Решение по делу № 33а-10901/2018 от 14.08.2018

Судья: Калиникова О.А. Дело № 33а-10901/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

4 сентября 2018 года г.Самара

Судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Вачковой И.Г.,

судей – Ивановой Е.Н., Осиповой С.К.,

при секретаре – Ивановой О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Горбунова О.М. в лице представителя Гордеева Д.С. на решение Самарского областного суда от 18 июня 2018 года,

заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Вачковой И.Г., объяснения представителя Горбунова О.М. – Гордеева Д.С. (по доверенности), поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Горбунов О.М. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 841,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 в размере 12 433 532 руб. и земельного участка по этому же адресу с кадастровым номером №, площадью 12 235 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 в размере 8 502 081,79 руб., одновременно заявив о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд с данным административным иском, указав в обоснование, что вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат ему на праве собственности. Кадастровая стоимость объектов недвижимости, определенная по результатам государственной кадастровой оценки явно завышена, чем нарушаются права и законные интересы истца как плательщика земельного налога и налога на имущество физических лиц. Ссылаясь на указанные обстоятельства, Горбунов О.М. считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости в судебном порядке.

Решением Самарского областного суда от 18 июня 2018 года административный иск удовлетворен частично. Горбунову О.М. восстановлен срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером №. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 в размере 23 234 265 руб., нежилого здания с кадастровым номером №, по состоянию на 06.06.2011 в размере 19 127 009 руб. Определена дата подачи Горбуновым О.М. заявления в суд 16.03.2018.

В апелляционной жалобе Горбунов О.М. в лице представителя Гордеева Д.С., ставит вопрос об отмене решения суда в части отказа установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости равной рыночной в соответствии с отчетами об оценке № 21-02/2018 и № 20-02/2018 выполненными ООО «Поволжская лаборатория экспертизы», как незаконного, полагая, что судом необоснованно отказано в назначении по делу повторной экспертизы, при том, что принятое в качестве допустимого доказательства заключение судебной экспертизы имело недостатки, вызывающие сомнения в его обоснованности, просил назначить повторную экспертизу.

В заседании судебной коллегии представитель Горбунова О.М. – Гордеев Д.С. (по доверенности) доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить по основаниям изложенным в жалобе.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне слушания надлежаще извещены, в силу ч. 2 ст. 306, ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения лиц участвовавших в судебном заседании, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с п. 1 ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

В соответствии со ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Горбунов О.М. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 12 235 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: под производственную базу, нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 841,8 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания определена в соответствии с удельными показателями, утвержденными постановлением Правительства Самарской области 14.03.2012 N 118 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" по состоянию на 06.06.2011 в размере 25 982 939,52 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка определена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 N610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 в размере 28 683 734 руб.

Из представленных административным истцом отчетов об оценке № 20-02/2013 от 20.02.2018 и №21-02/2018 от 21.02.2018, выполненных ООО «Поволжская лаборатория судебной экспертизы», следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 8 502 081,79 руб., нежилого здания - 12 433 532 руб.

В целях правильного разрешения дела судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанных объектов. Производство экспертизы поручено экспертам ООО «Независимый кадастровый центр».

По результатам судебной экспертизы, проведенной 18.05.2018 г., составлено экспертное заключение №48, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 составляет 23 234 265 руб., нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 - 19 127 099 руб.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" исходил из того, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия находит выводы суда правильными.

Доводы представителя административного истца о несогласии с выводами судебной экспертизы, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

При назначении судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции исходил из необходимости определения рыночной стоимости земельных участков в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имелось.

Принимая заключение судебной экспертизы от 18.08.2018 № 48, подготовленное специалистом ООО «Независимый кадастровый центр» Рыбаковой Н.В. в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В ходе анализа рынка с учетом нормативно-методической базы судебным экспертом выявлены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости объектов недвижимости, с приведением ссылок на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения, экспертом приведены не только расчеты, но и даны пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов эксперта.

Для определения рыночной стоимости нежилого здания ею использовались три подхода: сравнительный подход (метод регрессионного анализа), доходный подход (метод прямой капитализации) и затратный подход (метод сравнительной единицы).

Объект оценки отнесен к сегменту рынка – здания офисного назначения, «офисные» и «административные» это равнозначные понятия, так как используются для размещения персонала. В таблице 2.8.1 на страницах 49-68 экспертного заключения приводится описание объектов-аналогов - единых объектов недвижимости (ЕОН) для оценки объекта капитального строительства в рамках сравнительного подхода, их 42 и все они использованы в расчетах. При этом, на стр. 48 заключения указано, что в качестве объектов-аналогов взяты как объекты, расположенные в <адрес> (где и объект оценки), так и в <адрес>, поскольку именно в этих районах города расположено наибольшее число объектов в промышленных зонах, приближенных по ценообразующим факторам, для наиболее объективной оценки. Изначально взяты все из исследуемого сегмента, подходящие по ценообразующим факторам аналоги, расположенные в <адрес>. Зона поиска расширена, поскольку аналогов в промышленной зоне <адрес> оказалось недостаточно для расчетов методом регрессионного анализа, а в стоимости объектов в жилой и промышленной застройке существенная разница. Примененный метод расчета требует построения функции зависимости стоимости объекта оценки от ценообразующих факторов. Чтобы более точно построить функцию зависимости и правильно выполнить математический расчет, нужно значительно большее число аналогов, чем, например, при использовании метода сравнения продаж. При этом итоговое значение будет точнее, тогда как название района города - не является ценообразующим фактором.

