Решение от 11.04.2024 по делу № 2-639/2024 (2-6524/2023;) от 08.06.2023

Дело № 2-639/2024 (2-6524/2023;)

УИД 23RS0047-01-2023-005533-43

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар                                  11 апреля 2024 года

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

судьи:                                    Климчук В.Н.,

при секретаре:                                       Сагайдак А.С.

с участием: представителя истца, - Министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края, по доверенности Мигачев Е.А.;; представителя ответчика, - Затулиной Н.А., по доверенности Никитина С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края к Затулиной Н. А. об изъятии земельного участка,

установил:

Министерство транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края обратилось с исковым заявлением к Затулиной Н.А., в котором просит: изъять для государственных нужд в собственность Краснодарского края земельный участок с кадастровым номером №, площадью 987 кв.м, путем прекращения права собственности Затулиной Н.А.; взыскать с министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края возмещение за недвижимое имущество в размере 1 729 224 рублей; указать, что решение суда по настоящему делу является основанием для: прекращения права собственности Затулиной Н.А. на земельный участок с кадастровым номером № и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости; государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером № и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

В обоснование указывая, в целях обеспечения земельными участками объекта «Автомобильная дорога подъезд к жилому району Новознаменский в городе Краснодар» (объект) приказом министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края (далее - министерство) от 12.12.2022 № 893 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Краснодарского края» принято решение об изъятии: -земельного участка с кадастровым номером №, площадью 987 кв.м, разрешенное использование: благоустройство территории, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный в Карасунском округе г. Краснодар и принадлежащего на праве собственности Затулиной Н.А. (запись государственной регистрации права от 23 августа 2017 г. № №-23/226/2021 -4). В соответствии с действующим законодательством, указанный приказ был направлен: 1. письмом от 23.12.2022 № 60-05.04-18827/22 в адрес собственника участка и 16.03.2023 возвращено отправителю из-за истечения срока хранения; 2. письмом от 23.12.2023 № 60-05.04-18828/22 в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю; 3. письмом от 23.12.2021 № 60-05.04-18826/22 в администрацию муниципального образования город Краснодар. Согласно ст. 279 ГК РФ и статье 56.11 Земельного кодекса РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных нужд. В связи с чем, представитель Затулиной Н.А. (по доверенности от 16.01.2023 № №) ФИО6, 14.04.2023 было получено нарочно письмо министерства от 29.03.2023 №.04-4202/23 с отчетом об оценке от 17.02.2023 № и проект соглашения для ознакомления и подписания. Проект соглашения, для ознакомления и последующего принятия решения, получен ответчиком, однако до настоящего времени соглашение об изъятии земельного участка не подписано. При несогласии собственника с условиями, предложенными в проекте договора, такое изъятие может осуществляться лишь в судебном порядке, обеспечивающем необходимые гарантии частной собственности и позволяющем собственнику, в частности, настаивать на предварительном и равноценном возмещении за принудительное изъятие, размер которого определяется судом (статья 35, часть 3, Конституции Российской Федерации, пункт 6 статьи 279 ГК РФ).

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении. Считал необходимым проведение повторной судебной экспертизы.

Ответчик в судебное заседание не явилась. Ходатайство об отложении слушания, мотивированный отзыв на исковое заявление не поступали.

Представитель ответчика в судебном заседании считал, что оснований для назначения и проведения повторной судебной экспертизы не имеется.

Явка представителя третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, -Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в судебное заседание не обеспечена. Ходатайство об отложении слушания, мотивированный отзыв на исковое заявление не поступали.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 987±11 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ДНТ "Новознаменский" <адрес>, что следует из копии выписки из ЕГРН.

