Решение по делу № 2-3905/2022 от 30.06.2022

        УИД 50RS0042-01-2022-005157-66

        Дело №2-3905/2022

        РЕШЕНИЕ

        ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    05.10.2022 года    г. Сергиев Посад

    Московской области

    Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:

    председательствующего судьи Соболевой О.О.,

    при секретаре Бундан А.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области к преловской о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пеней,

    УСТАНОВИЛ:

    Администрация Сергиево-Посадского городского округа Московской области обратилась в суд с иском, уточненным в порядке статьи 39 ГПК РФ, к Преловской Т.М. о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору от ДД.ММ.ГГГГ № Д-232а в размере 740 024 рублей 01 коп., из которых: 641 743 рубля 87 коп. – сумма основного долга за период со ДД.ММ.ГГГГ по 1 квартал 2022 года включительно, 98 280 рублей 14 коп. – размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

    Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ДЗ-232 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 562 кв. м, по адресу: <адрес> видом разрешенного использования: для размещения магазина из земель населенных пунктов. Размер и порядок внесения арендной платы установлены в соответствии с условиями Договора, а также Законом Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О регулировании земельных отношений в Московской области». Согласно п.4.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 25 числа последнего месяца текущего квартала. Ответчик не вносила арендную плату, в результате чего возникла задолженность за период со ДД.ММ.ГГГГ по 1 квартал 2022 года включительно в сумме 641 743 рубля 87 коп. и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 98 280 рублей 14 коп. (л.д.94-95).

    В судебное заседание представитель истца по доверенности Бойцова Т.Ю. не явилась, извещена под личную подпись (л.д.98). Об уважительных причинах неявки не сообщила, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просила.

    На основании частей 1, 3 статьи 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие стороны истца.

    Представитель ответчика Преловской Т.М. по доверенности Копылова О.П. в судебном заседании с перерасчетом арендной платы не согласилась, в материалы дела представила отзыв, полагала произведенный истцом перерасчет арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ (2 кв. 2020г.) по ДД.ММ.ГГГГ (1 кв. 2022 года включительно) противоречащим закону. Так, сослалась на то, что Договор аренды земельного участка заключен ДД.ММ.ГГГГ, т.е., до ДД.ММ.ГГГГ – даты вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, по мнению ответчика, регулируемая арендная плата к данному Договору не применяется, дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ДЗ-232 земельного участка с кадастровым номером № об изменении методики расчета арендной платы сторонами не заключалось.

    Изучив доводы искового заявления, выслушав представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

    В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

    Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

    В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

    Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Хотьково Сергиево-Посадского района Московской области (арендодатель) и предпринимателем преловским (арендатор) заключен договор № ДЗ-232 аренды земельного участка общей площадью 562 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения магазина (л.д.15-18) на основании постановления руководителя администрации г. Хотьково Сергиево-Посадского района Московской области от 27.09.2000 года № 383 (л.д.19).

    После смерти арендатора Преловского Е.Л., умершего 07.08.2012 года, на основании свидетельства о праве на наследство от 24.05.2016 года арендатором указанного земельного участка является Преловская Т.М., что не оспаривалось сторонами и следует из сведений ЕГРН (л.д.10-14).

    Согласно п. 3.2 Договор заключен сроком на три года.

    Если арендатор продолжает использовать земельный участок по истечении срока Договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях, на тот же срок (п. 8.5 Договора).

    При этом в пункте 4.1 договора аренды от 05.10.2000 года стороны согласовали методику расчета арендной платы в год: арендная плата принята равной ставке земельного налога, сумма арендной платы определяется как произведение ставки арендной платы на площадь земельного участка с учетом коэффициентов целевого использования и оценочной зоны равными 1 (единице).

    В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала.

    Пунктом 4.3 договора также предусмотрено, в случае излишне выплаченных сумм Арендодатель засчитывает переплату в счет предстоящих платежей.

    Пунктом 4.2 Договора установлено, что арендная плата корректируется арендодателем на основании Постановления Главы Сергиево-Посадского района при изменении ставки земельного налога.

    Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

    В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

    Согласно пункту 4 статьи 65 ЗК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

    Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 года № 13 при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

    По смыслу приведенных правовых норм к договорам аренды, заключенным до введения в действие Земельного кодекса РФ, не применяется порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

    Обращаясь с иском в суд о взыскании арендных платежей по договору аренды от 05.10.2000 года № ДЗ-232 в размере 641 743 рубля 87 коп., истец указывает, что сумма долга возникла в результате перерасчета арендных платежей за период с 01.04.2020 года (2 кв. 2020 года) по 31.03.2022 года (1 кв. 2022 года включительно) в соответствии с пунктом 3 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» по формуле: Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S.

    Вместе с тем, суд не может признать доначисление ответчику арендных платежей за период с 01.04.2020 года (2 кв. 2020 года) по 31.03.2022 года (1 кв. 2022 года включительно) законным и обоснованным в силу следующего.

    Статьей 614 ГК РФ закреплено, что размер арендной платы может быть согласован сторонами в договоре путем указания на порядок ее определения.

