Решение по делу № 2-315/2019 от 07.08.2019

Дело № 2-315/2019г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 августа 2019 года с. Глинка

Смоленской области

Ельнинский районный суд Смоленской области в составе председательствующего - судьи Ероховой С.В.,

с участием истца Никоновой Л.А., ответчика и представителя несовершеннолетних ответчиков Ковалевой П.Е. и Трифоненковой А.А. – Ковалевой О.В., представителя отдела по образованию Администрации муниципального образования «Глинковский район» Смоленской области, осуществляющего государственные полномочия по опеке и попечительству, ФИО10,

при секретаре Соловьевой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никоновой Людмилы Алексеевны к Ковалевой Ольге Владимировне, Ковалевой Полине Евгеньевне и Трифоненковой Александре Александровне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

у с т а н о в и л:

Никонова Л.А. обратилась в суд с указанным иском, где указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней, Никоновой Людмилой Алексеевной (Продавцом) и Ковалевой Ольгой Владимировной, действовавшей за себя и как законный представитель несовершеннолетних детей: Ковалевой Полины Евгеньевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Трифоненковой Александры Александровны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (Покупателями), были заключены договора купли продажи жилого дома, с кадастровым номером: №, и земельного участка с кадастровым номером: №, расположенных по адресу: <адрес>А.

Оплата стоимости объектов покупателями должна была произойти за счет средств материнского (семейного) капитала на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК-6 №, выданного Государственным Учреждением- Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации в Починковском районе Смоленской области, ДД.ММ.ГГГГ и за счет материнского (семейного) капитала на основании сертификата на областной материнский (семейный) капитал серии ОМСК-67 №, выданного Департаментом Смоленской области по социальному развитию 04.10.2013г., путем безналичного перечисления в порядке и сроки, установленные Правительством Российской Федерации, на счет Продавца Никоновой Л.А. после получения свидетельства о государственной регистрации права в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области.

Договора были зарегистрированы в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области, и представлены в Государственное учреждение-Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Починковском районе Смоленской области. Однако, уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № в удовлетворении заявления о направлении средств материнского капитала на улучшение жилищных условий на оплату приобретаемого жилого помещения было отказано, в связи с чем стороны пришли к взаимному согласию о расторжении договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Указала, что при обращении к нотариусу Ельнинского нотариального округа Смоленской области ФИО8 по вопросу составления соглашения о расторжении договоров купли-продажи дома и земельного участка ей было разъяснено, что так как ответчиком Ковалевой О.В обязательства исполнены частично, то неисполнение ответчиком Ковалевой О.В. по оплате жилого дома не прекращает обязательства перед истцом ФИО9 (ст.408 п.1 ГК РФ), а в соответствии со ст.35 Земельного кодекса РФ отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания (жилого дома) в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается, и в связи со сложившимися обстоятельствами истец просила расторгнуть договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и признать за ней право собственности на жилой дом и земельный участок.

В судебном заседании истец Никонова Л.А. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме и пояснила, что после договора заключались по взаимному согласию и переданы на регистрацию в МФЦ в <адрес>, и после получения документа о регистрации права покупателей Ковалева О.В. подала заявление на оплату жилого дома средствами материнского капитала, но после выяснилось, что жилому дому нужен капитальный ремонт, поэтому Пенсионный Фонд отказал в перечислении деньги. Считала, что так как исполнения по договору купли-продажи жилого дома нет, это нарушает её права, и, учитывая согласие ответчиков на расторжение договора, просмила иск удовлетворить.

Ответчик и законный представитель несовершеннолетних ответчиков Ковалевой Полины Евгеньевны и Трифоненковой Александры Александровны – Ковалева О.В. в судебном заседании исковые требования признала в полном объёме, и подтвердила обстоятельства, указанные в исковом заявлении и пояснения, данные истцом. Против иска не возражала.

Представитель органа опеки и попечительства ФИО10 в судебном заседании пояснила, что в связи с признанием жилья, подлежащего оплате по сертификату (материнскому капиталу), не соответствующим нормам жилья и непригодным для проживания несовершеннолетних, расторжение договоров купли-продажи не нарушает жилищные права и законные интересы несовершеннолетних, поэтому возражений против исковых требований у органа опеки не имеется.

