Решение по делу № 33-10377/2023 от 13.06.2023

Судья Карачина А.А.           УИД 61RS0045-01-2023-000003-75

Дело № 33-10377/2023

Дело № 2-433/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 июня 2023 года      г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Щетининой Е.В.,

судей Джагрунова А.А., Максимова Е.А.,

при секретаре Сукаче И.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» к Захарову Р.А. о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа и обращении взыскания на предмет залога, по апелляционной жалобе ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» на решение Неклиновского районного суда Ростовской области от 15 марта 2023 года. Заслушав доклад судьи Джагрунова А.А., судебная коллегия

установила:

ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» обратилось в суд с иском к Захарову Р.А. о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа и обращении взыскания на предмет залога. В обоснование иска указано, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФГКУ «Росвоенипотека» и Захаровым Р.А. заключен договор целевого жилищного займа НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН для целей погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита по кредитному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, предоставленного ПАО Сбербанк России, для приобретения в собственность Захаровым Р.А. квартиры общей площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете ответчика в размере 982 047,44 рублей. Квартира приобреталась с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита, ипотека зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА за номерами государственной регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. На основании сведений, полученных ФГКУ «Росвоенипотека» от регистрирующего органа федерального органа исполнительной власти, в котором ответчик проходил военную службу, именной накопительный счет Захарова Р.А. закрыт ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА без права на использование накоплений с именного накопительного счета. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по адресу нахождения жилого помещения, приобретенного ответчиком с использованием целевого жилищного займа, было направлено уведомление о необходимости погашения задолженности. Однако до настоящего времени Захаров Р.А. обязательства по погашению задолженности по целевому жилищному займу не исполняет. По состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА задолженность ответчика составляет 2 788 868 рублей 27 копеек, из которых: 2 568 261 рубль 47 копеек-сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной истцом, в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту, 187 052 рубля 47 копеек - сумма процентов за пользованием целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 6,5% со дня увольнения ответчика с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА год по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, 33 554 рубля 33 копейки –пени размере 0,1 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФГКУ «Росвоенипотека» направило в адрес ПАО Сбербанк России уведомление о намерении предъявить требования к взысканию жилого помещения, а именно – квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, находящуюся в собственности Захарова Р.А. Согласно п. 3.1 Договора ЦЖЗ, стоимость Квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, оценивается сторонами в сумме 2 800 000 рублей 00 копеек.

На основании изложенного ФГКУ «Росвоенипотека» просило суд в связи с существенным нарушением Договора ЦЖЗ со стороны ответчика расторгнуть договор ЦЖЗ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ФГКУ «Росвоенипотека» и Захаровым Р.А., взыскать с Захарова Р.А. в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» денежные средства в размере 2 788 868,27 рублей, из которых: 2 568 261,47 рублей – сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной истцом, в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту, 187 052,47 рублей - сумма процентов за пользованием целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 6,5% со дня увольнения ответчика с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА год по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, 33 554,33 рублей – пени размере 0,1 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, проценты за пользование целевым жилищным займом, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 6,5%, начисленные на сумму задолженности в размере 2 568 261,47 рублей, начиная с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по день вступления в законную силу решения суда о возврате задолженности включительно, взыскание произвести, в том числе, путем обращения взыскания на заложенное имущество, а именно - квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,
АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 2 800 000 рублей, а также способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов.

Решением Неклиновского районного суда Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА постановлено расторгнуть договор целевого жилищного займа НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ФГКУ «Росвоенипотека» и Захаровым Р.А; взыскать с Захарова Р.А. в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» денежные средства в общем размере 2 788 868,27 рублей; взыскать с Захарова Р.А. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 22 144,34 рублей; обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 2 240 000 рублей.

Не согласившись с решением суда, ФГКУ «Росвоенипотека» подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части и принять в отмененной части новое решение, установив начальную продажную цену залогового имущества в заявленном истцом размере.

В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на то, что начальная продажная цена залогового имущества установлена сторонами, отчет об оценке с указанием иной стоимости в материалы дела не представлен, судебная экспертиза по данному вопросу судом не проводилась.

В заседании суда апелляционной инстанции Захаров Р.А. не возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав ответчика Захарова Р.А., посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещавшихся о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, по правилам ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 307, 310, 314, 337, 348-350, 447-450, 811 ГК РФ, положениями Федерального закона от 20 августа 2004 года №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановления Правительства Российской Федерации от 22 декабря 2005 года № 800 «О создании федерального государственного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», Указа Президента Российской Федерации от 20 апреля 2005 года № 449 «Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и исходил из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФГКУ «Росвоенипотека» и Захаровым Р.А. был заключен договор целевого жилищного займа НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Целевой жилищный заем предоставлялся: для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита по кредитному договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, предоставленного ПАО «Сбербанк России», для приобретения в собственность Захаровым Р.А. жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 78,2 кв.м, состоящего из 3 комнат, находящегося на 1 этаже, на земельном участке общей площадью 2 993 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете ответчика, в размере 982 047,44 рублей, на погашение обязательств по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете ответчика.

