Решение по делу № 2-2106/2021 от 03.02.2021

УИД: 39RS0001-01-2021-000834-44

2-2106/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

31 мая 2021года

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи         Мухиной Т.А.

при секретаре                     Вольных А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н. А. Н., Горячева М. Е., ООО «Морской Дом», ООО «Балтсервис хс интернэйшнл» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению имуществом в Калининградской области, Сухомлину С. А., судебному приставу -исполнителю отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Калининградской области, третье лицо Управление ФССП России Калининградской области, о признании недействительными торгов,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Нюдюрбегов А.Н. обратился в суд с названным иском о признании недействительными результатов публичных торгов, закрепленных в протоколе о результатах аукциона № от 25 января 2021 года по продаже недвижимого имущества: нежилого здания, общей площадью 574,7 кв.м., инвентарный номер №, этажность,1, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельного участка № площадью 1171 кв.м. по указанному адресу.

В обоснование исковых требований указал, что 06 августа 2018 года между ООО «Морской дом» (займодавец) и Нюдюрбеговым А.Н. (заемщик) был заключен договор б/н, по условиям которого заимодавец обязался передать указанной заемщиком гражданке Калининченко О.В. сумму займа в 15000000 рублей. В качестве обеспечения обязательств по договору займа, между «Балтсервис хс интернэйшнл» (залогодатель) и ООО «Морской дом» (залогодержатель) заключен договор об ипотеке от 06 августа 2018 года, по условиям которого залогодатель передал в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности следующее имущество: нежилое здание, общей площадью 574,7 кв.м., инвентарный номер №, этажность,1, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельный участок № площадью 1171 кв.м. по указанному адресу.

Вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 07 августа 2019 года с Нюдюрбегова А.С. в пользу ООО «Морской дом» взыскана задолженность по договору займа от 06 августа 2018 года.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 18 марта 2020 года обращено взыскание на заложенное по договору об ипотеке вышеуказанное имущество.

17 июля 2020 года было возбуждено исполнительное производство №-ИП.

17 сентября 2020 года судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги.

30 октября 2020 года между ООО «Балсервис хс интернейшнл» и ООО «Копейка-Москва» был заключен договор аренды спорного имущества на срок 10 лет с даты государственной регистрации договора в целях организации в спорном помещении магазина «Пятерочка». Ежемесячная арендная плата согласно п. 2.3. договора составляла сумму 4% от товарооборота арендатора в месяц, но не менее 420 000 рублей первые 12 месяцев и 480 000 рублей с 13 месяца аренды, и переменной арендной платы в размере стоимости использованных коммунальных ресурсов. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 25 декабря 2020 года.

25 августа 2020 года судебным приставом вынесено постановление о наложении ареста на имущество и акт о наложении ареста (описи имущества), в соответствии с которым цена арестованного имущества составила 15000000 рублей. Указанная оценка не включала в себя права аренды заложенного имущества ООО «Копейка-Москва».

20 ноября 2020 года ТУ Росимущество в Калининградской области опубликовано объявление о проведении торгов по продаже вышеуказанного заложенного имущества по начальной цене в размере 15000000 рублей.

Назначенные на 15 декабря 2020 года торги признаны несостоявшимися.

30 декабря 2020 года ТУ Росимущества в Калининградской области опубликовано объявление о проведении торгов вышеуказанного имущества 25 января 2021 года. Начальная продажная стоимость имущества определена 12750000 рублей.

25 января 2021года состоялся аукцион по продаже вышеуказанного имущества. Победителем признан Сухомлин С.А. с ценой предложения 13642500 рублей.

Указывает, что при проведении аукциона ТУ Росимущества по Калининградской области допущены следующие нарушения:

Сообщение о проведении торгов не содержало сведений о заключении договора аренды и ежемесячных поступлений от его реализации. Результаты аукциона, согласно протоколу аукциона от ДД.ММ.ГГГГ не содержали сведений об обременении имущества долгосрочным договором аренды.

Оценка имущества не учитывала обременение имущества долгосрочным договором аренды.

Признанный банкротом Нюдюрбергов А.Н., финансовый управляющий Нюдюрбегова А.Н. Киселев В.Г., не были извещены о проведении торгов, Нюдюрбегов А.Н. продолжал исполнение задолженности ООО «Морской дом» в период проведения указанных торгов. Истец не имел возможности обратиться к кредиторам о принятии плана реструктуризации долгов, в соответствии с которым ежемесячное погашение в сумме 480000 рублей обеспечило бы погашение в течение 3 лет задолженности перед ООО «Морской дом».

Учитывая изложенное, просил признать недействительными результаты публичных торгов, закрепленных в протоколе № от 25 января 2021 года.

