Решение по делу № 2-2063/2019 от 22.07.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 декабря 2019 года                                                       Дело № 2-2063/2019

Ленинский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего - судьи Прохорчук О.В.,

секретарь судебного заседания – Бутакова А.А.,

с участием представителя истца – Сердюк Алексея Николаевича, на основании доверенности,

рассмотрев|розгледівши| в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Савищенко Романа Викторовича к Обществу с ограниченной ответственностью «Крымком Юг», третьи лица: Полинкевич Сергей Дмитриевич, Закрытое акционерное общество «Первый украинский международный банк», об освобождении нежилых помещений,

встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Крымком Юг» к Савищенко Роману Викторовичу о признании договора аренды пролонгированным,

установил:

Савищенко Р.В. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Крымком Юг» о понуждении освободить нежилое помещение площадью 153,7 кв.м. (кадастровый №) и нежилое помещение площадью 180,6 кв.м. (кадастровый №), расположенные по адресу: <адрес>, и передать данные помещения Савищенко Роману Викторовичу по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Полинкевичем С.Д. (первичным арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор № аренды вышеуказанных нежилых помещений. Согласно положениям указанного договора он ежегодно продлевался на срок 1 год с момента окончания действия первичного договора, а именно – с ДД.ММ.ГГГГ. Последний раз договор аренды продлен ДД.ММ.ГГГГ сроком на 1 год, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, в ходе исполнительного производства, открытого Межрайонным ОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП по г.Севастополю, о взыскании с Полинкевича С.Д. денежных средств в сумме 6 134 601,34 руб. на основании постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ указанное имущество Полинкевича С.Д. как должника передано взыскателю Савищенко В.Г. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности на указанное недвижимое имущество на имя Савищенко В.Г. ДД.ММ.ГГГГ Савищенко В.Г. подарил указанные помещения истцу и ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истец уведомил ответчика о переходе права собственности на арендованные помещения и предложил перезаключить договор аренды по иной цене. ДД.ММ.ГГГГ по требованию ответчика направил документы, подтверждающие право собственности истца на арендованные помещения. Письмо истца от ДД.ММ.ГГГГ ответчик оставил без ответа, своим обязательства по внесению арендной платы не исполнил. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ истец просил ответчика предоставить доступ в арендованное помещение, данное уведомление ответчик оставил без ответа, ДД.ММ.ГГГГ, грубо нарушив свои обязательства по договору аренды, отказался предоставить истцу и его уполномоченным представителям доступ в арендованное помещение, о чем был составлен акт.

В связи с тем, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы не выполнил, иных взятых на себя обязательств по договору не исполнял, истец направил ответчику предупреждение (претензию) от ДД.ММ.ГГГГ с требование погасить задолженность по арендной плате, а также устранить нарушения иных взятых по договору обязательств в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Данное предупреждение (претензию) ответчик оставил без ответа. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ истец отказался продлевать срок действия договора. Требование от ДД.ММ.ГГГГ истец установил срок возврата арендованных помещений до ДД.ММ.ГГГГ. От погашения задолженности и возврата помещений ответчик уклонился, а также ДД.ММ.ГГГГ на месте отказался предоставить истцу и его уполномоченным представителя доступ в арендованные помещения. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию с требованием в добровольном порядке погасить задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, выплатить штраф согласно пункту 4.1.3, освободить нежилые помещения. Однако ответчик претензию истца оставил без ответа и удовлетворения. Таким образом, ответчик необоснованно и незаконно нарушает права истца на владение и пользование указанными нежилыми помещениями, препятствует реализации этих прав истца, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

ООО «Крымком Юг» подало встречное исковое заявление к Савищенко Р.В. о пролонгации договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Исковые требования по встречному иску мотивированы тем, что Савищенко Р.В. статус стороны по договору аренды не приобрел, поскольку между сторонами не было подписано какое-либо дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды. Настоящим арендодателем по договору аренды является первоначальный собственник – Полинкевич С.Д., который не направлял в адрес ООО «Крымком Юг» возражения о непродлении договора аренды, а соответственно данный договор является действующим (продлен в силу договора автоматически) сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в нем, против удовлетворения встречного иска возражал.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, во встречном исковом заявлении изложил ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с невозможностью обеспечить свою явку в настоящее судебное заседание. Рассмотрев указанное ходатайство, суд определил отказать в его удовлетворении ввиду отсутствия доказательств невозможности явки в судебное заседание.

