Решение по делу № 2-149/2024 от 30.01.2024

61RS0048-01-2024-000062-46

Дело № 2-149/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2024 года п. Орловский Ростовской области

Орловский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего Лазуревской В.Ф.,

при секретаре Пикаловой О.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Лопатько Ю. П. к СПК «Островянский» о взыскании задолженности по договору аренды и расторжении договора аренды и по встречному исковому заявлению СПК «Островянский» к Лопатько Ю. П., Брагиной А. А. о переводе прав и обязанностей и о признании отсутствующим право собственности

УСТАНОВИЛ:

Лопатько Ю.П. обратился в Орловский районный суд Ростовской области с исковым заявлением к СПК «Островянский» о взыскании задолженности по договору аренды и расторжении договора аренды, обосновав его следующим.

На основании договора купли-продажи от 30 июля 2020 года истец стал собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 144000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, зарегистрированного в ЕГРП 31 июля 2020 года за № и земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 59000кв.м. расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, зарегистрированного в ЕГРП 31 июля 2020 года за №.

На дату заключения договора купли-продажи земельных участков они имели ограничения и обременения в виде договора аренды от 20.07.2018 года, заключенного прежним собственником арендодателем Брагиной А.А. с арендатором СПК «Островянский», зарегистрированного в ЕГРН 08.10.2018 года за номером №.

В связи с тем, что СПК «Островянский» пользовалось арендованными земельными участками, истец обратился к арендатору с заявлением о выплате ему арендной платы за время пользования недвижимостью за 2019 - 2022 год.

Однако СПК «Островянский» его требования проигнорировал, и своё обязательство по выплате арендной платы до настоящего времени не выполнил.

Согласно п 8.1 договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 20 июля 2018 года настоящий договор действует в течение 10 лет с момента государственной регистрации и продлевается по основаниям, предусмотренным п. 6.2 настоящего договора.

Срок окончания договора аренды 08.10 2028 года. Согласно п. 2.1 договора за пользование земельным участком, арендодателю ежегодно выплачивается арендная плата в натуральном выражении:

1. зерно фуражное 2500 кг выдаваемое в августе-декабре текущего года

2. сено 1000 кг выдаваемое в мае-декабре текущего года

3. солома 2000 кг выдаваемая в августе – ноябре текущего года

4. подсолнечник 75 кг, кг выдаваемый в сентябре - декабре текущего года

5.        мука 50 кг, выдаваемая в сентябре-декабре текущего года

6.        денежные выплаты в размере земельного налога за участок

7.        вспашка огорода и вывоз мусора (по заявлению)

Допускается в индивидуальном порядке в случае желания арендодателя, производить замену выдаваемых в качестве арендной платы вместо 1 т сена -250 кг зерна фуражного, вместо 2 т, соломы - 250 кг зерна фуражного, вместо 75 кг подсолнечника и 50 кг муки - 100 кг зерна фуражного. Итого: 250 +250 + 100 = 600 кг фуражного зерна.

В связи с тем, что истец как арендодатель согласен произвести замену сена и соломы на 500 кг фуражного зерна, он считает, что СПК «Островянский» за аренду земельного участка ежегодно должен был выплатить 2500 + 500 = 3000 кг зерна. За 3 года с 2020 по 2021, с 2021 по 2022, с 2022 по 2023 г. 3000 кг х 3 года = 9000 кг.

Подсолнечника за 3 года х 75 кг = 225 кг. Муки за 3 года х 50 кг = 150 кг.

Стоимость 1 тонны фуражного зерна - зерно 5 класс составляет - 10 000 рублей. Стоимость 9000 кг х 10000руб. = 90 000 рублей. Стоимость 1 кг подсолнечных семян составляет 22 руб. Стоимость 225 кг х 22 руб. = 4950 рублей. Стоимость 1 кг муки составляет 55 руб. Стоимость 150 кг х 55 руб. = 8250 рублей.

Согласно п. 5.4 договора аренды от 20 июля 2018 года арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать расторжения договора до истечения его срока только в следующих случаях - неуплаты арендной платы в течение более 2-х лет.

В связи с тем, что арендатор СПК «Островянский» не выплачивал истцу арендную плату с 2020 года, то есть более двух лет, нарушил п.5.4 настоящего договора, Лопатько Ю.П. желает расторгнуть договор по указанным основаниям.

Истец просит взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива «Островянский» Орловского района Ростовской области в его пользу задолженность по уплате арендной платы по договору аренды с 2020 по 2021, с 2021 по 2022, с 2022 по 2023г. - 9000 кг пшеницы 5 класса, 275 кг семян подсолнечника, 150 кг муки.

Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива «Островянский» Орловского района Ростовской области в его пользу уплаченную государственную пошлину и расходы за услуги представителя.

Расторгнуть договор аренды от 20 июля 2018 г.

-земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 144000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №;

-земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 59000кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № зарегистрированный в ЕГРН 08.10.2018 года за номером № заключенный между Брагиной А. А. и СПК «Островянский».