Приказом министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края от 12.12.2022 №892 "Об изъятии земельного участка для государственных нужд Краснодарского края" в соответствии со ст. 279 и 281 ГК РФ, статьями 49, 56.2, 56.3, 56.6 Земельного кодекса РФ, статьей 15.1 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», Схемой территориального планирования Краснодарского края, утвержденной постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.05.2011 №438, постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 17.12.2020 № 856 «Об осуществлении бюджетных инвестиций в отдельные объекты капитального строительства и о внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 12.10.2015 № 965 «Об утверждении государственной программы Краснодарского края «Развитие сети автомобильных дорог Краснодарского края», а также приказом департамента по архитектуре и Градостроительству Краснодарского края от 26.08.2022 № 212 «Об утверждении документации по планировке территории для строительства линейного объекта «Автомобильная дорога Подъезд к жилому району Новознаменский в городе Краснодар», в целях строительства линейного объекта «Автомобильная дорога Подъезд к жилому району Новознаменский в городе Краснодар»: предписано изъять для государственных нужд Краснодарского края земельные участки, указанные в приложении к настоящему приказу.

Исходя из перечня земельных участков, являющего приложением к приказу министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края от 12.12.2022 №893, в указанный перечень также включен принадлежащий ответчику земельный участок.

Письмом, полученным представителем ответчика по доверенности Ермоловой С.С. 14.04.2023, ответчику направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Краснодарского края, в целях ознакомления и подписания.

Не опровергнуто, ответчик, в свою очередь, указанное соглашение не подписал, что послужило основанием для обращения истца в суд с заявленными исковыми требованиями.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами.

В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое осуществляется по решению суда (пункты 1, 2 статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок и условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлены главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов.

Согласно пункту 1 статьи 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения, решение о таком изъятии принимается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Пунктом 4 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса.

Если строительство, реконструкцию объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых для государственных или муниципальных нужд изымаются земельные участки, предполагается осуществлять полностью или частично за счет средств организаций, указанных в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса, изъятие таких земельных участков осуществляется по ходатайству указанных организаций (пункт 7 статьи 56.3 Земельного кодекса РФ).

Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайств об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, с которыми в уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 56.2 настоящего Кодекса, вправе обратиться организации являющиеся субъектами естественных монополий, в случае изъятия земельных участков для размещения объектов федерального значения или объектов регионального значения, указанных в статье 49 настоящего Кодекса и обеспечивающих деятельность этих субъектов (подпункт 1 пункта 1 статьи 56.4 Земельного кодекса РФ).

В силу подпункта 3 пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей не требуется в случае образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы: 1) кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением об изъятии недвижимости, а также кадастровые паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства (если сведения о таких зданиях, сооружениях, помещениях в них, объектах незавершенного строительства внесены в Единый государственный реестр недвижимости); 2) отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества; 3) отчет об оценке земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, в случае, если условиями соглашения об изъятии недвижимости предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию. Решение об изъятии может быть принято в отношении всех или некоторых земельных участков, расположенных в границах зоны планируемого размещения объекта федерального значения, объекта регионального значения или объекта местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется такое изъятие.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации в решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие. В случае, если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, поданного лицом, указанным в статье 56.4 настоящего Кодекса, в решении об изъятии указывается это лицо. В решении об изъятии указываются сооружения, изъятие которых в соответствии с гражданским законодательством не осуществляется, а также сервитуты, публичные сервитуты, которые установлены в отношении изымаемых земельных участков и которые сохраняются.

Согласно пункту 14 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии может быть обжаловано в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии.

Пунктом 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации в целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок), определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав)

В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка (пункт 5 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 5 пункта 8 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения не подлежат учету сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Процедура изъятия земельного участка сторонами по делу не оспаривалась.

В ответе на вопрос N 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014, даны разъяснения о том, что для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При установлении размера упущенной выгоды следует принимать во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. При этом следует учитывать деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления (пункт 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объекта транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015).

По результатам отчета об оценке №72/0123/1 от 17.02.2023, выполненного ООО "Южный региональный Центр Оценки –ВЕАКОН", рыночная стоимость земельного участка площадью 987 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ДНТ "Новознаменский" <адрес>, составляет 1 729 224 рубля.

Ввиду несогласия с оценкой стоимости объекта, определением Советского районного суда г. Краснодара от 03.08.2023 назначалась судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручалось ООО "Эксперт Оценка".

