Решение по делу № 2-1335/2024 от 15.01.2024

№

дело№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    19 февраля 2024 г.

Подольский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи ФИО8

при секретаре ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО9 права собственности, ФИО10 о признании права собственности, -

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО11 и просила признать за ней право собственности на однокомнатную <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты>

    Свои требования истец мотивирует тем, что истец приобрела право на получение в собственность спорной квартиры на основании договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между ФИО5 и ФИО2

    Договор исполнен в полном объеме, стоимость квартиры оплачена полностью.

    Дом, в котором расположена квартира полностью построен, монолитные работы, кирпичная кладка, остекление выполнены, контур закрыт. Спорная квартира создана и существует как отдельное помещение, является обособленным объектом строительства.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель по доверенности в судебном заседание явился, требования поддержал.

Ответчик ФИО12, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее представил возражения.

Ответчик ФИО13 представитель в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представлены возражения.

Третье лицо ФИО14, представитель не явился, извещен.

Суд, выслушав явившихся лиц, изучив письменные материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между <адрес> ФИО15 заключен договор № о развитии застроенной территории <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО16 и ФИО17 заключен договор аренды № в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство №.

ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения к проектной декларации.

ДД.ММ.ГГГГг. между    ФИО18 и ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве № в отношении однокомнатной квартиры строительный №, расположенной по адресу: <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты>., оплаченной стоимостью <данные изъяты> (л.д.№).

ДД.ММ.ГГГГ определением <данные изъяты> суда <адрес> по делу № в отношении Должника введена процедура банкротства -наблюдение. Временным управляющим утвержден ФИО4 (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ определением <данные изъяты> суда <адрес> по делу № при банкротстве Должника применены правила пар. 7 гл. IX Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Определение <данные изъяты> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № требований ФИО3 признано обоснованным, требование о передаче однокомнатной квартиры по адресу <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты>, оплаченной стоимостью <данные изъяты> включено в реестр требований ФИО19 (л.№).

Решением <данные изъяты> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. по делу № ФИО20 признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5 заключен договор уступки прав требования по договору № от ДД.ММ.ГГГГ., на основании которого к ФИО5 перешло право требования к застройщику в отношении квартиры по адресу: <адрес> строительный №, общей проектной площадью <данные изъяты> (л.д.№).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО2 был заключен договор уступки прав требований (цессии), согласно которому к ФИО2 перешло право требование по договору № участия в долевом строительстве, по договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, к ФИО2 перешло право требования к застройщику в отношении квартиры по адресу: <адрес>. строительный №, общей проектной площадью <данные изъяты> (л.д.№).

Определением <данные изъяты> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № заявление о намерении приобрести объект незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика было удовлетворено, Фонду защиты прав граждан участников долевого строительства были переданы земельные участки со всеми неотделимыми улучшениями в поселке <адрес> (л.д.12-16).

ДД.ММ.ГГГГ Наблюдательный совет (далее - НС Фонда) публично-правовой компании «ФИО21» (протокол от ДД.ММ.ГГГГ № №) в соответствии со ст. 13.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ) принял решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства Объекта Должника.

ДД.ММ.ГГГГ определением <данные изъяты> суда <адрес> по делу № № удовлетворено заявление Фонда МО о передаче прав на земельные участки с кадастровыми номерами: № площадью <данные изъяты>, № площадью <данные изъяты>, № площадью <данные изъяты>, № площадью <данные изъяты>№ площадью <данные изъяты>, № площадью <данные изъяты>, категория земель - «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования - «для строительства многоэтажного жилого дома в границах застроенной территории», расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие Должнику на праве аренды, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, и обязательства Должника перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Определением <данные изъяты> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ был замене кредитор в реестре требований кредиторов должника с ФИО3 на ФИО2 (л.д.№

ДД.ММ.ГГГГ ФИО22 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию дома по адресу: г<адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на <адрес> по адресу: <адрес> не зарегистрировано (л.д.№

Ответчик Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства <адрес> представил в материалы дела письменные возражения, в которых возражал против удовлетворения требования, мотивируя тем, что требование истца противоречит правовому механизму реализации прав обманутых дольщиков (л.д.№).

Согласно ответу на судебный запрос из Публичной-правовой компании «Фонд развития территорий», сведения о заключении договором купли-продажи в отношении спорного жилого помещения отсутствуют (л.д.95).

Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Фонд МО как раз создан на основании статьи 21.1 Федерального закона № 214-ФЗ и действует именно в рамках его положений. Кроме того, вопросы погашения требований участников строительства, также и вопросы признания права собственности на квартиру регулируются положениями параграфа 7 Главы IX Закона о банкротстве и рассматриваются исключительно в рамках дела о банкротстве и в связи с этим дело не подсудно суду общей юрисдикции.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» публично-правовая компания «ФИО23 - участников долевого строительства» (далее - Фонд) создается Российской Федерацией в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений.

