Решение по делу № 33-12564/2020 от 20.08.2020

Судья Аникина К.С. Дело № 33-12564/2020 (2-14/2020) УИД 66RS0022-01-2019-001448-68

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 21 сентября 2020 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего	Ольковой А.А.
судей	Некрасовой А.С.
	Орловой А.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Делягиной С.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пономарева Эдуарда Ильича к Комитету по управлению имуществом Березовского городского округа о признании права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, возложении обязанности по направлению проекта договора аренды земельного участка, по встречному иску Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа к Пономареву Эдуарду Ильичу о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи по апелляционным жалобам истца Пономарева Эдуарда Ильича и третьего лица закрытого акционерного общества «Строй-Акцент» на решение Березовского городского суда Свердловской области от 11.02.2020.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., объяснения представителя истца Пономарева Э.И. - Кулешова А.А., представителей третьего лица ЗАО «Строй-Акцент» - Фролова А.В., Смышляева Д.В., возражения представителя ответчика Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа – Перминовой Е.В., судебная коллегия

установила:

24.04.2017 Главой Березовского городского округа третьему лицу ЗАО «Строй-Акцент» выдано разрешение на строительство № 115 домов малоэтажной застройки на .... Срок действия разрешения – 24.04.2017.

12.01.2015 между Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа (арендодатель), и ЗАО «Строй-Акцент» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 851/1, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1574 кв.м с кадастровым номером №:895, расположенный по ..., вид разрешенного использования - под индивидуальный жилой дом с приусадебным участком, категория земель: земли населенных пунктов. Срок аренды установлен с 12.01.2015 по 24.04.2017. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

13.04.2017 Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа в адрес ЗАО «Строй-Акцент» направлено письмо об истечении 24.04.2017 срока действия договора аренды земельного участка № 851/1 от 12.01.2015, отсутствии оснований для заключения нового договора без проведения торгов и необходимости освобождения земельного участка в срок до 24.04.2017.

На арендуемом земельном участке третьим лицом ЗАО «Строй-Акцент» 04.08.2017 поставлен на учет объект незавершенного строительства с кадастровым номером №:1000, степень готовности 15 %, зарегистрировано право собственности в ЕГРН.

Затем 24.04.2019 между Пономаревым Э.И. и ЗАО «Строй-Акцент» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №:1000 по цене 100 000 руб. Регистрация перехода права собственности к истцу осуществлена в предусмотренном законом порядке.

27.05.2019 истец Пономарев Э.И. обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка по ... на новый срок для окончания строительства расположенного на нем объекта, в чем ему письмом Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа от 04.06.2019 отказано. В настоящее врем права на земельный участок с кадастровым номером №:895 ни за кем не зарегистрированы.

Истец Пономарев Э.И., ссылаясь на необоснованный отказ в заключении с ним договора аренды для завершения строительства расположенного на нем и принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, просил признать за ним право на заключение договора аренды земельного участка №:895 на срок не менее 3 лет без проведения торгов, возложить на ответчика обязанность по направлению проекта договора аренды.

Ответчик Комитет по управлению имуществом Березовского городского округа иск не признал, обратился со встречным иском о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности истца в отношении объекта незавершенного строительства степенью готовности 15% с кадастровым номером №:1000, внесения в ЕГРН соответствующей записи. В обоснование иска указал, что на момент заключения между истцом Пономаревым Э.И. и ЗАО «Строй-Акцент» договора купли-продажи от 24.04.2019 объекта незавершенного строительства фактически не существовало, расположенное на тот период времени на указанном земельном участке строение непосредственной связи с землей не имело, являлось движимым имуществом, габариты и конструкция которого не соответствовали рабочему проекту и разрешению на строительство от 24.07.2007. Учитывая, что к моменту заключения договора купли-продажи с Пономаревым Э.И. объект незавершенного строительства, в отношении которого третьим лицом ЗАО «Строй-Акцент» было зарегистрировано право собственности, утратил свойства и характеристики объекта недвижимости, срок действия договора аренды участка к этому времени истек, полагает, что данное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав ответчика сохранением записи о праве собственности на эту недвижимость в ЕГРН.

Представители третьих лиц ЗАО «Строй-Акцент», Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явились.

