Решение по делу № 2-439/2022 от 27.12.2021

Дело № 2-439/2022

11RS0004-01-2021-003822-60

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Печорский городской суд Республики Коми в составе

судьи Сараевой Т.И.

при секретаре Филипповой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Печоре 22 сентября 2022 года гражданское дело по иску Лазаревской Н.П. к Лазаревской Л.Б., Юнусовой Ф.М. о признании договора купли-продажи доли недействительным, переводе прав и обязанностей покупателя, взыскании компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

Лазаревская Н.П. обратилась в суд с иском к ответчику о переводе права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности на **** долю в квартире, расположенной по адресу: ********** по договору купли-продажи от **.**.**, зарегистрированному в ЕГРН **.**.**. В обоснование требований указала, что является собственником **** доли в праве общей долевой собственности квартиры, другим долевым собственником является ответчик, в нарушение ст. 250 ГК РФ на основании договора купли-продажи от **.**.** ответчик осуществила продажу своей доли третьему лицу без извещения истца о предстоящей продажи доли, ее преимущественное право на покупку доли квартиры было нарушено. Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца в суд.

В дальнейшем истец уточнила исковые требования, просила признать договор купли-продажи доли квартиры от **.**.** недействительным, перевести права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности, взыскать компенсацию морального вреда в размере 200 000 рублей.

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена Юнусова Ф.М., в качестве третьих лиц УФРС по РК, нотариус Печорского нотариального округа РК Курьянова Т.А., нотариус Печорского нотариального округа РК Ракитин А.Н.

Дело рассматривается в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие ответчика Лазаревской Л.Б., Юнусовой Ф.М., третьих лиц УФРС по РК, нотариуса Печорского нотариального округа РК Курьяновой Т.А., нотариуса Печорского нотариального округа РК Ракитина А.Н., извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Истец в судебном заседании на уточненных требованиях настаивала.

Представитель ответчика Юнусовой Ф.М. – Хаеров А.А., действующий на основании доверенности, требования не признал.

Суд, заслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

На основании договора на передачу квартир собственность граждан от 01.03.2002г., квартира, расположенная по адресу: ********** передана в собственность Лазаревскому В.В. и истцу Лазаревской Н.П. по **** доли каждому.

На основании договора дарения **********0 от **.**.** Лазаревский В.В. свою **** долю указанной выше квартиры, подарил ответчику Лазаревской Л.Б.

**.**.** между Лазаревской Л.Б. и Юнусовой Ф.З. (по доверенности Хаеров А.А.) был заключен договор купли-продажи **** доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: **********, договор удостоверен нотариусом ********** нотариального округа ********** Курьяновой Т.А., **.**.** в Единый государственный реестр недвижимости была внесена запись о регистрации права собственности.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости собственниками спорного жилого помещения являются истец Лазаревская Н.П. и Юнусова Ф.М. по **** доли в праве общей долевой собственности.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по ********** от **.**.** регистрационные действия в отношении принадлежащей истцу доли запрещены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (пункт 2).

Из пункта 1 статьи 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Сам факт направления согласия без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 06 февраля 2007 года), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N 03/16 от 28.03.2016 следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

По смыслу ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю.

Гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам.

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Истец Лазаревская Н.П. зарегистрирована по месту жительства в спорном жилом помещении, расположенном по адресу: **********, регистрацию имеет с **.**.** по настоящее время. Для получения корреспонденции указывает адрес: **********.

**.**.** Лазаревская Л.Б. направила в адрес Лазаревской Н.П. по известному ей вышеуказанному адресу ответчика (по месту работы) уведомление о продаже **** доли, в котором предложила воспользоваться преимущественным правом покупки доли в соответствии со ст. 250 ГК РФ, с указанием, что в случае непринятия данного предложения покупки (а не согласия), указанная недвижимость будет продана по истечении месяца со дня получения данного уведомления о продаже доли без согласования с истцом.

Указанное уведомление в связи с неполучением адресатом было возвращено отправителю и вручено **.**.**, что подтверждается отчетом об отслеживании.

**.**.** Лазаревская Л.Б. лично вручила Лазаревской Н.П. уведомление о продаже доли в квартире, с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки доли в соответствии со ст. 250 ГК РФ, с указанием, что в случае непринятия данного предложения покупки (а не согласия), указанная доля будет продана по истечении месяца со дня получения данного уведомления о продаже доли без согласования с истцом. Указанные обстоятельства истец не оспаривает.