Горячев М.Е. обратился в суд с иском о признании вышеуказанных торгов недействительными, применения последствий недействительности торгов. Обязании судебного пристава-исполнителя отдела по особым исполнительным производствам Ремер Н.А. возвратить ТУ Росимущество в Калининградской области залоговое имущество для повторного проведения торгов с указанием на обременение- зарегистрированное в ЕГРН договор аренды нежилого помещения № от 30 октября 2020 года. Обязать ТУ Росимущество в Калининградской области возвратить победителю торгов Сухомлину С.А. уплаченную денежную сумму. В обоснование иска указывал, что отсутствие указания об иных обременениях использования имущества Лота №3 существенно повлияло на определение цены продажи. В случае если бы ему было известно о наличии обременения, он однозначно продолжил бы повышать цену как минимум до 15000000 рублей, и, возможно, приобрел бы этот лот. Более того, существенно бы выросла выручка от цены реализации залогового имущества, что также было бы выгодно взыскателю и должнику.

Дела по указанным искам объединены в одно производство.

Судом в качестве соистцов по делу были допущены ООО «Балтсервис хс интернэйшнл» и ООО «Морской дом».

ООО «Балтсервис хс интернэйшнл» и ООО «Морской дом» просили признать недействительными вышеуказанные торги по тем основаниям, что в нарушением ч.2 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» после признания первых торгов несостоявшимися залогодержателю и залогодателю не была обеспечена возможность заключения соглашения, с целью оставления предмета залога за залогодержателем.

Так, 30 декабря 2020 года ООО «Морской дом» (взыскатель и залогодержатель) до извещения о проведении повторных торгов направило в ОСП по особым исполнительным производствам заявление об оставлении предмета залога за собой.

Волеизъявление взыскателя было направлено на отзыв имущества с торгов, прекращение исполнительного производства и ипотеки. Между залогодателем и залогодержателем 25 декабря 2020 года было подписано соглашение. Сторонами предпринимались действия направленные на передачу имущества залогодержателю по согласованной цене. Стороны не успели реализовать свое право, имущество было выставлено на повторные торги.

Обращают внимание суда, что сообщение о проведении аукциона не содержало информации об обременении имущества долгосрочным договором аренды, наличие которого существенно повышало инвестиционную привлекательность объекта и, соответственно возможную цену приобретения.

Кроме того, оценка имущества, по которому осуществлялся аукцион, не учитывала обременение имущества по долгосрочным договорам аренды. Что повлекло неправильное определение цены продажи.

ООО «Балтсервис хс интернэйшил» в результате неправильного определения цены продажи не получило наибольшую выручку от продажи предмета залога. Чем были нарушены права должника – Нюдюрбегова А.Н.

Нюдюрбегов А.Н. в судебное заседание не прибыл. О дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель Нюдюрбегова А.Н. и ООО «Балтсервис хс интернэйшнл» по доверенностям Вергелес Е.И. исковые требования поддержала, дала пояснения аналогичные изложенные в исках. Просила иски удовлетворить.

Финансовый управляющий Нюдюрбегова А.Н. Киселев В.А. поддержал иски, просил их удовлетворить.

Горячев М.Е. о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Для участия в деле направил своего представителя.

Представитель Горячева М.Е. по доверенности Иванов С.В. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Просил иск удовлетворить.

Представитель ООО «Морской дом» по доверенности Лысенко О.В. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Ответчик Сухомлин С.А. и его представитель по доверенности Новиков В.В. возражали против удовлетворения иска, указывая, что нарушений при проведении торгов допущено не было. Договор аренды они считают ничтожным.

Судебный пристав-исполнитель отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Калининградской области Ремер Н.А. возражала против удовлетворения иска. Указывала, что у нее на исполнении находилось исполнительное производство о реализации заложенного имущества. Однако, каких-либо заявлений взыскателя и залогодателя о прекращении либо окончании исполнительно производства в связи с заключенным ООО «Балтсервис хс интернэйшнл» и ООО «Морской дом» соглашением ей не поступало.

Представитель допущенного в качестве третьего лица ООО «Копейка-Москва» по доверенности Расторопова В.А. просила исковые требования разрешить на усмотрение суда. Указывала, что на момент заключения договора аренды каких-либо ограничений, арестов на объекты недвижимости в ЕГРН зарегистрировано не было. ООО «Балтсервис хс интернэйшнл» о наличии ареста также не сообщило. Возражала, что договор аренды нежилого помещения является ничтожной сделкой.

Допущенная в качестве третьего лица Ивашкова Г.И. в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ходатайств об отложении дела слушанием не поступало.

