Решение по делу № 2-78/2018 от 09.02.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п.Черлак                                26марта 2018 года

Дело № 2-78/2018

Резолютивная часть решения оглашена 26.03.2018 г.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 31.03.2018 г.

Черлакский районный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Губер Е.В.

При секретаре Лиходей И.В.

С участием помощника прокурора Черлакского района Яшкина А.Ю.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кросс Ольги Юрьевны к Семенкову Евгению Васильевичу, о расторжении договора купли-продажи приусадебного земельного участка и жилого дома, выселении из жилого помещения

У С Т А Н О В И Л:

    Истец Кросс О.Ю., обратилась в суд к Семенкову Е.В., с иском, которым просит:расторгнуть договор купли-продажи приусадебного земельного участка и жилого дома от <ДД.ММ.ГГГГ> заключенного между ней и ответчиком Семенковым Е.В; выселить ответчика и членов его семьи из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование заявленных требований истица сослалась на следующее. 21 августа 2017 года, между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи приусадебного земельного участка и жилого дома без номера, расположенных по адресу: <адрес> согласно которому она обязалась передать в собственность ответчика приусадебный земельный участок с кадастровым номером <№> площадью 697 кв.м., и жилой дом с кадастровым номером <№> общей площадью 42,9 кв.м., находящиеся по указанному выше адресу, а ответчик обязывался принять и оплатить данные объекты недвижимости. При этом, упомянутые приусадебный земельный участок и жилой дом проданы за ..., из них жилой дом продан за ..., приусадебный земельный участок продан за ... (п.2 Договора). Расчет по Договору должен был производиться в следующем порядке: ... ответчик обязывался выплатить ей при подписании Договора (залоговый платеж); ... в срок до <ДД.ММ.ГГГГ>; ... в срок до 30.12.2017 г. и ... в срок до 20.02.2018 г. Однако ответчик выплатил ей лишь ..., остальная часть денежных средств в установленный Договором срок выплачена не была. Она неоднократно обращалась к ответчику с требованиями об уплате стоимости указанных выше объектов недвижимости в соответствии с Договором, однако, последний данные требования добровольно не исполнил.

Истец, руководствуясь ст.ст.309, 450 пп.1 п.2, 452 п.2 ГК РФ, просит суд удовлетворить заявленные ею требования.

В судебном заседании истец Кросс О.Ю., уточнила заявленные исковые требования, просит суд помимо заявленных требований, которые она поддерживает, также прекратить право собственности ответчика Семенкова Е.В., на жилой дом и приусадебный земельный участок, прекратить ипотеку в силу закона на упомянутые объекты недвижимости и признать за ней право собственности на указанные жилой дом и приусадебный земельный участок.Дополнительно показала следующее. Она является собственником упомянутых объектов недвижимости, решила их продать и приобрести другое жилое помещение. С указанной целью, она разместила объявление о продаже на информационном сайте в социальных сетях. К ней обратился ответчик, с которым они договорились о купле-продаже приусадебного земельного участка и жилого дома в рассрочку за ..., из которых земельного участка за ... и жилого дома за .... После чего, между ними был оформлен данный Договор. При подписании Договора ответчик выплатил ей ... и 17.10.2017 г. выплатил еще ..., а всего ... и должен был до <ДД.ММ.ГГГГ> выплатить ..., так как ей нужно было внести часть денежных средств продавцу за приобретаемый другой жилой дом, расположенный в <адрес>, который она приобретала за .... В предусмотренные Договором сроки ответчик с ней не рассчитался, в том числе и по настоящее время, объяснив тем, что работодатель ему не выплатил заработную плату. Если бы она предвидела последствия в виде не исполнения ответчиком своих обязательств, то соответственно указанный Договор купли-продажи с последним бы не заключила. Настаивает на заявленных требованиях.

Ответчик Семенков Е.В.,в судебном заседании, заявленные и уточненные истцом требования признал, показав следующее. Он подтверждает показания истца, а также не оспаривает согласованные между ним и истцом условия Договора купли-продажи приусадебного земельного участка и жилого дома и порядок расчета, указанный в Договоре. Подтверждает, что действительно выплатил истцу из согласованной суммы, за которую продавались объекты недвижимости, ... двумя частями ... и .... Оставшуюся часть денежных средств истцу он не выплатил по причине того, что с ним в срок не рассчитался работодатель. Когда он заключал указанный Договор с истцом, то рассчитывал, что будет исполнять договорные обязательства за счет заработной платы. В настоящее время, он с супругой СВО, с которой у него совместных детей нет, выселились из спорного жилого дома и в настоящее время проживают в доме его родителей, в р.<адрес>, однако их личные вещи продолжают находиться в спорном жилом доме. Просит суд разрешить вопрос о выплаченных им с супругой денежных средств в сумме ..., истцу.

Соответчик СВО, в судебном заседании дала аналогичные показания, согласна с заявленными истцом требованиями, показав, что периодически они с супругом приходят в спорный жилой дом, где находятся их личные вещи, следят за сохранностью имущества, в том числе остаются ночевать в нем. Просит суд разрешить вопрос о возврате выплаченных ими с супругом истцу денежных средств в сумме ....

