Решение от 07.10.2020 по делу № 2-118/2020 от 01.09.2020

УИД 46RS0024-01-2020-000293-63

Дело № 2-118/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

пос. Тим Тимского района                  07 октября 2020 г.

Курской области

Тимский районный суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Покрамовича Р.И.,

при помощнике судьи ФИО2,

с участием ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Курской области к ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка,

у с т а н о в и л:

В Тимский районный суд Курской области обратился Комитет по управлению имуществом Курской области с иском к ФИО1 о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, мотивируя свои требования тем, что ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером 46:24:100808:73, площадью 71000 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, Барковский сельсовет. В обоснование указано, что ФИО1 02.07.2020 г. обратилась к истцу с извещением о намерении его продать по цене 170 000 руб., по которому 15.07.2020 г. принято решение о приобретении данного земельного участка в государственную собственность Курской области, в связи с чем предложено представить необходимые документы для оформления проекта договора купли-продажи, однако, данные документы в адрес истца не поступили, в связи с чем договор заключен не был. Ссылаясь на офертный характер полученного от ответчика извещения о намерении продать земельный участок и его акцепт истцом, полагает, что у ответчика возникла обязанность заключить договор купли-продажи данного земельного участка по стоимости, указанной в извещении, в связи с чем, просит возложить на ответчика обязанность заключить с истцом договор купли-продажи указанного земельного участка, на условиях, указанных в извещении от 02.07.2020 г.

Определением Тимского районного суда Курской области от 11.09.2020 г. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Курской области и Управление Росреестра по Курской области.

Истец Комитет по управлению имуществом Курской области, будучи извещенным о времени и месте слушания дела в порядке ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ, представителя в суд не направил, через представителя обратился с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В судебном заседании представитель по доверенности ФИО3 поддержала исковые требования полностью, дополнительно предоставив копию заявления ФИО1 об отзыве заявления о намерении продать земельный участок.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что письменное предложение от 02.07.2020 г. она отозвала заранее, направив 10.07.2020 г. соответствующее заявление простым письмом.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Росреестра по Курской области, будучи извещенными в порядке ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ о времени и месте слушания дела, представителя в суд не направили, ранее обратились к суду с заявлениями о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Выслушав в судебном заседании объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Законом Курской области от 19.12.2011 г. №104-ЗКО "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области".

Согласно п. 1 ст. 8 указанного Федерального закона № 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В этих целях п. 2 ст. 8 указанного Федерального закона обязывает продавца земельного участка известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей (п. 3 ст. 8 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодатель предусмотрел, что при намерении собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществить его продажу, он обязан произвести отчуждение земельного участка на основании договора купли-продажи, прежде всего, субъекту Российской Федерации при наличии согласия последнего.

Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 49 оферта связывает оферента (становится для него обязательной) в момент ее получения адресатом оферты (п. 2 ст. 435 ГК РФ). До этого момента она может быть отозвана оферентом, если сообщение об отзыве получено адресатом оферты раньше, чем сама оферта, или одновременно с ней (п. 2 ст. 435 ГК РФ). Оферта, ставшая обязательной для оферента, не может быть отозвана, то есть является безотзывной, до истечения определенного срока для ее акцепта (ст. 190 ГК РФ), если иное не указано в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано (ст. 436 ГК РФ). Если названный срок для акцепта не установлен, ставшая обязательной для оферента оферта может быть отозвана в любой момент до направления акцепта или до момента, когда оферент узнал о совершении иных действий, свидетельствующих об акцепте. Иное может быть указано в самой оферте либо вытекать из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано (ст. 436, п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ответчику принадлежит на праве собственности спорный земельный участок (л.д. 7), в отношении которого она подала 26.06.2020 г. заявление (л.д 6) о намерении продать его за 170 000 руб., которое получено истцом 02.07.2020 г.. Данное заявление содержит сведения о цене и размере, местоположения земельного участка, однако сроки для принятия оферты и осуществления взаиморасчетов заявление не содержит. Особенностью сделок купли-продажи недвижимости является то, что, согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме и только путем составления одного документа. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора купли-продажи недвижимости. Таким образом, невозможно заключение договора купли-продажи земельного участка путем направления оферты и акцепта, и, соответственно, нельзя рассматривать уведомление (согласие) субъекта РФ о приобретении земельного участка как акцепт.

Истец принял решение о приобретении спорного земельного участка на указанных в извещении, поступившем в его адрес 02.07.2020 г., условиях, 15.07.2020 года на заседании комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с приобретением в государственную собственность Курской области земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, о чем был составлен протокол №13 (л.д. 10-11).

О данном решении истец уведомил ответчика письмом от 17.07.2020 г. (л.д. 8), полученным последним 27.07.2020 г. (л.д 9), при этом, высказав просьбу направить надлежащим образом заверенную копию паспорта и оригинал справки с реквизитами банка для подготовки проекта договора купли-продажи.