Иные участники процесса в судебное заседание также не явились, извещены о дате и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

С учетом положений статьи 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Полинкевичем С.Д. (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Крымком Юг» (арендатор) заключен договор № аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель предоставил арендатору аренду принадлежащее ему на праве собственности нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, общей площадью 334,3 кв.м., фактически состоящие из двух нежилых помещений площадью 153,7 кв.м. и 180,6 кв.м. (кадастровые номера №, №).

Указанные помещения преданы арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями договора аренды договор прекращает свое действие по окончании его срока (п.п. 5.2. и 7.2.). Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до ДД.ММ.ГГГГ (п. 7.1.).

Если по окончании срока действия Договора ни одна из сторон не изъявила желания его расторгнуть, он считается пролонгированным на год с момента окончания действия договора, указанного в п. 7.1. договора, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ и может пролонгироваться ежегодно неограниченное количество раз (п.п. 5.2.1., 7.3. и 7.4).

Согласно данным положениям указанный договор аренды ежегодно продлевался на 1 год, последний раз договор аренды продлен ДД.ММ.ГГГГ сроком на 1 год, а именно - до ДД.ММ.ГГГГ.

При этом в ходе исполнительного производства №, открытого межрайонным Межрайонным ОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП по г.Севастополю о взыскании с Полинкевича С.Д. денежных средств в сумме 6 134 601,34 руб., на основании постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное недвижимое имущество Полинкевича С.Д. как должника передано взыскателю Савищенко В.Г.

ДД.ММ.ГГГГ на основании акта судебного пристава-исполнителя спорное имущество передано истцу в счет погашения долга.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности зарегистрировано за Савищенко В.Г.

ДД.ММ.ГГГГ Савищенко    В.Г. подарил указанные помещения Савищенко Р.В. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности на указанные помещения за истцом.

В соответствии с пунктом    1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на    сданное в аренду имущество к другому лицу не    является основанием для расторжения договора аренды.

При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя. Договор продолжает действовать на тех же условиях.

Из положений пункта 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо следует, что закон обуславливает изменение исполнения обязательства в части того, кто признается надлежащим кредитором, получением должником уведомления. Обязанность арендатора вносить арендную плату новому правообладателю арендуемого имущества возникает в момент получения соответствующего уведомления, отвечающего требованиям пункта 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть выполненного в письменной форме.

Действительность указанного договора аренды после перехода права собственности на нежилые помещения к истцу был предметом исследования Севастопольским городским судом и установлена апелляционным определением Севастопольского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности на арендуемое нежилое помещение к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения данного договора (п. 8.2.).

В период действия настоящего договора Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату в сумме 32 860,00 рублей ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым (п. 2.1.).

Арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в порядке и размере, установленном разделом 2 настоящего договора (п. 3.4.3.).

Как следует из материалов дела, письмом от ДД.ММ.ГГГГ Савищенко Р.В. уведомил ответчика о переходе права собственности на арендованные помещения к истцу и предложил перезаключить договор аренды на иных условиях в части арендной платы.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца ООО «Крымком Юг» подтвердил получение указанного уведомления истца, обратился с просьбой направить копии документов, подтверждающих право собственности истца на арендованные помещения.

ДД.ММ.ГГГГ Савищенко Р.В. направил ответчику копии правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности истца на арендованные помещения, уведомив о перемене стороны арендодателя на истца по указанному выше договору аренды, а также о необходимости внесения арендной платы на расчетный счет истца и предложив документально оформить перемену стороны в договоре путем подписания дополнительного соглашения.

Таким образом, истец надлежащим образом уведомил ООО «Крымком Юг» о переходе права собственности на арендуемые помещения, о перемене стороны арендодателя по договору аренды и о необходимости внесения арендной платы истцу.

Указанное письмо от ДД.ММ.ГГГГ ответчик оставил без ответа, свои обязательства по внесению арендной платы не исполнил.

В связи с этим ДД.ММ.ГГГГ Савищенко Р.В. направил ответчику полученное им уведомление о необходимости    исполнения обязательств по оплате арендных платежей, предусмотренных п. 2.1. договора

Указанное письмо ООО «Крымком Юг» также проигнорировал и свои обязательства по внесению арендной платы не исполнил.

