Решение по делу № 3а-54/2016 от 29.12.2015

Дело № 3а-54/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 мая 2016 года                       город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при секретаре судебного заседания Седовой Е.И.,

с участием представителей:

административного истца – Ярош М.В.,

административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – Румянцева А.А.,

заинтересованного лица - Администрации города Твери – Репиной О.Ю., Ивановой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Регион-Ресурс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости и обязании внести соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости,

установил:

ООО «Регион-Ресурс» обратилось в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей и обязании административного ответчика внести соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости.

Административный истец указал, что является арендатором указанного земельного участка, арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, и ее несоответствие рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы общества.

В судебном заседании представитель ООО «Регион-Ресурс» – Ярош М.В. заявленные требования поддержала на основании доводов, изложенных в административном исковом заявлении.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – Румянцев А.А., заинтересованного лица - Администрации города Твери – Репина О.Ю., Иванова Е.А. с заявленными требованиями не согласились, поддержали письменные возражения, где указано на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представители административных ответчиков - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области и ФГБУ «ФКП Росреестра», извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В письменных возражениях филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тверской области поддержал решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управления Росреестра по Тверской области, а также привел доводы о том, что Учреждение является ненадлежащим ответчиком по данному административному делу.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО «Регион-Ресурс» является арендатором земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство I очереди торгового комплекса (автозаправочного комплекса), расположенного по адресу: <адрес>, на основании соглашения № 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с ОАО Банк «Возрождение», а также договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с Администрацией города Твери.

Согласно расчету арендной платы - приложению к договору аренды размер арендной платы за участок определяется его кадастровой стоимостью.

При таких обстоятельствах административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 17 сентября 2012 года № 4-нп.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером № вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.

Согласно кадастровым справкам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ года кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года определена в размере <данные изъяты> рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки объекта недвижимости общество ДД.ММ.ГГГГ года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ года административному истцу было отказано в удовлетворении его заявления, что послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком Морозовой Е.В. отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года № № в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составляет <данные изъяты> рублей.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ года № №, составленному экспертом Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Виноградовой С.В., указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выводы оценщика о величине рыночной стоимости признаны обоснованными.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Росреестра по Тверской области представило возражения, обоснованные тем, что приложенные к отчету об оценке объявления о продаже объектов-аналогов не позволяют судить о дате публикации и виде разрешенного использования; отсутствует корректировка на местоположение.

Администрация г.Твери в письменных возражениях указала на необоснованное применение оценщиком пособия «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях» под ред. Власова А.Д.; отсутствие корректировки на наличие сооружений на участке-аналоге № 2 и на различие в назначении объекта оценки и аналогов №№ 3 и 4; несоответствие представленной на страницах 65-67 отчета используемой в отчете информации требованиям ФСО № 3 (непроверяемость ссылок на данные сети «Интернет, представленные объявления не содержат командной и адресной строк).

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 предусмотрено, что при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Из материалов дела следует, что оцениваемый земельный участок имеет разрешенное использование – под строительство I очереди торгового комплекса (автозаправочного комплекса) и, как указано в отчете об оценке, по градостроительному зонированию относится к общественно-деловой зоне, предназначенной согласно Временным правилам землепользования и застройки города Твери, утвержденным решением Тверской городской Думы от 02 июля 2003 года № 71, для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

Между тем, в качестве аналога № 2 оценщиком отобран земельный участок, находящийся согласно объявлению о его продаже в «промзоне», в качестве аналога № 3 – участок, обозначенный как «земли промназначения», в качестве аналога № 4 – земельный участок «производственного назначения».

Обоснование отсутствие корректировки на различие в назначении объекта оценки и указанных аналогов в отчете отсутствует, ссылка в отчете, а также в показаниях оценщика в судебном заседании, на их сопоставимость по градостроительному регламенту ничем не обоснована и не подтверждена.

Кроме того, участок-аналог № 2 оценщиком рассмотрен как свободный от улучшений, несмотря на то, что согласно объявлению на нем находятся два помещения, пригодные под склад или шиномонтаж.

Таким образом, отчет об оценке не в полной мере отвечает принципам оценки, приведенным в пункте 5 ФСО № 3 о существенности и подтвержденности информации, влияющей на стоимость объекта оценки, а также о недопустимости неоднозначного толкования полученных результатов.