По результатам судебной экспертизы итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 987±11 кв.м, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ДНТ «Новознаменский», <адрес>, по состоянию на дату 14.08.2023 составляет округленно на дату оценки 20.11.2023 3 340 000 рублей.

Размер убытков, в том числе упущенной выгоды, причиненных изъятием земельного участка с кадастровым номером №, площадью 987±11 кв.м, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ДНТ «Новознаменский», <адрес> не рассчитывался в связи с отсутствием дохода объекта исследования.

Доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости в материалы дела не представлено.

Не соглашаясь с результатами судебной экспертизы и ссылаясь на необходимость проведений повторной экспертизы, сторона истца ссылалась на письмо за подписью генерального директора ООО "КОО 888", содержание которого сводится к рецензии на судебную экспертизу.

В приведенном письме генеральный директор ООО "КОО 888" указывает:

1. в анализе рынка, приведенного в заключении не указаны источники информации и невозможно проверить достоверность сведений -нарушение п.8 ФСО VI.

2. в заключении эксперта принято значение скидки на торг в размере 10,0%, что соответствует среднему значению диапазона справочника. Однако в расчетной таблице используется иное значение скидки на торг в размере 8,8% (коэффициент 0,912). Нарушение c. l1 ФЗ-135 - в части введения в заблуждение пользователей заключения и неоднозначного толкования полученных результатов и п.2 ФСО VI - в части отсутствия достаточного количества сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного экспертом исследования, убедиться в его соответствии поставленному вопросу и достаточности для ответа на поставленный вопрос.

3. в заключении эксперта в таблице описания объектов-аналогов приведена информация, что дата публикации объектов - ноябрь 2023 г. Однако в расчетной таблице приведена иная информация - дата публикации октябрь, ноябрь 2023 г. Нарушение c. l1 ФЗ-135 - в части введения в заблуждение пользователей заключения и неоднозначного толкования полученных результатов.

4. в расчетной таблице рассматривается ценообразующий фактор -наличие подъездной дороги с твердым покрытием. Экспертном делается вывод, что различия по данному фактору отсутствуют и все объекты имеют подъездные дороги с твердым покрытием. Однако данный фактор в отношении объектов-аналогов не обоснован и не подтверждён. Нарушение с. 11 ФЗ-135 - в части введения в заблуждение пользователей заключения и неоднозначного толкования полученных результатов и П.2ФСО VI - в части отсутствия достаточного количества сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного экспертом исследования, убедиться в его соответствии поставленному вопросу и достаточности для ответа на поставленный вопрос.

5. В описании корректировки на площадь эксперт приходит к выводу, что исследуемый объект и объекты-аналоги не имеют различий в данном ценообразующем факторе. Однако подтверждение справочной информацией, анализом рынка данного вывода отсутствует. Нарушение с. 11 ФЗ-135 - в части введения в заблуждение пользователей заключения и неоднозначного толкования полученных результатов и П.2ФСО VI - в части отсутствия достаточного количества сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного экспертом исследования, убедиться в его соответствии поставленному вопросу и достаточности для ответа на поставленный вопрос.

6. в заключении эксперта сказано, что вся информация, существенная с точки зрения эксперта, сведения о предложениях представлены в открытых источниках сети интернет, указанные в объявлениях сведения были подтверждены в результате телефонных переговоров с продавцами, которые опубликовали вышеуказанные объявления, сделали пояснения о том, что все перечисленные характеристики соответствовали действительности на дату публикации. Однако, ввиду отсутствия контактной информации по объектам-аналогам в заключении, невозможно проверить данную информацию. Нарушение с. 11 ФЗ-135 - в части введения в заблуждение пользователей заключения и неоднозначного толкования полученных результатов и П.2ФСО VI - в части отсутствия достаточного количества сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного экспертом исследования, убедиться в его соответствии поставленному вопросу и достаточности для ответа на поставленный вопрос.

7. в заключении эксперта отсутствуют скриншоты применяемых объектов-аналогов, а следовательно, невозможно проверить используемую информация на дату оценки. Нарушение с. 11 ФЗ-135 – в части введения в заблуждение пользователей заключения и неоднозначного толкования полученных результатов.

