД.ММ.ГГ (л.д. 150), при этом от требований о взыскании 200000 руб. оплаченных
в качестве предварительного платежа Елбаева Л.П. не отказывалась.

Применительно к вышеприведенным нормам материального права, установленных
по делу обстоятельств и совокупности условий, судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отказа в удовлетворении требований о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве предварительной оплаты по договору купли продажи жилого дома
и земельного участка.

Иные доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных
и исследованных судом, в связи с чем не являются основанием для отмены правильного решения суда, поскольку они не опровергают выводов суда первой инстанции.

Нормы материального права судом применены правильно, нарушения норм процессуального права, которые привели или могли привести к вынесению незаконного решения, не допущено, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения в апелляционном порядке.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 02 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Алексеевой Т. В. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 14 июня 2023 года.