В силу ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Как следует из копии заявления ответчика (л.д. 41), ФИО1 отозвала указанное заявление о намерении продать земельный участок, которое направила 10.07.2020 г. (л.д. 40) простым письмом, как указал ответчик в суде. Согласно штампу данное заявление об отзыве получено истцом 20.07.2020 г.

Однако, дата получения истцом заявления ФИО1 об отзыве, как 20.07.2020 г. вызывает сомнение, поскольку в силу подп. в) п. 6 Нормативов частоты сбора из почтовых ящиков, обмена, перевозки и доставки письменной корреспонденции, а также контрольные сроки пересылки письменной корреспонденции (утв. Приказом Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 04.06.2018 г. №257) контрольные сроки пересылки письменной корреспонденции (без учета дня приема) между административным центром субъекта Российской Федерации и административными центрами муниципальных районов, городских округов на территории данного субъекта Российской Федерации - 2 календарных дня, то есть, данное заявление об отзыве должно было поступить к истцу 13-14.07.2020.

С целью установления точной даты получения истцом заявления ФИО1 об отзыве судом предлагалось истцу предоставить конверт, однако, как следует из сообщения истца, конверт был уничтожен, в связи с чем, ввиду неустранимого сомнения, суд полагает, что ответчик заблаговременно до дня заседания указанной комиссии подал заявление об отзыве, которое было проигнорировано истцом.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться с требованием о понуждении заключить договор.

Для собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, в случае отказа от намерения продать земельный участок, законодательными нормами, в том числе Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не установлена обязанность по его продаже. Ст.8 указанного Федерального закона предусматривает лишь преимущественное право покупки такого земельного участка субъектом РФ.

Случаи необходимости обязательного отчуждения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и порядок такого отчуждения, в том числе, обращение органа государственной власти субъекта Российской Федерации в суд с заявлением о понуждении собственника к его продаже прямо предусмотрены ст. 5 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ.

Ответчик ФИО1 к такой категории лиц не относится.

Законом Курской области от 19.12.2011 № 104-ЗКО "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области", специально уполномоченный орган исполнительной государственной власти Курской области по управлению и распоряжению землями сельскохозяйственного назначения, находящимися в государственной собственности Курской области в пределах полномочий, установленных администрацией Курской области, наделен, в том числе, правом:

- обращаться в суд с заявлением о понуждении собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах) при нарушении требований Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" - статьи 3 о правообладании данной категорией земельных участков иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, а также юридическими лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, только на праве аренды, за исключением установленных законом случаев, и (или) пункта 2 статьи 4 о максимальном размере общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица,

- приобретать земельные участки, доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случаях, установленных Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" - пунктом 3 статьи 5 - отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок указанной категории по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности и пунктом 14 статьи 6 – при признании повторных торгов по продаже земельного участка несостоявшимися и если земельный участок не продан на торгах посредством публичного предложения, по минимальной цене торгов в форме публичного предложения (ст.3).

Таким образом, уполномоченный орган исполнительной государственной власти Курской области по управлению и распоряжению землями сельскохозяйственного назначения, находящимися в государственной собственности Курской области в пределах полномочий, установленных администрацией Курской области, которым, в силу постановления Губернатора Курской области от 19.04.2004 г. №177, является Комитет по управлению имуществом Курской области, специальными полномочиями обращения в суд с заявлением о понуждении ответчика как собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения к его продаже при отказе от намерения его продать после направления извещения о таком намерении не уполномочен.

Обязательность заключения договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в данном случае после принятия субъектом РФ решения о приобретении земельного участка, уведомление о намерении продать который было получено от собственника, прямо не предусмотрена действующим законодательством, а ответчик не является лицом, на которое в силу закона может быть возложена обязанность о понуждении к заключению договора купли-продажи.

Преимущественное право субъекта РФ, в защиту которого обратился в суд истец, не нарушается отказом ответчика продать земельный участок после направления извещения о намерении его продажи, данное право подлежит защите специально предусмотренным федеральным законодательством способом, указанным в п.4 ст.8 Федерального закона от 24 июля 2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в силу которого сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Отказ же от намерения продать земельный участок данной категории не может нарушать право его преимущественной покупки субъектом РФ, учитывая установленную законом обязанность соблюдения собственником такого земельного участка процедуры извещения субъекта РФ о намерении его продать, в том числе и в последующем, при этом преимущественное право покупки такого земельного участка субъектом РФ сохраняется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчик, обязанность которого по отчуждению законом не установлена, не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении такого земельного участка в том случае, если после уведомления субъекта РФ его волеизъявление изменилось, поскольку извещение о намерении продать земельный участок в силу действующего законодательства не связывает ее обязанностью заключить договор купли-продажи с субъектом РФ, а лишь исключает возможность собственника продать данный земельный участок третьим лицам на иных условиях, в связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░1 ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ 09.10.2020 ░. ░ 14-00 ░░░..

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░         ░.░. ░░░░░░░░░░