В ходе судебного разбирательства ответчиком СПК «Островянский» предъявлен встречный иск, из которого следует, что 20 июля 2018 года между Брагиной А.А. (арендодатель) в лице законного представителя - матери К.Т. и Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Островянский» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования.

Предметом договора аренды выступили земельные участки: с кадастровым номером № площадью 59000 кв.м., расположенный <адрес> и с кадастровым номером № площадью 144 000 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, номер регистрации: №; дата регистрации 08 октября 2018 г.

Согласно п. 8.1 договора аренды от 20 июля 2018 года договор действует в течение 10 лет с момента государственной регистрации.

В соответствии с п. 6.1 договора аренды от 20 июля 2018 года в течение всего срока действия договора аренды, арендатор обладает преимущественным правом покупки земельного участка при условии отказа администрации Островянского сельского поселения Орловского района Ростовской области от покупки земельного участка по той же цене.

Истцу стало известно, что право собственности на арендуемые земельные участки с кадастровыми номерами № перешло к Лопатько Ю.П., что подтверждается выпиской из ЕГРН, представленной в материалы дела самим Лопатько Ю.П.

Между тем, СПК «Островянский» не получал от Брагиной А.А. предложений о выкупе земельных участков, равно как и не отказывался от преимущественного права выкупа. В связи с чем, отчуждение земельных участков в пользу Лопатько Ю.П. нарушило преимущественное право истца по встречному иску, предусмотренное особыми условиями договора аренды.

Из содержания пункта 6.1 договора аренды в соответствии со статьей 8 ГК РФ вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение земельного участка предоставить преимущественное право покупки земельного участка его арендатору.

Согласовывая указанное условие в договоре, арендодатель - сособственник земельного участка предоставил арендатору более привилегированное право на выкуп отчуждаемого земельного участка.

Заключив договор аренды, арендодатель - собственник спорных земельных участков не ставил под сомнение его условия, не оспаривал его законность и действительность.

Таким образом, преимущественное право на выкуп спорных земельных участков в данном случае возникло у СПК «Островянский», как у арендатора в соответствии с договором аренды.

СПК «Островянский» просил перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка от 30 июля 2020 года в отношении земельных участков: с кадастровым номером №, общей площадью 59 000 кв.м местоположение установлено относительно ориентира, расположенного <адрес>. Почтовый адрес ориентира: <адрес>; с кадастровым номером №, общей площадью 144000 кв.м. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного <адрес> заключенному между Брагиной А. А. и Лопатько Ю. П., на сельскохозяйственный производственный кооператив «Островянский».

Признать отсутствующим право собственности Лопатько Ю.П. на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения: с кадастровым номером №, общей площадью 59000 кв.м. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного <адрес>. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 144 000 кв.м. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного <адрес>

Лопатько Ю.П. в судебное заседание не явился, его представитель Матросов А.А. на удовлетворении исковых требований настаивал, встречные исковые требования не признал, пояснив, что все условия для заключения договора купли-продажи земельных участков сторонами были соблюдены.

Ответчик СПК «Островянский» в ходе судебного разбирательства был реорганизован в ООО «Островянское» и является его правопреемником. В судебном заседании представитель ООО «Островянское» по доверенности Божкова С.В. исковые требования Лопатько Ю.П. не признала, пояснила, что арендная плата Лопатько Ю.П. выплачивалась, перевозилась в ООО «Дила», что подтверждается накладными и путевыми листами, на удовлетворении встречных исковых требований настаивала.

Брагина А.А. судебное заседание не явилась, о дате и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, конверт возвращен с отметкой «истец срок хранения».

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесение которой установлены договором.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с ч.2 ст.1 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, ЗК РФ, ГК РФ, вышеназванным Федеральным законом, другими ФЗ, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ и законами субъектов РФ.

В силу п. 1 статьи 6 ГК РФ аналогия закона применяется в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством.
В данном случае правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от 30 июля 2020 года Лопатько Ю.П. стал собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 144000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, зарегистрированного в ЕГРП 31 июля 2020 года за № и земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 59000кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, зарегистрированного в ЕГРП 31 июля 2020 года за №. На дату заключения договора купли-продажи земельных участков они имели обременения в виде договора аренды от 20.07.2018 года, заключенного прежним собственником арендодателем Брагиной А.А. с арендатором СПК «Островянский».

