Решение по делу № 3а-74/2022 от 22.02.2022

Дело 3а-74/2022

УИД №68OS0000-01-2022-000031-76

                                               РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 июля 2022 г.                                                                                                  г. Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой М.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Деевой А.С.

    с участием представителя административных ответчиков Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», Комитета по управлению имуществом Тамбовской области, заинтересованного лица администрации Тамбовской области Буданцевой М.М., и представителя заинтересованного лица администрации г. Тамбова Железкова О.П.

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Тамбовская областная сбытовая компания" к Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и Комитету по управлению имуществом Тамбовской области об оспаривании решений бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Тамбовская областная сбытовая компания" (далее по тексту решения - АО «ТОСК») обратилось в Тамбовский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконными решения бюджетного учреждения №ОРС-68/2021/001211, №ОРС-68/2021/001212, №ОРС-68/2021/001213, №ОРС-68/2021/001214 от 20 января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 423,9 кв.м., расположенного по адресу: ***;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 221 кв.м., расположенного по адресу: ***;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 846,1 кв.м., расположенного по адресу: ***;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 474,8 кв.м., расположенного по адресу: ***.

Кроме того, административный истец просил установить кадастровую стоимость названных выше объектов недвижимости равную рыночной стоимости на основании отчёта оценщика Косовой О.С. №21-12-066-К-ПО от 22 декабря 2021 года по состоянию на 20 декабря 2021 года, поскольку полагал, что результаты государственной кадастровой оценки объектов завышены, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости.

Определением Тамбовского областного суда от 12 июля 2022 года прекращено производство по настоящему делу в части требований о признании незаконным решения Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту решения – ТОГБУ «ЦОКСОН») №ОРС-68/2021/001212 от 20 января 2022 года и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** равной рыночной стоимости, в связи с отказом административного истца от заявленных требований.

Представитель административного истца Малина М.А. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежаще. В направленном до рассмотрения дела заявлении изменила основание заявленных требований и просила признать незаконными решения бюджетного учреждения №ОРС-68/2021/001211, №ОРС-68/2021/001213, №ОРС-68/2021/001214 от 20 января 2022 года и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** равную рыночной исходя из проведённой судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков ТОГБУ «ЦОКСОН», Комитета по управлению имуществом Тамбовской области, заинтересованного лица администрации Тамбовской области Буданцева М.М. против прекращения производства по делу в части административных исковых требований о признании незаконным решения бюджетного учреждения №ОРС-68/2021/001212 от 20 января 2022 года и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** равной рыночной стоимости не возражала, в удовлетворении остальной части требований просила отказать.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Тамбова Железков О.П. разрешение административного иска оставил на судебное усмотрение.

В письменном отзыве представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области указал о возможности рассмотрения дела без его участия, и разрешения настоящего спора на усмотрение суда.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области в письменном отзыве просил рассмотреть дело без его участия.

Поскольку иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав явившихся участников процесса, проверив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту решения - Закон об оценочной деятельности) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексу решения – Закон о государственной кадастровой оценке) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту решения - Федеральный закон №269-ФЗ).

Пунктом 19 статьи 5 Федерального закона №269-ФЗ Закон о государственной кадастровой оценке дополнен статьёй 22.1 определяющей иной порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.

По общему правилу указанный порядок начинает действовать с 1 января 2023 года, однако в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (пункт 1 части 2 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ).

Постановлением администрации Тамбовской области от 2 декабря 2020 года №976 предусмотрен переход к применению на территории Тамбовской области положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Тамбовской области рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности и статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке не осуществляется.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке).

Часть 15 статьи 22.1 данного Закона предусмотрено, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Уполномоченным учреждением на территории Тамбовской области (пункт 2.4 Устава бюджетного учреждения, приказ Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 12 мая 2021 года №285 «Об утверждении государственного задания на оказание государственных услуг (выполнение работ) для ТОГБУ «ЦОКСОН» на 2021 год и плановый период 2022 и 2023 годов») по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости равной рыночной является ТОГБУ «ЦОКСОН»), созданное в связи с принятием постановления администрации Тамбовской области от 27 декабря 2016 года N1543, и которое по характеру спорных правоотношений выступает по настоящему делу надлежащим административным ответчиком.

Судом установлено, что АО «ТОСК» с 27 мая 2010 года является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ***; с 7 ноября 2017 года - собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами ***.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** по состоянию на 23 июля 2021 года определена на основании акта определения кадастровой стоимости ТОГБУ «ЦОКСОН» №АОКС-68/2021/000315 от 9 августа 2021 года в следующих размерах: 18 242 129,56 руб., 36 411 101,24 руб., 20 432 562,19 руб.