Решением суда от 11.02.2019 в иске Пономареву Э.И. отказано. Встречные исковые требования Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа удовлетворены. Судом признано отсутствующим право собственности Пономарева Э.И. на объект незавершенного строительства площадью 276,8 кв.м, степень готовности: 15%, с кадастровым номером №:1000, расположенный по .... Указано, что решение суда является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Не согласившись с таким решением, истец Пономарев Э.И. и представитель третьего лица ЗАО «Строй-Акцент» - Фролов А.В. обратились с апелляционными жалобами.

Истец в обоснование своей жалобы указывает на то, что оснований для отказа в удовлетворении его требований у суда не имелось, поскольку договор аренды земельного участка был заключен до 01.03.2015, что автоматически предоставляет ему право на однократное получение в аренду спорного участка для завершения строительства, расположенного на нем и принадлежащего ему на праве собственности объекта, без проведения торгов. Факт нахождения на земельном участке объекта недвижимости подтверждается заключением проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы. Представленные ответчиком акты осмотра и фотографии не могут быть признаны надлежащими доказательствами по делу, подтверждающими обратное, поскольку выполнены комитетом по управлению имуществом самостоятельно без привлечения правообладателя ЗАО «Строй-Акцент»; дату совершения фотоснимков достоверно установить не представляется возможным. Представленное ответчиком техническое заключение ООО «Проект-ПК» достоверным доказательством также явиться не может, поскольку содержит неточности (датой начала обследования указана 20.12.2017, окончания – 26.11.2017), приложенные к нему фотографии не отражают фактическое состояние объекта на момент его фиксации, поскольку на снимках отсутствует снежный покров, характерный для данного периода времени. Показания допрошенных судом свидетелей К.Ю.С., С.Д.А. в основу решения суда положены быть не могут, учитывая, что указанные лица являются заинтересованными в исходе дела, так как являлись непосредственными участниками осмотров земельного участка и находятся в непосредственной зависимости от ответчика, по поручению и в интересах которого производили соответствующие работы. Настаивает на том, что им был приобретен именно тот объект, который в настоящее время находится на участке. Полагает, что порядок расторжения договора аренды ответчиком не выполнен. Ответа на письмо ЗАО «Строй-Акцент» о заключении договора на новый срок, как и письмо об отказе от договора, его расторжении последним не получены.

Представитель третьего лица ЗАО «Строй-Акцент» - Фролов А.В. полагает вывод суда об отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства, сведения о котором внесены в ЕГРН, необоснованным, прямо противоречащим фактическим обстоятельствам дела, из которых явно следует обратное. Заключением судебной строительно-технической экспертизы ООО «АНСЭ «Экспертиза», заключением ООО «Независимая экспертиза» подтверждено нахождение на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства в виде монолитного железобетонного фундамента глубокого заложения, обладающего признаками объекта недвижимости. Изменения в характеристиках объекта, расположенного на участке, произошли в период действия договора аренды от 12.01.2015 и разрешения на строительство; после проведенной инвентаризации подготовлен технический план и внесены изменения в ЕГРН относительно актуальной степени готовности объекта (с 15 % готовности до 16 %). Полагает, что судом не учтены акты консервации, в соответствии с которыми строительно-монтажные работы по созданию спорного объекта производились в период действия правоустанавливающих и разрешительных документов, то есть до 24.04.2017. Учитывая, что государственная регистрация носит заявительный характер и может осуществляться после истечения сроков действия правоустанавливающих документов, вывод суда о ее формальном осуществлении несостоятелен. Полагает, что судом неверно применены положения закона, из которых прямо следует право истца на заключение договора аренды для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа – Перминовой Е.В. против удовлетворения апелляционных жалоб возражала, ссылаясь на несостоятельность и необоснованность указанных в их обоснование доводов, переоценку выводов суда первой инстанции.

Представитель истца Пономарева Э.И. - Кулешов А.А., представители третьего лица ЗАО «Строй-Акцент» - Фролов А.В., Смышляев Д.В. доводы своих жалоб поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить, решение суда – отменить. Настаивали на том, что на участке находится тот объект, который изначально был поставлен на кадастровый учет и в отношении которого зарегистрировано право ЗАО «Строй-Акцент». Поскольку к моменту приобретения истцом прав на объект он видоизменился, Пономаревым Э.И, были внесены соответствующие изменения в кадастр. Полагали, что позиция ответчика обусловлена иными мотивами, а именно наличием конфликтных отношений с ЗАО «Строй-Акцент». Длительное время со стороны ответчика и Администрации никаких претензий в отношении существующего объекта и использования земельного участка не предъявлялось.