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области Дрыгина О.А., в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело без ее участия, предоставила отзыв на исковое заявление, согласно которого возражений против удовлетворения исковых требований не имеет, указав, что в случае удовлетворения исковых требований государственная регистрация прекращения права собственности правообладателя и возникновение право собственности истца будет произведена в заявительном порядке, на основании вступившего в законную силу решения суда.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего заявленные требования истца в части выселения ответчиков подлежащими удовлетворению,исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п.п.2, 3, 4 ст.1 Гражданского кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе, путем признания права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права; прекращения или изменения правоотношения.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.п.3, 5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствие с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п.1 ст.408 ГК РФ).

В соответствие со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п.2 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила (п.3 ст.1 №102-ФЗ).

В силу п.1 ст.3 названного Федерального закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона ль 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В судебном заседании установлено, что21 августа 2017 года, между истцом Кросс О.Ю. (продавец) и ответчиком Семенковым Е.В., (покупатель) был заключен договор купли-продажи приусадебного земельного участка и жилого дома без номера, расположенных по адресу: <адрес> В соответствии с п. 3 указанного Договора жилой дом и земельный участок проданы ответчику за ..., из них жилой дом продан за ..., земельный участок за .... Условиями Договора предусмотрен порядок расчета. Ответчик Семенков Е.В., обязался выплатить указанную сумму в следующем порядке: ... при подписании настоящего договора; ... в срок до 19.10.2017 г.; ... в срок до 30.12.2017 г. и ... в срок до 20.02.2018 г. При этом, условиями настоящего договора предусмотрено, что до полного расчета отчуждаемые жилой дом и земельный участок будут находится в залоге у продавца.

В соответствии с заключенным договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от 21.08.2017 г. при подписании договора покупатель Семенков Е.В., внес продавцу Кросс О.Ю., первоначальный взнос ..., что отражено в указанном договоре. Истец Кросс О.Ю., передала по акту приема – передачи в собственность ответчика недвижимое имущество – жилой дом и приусадебный земельный участок, расположенные по указанному выше адресу, в день подписания договора. На основании данного договора произведена регистрация перехода права собственности в Управлении Росреестра по Омской области с регистрацией залога (ипотека в силу закона) в срок по 20.02.2018 года, в пользу истца Кросс О.Ю., право которой на указанные объекты недвижимости прекратилось с погашением свидетельств о государственной регистрации права, а у нового правообладателя Семенкова Е.В., возникло, за ним зарегистрировано право собственностина спорные объекты недвижимости: дом и приусадебный земельный участок. 17.10.2017 г. ответчиком Семенковым Е.В., было перечислено на счет истца в счет оплаты по настоящему договору ..., которые были зачислены 18.10.2017 г. что подтверждается справкой о состоянии вклада Кросс О.Ю. До настоящего времени платежи за недвижимое имущество ответчиком с истцом в согласованные договором сроки, в полном объемене произведены, что подтверждается указанными сторонами в судебном заседании.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что при заключении сделки по купле-продаже недвижимого имущества от 21.08.2017 г. продавец рассчитывала на получение от покупателя денежных средств в согласованные договором сроки и в суммах, в полном объеме в срок до 20.02.2018 г. однако, ответчик выплатил лишь ... из предусмотренных договором купли-продажи ..., остальную часть денежных средств истцу не передал.

В связи с изложенным суд считает, что в данном случае имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для его расторжения.

Таким образом, требования истца о расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 21.08.2017 г., прекращения права собственности ответчикана жилой дом и приусадебный земельный участок, прекращении ипотеки в силу закона и признании в данной связи за истцом вновь права собственности на упомянутые объекты недвижимости, суд находит законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

При этом судом отмечается, что, несмотря на разъяснения судом в предыдущем судебном заседании право ответчиков обратиться в суд к Кросс О.Ю., со встречным исковым заявлением для разрешения спора в отношении судьбы выплаченных последней денежных средств в сумме ..., однако ответчики данным правом не воспользовались и со встречным исковым заявлением не обратились. Однако, ответчики не лишены права обратиться с соответствующими исковыми требованиями самостоятельно, в порядке гражданского судопроизводства.

Подлежащими удовлетворению в указанной связи, суд находит и заявленные истцом требования в части выселения ответчиков из спорного жилого дома.

В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п.п.1,2 ст.30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Как установлено в судебном заседании и следует из показаний ответчиков: Семенкова Е.В. и СВО, последние в настоящее время в спорном жилом помещении постоянно не проживают, фактически заселились в другое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> в котором проживают родители Семенкова Е.В., однако продолжают хранить в спорном жилом помещении свои личные вещи и периодически в нем проживать. Поскольку судом принято решение о расторжении указанного выше договора купли-продажи и признании вновь за истцом права собственности на спорные объекты недвижимости, таким образом, ответчики обязаны прекратить пользоваться жилым помещением и выселиться из него.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167 ч.5, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ 21.08.2017 ░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░, <░░.░░.░░░░> ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, <░░.░░.░░░░> ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <№>, ░░░░░ ░░░░░░░░ 42,9 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <№>, ░░░░░ ░░░░░░░░ 697 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ (░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░) ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░: <№> ░ <№> ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░:

- ░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 42,9 ░░.░., ░░░░░░░░░░░ <№>, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>

- ░░░░░░░░░ ░░░░░░░. ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <№>, ░░░░░ ░░░░░░░░ 697 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░, <░░.░░.░░░░> ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <№>, ░░░░░ ░░░░░░░░ 42,9 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <№>, ░░░░░ ░░░░░░░░ 697 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, <░░.░░.░░░░> ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░, <░░.░░.░░░░> ░░░░ ░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                                                                    ░.░ ░░░░░