Истец в СПК «Островянский» с заявлением о выплате арендной платы за время пользования недвижимостью за 2020 - 2022 год. Согласно п. 2.1 договора за пользование земельным участком, арендодателю ежегодно выплачивается арендная плата в натуральном выражении:

1.зерно фуражное 2500 кг выдаваемое в августе-декабре текущего года

2.сено 1000 кг выдаваемое в мае-декабре текущего года

3.солома 2000 кг выдаваемая в августе – ноябре текущего года

4.подсолнечник 75 кг, кг выдаваемый в сентябре - декабре текущего года

5.мука 50 кг, выдаваемая в сентябре-декабре текущего года

6.денежные выплаты в размере земельного налога за участок

7.вспашка огорода и вывоз мусора (по заявлению)

Допускается в индивидуальном порядке в случае желания арендодателя, производить замену выдаваемых в качестве арендной платы вместо 1 т сена -250 кг зерна фуражного, вместо 2 т, соломы - 250 кг зерна фуражного, вместо 75 кг подсолнечника и 50 кг муки - 100 кг зерна фуражного. Итого: 250 +250 + 100 = 600 кг фуражного зерна. Истец согласен произвести замену сена и соломы на 500 кг фуражного зерна, поэтому СПК «Островянский» за аренду земельных участков ежегодно должен был выплатить 2500 + 500 = 3000 кг зерна. За 3 года с 2020 по 2021, с 2021 по 2022, с 2022 по 2023 г. 3000 кг х 3 года = 9000 кг. Подсолнечника за 3 года х 75 кг = 225 кг. Муки за 3 года х 50 кг = 150 кг. Стоимость 1 тонны фуражного зерна - зерно 5 класс составляет - 10 000 рублей. Стоимость 9000 кг х 10000руб. = 90 000 рублей. Стоимость 1 кг подсолнечных семян составляет 22 руб. Стоимость 225 кг х 22 руб. = 4950 рублей. Стоимость 1 кг муки составляет 55 руб. Стоимость 150 кг х 55 руб. = 8250 рублей.

Истец полагает, что, поскольку СПК «Островянский» не уплачивал арендную плату более 2-х лет, в соответствии с п. 5.4 договора аренды от 20 июля 2018 года он имеет право в одностороннем порядке требовать расторжения договора до истечения его срока.

Не соглашаясь с требованиями истца, представитель ответчика ссылалась на накладные и путевые листы, по ее мнению, подтверждающие, выплату арендной платы.

Вместе с тем, указанные доказательства суд не может положить в основу отказа Лопатько Ю.П. в иске.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Из представленных СПК «Островянский» накладных и путевых листов не следует, что именно Лопатько Ю.П. получал арендную плату, поскольку в указанных документах отсутствует его подпись. Кроме того, Лопатько Ю.П. представил договоры аренды земельных участков, заключенные между СПК «Островянский» и ООО «Дила». Представитель Лопатько Ю.П. утверждал, что именно по этим договорам получена арендная плата.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральнымзаконом.

ООО «Островянское» расчет задолженности не оспорен, суд его принимает. Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать задолженность по договору аренды:

-земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения: площадью 144000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №,

- земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 59000кв.м. расположенного по <адрес> кадастровый № задолженность по уплате арендной платы по договору аренды с 2020 по 2021, с 2021 по 2022, с 2022 по 2023г. - 9000 кг пшеницы 5 класса, 275 кг семян подсолнечника, 150 кг муки.

Ввиду нарушения СПК «Островянский» без уважительной причины установленных ст. 619 ГК РФ сроков платежа арендной платы, требования Лопатько Ю.П. о расторжении договора аренды также подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Представитель СПК «Островянский» (ООО «Островянское») в обоснование встречного иска указывает, что СПК «Островянский» не получал от Брагиной А.А. предложений о выкупе земельного участка, а СПК «Островянский» не отказывался от преимущественного права выкупа. Вместе с тем, представителем Лопатько Ю.П. представлено письмо председателя СПК «Островянский» от 20.07.2020г. в адрес Брагиной А.А. о том, что СПК «Островянский» не претендует на покупку принадлежащих ей земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Из чего следует сделать вывод о том, что Лопатько Ю.П. и Брагина А.А. при заключении 30.07.2020г. договора купли-продажи:

-земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения: площадью 144000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №;

- земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 59000кв.м. расположенного по адресу: <адрес> кадастровый № условие п. 6.1 договора аренды от 20.07.2018года выполнили. В связи с чем, требования ООО «Островянское» удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч.1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Лопатько Ю.П. заявлены требования о взыскании расходов за услуги представителя. Вместе с тем, доказательства несения указанных расходов суду не представлены, в связи с чем, они удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 196 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды от 20 июля 2018 г.

- земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 144000 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №

-земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 59000кв.м. расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, заключенный между Брагиной А. А. и СПК «Островянский».

Взыскать с ООО «Островянское» в пользу Лопатько Ю. П. задолженность по уплате арендной платы по договору аренды с 2020 по 2021, с 2021 по 2022, с 2022 по 2023г. - 9000 кг пшеницы 5 класса, 275 кг семян подсолнечника, 150 кг муки.

Взыскать с ООО «Островянское» в пользу Лопатько Ю. П. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3264 рубля.

В части взыскания расходов на оплату услуг представителя заявление Лопатько Ю.П. оставить без удовлетворения

ООО «Островянское» в иске к Лопатько Ю. П. и Брагиной А. А. о переводе прав и обязанностей и о признании отсутствующим право собственности отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Орловский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение вынесено 01 июня 2024 года.