    В пункте 4 статьи 22 ЗК РФ определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

    Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении от 05.07.2011 года № 1709/11, изменение в последующем сторонами самой методики расчета размера арендной платы, определенной в силу статьи 22 ЗК РФ договором аренды, возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, поскольку такая методика после включения ее в договор в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятых в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, и согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы.

    Изменение методики определения арендной платы в нарушение условии? договора, влекущее существенное увеличение ее размера, нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

    В рассматриваемом случае в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ годовой размер арендной платы первоначально рассчитывался по формуле, определенной в п. 4.1. договора аренды: произведение ставки арендной платы на площадь земельного участка с учетом коэффициентов целевого использования и оценочной зоны равными 1 (единице).

    В пункте 4.2 договора стороны предусмотрели, что размеры арендной платы могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке при изменении в законодательном порядке ставки земельного налога.

    Других случаев для изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, в том числе, изменения порядка определения размера арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов и т.п.) в договоре не установлено. Равно как в договоре стороны не согласовали общей возможности изменения арендодателем размера арендной платы (без перечисления конкретных случаев и обстоятельств, дающих арендодателю возможность реализовать соответствующее право).

    При взыскании арендной платы за прошедшие периоды без заключения дополнительного соглашения к договору в размере, значительно превышающем согласованный в договоре, нарушается принцип предсказуемости определения арендной платы, установленный постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условии? и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

    Вместе с тем, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка 05.10.2000 года № ДЗ-232 об изменении методики расчета арендной платы между сторонами в настоящее время не подписано, материалы дела обратного не содержат.

    Основанием для изменения размера арендной платы в указанный период явился пункт 3 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

    Вместе с тем, поскольку условиями договора аренды сторонами согласована возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке только в случае, когда актом уполномоченного органа будут изменены ставки земельного налога (базовая составляющая методики), в данном случае изменение размера арендной платы обусловлено не изменением базовых составляющих формулы расчета, а установлением совершенно иной методики расчета, отличной от согласованной сторонами в договоре.

    Таким образом, неправомерна ссылка администрации на Закон Московской области, так как он не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, поскольку изменение прежней методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

    При таких обстоятельствах суд соглашается с доводами ответчика, что размер арендной платы по договору аренды от 05.10.2000 года № ДЗ-232 необходимо рассчитывать по формуле: (площадь земельного участка) * (ставка арендной платы, которая равна ставке земельного налога) * 1(коэффициент целевого использования) * 1(коэффициент оценочной зоны) = размеру арендной платы в год.

    Согласно ответу от 20.09.2022 года ИФНС по г. Сергиеву Посаду Московской области, полученному по запросу суда, ставка для прочих земельных участков составляет 1,5 процента на основании решения Совета депутатов Сергиево-Посадского городского округа Московской области от 28.11.2019 года № 11/06-МЗ «Об установлении на территории Сергиево-Посадского городского округа Московской области земельного налога» (в редакции решений Совета депутатов Сергиево-Посадского городского округа Московской области от 29.10.2020 года) (л.д.67).

    Из представленных в материалы дела справок из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № усматривается, что кадастровая стоимость земельного участка в спорный период не изменялась и составляла 1 610 326 рублей 70 коп. (л.д.84-87).

    Из указанного следует, ставка арендной платы для спорного земельного участка за 1 кв. м будет составлять: 2 865 рублей 35 коп. (кадастровая стоимость 1 кв. м спорного участка) * 1,5 % = 42,98 рублей.

    Спорный период с 01.04.2020 (2 кв. 2020 года) по 31.03.2022 года (1 кв. 2022 года включительно) = 24 мес.= 2 года.

    562 кв. м * 42,98 * 1 * 1 = 24 155 рублей (в год) * 2 = 48 310 рублей (размер арендной платы за спорный период).

    При таких обстоятельствах суд находит, что требования истца о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка подлежат удовлетворению частично. Суд приходит к выводу о взыскании с ответчика Преловской Т. М. в пользу администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области задолженность по договору аренды от 05.10.2000 года № Д-232а суммы основного долга за период с 01.04.2020 года (по 31.03.2022 года в размере 48 310 рублей.

    Согласно п. 7.1 договора аренды в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить пеню за каждый день просрочки в размере 1/300 действующей на каждый день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка РФ, начиная с установленного срока уплаты выявленной задержанной суммы.

    Пунктом 4.3 договора предусмотрена поквартальная оплата арендной платы, соответственно, при годовой арендной плате за каждый квартал подлежало уплате 6 038 рублей 75 коп. (24 155/4) до 25 числа последнего месяца квартала. Следовательно, пени подлежат начислению с учетом начала заявленного периода основной задолженности (со ДД.ММ.ГГГГ) – с ДД.ММ.ГГГГ – на следующий день после наступления конечного срока оплаты, однако, истцом заявлен период пеней с ДД.ММ.ГГГГ, что суд находит необоснованным.