Заслушав объяснения сторон и их представителей, заключение представителя органа опеки и попечительства, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В суде установлено и совокупностью доказательств подтверждено, что объекты недвижимости - жилой дом с кадастровым номером №, и земельный участок с кадастровым номером: №, расположенные по адресу: <адрес>А, являются предметами спорных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которые между истцом Никоновой Л.А. и ответчиками – Ковалевой О.В. и её детьми: несовершеннолетними Ковалевой П.Е., ДД.ММ.ГГГГ г.р., и Трифоненковой А.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р. Согласно условий договора купли-продажи жилого дома оплата должна быть произведена за счет средств материнского (семейного) капитала на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК-6 №, выданного Государственным Учреждением-Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации в Починковском районе Смоленской области, ДД.ММ.ГГГГ, и за счет материнского (семейного) капитала на основании сертификата на областной материнский (семейный) капитал серии ОМСК-67 №, выданного Департаментом Смоленской области по социальному развитию ДД.ММ.ГГГГ., путем перечисления в порядке и сроки, установленные Правительством Российской Федерации, на счет продавца – Никоновой Людмилы Алексеевны в безналичном порядке.

Указанные спорные договора купли-продажи объектов недвижимости заключены сторонами добровольно, на взаимно оговоренных условиях, путем ознакомления с их условиями и подписания, и в силу закона зарегистрированы в территориальном органе Управления Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области.

После регистрации договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка и перехода права собственности на указанные объекты недвижимости к покупателям (ответчикам), в том числе несовершеннолетним детям, в равных долях, в установленном порядке в уполномоченном органе покупатель Ковалева О.В., действующая в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей, обратилась в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации (ПФ РФ) с заявлением на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала, а именно: о направлении средств федерального и областного бюджетов в виде социальных выплат по выданным ей государственному сертификату на материнский (семейный) капитал и сертификату на областной материнский (семейный) капитал на оплату жилья, приобретенного согласно договора купли-продажи жилого дома, в соответствии с его условиями.

Решением органа Пенсионного Фонда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ. Ковалевой О.В. отказано в направлении средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий ввиду того, что приобретение жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>А, с кадастровым номером №, не может считаться улучшением жилищных условий семьи и не отвечает интересам несовершеннолетних детей, поскольку приобретаемый дом непригоден для постоянного проживания граждан, а средства МСК являются государственной собственностью и могут быть использованы только на цели, предусмотренные законом, при правомерном соблюдении установленной законом процедуры.

Установленные обстоятельства подтверждены совокупностью исследованных в суде доказательств, в том числе объяснениями сторон и письменными доказательствами, а именно:

- договором купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и актом приёма-передачи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что Никонова Л.А. (Продавец) продал и передал Покупателям, а Ковалева О.В., Ковалева П.Е., ДД.ММ.ГГГГ г.р. (в лице законного представителя Ковалевой О.В.), Трифоненкова А.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р. (с согласия матери Ковалевой О.В.) (Покупатели) приобрели и приняли от Продавца в долевую собственность в равных долях, по 1/3 доле каждому, по согласованной цене в размере 341 326 рублей, жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>А, общей площадью 52,9 кв.м.; кадастровый номер объекта: №, принадлежащий Продавцу на праве собственности; оплата стоимости указанного жилого дома будет уплачена: за счет средств материнского (семейного) капитала;

- выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., из которой следует, что правообладателями жилого дома, с кадастровым номером №, общей площадью 52,9 кв.м., местоположением по адресу: <адрес>А, зарегистрированы Ковалева О.В., Ковалева П.Е., Трифоненкова А.А.; в отношении объекта недвижимости установлено ограничение прав и обременение в виде ипотеки в пользу Никоновой Л.А.;

- договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что Никонова Л.А. (Продавец) продал и передал Покупателям, а а Ковалева О.В., Ковалева П.Е., ДД.ММ.ГГГГ г.р. (в лице законного представителя Ковалевой О.В.), Трифоненкова А.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р. (с согласия матери Ковалевой О.В.) (Покупатели) приобрели и приняли от Продавца в долевую собственность в равных долях, по 1/3 доле каждому, по согласованной цене, в размере 50 000 рублей, земельный участок, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>А, на землях населенных пунктов, принадлежащий продавцу на праве собственности, на котором расположен жилой дом с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности Продавцу;

- выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., из которой следует, что правообладателями земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 1811+-30 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А, вид права – общая долевая собственность, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы - Ковалева О.В., Ковалева П.Е., Трифоненкова А.А.;

- уведомлением Государственного учреждения – Управление Пенсионного Фонда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ. № на имя Ковалевой Ольги Владимировны о вынесении решения об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и направления средств на улучшение жилищных условий - оплату приобретаемого жилого помещения в сумме 178 026 руб.00 коп.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако, не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В то же время, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В суде установлено, что оплата стоимости предмета договора купли-продажи жилого дома от 10.04.2019г. в соответствии с условиями этого договора, то есть за счет средств федерального бюджета в виде социальной выплаты по сертификату ответчика Ковалевой О.В. на материнский (семейный) капитал, не произведена до настоящего времени в связи с отказом государственного органа в распоряжении указанными средствами, и в связи с данным обстоятельством стороны фактически отказались от исполнения договоров купли-продажи по причине невозможности использования по назначению приобретенного жилья и земельный участок, на котором расположен данный жилой дом.

Данные обстоятельства сторонами в суде не оспорены.

Получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Исследовав в совокупности доказательства по делу, исходя из анализа условий оспариваемых истцом договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома, учитывая, что ответчики не произвели оплату цены договора купли-продажи жилого дома, суд признает возможным применить к спорным правоотношениям положения ст. ст. 309, 310, п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 486 ГК РФ, и правовую позицию, изложенную в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и приходит к выводу о том, что допущенные ответчиками нарушения обязательств по договору купли-продажи жилого дома имеют существенный характер и на основании пп. 1 п.2 ст.450 ГК РФ являются достаточными основаниями для его расторжения.

Принимая во внимание, что земельный участок, в отношении которого сторонами также заключен договор купли-продажи от 10 апреля 2019 года, неразрывно связан с использованием расположенного на нем жилого дома, в отношении которого установлены вышеуказанные обстоятельства, его использование покупателями по назначению при расторжении договора купли-продажи жилого дома исключается, в связи с чем данный договор также подлежит расторжению.

При таких обстоятельствах предметы расторгаемых договоров - жилой дом и земельный участок подлежат возврату истцу, который до заключения договоров купли-продажи являлся их собственником.

Из постановления Администрации МО «Глинковский район» Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГг. № «О выдаче Ковалевой Ольге Владимировне разрешения на расторжение договора купли-продажи земельного участка» усматривается, что учитывая решение районной комиссии по защите жилищнх и имущественных прав несовершеннолетних, принимая во внимание, что согласие всех заинтересованных сторон имеется, и жилищные права и интересы несовершеннолетних ущемлены не будут, Ковалевой О.В. разрешается расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ,

Таким образом, органом опеки и попечительства в порядке ст.46 ГПК РФ нарушений прав и законных интересов несовершеннолетних при расторжении договоров купли-продажи не усмотрено.

Ответчики иск признали в полном объеме.

При установленных обстоятельствах суд признает исковые требования обоснованными и принимает признание иска ответчиками, как не противоречащее закону и не нарушающее прав и законных интересов других лиц, что в соответствии с ч.3 ст.173 ГПК РФ является основанием для принятия судом решения об удовлетворении заявленных истцом требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Принять признание иска ответчиками.

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, площадью 52,9 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>А, заключенный ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> между Никоновой Людмилой Алексеевной и Ковалевой Ольгой Владимировной, Ковалевой Полиной Евгеньевной, Трифоненковой Александрой Александровной (право общей долевой собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области ДД.ММ.ГГГГ за №№, 4, 5), и возвратить указанный жилой дом в собственность Никоновой Людмилы Алексеевны.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 1811+/-30 кв.м, адрес (местоположение): <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> между Никоновой Людмилой Алексеевной и Ковалевой Ольгой Владимировной, Ковалевой Полиной Евгеньевной, Трифоненковой Александрой Александровной (право общей долевой собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области ДД.ММ.ГГГГ за №№, 4, 5), и возвратить указанный земельный участок в собственность Никоновой Людмилы Алексеевны.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ельнинский районный суд Смоленской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.В. Ерохова

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 22 августа 2019 года.

Решение в окончательной форме принято 23 августа 2019 года.