Согласно условиям договора аренды Арендодатель имеет право контролировать целевое использование, правильность эксплуатации и техническое состояние арендованного недвижимого имущества (5.1.1.).

Арендатор обязан представить по требованию Арендодателя надлежащие доказательства использования арендуемого недвижимого имущества в соответствии с условиями настоящего договора, в том числе и при проведении проверки на месте (л 3.4.2.).

Арендатор обязан обеспечить беспрепятственный доступ в арендованное помещение уполномоченных представителей арендодателя (п. 3.4.8.).

Савищенко Р.В. уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, которое получил ответчик, просил последнего предоставить доступ в арендованное помещение. Данное уведомление ответчик оставил без ответа.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Крымком Юг» отказался предоставить истцу и его уполномоченным представителям доступ в арендованное помещение, о чем составлен акт.

В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы и выполнению иных взятых на себя обязательств по договору не исполнял, истец направил ответчику предупреждение(претензию) от ДД.ММ.ГГГГ с требованием погасить задолженность по арендной плате, устранить нарушения иных взятых по договору обязательств, предусмотренных п.п. 3.4.2 и 3.4.8. договора, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Данное предупреждение (претензию) ООО «Крымком Юг» также оставил без ответа.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия договора аренды установлен сторонами в п.п. 5.2., 7.1., 7.2., 7.3., 7.4. договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно положениям статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации только добросовестный арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Возобновление договора аренды после истечения срока договора возможно лишь при отсутствии возражения со стороны арендодателя.

В связи с систематическим нарушением взятых на себя обязательств ответчиком, истец отказался от продления (пролонгации) срока действия договора аренды на новый срок (возобновления договора). При этом о своем желании заключить договор на новый срок ответчик истца не уведомил.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Савищенко Р.В. отказался продлевать срок действия договора, а также уведомил ответчика о прекращении действия договоры аренды ДД.ММ.ГГГГ в связи с окончанием срока его действия, и о необходимости вернуть арендованные помещения согласно положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требованием от ДД.ММ.ГГГГ, полученным ответчиком, истец установил срок возврата помещений и подписания акта приема-передачи до ДД.ММ.ГГГГ. При этом ответчику было предложено в случае отсутствия объективной возможности вернуть арендованные помещения в установленный срок, направить до ДД.ММ.ГГГГ свои обоснованные предложения посроку возврата арендованного имущества. Также ООО «Крымком Юг» было предъявлено требование погасить в указанный срок задолженность по арендной плате, а также разъяснено право истца требовать уплату штрафа в размере, кратном сумме месячной арендной платы (п. 4.1.3.).

На указанные требования и предложения ответчик не ответил, уклонился от погашения задолженности и возврата арендованных помещений в установленных срок в добровольном порядке, а такжеДД.ММ.ГГГГ отказался предоставить Савищенко Р.В. и его уполномоченным представителям доступ в арендованные помещения, а также вернуть их, о чем был составлен акт.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство арендатора о возврате арендованного имущества считается считается исполненным после предоставления его арендодателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение арендатора от подписания документа о возврате нежилого помещения на условиях, предусмотренных законом, рассматривается как отказ этой стороны от исполнения обязанности передать/вернуть имущество.

На основании вышеизложенного ДД.ММ.ГГГГ Савищенко Р.В. направил ответчику претензию с требованием в добровольном порядке погасить задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по 11.062019 в сумме 235 495,00 руб., выплатить штраф согласно п.4.1.3. договора в размере 32 860,00 руб., освободить/вернуть истцу нежилые офисные помещения общей площадью 334,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, передав помещения по акту приема-передачи.

Однако данное требование истца ООО «Крымком Юг» оставил без ответа и удовлетворения, задолженность не погасил, объект аренды не возвратил.

С учетом вышеизложенного суд полагает исковые требования по первоначальному иску законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Удовлетворение требований Савищенко Р.В. исключает удовлетворение требований по встречному иску.

Руководствуясь статьями 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

    решил:

первоначальный иск удовлетворить.

Обязать Общества с ограниченной ответственностью «Крымком Юг» освободить нежилое помещение площадью 153,7 кв.м. (кадастровый №) и нежилое помещение площадью 180,6 кв.м. (кадастровый №), расположенные по адресу: <адрес>, и передать данные помещения Савищенко Роману Викторовичу по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Крымком Юг» в пользу Савищенко Романа Викторовича судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (трехсот) руб.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья

<данные изъяты>