Решение по делу № 33-6212/2022 от 25.03.2022

Судья Гайфуллин Р.Р.                                   УИД № 116RS0031-01-2021-003941-87

дело № 2-19/2022

№33-6212/2022

учет №180г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 мая 2022 года                                                 город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Габидуллиной А.Г.,

судей Абдуллиной Г.А. и Шакировой З.И.,

при ведении протокола помощником судьи Закировой А.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Габидуллиной А.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе Кузнецова В.М. на решение Тукаевского районного суда Республики Татарстан от 18 января 2022 года, которым постановлено:

иск Сафиуллиной А.А. к Кузнецову В.М. о государственной регистрации сделки, признании предварительного договора основным, признании права собственности на дом и земельный участок – удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером .... и жилой дом с кадастровым номером .... расположенные по адресу: <адрес>, на основании договора от 17 декабря 2013 года, заключенного между Сафиуллиной А.А. и Кузнецовым В.М.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Кузнецова В.М. – Желобковича В.В. в поддержку апелляционной жалобы, возражения представителя Сафиуллиной А.А. - Кондратьева А.М. относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сафиуллина А.А. обратилась в суд с иском к Кузнецову В.М. о государственной регистрации сделки, признании предварительного договора основным, признании права собственности на дом и земельный участок. В обоснование иска указано, что 17 декабря 2013 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером .... и жилого дома с кадастровым номером .... расположенных по адресу: <адрес>. Условиями договора стоимость объектов определена в 4770000 руб., полный расчет между сторонами произведен после подписания договора, что подтверждается расписками. В нарушение условий договора после получения денежных средств ответчик обременение (залог) перед АО «Автоградбанк» не погасил, требование о заключении основного договора им не исполняется, тогда как истец со своей семьей проживает в доме с 2014 года, оплачивает коммунальные расходы. Решением Набережночелнинского городского суда от 12 марта 2020 года отказано в удовлетворении иска АО «Автоградбанк» к Кузнецову В.М., Полуниной Л.И. об обращении взыскания на указанные земельный участок и жилой дом, решение оставлено без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 21 января 2021 года. Указав на фактическую передачу предмета купли-продажи и владение им с момента заключения договора, в иске поставлен вопрос о государственной регистрации сделки – перехода права собственности на указанные земельный участок и дом, признании предварительного договора основным, признании права собственности на дом и земельный участок.

В судебном заседании представитель Сафиуллиной А.А. – Кондратьев А.М. исковые требования поддержал.

Представитель Кузнецова В.М. – Желобкович В.В. исковые требования не признал, просил применить срок исковой давности.

Судом вынесено решение о частичном удовлетворении иска в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе представитель Кузнецова В.М. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. Указывает, что суд первой инстанции неверно определил природу спорных отношений, признав их обязательственными, основанными на договоре купли-продажи. Представленные истцом предварительный договор от 17 декабря 2013 года и дополнительное соглашение №1 к нему обязательную государственную регистрацию не прошли, таким образом, вышеуказанные предварительный договор и дополнительное соглашение к нему являются ничтожными. Считает, что сложившиеся между сторонами отношения являются обязательствами вследствие неосновательного обогащения. Между тем, истец не оплатил в полном объеме предусмотренную предварительным договором сумму в размере 4770000 руб., следовательно, не исполнил свои обязательства при заключении предварительного договора. При заключении предварительного договора стороны предусматривали заключение основного договора купли - продажи, которое и должно было являться основанием для перехода права собственности. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч.1 ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст.160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п.1 ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п.2 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании действовавшей до 1 января 2017 года статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и действующих с 1 января 2017 года положений подпункта 3 пункта 3, пункта 7 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора, а при уклонении одной из сторон договора – на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Из материалов дела следует, что 17 декабря 2013 года между Сафиуллиной А.А. и Кузнецовым В.М. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером .... и жилого дома с кадастровым номером ...., расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости Кузнецов В.М. является собственником данных жилого дома – с 18 октября 2012 года, земельного участка – с 30 мая 2013 года.

28 марта 2013 года зарегистрирована ипотека в пользу АО «Автоградбанк», на основании постановлений судебного пристава-исполнителя от 19 апреля,              6 октября 2021 года, 6 октября, 15 октября 2020 года, 31 мая 2019 года зарегистрированы запреты на совершение действий по регистрации по исполнительным производствам в пользу третьих лиц – Инспекции ФНС по городу Набережные Челны, НАО «Первое коллекторское бюро», ООО «Энтузиаст», ООО «АрсФинанс», ОАО «Россельхозбанк».

