Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3298/2011 ~ М-2954/2011 от 14.07.2011

Дело № 2-3298 (2011)

Р Е Ш Е Н И Е

заочное

Именем Российской Федерации

14 ноября 2011 года г. Ачинск

Ачинский городской суд Красноярского края в составе

председательствующего судьи Матушевской Е.П.,

при секретаре Богатовой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Теолиной С.А., Попову А.В. о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту ОАО «АИЖК») обратилось в суд с иском к Теолиной С.А., Попову А.В. о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя тем, что по договору займа от 10.10.2008 года Красноярский краевой фонд жилищного строительства (Первичный кредитор) предоставил ответчикам ипотечный жилищный заем в размере 1500000 руб. на срок 300 месяцев для приобретения в долевую собственность квартиры. По состоянию на 19.09.2008 года квартира была оценена в размере 1804000 руб. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры произведена 15.10.2008 года. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладной. Начиная с апреля 2009 года ежемесячные платежи по возврату займа и процентов ответчиками не производятся, в связи с чем, ответчикам было предъявлено требование о полном досрочном возврате займа. По состоянию на 30 мая 2011 года задолженность составила 2297805,29 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу 1496772,09 руб., неуплаченные проценты за пользование кредитом – 474258,59 руб., пени - 326774,61 руб. Добровольно долг по кредиту ответчиками не погашается, в связи с чем, истец просит взыскать сумму долга в размере 2297805,29 руб., обратить взыскание на квартиру, кроме того, начиная с 31.05.2011г. и по день реализации квартиры или полного погашения долга определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 14,97 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения в законную силу, определить способ реализации недвижимого имущества – с публичных торгов, взыскать госпошлину в размере 23689,03 руб. (л.д.3-6).

16.08.2011 года в суд поступило уточненное требование ОАО «АИЖК», в котором истец просил взыскать с ответчиков сумму задолженности в размере 2424223,94 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) в размере 1496772,09 руб., сумма неуплаченных процентов в размере 522144,17 руб., пени в размере 405 310,68 руб., а также определить подлежащими выплате проценты начиная с 17.08.2011 года и по день полного погашения обязательства или по день реализации квартиры, обратить взыскание на квартиру (л.д.127).

31.08.2011 года в суд поступило уточненное требование ОАО «АИЖК», в котором истец просил взыскать с ответчиков сумму задолженности в размере 2449236,35 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) в размере 1496772,09 руб., сумма неуплаченных процентов в размере 531349,38 руб., пени в размере 421114,88 руб., а также определить подлежащими выплате проценты, начиная с 01.09.2011 года и по день полного погашения обязательства или по день реализации квартиры, обратить взыскание на квартиру (л.д.152).

Представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Ермолова Н.В., действующая на основании доверенности от 01.07.2011г.(л.д. 199), надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела (л.д. 265), в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствии представителя истца (т.2 л.д.12).

Ответчики Теолина С.А., Попов А.В., извещенные о дате рассмотрения дела (л.д. 265), в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, ходатайств, заявлений в суд не представили. Заказная корреспонденция возвращена с отметкой «истек срок хранения» (т.2 л.д.4-10). Учитывая, что ответчики уведомлялись по нескольким известным адресам, ранее также не получали заказную корреспонденцию, которая возвращалась с отметкой «возвращается по истечении срока хранения» (л.д.182-190), суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям и в следующем объеме.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются передать денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Статьей 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со ст. 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Согласно ч. 2 ст. 48 вышеуказанного Закона, передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Согласно ч.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 51 названного Закона, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Из ч. 1 ст. 54 названного Закона следует, что в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 54.1 данного закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: - сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Из материалов дела следует, что 10 октября 2008 года между Красноярским краевым фондом жилищного строительства и Теолиной С.А., Поповым А.В. был заключен договор займа с ипотекой в силу закона, в соответствии с которым Займодавец предоставил ответчикам заем в размере 1500000 руб. сроком на 300 месяцев под 14,97 % годовых (п.3.1 Договора) для целевого использования - приобретения в общую долевую собственность квартиры (л.д.19-28).

Заемщики в свою очередь обязались возвратить заем и уплатить проценты на сумму займа (п. 4.1 Договора) путем осуществления ежемесячных платежей, в порядке, установленном в п. 3 Договора. Согласно п. 1.4. Договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека приобретаемой квартиры.

В соответствии с п. 1.6. Договора, права Займодавца подлежат удостоверению закладной (л.д.19-28).

Согласно п. 3.3.1 Договора, заемщик погашает заем и уплачивает проценты, начисленные за пользование займом, путем безналичного ежемесячного перечисления денежных средств на основании разовых или долгосрочных на расчетный счет Займодавца. Пунктом 3.3.9 Договора установлен ежемесячный аннуитетный платеж заемщиков в сумме равной 19189,52 рубля.

В силу п. 4.4.1 Договора Займодавец имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, в случае просрочки ответчиками осуществления очередного ежемесячного платежа по займу, более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п. 4.4.3 Договора, Займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении требования ответчиками владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней.

В силу п. 4.4.6 Договора, Займодавец имеет право передать свои права по закладной, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ и передать саму закладную.

Согласно п. 5.2., 5.3 Договора, при нарушении сроков возврата займа и процентов, Заемщик уплачивает Займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (л.д. 26).

Во исполнение условий Договора займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона), денежные средства в размере 15000 руб. были перечислены первичным кредитором Красноярским краевым фондом жилищного кредитования через банк «Кедр» ответчикам 10.10.2008г., что подтверждается платежным поручением от 10 октября 2008 года (л.д. 58).

Займ предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения в собственность заемщиков квартиры, которая была ими была приобретена по договору купли-продажи от 10.10.2008 года (л.д.51-55).