    В этой связи, пени на задолженность за период со ДД.ММ.ГГГГ по 1 квартал 2022 года подлежат начислению с ДД.ММ.ГГГГ и их размер по ДД.ММ.ГГГГ составит 3 954 рублей 49 коп., что рассчитывается следующим образом:

Задолженность	Период просрочки			Ставка	Формула	Неустойка
	с	по	дней
6 038,75	ДД.ММ.ГГГГ	Новая задолженность на 6 038,75 руб.
6 038,75	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	31	4.5	6 038,75 ? 31 ? 1/300 ? 4.5%	28,08 р.
6 038,75	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	61	4.25	6 038,75 ? 61 ? 1/300 ? 4.25%	52,18 р.
12 077,50	ДД.ММ.ГГГГ	Новая задолженность на 6 038,75 руб.
12 077,50	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	91	4.25	12 077,50 ? 91 ? 1/300 ? 4.25%	155,70 р.
18 116,25	ДД.ММ.ГГГГ	Новая задолженность на 6 038,75 руб.
18 116,25	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	86	4.25	18 116,25 ? 86 ? 1/300 ? 4.25%	220,72 р.
18 116,25	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	4	4.5	18 116,25 ? 4 ? 1/300 ? 4.5%	10,87 р.
24 155,00	ДД.ММ.ГГГГ	Новая задолженность на 6 038,75 руб.
24 155,00	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	31	4.5	24 155,00 ? 31 ? 1/300 ? 4.5%	112,32 р.
24 155,00	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	50	5	24 155,00 ? 50 ? 1/300 ? 5%	201,29 р.
24 155,00	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	11	5.5	24 155,00 ? 11 ? 1/300 ? 5.5%	48,71 р.
30 193,75	ДД.ММ.ГГГГ	Новая задолженность на 6 038,75 руб.
30 193,75	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	30	5.5	30 193,75 ? 30 ? 1/300 ? 5.5%	166,07 р.
30 193,75	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	49	6.5	30 193,75 ? 49 ? 1/300 ? 6.5%	320,56 р.
30 193,75	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	13	6.75	30 193,75 ? 13 ? 1/300 ? 6.75%	88,32 р.
36 232,50	ДД.ММ.ГГГГ	Новая задолженность на 6 038,75 руб.
36 232,50	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	29	6.75	36 232,50 ? 29 ? 1/300 ? 6.75%	236,42 р.
36 232,50	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	56	7.5	36 232,50 ? 56 ? 1/300 ? 7.5%	507,26 р.
36 232,50	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	6	8.5	36 232,50 ? 6 ? 1/300 ? 8.5%	61,60 р.
42 271,25	ДД.ММ.ГГГГ	Новая задолженность на 6 038,75 руб.
42 271,25	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	50	8.5	42 271,25 ? 50 ? 1/300 ? 8.5%	598,84 р.
42 271,25	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	14	9.5	42 271,25 ? 14 ? 1/300 ? 9.5%	187,40 р.
42 271,25	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	26	20	42 271,25 ? 26 ? 1/300 ? 20%	732,70 р.
48 310,00	ДД.ММ.ГГГГ	Новая задолженность на 6 038,75 руб.
48 310,00	ДД.ММ.ГГГГ	ДД.ММ.ГГГГ	7	20	48 310,00 ? 7 ? 1/300 ? 20%	225,45 р.
Сумма основного долга: 48 310,00 руб.
Сумма неустойки: 3 954,49 руб.

    В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

    В случае, если иск удовлетворен частично, а ответчик освобожден от уплаты судебных расходов, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально той части исковых требований, в удовлетворении которой ему отказано (часть 3 статьи 103 ГПК РФ).

    Истец при подаче иска освобождался от уплаты госпошлины на основании подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 НК РФ, ответчик не представил суду доказательств наличия льгот по ее уплате, в связи с чем с Преловской Т.М. в бюджет подлежит взысканию госпошлина, подсчитанная по правилам части 2 статьи 88, статьи 98 ГПК РФ, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ, в размере 1 767 рублей 93 коп., исходя из размера удовлетворенных требований (52 264,49-20 000)*3%+800.

    На основании изложенного и руководствуясь ст. 56, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

    Исковые требования администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области к преловской о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пеней удовлетворить частично.

    Взыскать с преловской (паспорт 4606 413423) в пользу администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области <данные изъяты>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № Д-232а за период с ДД.ММ.ГГГГ (2 квартал 2020 года) по ДД.ММ.ГГГГ (1 квартал 2022 года включительно) в размере 48 310 рублей, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 3 954 рублей 49 коп., а всего взыскать 52 264 (пятьдесят две тысячи двести шестьдесят четыре) рубля 49 коп.

    В удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за тот же период в размере 593 433 рубля 87 коп., пеней в сумме 94 325 рублей 65 коп. – отказать.

    Взыскать с преловской в бюджет Сергиево-Посадского городского округа Московской области госпошлину за рассмотрение дела в размере 1 767 (одна тысяча семьсот шестьдесят семь) рублей 93 коп.

    Решение может быть обжаловано участвующими в деле лицами в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд Московской области.

    Решение в окончательной форме изготовлено 14.10.2022 года.

        Судья    -    О.О. Соболева