8. в заключении эксперта объекты-аналоги при единичных ценообразующих факторах и одинаковых значениях вводимых корректировок имеют различные коэффициенты значимости, Данный факт вводит в заблуждение заказчика и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

9. В заключении эксперта в рамках анализа наиболее эффективного использования объекта оценки не рассмотрена физическая возможность использования рассматриваемого участка. Также в рамках юридической правомочности не рассмотрена действующая градостроительная документация г. Краснодар, в частности Правила землепользования и застройки муниципального образования города Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. №19 п. 6 «Об утверждении Правил землепользования застройки «а территории муниципального образования города Краснодар» (в редакции от 22.07.2021 г. №17 п. 19), приведенные в списке используемой литературы. Согласно ПЗЗ, рассматриваемый земельный участок расположен в зоне Т-1 - зона транспортной инфраструктуры. В соответствии с ПЗЗ муниципального образования города Краснодар зона Т-1 выделяется для размещения объектов транспортной инфраструктуры, а также обслуживающих объектов, вспомогательных по отношению к основному назначению зоны. Таким образом, использование земельного участка способом, отличным от видов разрешённого использования установленных ПЗЗ муниципального образования города Краснодар, с юридической точки зрения на дату спора не существует. Законодательно разрешенным является использование земельного участка для размещения объектов транспортной инфраструктуры, а также обслуживающих объектов, вспомогательных по отношению к основному назначению зоны. Однако заключению эксперта использование для благоустройства территории является юридически правомочной в силу назначения земельного участка для благоустройства территории. Следовательно, можно сделать вывод, что не использование действующей градостроительная документация г. Краснодар при АНЭИ является нарушением с. 11 ФЗ-135 - в части введения в заблуждение пользователей заключения и неоднозначного толкования полученных результатов.

10. в качестве объекта аналога №1 принят участок площадью 600 кв.м, однако согласно данным объявления, а также ПКК площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 698 кв.м. Нарушение с. 11 ФЗ-135 - в части введения в заблуждение пользователей заключения и неоднозначного толкования полученных результатов и П.2ФСО VI - в части отсутствия достаточного количества сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного экспертом исследования, убедиться в его соответствии поставленному вопросу и достаточности для ответа на поставленный вопрос.

11. в качестве объекта аналога №2 принят участок площадью 500 кв.м, однако согласно данным объявления площадь земельного участка составляет 480 кв.м. Нарушение c. l1 ФЗ-135 - в части введения в заблуждение пользователей заключения и неоднозначного толкования полученных результатов и П.2ФСО VI - в части отсутствия достаточного количества сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного экспертом исследования, убедиться в его соответствии поставленному вопросу и достаточности для ответа на поставленный вопрос.

Оценивая содержание данного письма, по сути, являющегося рецензией на судебную экспертизу, учитывается следующее.

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки N 6 "Отчет об оценке", подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом: в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационнотелекоммуникационной сети "Интернет", на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования); в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационнотелекоммуникационной сети "Интернет", отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.

К раскрытию источников информации применимы положения пунктов 9 и 10 настоящего федерального стандарта оценки.

В разделе заключения эксперта № «Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов», приведена ссылка на источник информации - адрес страницы официального сайта Министерства экономического развития Российской Федерации https://www.economy.gov.ru/ в сети Интернет, на которой размещен экономический обзор «О текущей ситуации в российской экономике. Август-сентябрь 2023r.»

В подразделе «Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект» приведена выкопировка из «Таблицы соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования», приведен источник, в котором содержится указанная таблица: «Справочник оценщика недвижимости-2022. Земельный участки.

В подразделе «Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости в сегменте рынка жилой недвижимости» приведены фактические данные о продаже из сегмента земельных участков под ИЖС на дату оценки (таб. 5), указаны ссылки на страницы сайтов сети "Интернет", на которых размещены приведенные в таблице объявления о продаже земельных участков.