Под участником строительства в целях настоящего федерального закона понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Полномочия Фонда установлены статьей 3 указанного федерального закона, которой предусмотрено, что для достижения целей своей деятельности Фонд осуществляет следующие функции и полномочия, в том числе:

выплату за счет имущества Фонда возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест, а также нежилых помещений, определенных подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - нежилые помещения), при несостоятельности (банкротстве) застройщика, в том числе жилищно-строительного кооператива, в соответствии с настоящим Федеральным законом;

финансирование за счет имущества Фонда мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, зданий (сооружений), предназначенных исключительно для размещения машиномест (далее - объекты незавершенного строительства), а также по завершению строительства (строительству) объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в целях последующей безвозмездной передачи объектов инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (далее - объекты инфраструктуры), в том числе объектов инфраструктуры, необходимых для обеспечения ввода при завершении строительства объектов незавершенного строительства в эксплуатацию.

В силу статьи 9.1. федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, в том числе финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников строительства, к Фонду в порядке, установленном статьями 201.15.1, 201.15.2, 201.15.2-1 и 201.15-2-2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О

несостоятельности (банкротстве)», переходят имущество застройщика, включая права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, объекты инфраструктуры, земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, указанных в пункте 5 части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона, в том числе необходимых для обеспечения ввода в эксплуатацию объектов строительства, и обязательства перед участниками строительства. Указанные в настоящей части мероприятия осуществляются Фондом за счет своего имущества, в том числе за счет денежных средств, полученных в качестве имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований в соответствии со статьей 13.1 настоящего Федерального закона.

Фонд при передаче ему обязательств перед участниками строительства в порядке, установленном статьями 201.15.1 и 201.15-2 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», не несет ответственность, в том числе предусмотренную частью 2 статьи 6 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику строительства жилого помещения, машино-места, нежилого помещения и обязан передать участнику строительства такие объекты недвижимости не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом

определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15.2 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (пункт 2 статьи 9.1 федерального закона).

Права участника долевого строительства при реализации Фондом полномочий по завершению строительства жилого дома установлены пунктом 2.3 статьи 9.1 федерального закона.

Так, участник строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения, машино-места, нежилого помещения вправе потребовать от Фонда составления акта, в котором указывается несоответствие качества жилого помещения, машино-места, нежилого помещения требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным

обязательным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения, машино-места, нежилого помещения до исполнения Фондом обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По смыслу приведенных выше положений, Фонд в случае финансирования за счет своего имущества мероприятий по завершению строительства многоквартирного дома является правопреемником застройщика. При этом закон, предусматривая правопреемство, устанавливает для Фонда изъятие в части его обязанности уплатить дольщику неустойку за несвоевременную передачу объекта. Каких-либо иных изъятий из прав и обязанностей застройщика федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ не устанавливает.

Таким образом, Фонд, реализуя мероприятия по финансированию строительства объекта незавершенного строительства, обязан передать дольщику квартиру, которая соответствует предъявляемым законом требованиям к качеству. При нарушении данной обязанности дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи объекта и предъявить Фонду требования о безвозмездном устранении недостатков.

С учетом изложенного, в соответствии с правовым статусом публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», закрепленным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ, ее целей и задач - данная некоммерческая организация является исполнителем (продавцом, застройщиком) по договорам долевого участия строительства, в том понимании, которое ему придается главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Законом о защите прав потребителей.

Таким образом, имеет место перемена лиц в обязательстве с застройщика на Фонд, которая сама по себе не изменяет правовую природу обязательства и не трансформирует его из обязательства по защите прав потребителей в обязательство по защите имущественных прав и интересов кредиторов застройщика, признанного банкротом.

Также имеет место перемена кредитора на основании определения <данные изъяты> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ о замене кредитор в реестре требований кредиторов должника с ФИО3 на ФИО2

При этом права кредитора перешли к ФИО2 в полном объеме с даты заключения первоначального договора, т.к. с ДД.ММ.ГГГГг., в связи с чем дата вынесения арбитражным судом <адрес> определения о замене кредитора (ДД.ММ.ГГГГ) не имеет исключительного правового значения для разрешения спора.

Также в своих возражениях ответчик указывает, что такой способ защиты права, как подача искового заявления о признании права собственности на квартиру, не может обеспечить его восстановление. Исходя из специальных положений п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

На основании положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

При этом не имеет правового значения при разрешении данного спора то обстоятельство, что в настоящее время застройщик ликвидирован, а «ФИО24», осуществляющий в настоящее время завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, поскольку данные обстоятельства не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве, т.к. в данном случае имеет место перемена лиц в обязательстве с застройщика на Фонд, которая сама по себе не изменяет правовую природу обязательства и не трансформирует его из обязательства по защите прав потребителей в обязательство по защите имущественных прав и интересов кредиторов застройщика, признанного банкротом.

При изложенных выше обстоятельствах смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также не свидетельствует о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь, учитывая, что право истца в результате перемены кредитора возникло до передачи Фонду обязательств застройщика перед участниками строительства.

Также суд принимает во внимание, что Фонд не оспаривал такта оплаты истцом стоимости договора и не представил сведений о наличии прав требований иных лиц на спорную квартиру.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

        Признать за ФИО2 право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты>, кадастровый №.

Настоящее решение суда является основанием кадастрового учета и государственной регистрации права собственности.          Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца с подачей жалобы через Подольский городской суд.

Председательствующий судья                                      ФИО25