Государственная регистрация права собственности Теолиной С.А. и Попова А.В. на указанную квартиру произведена 15 октября 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (л.д.55).

Права первоначального залогодержателя Красноярского краевого фонда жилищного кредитования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной (л.д.73-87).

По состоянию на 19.09.2008 года стоимость квартиры была оценена сторонами в размере 1804000,00 рублей, что указано в закладной. Запись об ипотеке зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.125).

Как видно из представленных документов, невыплаченная сумма долга по состоянию на 31.08.2011 года составляет 2449236,35 рублей, из них: 1496772,09- рублей сумма основанного долга, 531349,38 рублей - сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом, 421114,88 рублей начисленные пени за неуплату основного долга и процентов за пользование кредитом. Указанные размеры задолженности по уплате основного долга и процентов за пользование кредитом подтверждаются расчетом и не оспорены ответчиками (л.д.153-165).

В настоящее время на основании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) от 10.11.2008г., от 21.12.2009г., от 30.04.2010г., владельцем данной закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», о чем имеется соответствующая отметка в закладной и что не противоречит условиям Договора Займа (л.д.85-87).

Согласно ст. 47 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 4.4.6 Договора займа, все права по закладной, в том числе право требования досрочной оплаты кредиторской задолженности, также за счет заложенного имущества – квартиры, перешли к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», о чем ответчики были уведомлены письмом от 05.06.2009 года (л.д.59-61).

Доказательств того, что ответчики пытались предпринять меры к досрочному погашению кредита, в том числе путем реализации заложенного имущества, суду не представлено.

Согласно условиям Договора, Займодавец имеет право потребовать досрочного возврата суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, в случае просрочки ответчиками осуществления очередного ежемесячного платежа по займу, более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, а также обратить взыскание на заложенное имущество и при нарушении сроков возврата займа и процентов, потребовать оплаты неустойки в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (л.д.30-38). С условиями Договора займа ответчики, согласились, о чем свидетельствуют их подписи.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчиками допущена просрочка оплаты на более длительный период, исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в части определения суммы задолженности по кредиту в размере 2449236,35рублей подлежат удовлетворению.

Как установлено судом, спорная квартира находится в Залоге у ОАО «АИЖК».

Поскольку ответчики не исполняют обязательства по возврату займа, сумма неисполненных обязательств составляет более 5% от размера оценки предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, требования истца об обращении взыскания на квартиру являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Для установления начальной продажной цены заложенного имущества по ходатайству истца была проведена оценка и представлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества – квартиры по состоянию на 20.10.2011 года на сумму 1170000 рубля, выполненный ООО «Эксперт-Аудит» (л.д. 201-262).

Данный отчет составлен исходя из существующей на сегодняшний день динамики развития рынка недвижимости с учетом индивидуальных характеристик объекта.

При определении начальной продажной цены квартиры, судом исследован представленный отчет об оценке квартиры. Учитывая условия, при которых проводилась оценка, принимая во внимание, что отчет ООО «Эксперт-Аудит» более точно отражает цены на рынке недвижимости по состоянию на сегодняшний день, суд считает необходимым применить в данном случае стоимость квартиры с учетом представленного отчета об оценке по состоянию на 20.10.2011 года, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1170000 рублей. Ответчиками возражений по стоимости квартиры, установленной в отчете оценщика не представлено.

Согласно требованиям п.2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу п. 2 ст. 819 ГК РФ, положения Гражданского кодекса РФ, в частности, о последствиях нарушения заемщиком договора займа (ст. 811), применимы к отношениям по кредитному договору, если иное не предусмотрено нормами о кредитном договоре или не вытекает из его существа.

Таким образом, в соответствии с положениями ст.809 ГК РФ, при отсутствии иного соглашения, проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа. При таких обстоятельствах, требования истца о начислении процентов в размере 14,97 % годовых за пользование займом на сумму основного долга по кредиту в размере 1496772,09 руб., начиная с 01.09.2011 года по день фактического исполнения решения суда, подлежат удовлетворению.

Однако суд считает, что возможность взыскания и размер неустойки (пени) от суммы основного долга после обращения взыскания на предмет залога должна быть оговорена в договоре, так как договором займа предусмотрена неустойка в процентном отношении от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки уплаты очередного платежа. Поэтому, применение предусмотренной договором неустойки за просрочку очередного платежа ко всей сумме долга при его досрочном взыскании поставит залогодателя (должника) в кабальные условия, т.е. в зависимость от момента реализации заложенного имущества. Иного в договоре займа не предусмотрено.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым в удовлетворении исковых заявлений в части начисления пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка долга в размере 1496772,09 рублей, истцу отказать.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить все расходы с другой стороны.

Как видно из платежного поручения истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере 23689,03 руб. (л.д.17,18), которая подлежит взысканию с ответчиков в равных долях с каждого.

Руководствуясь ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.

Обратить взыскание на квартиру, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1170000 (один миллион сто семьдесят тысяч) рублей, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Определить размер суммы, подлежащей уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 2449236 (два миллиона четыреста сорок девять тысяч двести тридцать шесть) рублей 35 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу)в размере 1496772,09 рублей, сумма неуплаченных процентов в размере 531349,38 рублей, пени в размере 421114,88 рублей.

Начиная с 01 сентября 2011 года и по день исполнения решения суда определить подлежащими к выплате с Теолиной С.А., Попова А.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование займом в размере 14,97 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 1496772,09 рублей в остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Теолиной С.А., Попова А.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате госпошлины в сумме 23689,03 руб.

Ответчики вправе подать заявление в Ачинский городской суд об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня получения его копии, а также стороны могут обжаловать решение в кассационном порядке в Красноярский краевой суд в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления с подачей кассационной жалобы через Ачинский городской суд.

Федеральный судья подпись Е.П. Матушевская