Также в указанном подразделе указана ссылка страницы сайта размещения объявлений о продаже недвижимости, на которых приведены сведения статистики средней стоимости продажи квадратного метра участков на вторичном рынке в Краснодаре на 2023 год, сравнение и история изменения цен на Земельные участки по районам города Краснодара.

Таким образом, в экспертном заключении № приведены доступные для ознакомления источники сведений, используемых для проведения экспертом анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов.

В разделе «Определение корректировок и порядок их внесения» эксперт указал, что скидок к цене предложения к продаже объектов недвижимости составляет 3-10% в зависимости от величины изначально запрашиваемой продавцом стоимости, степени ликвидности объекта, в отдельных случаях скидка доходит до 30%. При определении скидки на торг эксперт использовал также сведения Сборника рыночных корректировок СРК-2023 (ООО «Научный Центр Профессиональной оценки», Москва, 2023г.), согласно которому расширенный интервал скидок на торг для земельных участков в г. Краснодаре составляет от 8% до 12% (среднее значение - 10%). В Таблице № 7 экспертного заключения указано значение корректировки на торг: 0,912 (8,8%). Выбор источников информации и порядок ее использования при проведении экспертизы является прерогативой эксперта. Значение скидки на торг указано в пределах диапазонов скидок, установленных экспертом при определении корректировок, и не противоречит сведениям, использованным при определении корректировки.

Согласно определению суда от 03.08.2023, на разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с к.н. № на момент рассмотрения спора. В соответствии с пунктом 2 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)",утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): 1) в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; 2) существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; 3) отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки. В экспертном заключении отмечено, что корректировка по дате предложения не производилась, т.к. предложения взяты в октябре-ноябре 2023г., и оценка произведена на ноябрь 2023г. Экспертом приведены ссылки на страницы сайта, на которых опубликованы объявления о продаже объектов аналогов, указаны даты публикаций (конец октября - начало ноября 2023г.). В связи с этим приведенное расхождение в части указания месяца публикации объявлений о продаже объектов-аналогов (ноябрь 2023г.) не влияет на достоверность исследования и обоснованность выводов.

Порядок проведения оценки имущества установлен положениями "Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" Утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568р (ред. от 31.07.2002) в соответствии с положениями абз. 3 раздела III "Общие рекомендации по проведению оценки" при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного характера. То есть, используемая оценщиком информация должна отвечать принципам необходимости, достаточности и достоверности. К спорному земельному участку имеется подъездная дорога, что подтверждается сведениями публичной кадастровой карты, выкопировка из которой представлена в экспертном заключении. Исходя из объявлений о продаже объектов - аналогов (Приложение 1 к экспертному заключению), ко всем все объектам-аналогам имеются подъездные дороги (в объявлениях имеются фотографии подъездных дорог, выкопировки из карт г. Краснодара с указанием местоположения земельного участка). В связи с отсутствием отличий в обеспеченности объекта исследования и аналогов подъездными путями, экспертом не применяется соответствующая корректировка цен аналогов.

В подразделе «Определение корректировок и порядок их внесения» эксперт указал, что корректировка на площадь не применялась, т.к. оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги имеют площадь в диапазоне от 0 до 1000 кв.м. Согласно п. 1 разд. IV Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р., определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка. Согласно п. 4) п. 9 федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, одним из этапов этапы сравнительного подхода является внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости). При подготовке экспертного заключения эксперт не усмотрел необходимости в применении корректировки на площадь. Ввиду незначительного расхождения площади объекта оценки объектов-аналогов, применение корректировки на площадь не требуется.

В Приложении № 1 к экспертному заключению содержаться распечатанные страницы сайта https://www.avito.ru/ с объявлениями о продаже объектов-аналогов. В таблице № 7 экспертного заключения приведены адреса страниц сайта https://www.avito.ru/ с указанными объявлениями. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем в заключении эксперта дана подписка. Доказательств, опровергающих сведения, изложенных в заключении эксперта и объявлениях о продаже объектов-аналогов, истцом не представлено. В связи с этим оснований для сомнений в достоверности приложенных к заключению материалов, не имеется.