**.**.** Лазаревская Н.П. направила Лазаревской Л.Б. письменный ответ, в котором указала, что **.**.** получила уведомление о продаже доли в квартире, о предложении использовать право преимущественной покупки **** доли, стоимостью 300 000 рублей, и дает согласие на покупку вышеуказанной доли по цене 300 000 рублей.

Таким образом, срок реализации преимущественного права покупки **** доли с учетом требований ст. 250 ГК РФ составлял с **.**.** по **.**.**.

**.**.** Лазаревская Н.П. была письменно уведомлена ответчиком под роспись о том, что **.**.** в 14.00 в помещении нотариальной конторы Курьяновой Т.А. назначена сделка купли-продажи доли квартиры.

Согласно справке нотариуса Печорского нотариального округа Республики Коми Курьяновой Т.А. от **.**.** сделка по отчуждению Лазаревской Н.П. по цене 300 000 руб. ? доли в праве общей долевой собственности квартиру, находящуюся по адресу: **********, назначенная на **.**.** на 14.00, не состоялась по причине неявки покупателя Лазаревской Н.П.

**.**.** в адрес Лазаревской Н.П. ответчиком было направлено уведомление о том, что в связи с неявкой **.**.** на подписание договора о приобретении доли жилого помещения, направляется на согласование предварительный договор купли-продажи доли и Лазаревская Н.П. уведомлялась о назначении сделки купли-продажи вышеуказанного имущества на **.**.** в 16.30 в помещении нотариальной конторы нотариуса Ракитина А.Н. по адрес: **********

Указанное уведомление и предварительный договор купли-продажи Лазаревская Н.П. получила **.**.**, что подтверждается отчетом об отслеживании.

**.**.** Лазаревская Л.Б. направила истцу повторное уведомление о назначении сделки по приобретении доли квартиры у нотариуса Ракитина А.В. **.**.**, в связи с согласием истца по приобретению доли и в связи с недоверием нотариусу Курьяновой Т.А., с приложением предварительного договора купли-продажи имущества.

Указанное уведомление было возвращено отправителю в связи с неполучением истцом.

**.**.** Лазаревская Л.Б. вновь направила указанное уведомление с приложением предварительного договора купли-продажи имущества, однако указанное уведомление было возвращено отправителю в связи с неполучением адресатом, что подтверждается отчетом об отслеживании.

**.**.** Лазаревская Л.Б. направила Лазаревской Н.П. телеграмму об уведомлении о заключении договора купли-продажи доли квартиры у нотариуса Ракитина А.Н. **.**.** в 16.30 с указанием адреса нотариальной конторы, указанная телеграмма вручена лично Лазаревской Н.П. **.**.**.

Согласно справке нотариуса Печорского нотариального округа Республики Коми Ракитина А.Н. от **.**.** сделка по отчуждению Лазаревской Н.П. по цене 300 000 рублей **** доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: **********, назначенная на **.**.** в 16.30, не состоялась по причине неявки покупателя Лазаревской Н.П.

**.**.** между Лазаревской Л.Б. и Юнусовой Ф.З. был заключен договор купли-продажи **** доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: **********, который был удостоверен нотариусом Курьяновой Т.А.

Согласно п. 4 Договора цена отчуждаемой доли жилого помещения определена сторонами в размере 300 000 рублей.

Согласно расписке от **.**.**, удостоверенной нотариусом Курьяновой Т.А., Лазаревская Л.Б. получила от представителя Юнусовой Ф.М. по доверенности, Хаерова А.А. денежные средства в размере 300 000 рублей за продаваемую Юнусовой Ф.З**** долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

Из содержания искового заявления и пояснений истца в судебных заседаниях следует, что ее преимущественное право на покупку доли было нарушено, поскольку ответчик осуществила продажу доли третьему лицу без извещения ее о предстоящей продаже доли. Указала, что **.**.** дала согласие на покупку доли в квартире, также в адрес ответчика направлялось предложение о выкупе ее доли и о продаже целого объекта, однако ответчик на предложения не реагировала. Нотариусу Курьяновой Т.А. истец не доверяет, к нотариусу Ракитину А.Н. на сделку не явилась по причине отсутствия денег. Кроме того, истец указала, что в **.**.** года направляла ответчику уведомление о том, что сделка по покупке доли состоится у нотариуса Гецен Е.В., вместе с тем ответчик продала долю третьему лицу. В спорном жилом помещении истец проживать не имеет возможности, поскольку в квартире проживают посторонние люди, она вынуждена проживать в сьемных жилых помещениях, иного жилья она в собственности не имеет. Кроме того, истец указала, что не согласна с договором дарения доли квартиры от **.**.**.

