Решение от 14.06.2023 по делу № 33-1513/2023 от 30.05.2023

Судья: Маржохов А.В. Дело № 33-1513/2023

дело № 2-1311/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 июня 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Макоева А.А.

судей Тогузаева М.М. и Шомахова Р.Х.

при секретаре Тлостанове Т.К.

с участием: представителя истца Луценко В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по иску Созаевой Раи Махмудовны к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» о признании договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве подлежащим государственной регистрации,

по апелляционной жалобе Созаевой Раи Махмудовны на решение Нальчикского городского суда КБР от 5 апреля 2023 года,

УСТАНОВИЛА:

Созаева Р.М. обратилась в суд с иском к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (далее – ООО «ФСК Потенциал») о признании договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от 07.07.2020 года, заключенного между ООО «ФСК Потенциал» и Созаевой Р.М., договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложении на ООО «ФСК Потенциал» обязанности предоставить документы для государственной регистрации договора.

Исковые требования мотивированы тем, что 07.07.2020 года между ООО «ФСК Потенциал» и Созаевой Р.М. заключен договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме.

По условиям договора продавец обязался передать Созаевой Р.М. в срок не позднее 4-го квартала 2020 года коммерческое помещение с проектным (строительным) номером 183, общей площадью 237, 1 кв.м., (в.т.ч. 110 кв.м. передаваемых в собственность Покупателю), расположенную на 1 этаже в блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Истец исполнил обязательства по оплате предмета сделки, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 07.07.2020 года в сумме 2750000 руб.

Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства по заключению основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Из существа заключенного договора, в частности п.п. 1, 1.1., 1.2 следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве.

Кроме того, положениями п.п. 2.1. предварительного договора предусмотрено, что оплата за коммерческое помещение должна быть произведена в соответствии с условиями предварительного договора и до подписания основного договора.

Ответчик соответствует понятию «застройщик», предусмотренному Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, содержание заключенного между сторонами договора квалифицировать его в качестве договора участия в долевом строительстве.

Ответчик признал предъявленные исковые требования в полном объеме.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 05.04.2023 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права, Созаева Р.М. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе указано, что суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки доводам искового заявления и правовой позиции истца относительно возражений третьего лица – ПАО «Сбербанк России».

Судом не учтено, что фактически сложившиеся между сторонами правоотношения свидетельствуют о заключении договора участия в долевом строительстве, который не оформлен надлежащим образом и не прошел государственную регистрацию по вине ответчика.

Ссылаясь на Обзоры практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденные Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года и 19.07.2017 года, истец указал, что при заключении договора 07.07.2020 года исходил из того, что застройщик заключил ряд договоров участия в долевом строительстве.

Кроме того, истец исходил из того, что на момент заключения договора многоквартирный дом находился в стадии строительства, а потому застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства.

Каких-либо обременений в отношении приобретаемого помещения истцом не было выявлено.

Суд первой инстанции не принял во внимание, что договор залога имущественных прав № от 07.08.2019 года не прошел государственную регистрацию, он зарегистрирован лишь в реестре залогов имущества Федеральной нотариальной палаты.

Ссылаясь на пп. 1, ст. 339.1, п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 21.12.2022 года, истец полагает, что отсутствие государственной регистрации вышеназванный договор не влечет юридических последствий для нее.

Как на момент заключения договора между сторонами, так и по состоянию на 06.03.2023 года в ЕГРН не имеется сведений о регистрации обременений в отношении предмета договора от 07.07.2020 года.

Таким образом, истец проявила необходимую осмотрительность и заботливость при заключении договора.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор залога прошел государственную регистрацию к моменту заключения предварительного договора, опровергается письмами Управления Росреестра по КБР от 21.02.2023 года и 26.01.2023 года.

В жалобе также указано, что Управление Росреестра по КБР отказало в удовлетворении заявления ПАО «Сбербанк России» об аннулировании регистрационной записи о переходе прав на объекты долевого строительства (в частности, квартиры №) в связи с отсутствием согласия залогодержателя.

Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х., изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, выслушав поддержавшего жалобу представителя истца Луценко В.Г., Судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из содержания обжалуемого решения суда, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 346 ГК РФ, исходил из того, что ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» привлекло денежные средства истца для участия в долевом строительстве без письменного согласия Банка в нарушение заключённых договоров залога и ипотеки. Кроме того, договор, заключенный истцом, не отвечает требованиям, предъявляемым к договорам долевого участия, не содержит обязательных условий договоров долевого участия, в частности не указан срок передачи застройщиком объекта долевого участия участнику долевого строительства, отсутствуют сведения о гарантийном сроке на объект долевого строительства, не указаны способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Не представлены доказательства, что внесенные истцом деньги в счет стоимости помещения, внесены на расчетный счет ответчика и были учтены налоговой отчетности.

Однако, судом не учтены следующие обстоятельства, нормы права и разъяснения по их толкованию.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным 07 июля 2020 года между ООО «ФСК Потенциал» и Созаевой Р.М. хотя и поименованным договором о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме, предусмотрена обязанность ответчика передать истцу коммерческое помещение расположенное на 1 этаже в блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: <адрес> не позднее 4 –го квартала 2020 года.

Также условиями договора определена обязанность истца оплатить полную стоимость помещения 2700000 руб. при подписании Договора (п.2.1).

Таким образом, договор от 07 июля 2020 года не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ.

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, поименованный «предварительный договор купли-продажи», в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже квартиры, которая будет построена в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену квартиры. Независимо от наименования заключенного сторонами договора Судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства помещения в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенное в договоре помещение, Судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а предварительный договор купли-продажи помещения в многоквартирном жилом доме, заключенный 07 июля 2020 года между ООО «ФСК Потенциал» и Созаевой Р.М., является договором участия в долевом строительстве.

Доводы ПАО «Сбербанк России» относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

В материалах дела имеются Акт приема-передачи денежных средств от 07 июня 2020 года, согласно которому Созаева Р.М. оплатила всю стоимость помещения в размере 2700000 руб. директору ООО «ФСК Потенциал».

Невнесение директором ООО «ФСК Потенциал» этих денежных средств в кассу общества не может повлиять на вышеприведенную оценку сложившихся правоотношений.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

В связи с этим, в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 года.

Положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которым, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести помещение по договору участия в долевом строительстве.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Также согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.

Таким образом, решение суда подлежит отмене с принятием нового – об удовлетворении иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 5 апреля 2023 года отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

Признать договор о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от 07 июля 2020 года, заключенного между ООО «ФСК Потенциал» и Созаевой Раей Махмудовной договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Возложить на ООО «Финансово - Строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора о намерениях купли-продажи коммерческого помещения в многоквартирном жилом доме от 07 июля 2020 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» в доход местного бюджета городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Мотивированное определение изготовлено 14 июня 2023 года.

Председательствующий А.А. Макоев

судьи М.М. Тогузаев

Р.Х. Шомахов