С учетом возражений административных ответчиков и заинтересованного лица относительно выводов оценщика по ходатайствам административного истца и представителей Администрации города Твери определением суда от ДД.ММ.ГГГГ года по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно представленному в качестве экспертного заключения отчету от ДД.ММ.ГГГГ года № № составленному экспертом ООО «Центр-оценка» Черкасовым И.В., рыночная стоимость земельного участка определена в сумме <данные изъяты> рублей.

Вместе с тем, из содержания указанного отчета следует, что в нарушение части 6 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства РФ, запрещающей эксперту самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы, вступать в личные контакты с участниками судебного процесса, если это ставит под сомнение его незаинтересованность в исходе административного дела, работа была выполнена экспертом в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенным с административным истцом, и на основании информации, предоставленной им же, что ставит под сомнение его незаинтересованность в исходе административного дела.

Кроме того, в экспертном заключении отсутствуют предусмотренные частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ сведения о предупреждении эксперта об ответственности, предусмотренной Уголовным кодексом Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения.

Приведенные выше нарушения законодательства не позволяют принять представленное заключение судебной экспертизы в качестве допустимого доказательства по делу.

В связи с этим по ходатайству представителей Администрации города Твери определением суда от ДД.ММ.ГГГГ года по делу была назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Андреев Капиталъ» Чайкина А.С. от ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость указанного земельного участка составила <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

Оценивая данное экспертное заключение в соответствии со статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает, что оно соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков в городе Твери, в том числе сегмента рынка земельных участков коммерческого назначения из состава земель населенных пунктов под общественно-деловую застройку, к которому относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на их рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в сети Интернет.

Экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход, метод сравнения продаж. Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов в экспертном заключении приведены.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие о наличии оснований для отвода эксперта, отсутствуют. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель административного истца не согласилась с заключением экспертизы, ссылаясь на завышение величины итоговой рыночной стоимости вследствие неприменения экспертом отрицательной корректировки к стоимости аналогов № 1 и № 2 на наличие на этих участках инженерных коммуникаций, а также ввиду использования данных рынка жилой недвижимости при расчете корректировки на время продажи.

Между тем, приведенные замечания не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о нарушениях законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертизы, в связи с чем, в соответствии с положениями статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом оставлено без удовлетворения ходатайство представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Так, из содержания экспертного заключения (страницы 35-36) следует, что вопрос обеспеченности оцениваемого земельного участка и участков-аналогов коммуникациями экспертом рассматривался с учетом требований пункта 20 ФСО № 7, согласно которому застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В связи с этим при проведении оценки должна учитываться не сама стоимость коммуникаций, относящихся к объекту капитального строительства и являющихся по сути улучшениями земельного участка, а возможность их подключения с учетом характеристик земельного участка.

Поскольку такая возможность в равной степени имелась у всех сравниваемых объектов, оценщик пришел к выводу о том, что оцениваемый земельный участок и участки-аналоги по данному элементу сравнения сопоставимы и корректировка стоимости не требуется.

Расчет корректировки на время продажи произведен на основе данных Федеральной службы государственной статистики о средних ценах на рынке вторичного жилья с учетом права оценщика самостоятельно определять методологию расчетов и методы оценки (подпункт «д» пункта 22, пункт 25 ФСО № 7) и сделанного оценщиком допущения о том, что изменение цен на для коммерческой недвижимости аналогично изменению цен на жилую недвижимость. Иного расчета данной корректировки не представлено.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов заявителя о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, а сведений и иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка участвующие в деле лица не представили, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка может быть установлена на основании экспертного заключения, удовлетворяющих критериям относимости и допустимости.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, равной <данные изъяты> рублей.

Оснований для удовлетворения требований ООО «Регион-Ресурс» об обязании административного ответчика, которым по характеру и объему полномочий является ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» внести изменения в государственный кадастр недвижимости, суд не находит, так как по смыслу части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ удовлетворение требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями незаконными, возможно только в случае, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Вместе с тем, о нарушениях ответчиками, в том числе учреждением, требований законодательства и прав ООО «Регион-ресурс», административный истец суду не сообщал, соответствующих фактов в адресованном в суд заявлении не привел. В ходе судебного разбирательства судом данные факты также не установлены.

В то же время учет изменений кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества может быть осуществлен органом кадастрового учета на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания, содержащегося в части 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статье 24.10 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования ООО «Регион-Ресурс» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – ДД.ММ.ГГГГ года.

В удовлетворения требований ООО «Регион-Ресурс» об обязании административного ответчика внести изменения в Государственный кадастр недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда – в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

<данные изъяты>

<данные изъяты>