Объект оценки является отдельно стоящим зданием, однако в качестве аналогов использовались и встроенные помещения, ввиду недостаточности для расчетов отдельно стоящих аналогов. Для того, чтобы исследовать различие в стоимости, введен ценообразующий фактор «этажность». В разделе «анализ рынка» заключения не было выявлено различий в стоимости 1 кв.м помещений отдельно стоящего здания (1-3 этажа) и встроенного помещения( на 1-3 этаже), выводы содержится в таблице 2.6.7 на стр. 40. Если помещение встроенное и расположено на 1-3 этаже либо здание 1-3 этажа и ценообразующие факторы одинаковые, то и стоимость будет равна. На стр. 19 анализ рынка объекта исследования, на диаграмме 2.6.5 показана зависимость цены продажи офисных помещений <адрес> и <адрес> от этажности.

На стр. 46 заключения приведено определение стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), в него входит и земельный участок и объект капитального строительства. При оценке итоговой стоимости объекта капитального строительства стоимость земельного участка вычитается из стоимости ЕОН. На стр. 79 в таблице 2.8.12 указан расчет стоимости единого объекта недвижимости. В таблице 2.8.11 произведен расчет стоимости объекта капитального строительства, где из стоимости ЕОН вычтена стоимость земельного участка и НДС.

Аналогично расчет произведен в рамках доходного подхода, что отражено в таблице 2.9.13 на странице 101 заключения. При расчете затратным подходом сразу рассчитывалась стоимость объекта капитального строительства без земельного участка.

Расчет стоимости встроенных офисных помещений произведен аналогично, поскольку стоимость земельного участка всегда включена в стоимость объекта капитального строительства при продаже. В натуре земля не выделена, но собственники нежилых помещений пользуются земельным участком.

Для расчета рыночной стоимости все земельные участки, не зависимо от того застроенные они или нет, считаются свободными от улучшений в соответствии с ФСО № 7. Здание – это улучшение, оценка осуществляется без улучшений. Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом приведен на стр. 118-135 заключения.

Таким образом, у судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы. Выводы эксперта Рыбаковой Е.В. основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Нарушений порядка назначения экспертизы, не установлено.

Заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости.

Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.

Эксперт Рыбакова Е.В. предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в своих пояснениях ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы с приведением обоснований своих выводов. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений эксперта у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению с учетом результатов судебной экспертизы.

Правовых оснований для назначения дополнительной экспертизы, о проведении которой административный истец ходатайствовала в суде первой инстанции, а также повторной экспертизы, о которой заявлено в апелляционной инстанции, не усматривается, поскольку заключение судебной экспертизы является полным, не содержит неясностей и противоречий.

Доводы апелляционной жалобы о том, что определенная по результатам судебной экспертизы кадастровая стоимость объектов недвижимости является недостоверной, поскольку в качестве объектов-аналогов использованы объекты, которые крайне удалены от объектов экспертизы, не свидетельствуют о наличии оснований к отмене состоявшегося судебного решения. Приведенные доводы направлены на переоценку доказательств по делу, оснований для которой не усматривается.

Неприменение экспертом корректировки по ценообразующему факту "тип объекта" само по себе не может служить основанием для признания судебной экспертизы недостоверной, поскольку в жалобе не приведено доказательств того, что определенный без учета данной корректировки расчет рыночной стоимости является неверным.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к правильному выводу, что заключение судебной экспертизы от 18.08.2018 № 48, подготовленное специалистом ООО «Независимый кадастровый центр» Рыбаковой Н.В. является допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в соответствии с отчетами об оценке, представленными административным истцом не имеется, поскольку выводы судебного эксперта не опровергнуты.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал в приобщении к материалам дела акта экспертно-оценочного исследования на предмет рецензирования заключения эксперта №48 от 18.05.2018, необходимого по мнению истца для разрешения дела, не могут повлечь отмену решения суда, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 84 КАС РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд обоснованно счел представленный объем доказательств достаточным и дал им надлежащую оценку.

Ссылки в жалобе на судебную практику не могут быть приняты во внимание, поскольку упомянутые в жалобе судебные акты вынесены по иным обстоятельствам конкретных дел.

Судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам права. Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые могли бы повлечь отмену либо изменение обжалуемого судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Самарского областного суда от 18 июня 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Горбунова О.М. в лице представителя Гордеева Д.С. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий –

Судьи –