В Приложении № 1 к экспертному заключению содержаться распечатанные страницы сайта https://www.avito.ru/ с объявлениями о продаже объектов-аналогов. В таблице № 7 экспертного заключения приведены адреса страниц сайта https://www.avito.ru/ с указанными объявлениями.

Корректировка цен аналогов на наличие подъездной дороги с твердым покрытием экспертом не применяется. Полагаем, что в значении коэффициента для аналога № 4 допущена опечатка (указано 1,00 вместо 1,000), которая не повлияла на верность расчета.

Вид разрешенного использования земельного участка с к.н. № -благоустройство территории. Благоустройство территории - один из основных видов разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны Т-1. Зона транспортной инфраструктуры, согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утв. Решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19п.6(вред. Решения от 22.07.2021 N 17 п. 19) («Правила землепользования и застройки»). Согласно Описанию видов разрешенного использования, установленных в градостроительных регламентах для соответствующих территориальных зон, приведенному в п.4 ст. 25 Правил землепользования и застройки благоустройство территории предполагает размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов. Вывод эксперта о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка с к.н. № является его использование для благоустройства территории, истцом не опровергнут.

Земельный участок с к.н. №, расположенный по адресу: Краснодар, Карасунский округ, ДНТ "Новознаменский", <адрес>, не используется экспертом в качестве объекта-аналога и не указан в качестве такового в таблице № заключения. В качестве аналога 1 в таблице № значится земельный участок с адресом: Краснодарский край, Карасунский округ, ДНТ Новознаменский, Центральная ул., р-н Карасунский. В таблице № заключения эксперт указал в столбце «Аналог 1» адрес аналога 1: <адрес>, однако все характеристики земельного участка (цена, площадь, стоимость 1 кв.м.) привел те же, которые указаны в таблице № для аналога 1 - земельного участка по адресу: ул. Центральная. Представляется, указание в таблице № для аналога 1 адреса «Драгоценная, 91» является опечаткой. При этом при расчете рыночной стоимости объекта исследования эксперт использовал характеристики земельного участка с адресом «<адрес>», в связи с чем, ошибка в указании адреса аналога-1 не повлияла на проведенный экспертом расчет.

В таблице № в столбце «Аналог 2» приведены характеристики земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Карасунский округ, ДНТ Новознаменский, <адрес>, площадью 500 кв.м. В Приложении № к заключению представлено объявление с сайта https://www.avito.ru/ о продаже этого земельного участка. В Таблице № этот же земельный участок был указан как «Аналог 4». Изменение нумерации аналога в Таблице № по сравнению с нумерацией в Таблице № заключения не повлияло на верность проведенного экспертом расчета.

С учетом изложенного, приведенные в письме ООО «Корпорация оценщиков 888» от 03.04.2024 замечания не опровергают верность выводов заключения эксперта №. Недостатки оформления экспертного заключения, в виде, опечаток, изменения нумерации объектов-аналогов в Таблице № по сравнению с Таблицей №, не повлияли на верность проведенного экспертом расчета.

Принимая во внимание изложенное, а также и то, что, как ранее отмечалось, доказательств иной стоимости не представлено, то суд приходит к выводу, что определенная в рыночная стоимость спорного земельного участка считается допустимой, разумной, и подлежит применению судом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 60 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Одновременно с документом, указанным в части 1 настоящей статьи, для государственной регистрации прав представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное.

Пунктами 6, 7 статьи 60 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что отсутствие государственной регистрации прав на изъятый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на такие земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимости. При этом положения части 3 статьи 69 настоящего Федерального закона не применяются. С заявлением о государственном кадастровом учете от имени лиц, права на недвижимое имущество которых подлежат прекращению в соответствии с решением об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, вправе обратиться орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие данное решение, или организация, на основании ходатайства которой принято данное решение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ 987 ░░.░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 3 340 000 (░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░: ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░; ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░░                                                ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░: 18 ░░░░░░ 2024 ░░░░

░░░░░ ░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░░                                                ░.░. ░░░░░░░