Представитель Ивашковой Г.И. по доверенности Кузин В.А. исковые требования поддержал, пояснил, что объявление о проведении торгов было дано в ненадлежащем периодическом издании, Сухомлиным С.А. не представлены документы об оплате цены договора в установленный законом срок. Указывал, что при проведении торгов судебные приставы-исполнители не пошли на урегулирование исполнительного производства миром, чем был нарушен баланс интересов должника и взыскателя.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Об отложении дела слушанием ходатайств представлено не было. ТУ Росимущество по <адрес> в дело представлены возражения относительно заявленных требований.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, материалы исполнительного производства, суд пришел к следующему выводу.

Судом установлено, что 06 августа 2018 года между ООО «Морской дом» (займодавец) и Нюдюрбеговым А.Н. (заемщик) был заключен договор б/н, по условиям которого заимодавец обязался передать указанной заемщиком гражданке Калининченко О.В. сумму займа в 15000000 рублей. В качестве обеспечения обязательств по договору займа, между «Балтсервис хс интернэйшнл» (залогодатель) и ООО «Морской дом» (залогодержатель) заключен договор об ипотеке от 06 августа 2018 года, по условиям которого залогодатель передал в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности следующее имущество: нежилое здание, общей площадью 574,7 кв.м., инвентарный номер № этажность,1, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельный участок № площадью 1171 кв.м. по указанному адресу.

Вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 07 августа 2019 года исковые требования ООО «Морской дом» были удовлетворены и с Нюдюрбегова А.С. в пользу общества была взыскана задолженность по договору займа от 06 августа 2018 года в размере 16027232,88 рублей.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 18 марта 2020 года обращено взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество: нежилое здание, общей площадью 574,7 кв.м., инвентарный номер № этажность,1, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельный участок № площадью 1171 кв.м. по указанному адресу, путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимость названного имущества нежилого помещения 13000000 рублей, земельного участка 2000000 рублей.

Решение вступило в законную силу, 07 июля 2020 года был выдан исполнительный лист серии ФС №.

17 июля 2020 года судебным приставом –исполнителем отделения по особым производствам УФССП России по Калининградской области Дзюба Е.С. на основании указанного исполнительного документа возбуждено исполнительное производство №-ИП.

25 августа 2020 года судебный пристав- исполнитель отделения по особым производствам Светлакова Е.Ю. вынесла постановление о наложении ареста на принадлежащее должнику имущество.

Актом о наложении ареста (описи имущества) от 25 августа 2020 года аресту (описи) подвергнуто следующее имущество: нежилое здание, общей площадью 574,7 кв.м., инвентарный № этажность 1, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. Определена предварительная оценка 13000000 руб.

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов- под здание ресторана, площадь 1171 кв.м. по тому же адресу, кадастровый №. Определена предварительная оценка 2000000 руб.В силу частей 1, 2 и 3 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права.Часть 3 ст. 57 указанного закона определяет, что организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.Статьей 90 Закона «Об исполнительном производстве» определено, что торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации. Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. В соответствии с ч.2 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: - кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; - на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; - продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; - были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; - были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Согласно Постановлению Правительства РФ от 30.01.2013 года «О Правилах направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о торгах направляется организатором торгов для ее размещения на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее - официальный сайт). На основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от 17 сентября 2020 года ТУ Росимущество приняло решение о реализации вышеуказанного арестованного имущества. Проведение торгов было назначено на 15 декабря 2020 года, извещение опубликовано в установленном законом порядке. Начальная стоимость лота определена 15000000 рублей. Протоколом № 461-2/1 от 15 декабря 2020 года аукцион признан несостоявшимся, поскольку заявки на участие в торгах подали менее двух лиц. Постановление судебного пристава- исполнителя от 28 декабря 2020 года цена переданного на реализацию имущества была снижена на 15%. 30 декабря 2020 года Росимущество разместило информацию о проводимых 25 января 2021 года торгах на официальном сайте, а также произведена публикация в ежедневной независимой газете «Комсомольская правда» №№ (№). 25 января 2021 года состоялись торги по продаже указанного заложенного недвижимого имущества. Цена имущества по результатам торгов определена 12750000,00 рублей. Сумма задатка 637500,00 рублей, шаг аукциона:1% от начальной стоимости имущества. По результатам проведенных торгов победителем был признан ИП Сухомлин С.А., с которым 02 февраля 2021 года был заключен договор купли- продажи. Цена договора определена по результатам торгов 13642500,00 рублей. Оплата покупателем произведена платежным поручением №5 от 18 января 2021 года в размере 647400,00 рублей и платежным поручением №9 от 27 января 2021 года в размере 13005000,00 рублей.