Иные лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции верно руководствовался положениями пункта 1 статьи 235, пункта 1 статьи 130, статьей 610, пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 5 статьи 39, статьями 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Установив на основе имеющихся в материалах дела доказательств (акты обследования земельного участка от 23.10.2017, 07.11.2018, 20.09.2019, заключение ООО «Проект-ПК» от 26.11.2017 № 2209-17, заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО АНСЭ «Экспертиза», топографическая съемка ООО «ОАЗИС» от 2017 г., показания свидетелей К.Ю.С., С.Д.А.) факт отсутствия на момент регистрации права собственности ЗАО «Строй-Акцент» и последующего заключения указанным лицом договора купли-продажи с Пономаревым Э.И. на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства степенью готовности 15 % с фундаментом в виде монолитной железобетонной плиты, соответствующего рабочему проекту и разрешению на строительство № 115 от 24.07.2007, в отсутствие доказательств обратного, пришел к выводу, что ЗАО «Строй-Акцент», как арендатор спорного земельного участка, своевременно не приступил к использованию участка в предусмотренных договором целях. Учитывая, что регистрация права собственности по истечении срока действия договора аренды носила формальный характер (к указанному времени объект незавершенного строительства фактически не существовал), суд пришел к выводу о недостоверности внесенной в ЕГРН записи и необходимости ее исключения путем признания отсутствующим права собственности Пономарева Э.И., к которому не могло перейти прав больше, чем к тому моменту было у его правопредшественника.

Судебная коллегия с выводами суда в данной части соглашается, поскольку они в должной степени мотивированы, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, мотивировочная часть решения изложена в соответствии с правилами части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и не требует дополнительного обоснования со стороны судебной коллегии.

Из материалов дела следует, что в настоящее время на участке возведен объект незавершенного строительства, который ни по своей конфигурации, ни по площади, ни по месту своего нахождения на участке не соответствует тому, права на который были зарегистрированы за истцом.

Данное обстоятельство подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы от 10.01.2020, выполненной экспертом ООО АНСЭ «Экспертиза» - А.А.В.., в соответствии с которым на момент обследования земельного участка на нем обнаружен монолитный железобетонный фундамент глубокого заложения размерами в плане 18700х10100 мм. Установлено, что на участке выполнены земляные работы по разработке котлована, устройству арматурных каркасов, работы по бетонированию фундамента. Исследуемый объект является объектом незавершенного строительства, обладает признаками объекта недвижимости и объекта капитального строительства. Давность возведения существующего объекта установить не представляется возможным, вместе с тем несоответствие его характеристик сведениям, внесенным в ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №:1000 степенью готовности 15%, экспертном установлено однозначно.

Доводы жалобы об обратном коллегией отклоняются как прямо противоречащие совокупности собранных по делу доказательств, оценка которых дана судом первой инстанции по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для их переоценки судебная коллегия вопреки доводам жалоб не находит.

Что касается отсутствия правовых оснований для признания за Пономаревым Э.И. права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства расположенного на нем объекта, то судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

Права истца на земельный участок в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации производны от прав на приобретенный им объект недвижимости. Поскольку судом установлено, что такого объекта не существует, какое-либо право на земельный участок к истцу не перешло. В этой связи возведение им на не отведенном ему земельном участке иного объекта, прав на заключение договора аренды в контексте пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не порождает.

Таким образом, учитывая, что договор уступки арендных прав между ЗАО «Строй-Акцент» и Пономаревым Э.И. заключен не был, в настоящее время истец какими-либо права в отношении спорного участка не обладает, основания для его предоставления однократно сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства объекта недвижимости в данном случае отсутствуют.

При таких обстоятельствах, решение суда в части отказа в иске Пономареву Э.И. о признании права на заключение договора аренды земельного участка и удовлетворении встречного иска является законным и отмене не подлежит.

Все доводы апелляционных жалоб выражают лишь субъективное мнение сторон по делу, не согласных с существом принятого решения, в большинстве своем основаны на неверном толковании и применении норм материального права, сводятся к переоценке имеющихся в материалах дела доказательств в отсутствие к тому оснований у суда апелляционной инстанции, ввиду чего судебной коллегией отклоняются как неспособные повлечь отмену состоявшегося решения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Березовского городского суда Свердловской области от 11.02.2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы истца Пономарева Эдуарда Ильича и третьего лица закрытого акционерного общества «Строй-Акцент» – без удовлетворения.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Некрасова А.С.

Орлова А.И.