Условиями договора стоимость объектов недвижимости определена в               4770000 руб., полный расчет между сторонами произведен после подписания договора, что подтверждается расписками от 29 июля, 29 августа, 27 сентября и 17 декабря 2013 года.

Факт заключения данного договора, равно как получение денежных средств по данному договору, ответчиком в судебном заседании не опровергался.

Согласно дополнительному соглашению, после подписания договора Кузнецов В.М. обязался за счет полученных от Сафиуллиной А.А. денежных средств погасить запись об обременении и выкупить у АО «Автоградбанк» закладную.

Решением Набережночелнинского городского суда от 12 марта 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от            21 января 2021 года, отказано в удовлетворении иска АО «Автоградбанк» к Кузнецову В.М., Полуниной Л.И. в части требований об обращении взыскания на спорные земельный участок и дом, в решении указано на прекращение срока действия договора залога.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор купли-продажи, поэтому к правоотношениям, возникшим на основании договора, заключенного между Сафиуллиной А.А. и Кузнецовым В.М., применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения при заключении договора купли-продажи, в частности, статья 549. Стороны указанной сделки согласовали все существенные условия договора, необходимые для заключения договора купли-продажи, в частности цену, место расположения и все иные признаки объекта недвижимости, которые позволяют его идентифицировать, волеизъявление сторон было направлено как на отчуждение земельного участка и дома, так и на их приобретение покупателем, при этом стороны отразили как переход прав на указанные объекты к покупателю, так и получение продавцом за него платы, что свидетельствуют об их намерении совершить сделку по купле-продаже и не подтверждают иных намерений сторон. Из буквального толкования пунктов заключенного сторонами договора от               17 декабря 2013 года следует, что он подписан не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для сторон условиях, сделка не является кабальной, а Кузнецов В.М., передав имущество истцу в 2013 году, до настоящего времени его не истребовал, судьбой данного имущества не интересовался, бремени содержания не нес, права в отношении этого имущества не предъявил.

Положениями Федерального закона 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не ограничен срок подачи гражданами заявлений на регистрацию сделок и перехода права собственности, при этом договор купли-продажи совершен в надлежащей форме, подписан сторонами, никем не оспорен, а спорное имущество передано покупателю и с момента подписания договора находится в его пользовании.

В связи с чем, суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требований истца о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, исследованных доказательствах, их надлежащей правовой оценке и соответствуют нормам права, подлежащим применению к спорным правоотношениям.

Как следует из материалов дела, у покупателя Сафиуллиной А.А. отсутствует возможность произвести государственную регистрацию перехода права по договору купли-продажи по независящим от нее обстоятельствам – в связи с отказом продавца от явки в орган регистрации, а Кузнецов В.М. не совершает юридически значимых действий, направленных на отказ от намерения зарегистрировать договор.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик действует недобросовестно, злоупотребляя правом.

Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции неверно определил природу спорных отношений, признав их обязательственными, основанными на договоре купли-продажи, отклоняются судебной коллегией, поскольку в силу разъяснений пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные в процессе его разбирательства фактические обстоятельства, с учетом того, что к моменту подписания предварительного договора дом не был достроен, имелись только стены, крыша и окна, а достраивался истцом, что не опровергалось представителем ответчика в судебном заседании, суд первой инстанций обоснованно пришел к выводу, что фактически между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Принимая во внимание, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор купли-продажи, поэтому к правоотношениям, возникшим на основании договора, заключенного между Сафиуллиной А.А. и Кузнецовым В.М., применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения при заключении договора купли-продажи, в частности, статья 549.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, отклоняются судебной коллегией, поскольку при наличии зарегистрированного залога имущества, с учетом неисполнения продавцом предусмотренных договором обязанностей о снятии залога, до вступления в законную силу решения Набережночелнинского городского суда от 12 марта 2020 года истец не могла требовать регистрации сделки, при исчислении сроков исковой давности с момента вступления в законную силу этого решения суда срок исковой давности не истек.

Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал правильной оценки представленным доказательствам, являются несостоятельными.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.

С учетом изложенного, решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 199, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Тукаевского районного суда Республики Татарстан от 18 января 2022 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Кузнецова В.М. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Апелляционное определение суда изготовлено в окончательной форме 3 июня 2022 года.

Председательствующий

Судьи