В подтверждение платежеспособности по приобретению доли имущества истец в ходе рассмотрения настоящего дела внесла на депозит Управления судебного департамента по ********** денежные средства в размере 300 000 руб., что подтверждается чеком-ордером от **.**.**.

Из письменных объяснений ответчика следует, что с **.**.** года истцу неоднократно предлагались различные варианты продажи, размена, обмена с доплатой квартиры, в 2019 году на долю истца был наложен арест на регистрационные действия, приобрести ее не представлялось возможным. Ответчик получила согласие от Лазаревской Н.П. от **.**.** о покупке доли, далее от истца никаких предложений не поступало. По согласованию с нотариусом Курьяновой Т.А. была назначена дата подписания договора купли-продажи имущества, истец была уведомлена о дате сделки, однако **.**.** истец на сделку не явилась. Ввиду недоверия нотариусу Курьяновой Т.А., учитывая пожелания Лазаревской Н.П., сделка по заключению договора купли-продажи была перенесена на **.**.** к нотариусу Ракитину А.В., истец была уведомлена о дате сделки, однако сделка не была заключена в виду неявки истца без уважительной причины. Каждый раз при общении с ней Лазаревская Н.П. ссылалась на отсутствие денежных средств. **.**.** ответчик получила уведомление от истца о проведении сделки у нотариуса Гецен Е.В., однако уведомление не было подписано истцом, без указания конкретной даты, времени, без проекта договора купли-продажи.

В материалы дела стороной ответчика представлено уведомление от **.**.**, адресованное Лазаревской Л.Б., о том, что сделка по приобретению доли спорной квартиры состоится по предварительной записи у нотариуса Гецен Е.В., о времени и дате ответчику будет доведено дополнительно. Указанное уведомление не подписано заявителем.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Положениями ч. 5 ст. 10 ГК РФ презюмируется добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно части 1 названной статьи, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п. 1 ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу, что ответчиком Лазаревской Л.Б. была надлежащим образом исполнена обязанность по уведомлению истца о предстоящей продаже, заключении договора купли-продажи принадлежащей ей доли в праве собственности на жилое помещение, между тем истец в течение месяца после извещения ответчиком о продаже спорной доли, а также в дальнейшем, конкретных действий, направленных на ее приобретение, не предпринимала, хотя не была лишена возможности высказать встречные условия приобретения, обсудить с продавцом факультативные условия сделки, в частности предложить условие о частичной рассрочке оплаты выкупной цены, истцом не были совершены действия, направленные на приобретение доли, подтверждение платежеспособности, например, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи их ответчику, направление протокола разногласий, напротив, истец, извещенная надлежащим образом, дважды не явилась на заключение договора купли-продажи доли, не совершила никаких действий по фактическому приобретению спорной доли, вследствие чего право на преимущественную покупку спорной доли со стороны истца считается утраченным.

Кроме того, спорная доля квартиры была продана ответчиком Лазаревской Л.Б. на тех условиях, на которых было предложено истцу их купить. Договор дарения доли квартиры от **.**.** не признан недействительным. При таких обстоятельствах права Лазаревской Н.П. на преимущественное право покупки доли были соблюдены, вместе с тем она своим правом не воспользовалась. Со стороны истца не представлено также доказательств уклонения ответчика Лазаревской Л.Б. от продажи спорной доли квартиры истцу. Сам факт направления истцом согласия без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Доводы истца о направлении **.**.** ответчику Лазаревской Л.Б. уведомления о заключении договора купли-продажи доли у нотариуса Гецен Е.В., суд не принимает во внимание, поскольку указанное уведомление направлено ответчику за пределами установленного срока реализации преимущественного права, при этом уведомление не подписано истцом.

Иные доводы истца суд не принимает во внимание, поскольку они не основаны на нормах права, регулирующие спорные правоотношения.

Оспариваемая истцом сделка отвечает критериям законности и совершена Лазаревской Л.Б. при наличии права на ее совершение при соблюдении предусмотренной законом процедуры, оснований для признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным, у суда не имеется.

Учитывая установленное соответствие оспариваемой сделки требованиям закона, отсутствие нарушений ответчиками преимущественного права истца на приобретение доли квартиры, исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности по договору купли-продажи от **.**.**, а также исковые требования о взыскании компенсации морального вреда, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Лазаревской Н.П. к Лазаревской Л.Б., Юнусовой Ф.М. о признании договора купли-продажи доли квартиры от **.**.** недействительным, переводе прав и обязанностей покупателя, взыскании компенсации морального вреда, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Печорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

     Судья                             Т.И. Сараева

Мотивированное решение составлено 26.09.2022 года