Нежилые помещения с кадастровыми номерами *** расположены в здании с кадастровым номером ***, которое включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых в 2021 году налоговая база определяется как кадастровая стоимость под №589 (приказ Комитета по управлению имуществом Тамбовской области №757 от 25 декабря 2020 года.

Согласно позиции, изложенной в письме Министерства Финансов Российской Федерации от 26 сентября 2019 года №03-05-05-01/73925, в соответствии с которой, если здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, то все помещения в нём подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости вне зависимости от отсутствия этих помещений в данном Перечне.

Соответственно, являясь плательщиком налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, административный истец имеет право на обращение в суд.

Решениями ТОГБУ «ЦОКСОН» №ОРС-68/2021/001211, №ОРС-68/2021/001213, №ОРС-68/2021/001214 от 20 января 2022 года АО «ТОСК» отказано в установлении кадастровой стоимости данных объектов в размере рыночной стоимости, в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, допущенными расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, а именно, нарушением при составлении отчётов об оценке положений статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года №299 по основаниям, указанным в разделе V вышеназванных решений.

Проверяя доводы о незаконности решений бюджетного учреждения, определением суда от 15 марта 2022 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет проверки отчёта об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату их оценки.

Согласно заключению №00732/6-4-22 от 22 июня 2022 года, выполненному экспертом Федерального бюджетного учреждения Тамбовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Шишковым А.В., представленный отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в том числе учитывая причины, послужившие основанием для принятия ТОГБУ «ЦОКСОН» названных выше решений от 20 января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с представленным заключением, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** составляет 14 555 716 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 31 087 704 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 18 832 010 руб. по состоянию на 20 декабря 2021 года.

При оценке заключения эксперта Шишкова А.В., суд исходит из того, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим высшее техническое образование, квалификацию магистра по направлению подготовки «Юриспруденция» со специализацией «Судебно-экспертная деятельность в правоприменении», квалификацию судебного эксперта, имеющим право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки», предоставленное центральной экспертно-квалификационной комиссией ГУ РФЦСЭ МЮ РФ, имеющего дополнительное профессиональное образование по экспертной специальности «исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», полученное ФБУ РФЦСЭ МЮ РФ, право на ведение профессиональной деятельности в сфере «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», специализация оценка стоимости предприятия (бизнеса)», стаж работы по экспертной специальности и стаж работы по специальности оценки имущества с 2001 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного Кодекса Российской Федерации.

При исследовании экспертом отчёта об оценке №21-12-066-К-ПО от 22 декабря 2021 года указано, что выбранные оценщиком объекты-аналоги для реализации сравнительного подхода противоречат указанным критериям отбора по множеству факторов, установленных самим оценщиком.

Представленное обоснование принятия корректировок из разных источников, при наличии корректировок по ценообразующим факторам в одном сборнике, является сомнительным. Оценщиком проигнорированы важные ценообразующие факторы справочника оценщика под редакцией Л.А. Лейфера, такие как близость к остановкам общественного транспорта, пешеходный трафик, доступ к объекту, тип объекта, класс качества объекта. Расчётная часть отчёта при использовании метода сравнительного анализа продаж выполнена без применения корректировок по вышеуказанным ценообразующим факторам. Кроме того, на момент оценки существовала актуальная редакция указанного выше справочника – октябрь 2020 года, которая существенно отличается от использованного оценщиком справочника. Принятые ценообразующие факторы и их значения за июнь 2020 года значительно отличаются от актуальных ценообразующих факторов и их значений, предназначенных для проведения оценки на 2021 год, в связи с чем, при составлении отчёта допущены существенные методические ошибки в виде применения неактуальной справочной информации. Также копии материалов объявлений не позволяют провести анализ сопоставимости объектов-аналогов по причине отсутствия части информации о полной дате выполненного скриншота.

Объект-аналог №1, используемый оценщиком при реализации сравнительного подхода имеет стихийную парковку, однако соответствующая корректировка не внесена. Принято техническое состояние объекта-аналога №2 как удовлетворительное, вместе с тем, имеющиеся сведения и фотоматериалы из открытых источников позволяют сделать вывод о признаках неудовлетворительного технического состояния. При определении стоимости объекта оценки №4 этаж расположения принят как первый, фактически объект расположен на третьем, четвёртом и техническом этажах. Объекты оценки №3 и №4 оценщиком приняты с наличием отдельных входов, когда данные объекты имеют совместный вход. Также информация об аналоге №3 при определении арендной ставки не содержательна с точки зрения полноты исходной информации, представленной в объявлении, оценщиком не проведён анализ этажа расположения объекта и наличия отделки.