Квартира приобреталась с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита, на основании п. 4 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 10 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2008 года № 370, п. 4 Договора ЦЖЗ, считается находящейся одновременно в залоге у ФГКУ «Росвоенипотека» и ПАО Сбербанк с даты государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Ипотека зарегистрирована Управлением Росреестра по Ростовской области ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

На основании сведений, полученных ФГКУ «Росвоенипотека» от регистрирующего органа федерального органа исполнительной власти, в котором ответчик проходил военную службу, именной накопительный счет Захарова Р.А. закрыт ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (дата возникновения основания для исключения из реестра (дата исключения из списков войсковой части- ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА) без права на использование накоплений с именного накопительного счета. Уведомления об увольнении с военной службы от Захарова Р.А. в ФГКУ «Росвоенипотека» не поступало.

Ввиду досрочного увольнения Захарова Р.А. с военной службы и отсутствия у него оснований для возникновения права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, а также в соответствии с п. 79 Правил предоставления целевых жилищных займов, ответчику ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по адресу нахождения жилого помещения, приобретенного с использованием ЦЖЗ, было направлено уведомление о необходимости погашения задолженности по ЦЖЗ, с расчетом задолженности по целевому жилищному займу и графиком возврата задолженности по договору ЦЖЗ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, с получением которого ответчик обязан был осуществлять возврат задолженности.

По состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА задолженность Захарова Р.А. составляет 2 788 868,27 рублей, из которых: 2 568 261,47 рублей – сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной истцом, в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту, 187 052,47 рублей – сумма процентов за пользованием целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 6,5% со дня увольнения ответчика с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА год по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, 33 554,33 рублей – пени размере 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

С учетом установленных обстоятельств, суд пришел к выводу, что жилищный целевой заем заключен в письменной форме и содержит все существенные условия, предусмотренные законом: о сумме выданного кредита, сроках и порядке его возврата, размере процентов, размере неустойки в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения обязательств по возврату кредита. Поскольку ни действующим законодательством, ни кредитным договором не предусмотрена возможность одностороннего отказа и уклонение от исполнения обязательств по погашению кредита и уплате процентов, то действия ответчика суд счел неправомерными, нарушающими законные права и интересы истца.

С учетом изложенного, судом расторгнут заключенный сторонами договор целевого жилищного займа от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по целевому жилищному займу согласно представленному истцом расчету, обращено взыскание на заложенное имущество. Решение суда в указанной части сторонами не оспаривается.

Устанавливая начальную продажную цену спорной квартиры, суд исходил из того, что согласно п. 3.1 Договора ЦЖЗ стоимость квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,
АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, оценена сторонами в 2 800 000 руб.

С учетом положений пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона об ипотеке, суд пришел к выводу о том, что указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества. С учетом изложенного суд посчитал необходимым установить начальную продажную цену спорного объекта недвижимости в размере 80% от стоимости объекта недвижимости, которая установлена договором - 2 240 000 рублей (2 800 000 руб. * 80%).

Судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение суда подлежит изменению в части установления начальной продажной цены залогового имущества.

В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

На основании п.2 ст. 54 ФЗ Об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание.

Согласно п. 3.1 Договора ЦЖЗ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, стоимость квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, оценивается сторонами в сумме 2 800 000 руб.

Принимая решение об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, суд применил положения ст. 54 п. 2 ФЗ Об ипотеке, установив цену в размере 2 240 000 руб. как равную 80% от 2 800 000 руб., заявленной истцом.

Согласно п. 2 ст. 54 ФЗ Об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Между тем, истцом предъявлены требования об установлении начальной продажно цены заложенного имущества на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а именно на основании п. 3 Договора ЦЖЗ и Договора купли-продажи в размере 2 800 000 руб. То есть данная цена является договорной.

Отчет об оценке по состоянию на дату, предшествующую дате подачи искового заявления, истцом не представлен. Судебно-оценочная экспертиза по данному гражданскому делу не назначалась, таких ходатайств сторонами спора не заявлено ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции.

В абзаце 2 пункта 2 Определения Конституционного Суда РФ от 4 февраля 2014 г. № 221-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Р. на нарушение ее конституционных прав подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отмечается, что согласование начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания с его рыночной стоимостью необходимо во избежание нарушения прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Установленный в подпункте 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что установление начальной продажной цены заложенного имущества в соответствии с соглашением сторон не ухудшает права как кредитора, так и должника. Таким образом, ввиду отсутствия отчета оценщика, начальная продажная цена заложенного имущества должна быть установлена в размере 2 800 000 руб. на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем.

При таких данных, решение Неклиновского районного суда Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА подлежит изменению в части установления начальной продажной стоимости спорной квартиры, указанная стоимость составит 2 800 000 рублей.

Оснований для отмены или изменения решения суда в остальной части судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Неклиновского районного суда Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА изменить в части установления начальной продажной стоимости квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Установить начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,
АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 2 800 000 рублей.

В остальной части решение Неклиновского районного суда Ростовской области от 15 марта 2023 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 23.06.2023.