Истцы в иске указывают, что торги проведены с нарушением порядка проведения торгов, выразившимся в не указании сведений о наличии долгосрочного договора аренды нежилого помещения, что существенно повлияло на его оценку и инвестиционную привлекательность.

Оценивая изложенное в совокупности суд приходит к выводу, что при проведении торгов права истцов нарушены не были, поскольку как следует из материалов дела начальная продажная стоимость реализуемого имущества на торгах была определена решением Арбитражного суда Калининградской области.

Истцами не предпринимались меры для обращения в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества. Учитывая, что фактически залогодателем и взыскателем оценка реализуемого имущества не оспаривалась, у судебного пристава-исполнителя не было оснований не передавать имущество на аукцион по определенной в судебном решении начальной продажной стоимости.

При этом суд принимает во внимание, что сам факт заключения 30 октября 2020 года между ООО «Балсервис хс интернейшнл» и ООО «Копейка-Москва» договора аренды спорного имущества на срок 10 лет с даты государственной регистрации договора аренды, т.е. с 25 декабря 2020 года, противоречит наложенному судебным приставом исполнителем 25 августа 2020 года аресту на указанное имущество, включающему в себя запрет на распоряжение имуществом. Кроме того, судебному приставу-исполнителю о наличии аренды сообщено не было.

Что касается истцов о том, что судебным приставом- исполнителем в нарушение действующего законодательства не окончено по заявлению взыскателя исполнительное производство в связи с заключением между ООО «Балтсервис хс интернейшнл» и ООО «Морской дом» соглашения о приобретении заложенного имущества в порядке ч.2 ст. 58 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», то суд находит их необоснованными.

Как следует из предоставленного суду заявления ООО «Морской дом» 30 декабря 2020 года обратилось к судебному приставу-исполнителю с заявлением об окончании исполнительного производства в связи с заключением между ООО «Балтсервис хс интернейшнл» и ООО «Морской дом» соглашения о приобретении заложенного имущества. Данное заявление направлено 30 декабря 2020 года в адрес отдела судебных приставов, вручено адресату почтальоном 13 января 2021 года.

В силу положений ч.2 ст. 58 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

Как следует из материалов дела протоколом от 15 декабря 2020 года № аукцион о продаже залогового имущества были признаны несостоявшимися.

Информация (протокол) о признании торгов несостоявшимися была опубликована на официальной сайте торгов www.torgi.gov.ru 16 декабря 2020 года. Из заявления ООО «Морской дом» следует, что с данной информацией взыскатель и залогодатель были ознакомлены.

ООО «Морской дом» обратилось к судебному приставу-исполнителю с заявлением об окончании исполнительного производства 30 декабря 2021 года, т.е. по истечении установленного законом 10 дневного срока после объявления публичных торгов несостоявшимися, что в соответствии в вышеуказанной нормой права исключает приобретение взыскателем по соглашению с залогодателем заложенного имущества по его начальной продажной цене на публичных торгах. Однако, влечет возможность приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торга в случае признания повторных торгов несостоявшимися (ч.4 ст. 58 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Кроме того, часть 1 ст. 47 Федерального закона «Об исполнительном производстве» не предусматривает такого основания для окончания производства по делу как заключение между взыскателем и залогодателем соглашения.

Что касается доводов представителя третьего лица по делу Ивашковой Г.И. о том, что при размещении информации о проведении торгов ТУ Росимущество произвело публикацию не в должном официальном периодическом издании, то они не обоснованы.

Законом об ипотеке (часть 3 статьи 57 Закона) предусмотрено, что информация о публичных торгах по продаже заложенного недвижимого имущества помимо ее размещения в сети "Интернет" в установленном порядке подлежит публикации в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

Вопреки доводам представителя газета «Комсомольская правда» признана официальным публикатором органа исполнительной власти.

Таким образом, информация о проводимых торгах была опубликована не только на официальном сайте в сети «Интернет», но и в официальном периодическом издании газете «Комсомольская правда».

В соответствии с абзацем 3 пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», нарушения, допущенные организатором торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результат публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Надлежаще оценив представленные в материалы дела доказательства, суд полагает, что при проведении торгов не были допущены существенные нарушения, которые повлияли на результаты торгов, привели к неправильному определению победителя, а также нарушению прав и законных интересов истцов.

Оценивая изложенное в совокупности, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Нюрдюрбергова А. Н., Горячева М. Е., ООО «Морской Дом», ООО «Балтсервис хс интернэйшил»,- оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в месячный срок с момента вынесения решения в окончательный форме.

Мотивированное решение изготовлено 04 июня 2021 года.

Судья Т.А. Мухина