Применение в качестве аналогов нежилых зданий, отчасти значительно отличающихся по площади, при наличии на рынке схожих объектов по типу объекта, противоречит принципу сопоставимости аналогов и (или) определяет факт неполноты проведённого исследования рынка.

Перечисленные ошибки, допущенные оценщиком, являются системными методическими ошибками, непосредственно влияющими на итоговое значение рыночной стоимости.

При оценке экспертного заключения, суд приходит к выводу, что экспертом проведена проверка на соответствие отчёта оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку экспертом проверялись установленные законодательством требования к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости, к описанию представленных объектов оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, на наличие ошибок при выполнении математических действий, а также достаточность используемой оценщиком информации, что последовательно изложено в заключении.

При проведении исследования относительно причин, послуживших основанием для принятия бюджетным учреждением соответствующих решений, эксперт пришёл к выводу, что замечания, указанные в решениях №ОРС-68/2021/001211, №ОРС-68/2021/001213, №ОРС-68/2021/001214 от 20 января 2022 года в целом корректны.

Выявленные экспертом при составлении отчёта об оценке нарушения, влияющие на итоговую рыночную стоимость оцениваемых объектов и отражённые в названных выше решениях ТОГБУ «ЦОКСОН», сомнений не вызывают, в связи с чем являются обоснованными.

Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости в заключении подробно описан процесс оценки, определены её подходы и методы, сегмент рынка, к которому принадлежат объекты недвижимости и факторы, влияющие на их стоимость.

Исходя из представленного заключения, рыночная стоимость объектов оценки определена методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и методом капитализации дохода в рамках доходного подхода.

При подготовке исследования, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов.

Таким образом, обстоятельств, которые могли бы повлиять на величину рыночной стоимости, установленную экспертом, участниками процесса не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

При установленных обстоятельствах, свидетельствующих о правомерности выводов, изложенных в оспариваемых решениях, принятых бюджетным учреждением в пределах своих полномочий, с соблюдением порядка и процедуры их принятия, суд считает, что данные решения являются законными.

Вместе с тем, при разрешении требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд приходит к выводу о возможности их удовлетворения исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (абзац четвертый пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Соответственно, кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества устанавливается, в том числе, для целей налогообложения, а налогоплательщик не лишен возможности повлиять на величину налоговой базы, обратившись с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости во внесудебном порядке в соответствующее бюджетное учреждение, а при несогласии с таким решением - в судебном порядке, что прямо предусмотрено статьей 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

При этом, согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос №8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (далее по тексту решения – Обзор Верховного Суда Российской Федерации №2 (2021), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Таким образом, из системного анализа действующего законодательства усматривается, что хотя требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не является самостоятельным и может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, в случае признания законным такого решения суд не вправе по одному лишь формальному основанию отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит принципу справедливости и основанным на нем конституционным гарантиям судебной защиты прав и свобод человека и гражданина, а также лишает налогоплательщика возможности повлиять на величину налоговой базы путем пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Исходя из разъяснений, изложенных в Обзоре Верховного Суда Российской Федерации №2 (2021), рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, определяется на дату, которая указана в отчёте об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости. При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчёте.

На основании вышеизложенного, суд считает возможным установить кадастровую стоимость названных выше объектов недвижимости равную рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2021 года, исходя из заключения проведённой судебной экспертизы.

    Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административных исковых требований акционерного общества "Тамбовская областная сбытовая компания" к Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и Комитету по управлению имуществом Тамбовской области о признании незаконными решений бюджетного учреждения №ОРС-68/2021/001211, №ОРС-68/2021/001213, №ОРС-68/2021/001214 от 20 января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости - отказать.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равную их рыночной стоимости, определённую по состоянию на 20 декабря 2021 года в следующих размерах:

объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 14 555 716 руб.

объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 31 087 704 руб.

объекта недвижимости с кадастровым номером *** - 18 832 010 руб.

Датой подачи заявления акционерного общества "Тамбовская областная сбытовая компания" о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** считать 22 февраля 2022 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 13 июля 2022 года.

Судья                                                                                                         М.В. Яковлева