Решение по делу № 33-1337/2021 от 02.02.2021

Дело № 33-1337/2021

В суде 1-вой инстанции № 2-44/2020

УИД 05RS0017-01-2019-000861-30

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

4 марта 2021 года г.Махачкала

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Абдуллаева М.К.,

судей Алиевой Э.З., Мустафаевой З.К.,

при секретаре Гусейновой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе АО «ДОМ.РФ» на решение Избербашского городского суда от 2 ноября 2020 г. гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к Изабакарову М.Г., Изабакаровой Ф.Г., Алиеву К.Р. о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад судьи Абдуллаева М.К., выслушав представителя ответчиков Изабакарова М.Г., Изабакаровой Ф.Г., Алиева К.Р. - Кахриманова Д.А., просившего в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, судебная коллегия,

у с т а н о в и л а :

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к Изабакарову М.Г., Изабакаровой Ф.Г., Алиеву К.Р.:

- о расторжении договора займа №1 от 28 января 2013 г.;

- о солидарном взыскании 1.942.391,37 руб. просроченной задолженности по договору займа;

- о солидарном взыскании 94.633,81 руб. процентов за пользование займом по ставке 12,9 % годовых;

- о солидарном взыскании 9.382,76 руб. неустойки за просроченную задолженность по основному догу и процентам;

- о взыскании с ответчиков в равных долях 18.432 руб. государственной пошлины;

- об обращении взыскания на предмет ипотеки – жилое помещение (кадастровый номер №) общей площадью 205,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> посредством продажи с публичных торгов с установлением продажной цены жилого помещения для его продажи с публичных торгов в размере 2.212.000руб.

В обоснование заявленных требований указано, что по договору займа № 1 от 28 января 2013 г., заключенному между ОАО «Дагестанское агентство по ипотечному кредитованию» и Изабакаровым М.Г., Изабакаровой Ф.Г., Алиевым К.Р., ответчики получили заем в размере 2.300.000 руб. сроком с даты фактического предоставления займа по 31 декабря 2029 г. для приобретения вышеуказанного жилого помещения в общую долевую собственность.

Процентная ставка за пользование займом установлена договором в размере 12,9 % годовых. Заемщики обязательства по договору займа не выполнили, сумму займа и начисленные на него проценты в установленные графиком сроки не вернули. С июня 2019 года ответчики прекратили осуществлять платежи по договору.

В соответствии с п.5.2, 5.3 договора, при нарушении сроков возврата займа заемщики платят займодавцу неустойку в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа и по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 4.4.1 договора, займодавец вправе требовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом, и суммы пеней при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней, а также при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Заемщикам направлялись требования от 23 июля 2019 г. о досрочном погашении займа, которые не исполнены.

При неисполнении заемщиками требования о досрочном возврате суммы займа, процентов и неустойки, займодавец вправе удовлетворить свои требования путем списания денежных средств со счетов заемщиков, обратить взыскание на заложенное имущество в случаях, предусмотренных пунктом 4.4.1 договора займа и законодательством РФ.

На основании изложенного, просили удовлетворить исковые требования.

Решением Избербашского городского суда от 2 ноября 2020 г. исковые требования АО «ДОМ.РФ» удовлетворены частично, постановлено:

«Взыскать солидарно с Изабакарова М.Г. Изабакаровой Ф.Г., Алиева К.Р., в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по договору займа № 1 от 28 января 2013 г. в размере 2.046.407 рублей 94 коп., а также расходы на оплату государственной пошлины в сумме 18.432 рубля.

Обратить взыскание на жилой дом (предмет ипотеки), принадлежащий на праве общей долевой собственности Изабакарову М.Г., Изабакаровой Ф.Г., Алиеву К.Р., общей площадью 205.8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, пом.7, с кадастровым номером №, путем реализации жилого помещения на публичных торгах, определив начальную продажную стоимость жилого помещения в сумме 4.492.000 рублей. В остальной части иска отказать».

В апелляционной жалобе представитель АО «ДОМ.РФ» Хачирова С.В. просит решение суда отменить в части установления начальной продажной стоимости жилого помещения на публичных торгах, определив начальную продажную стоимость помещения в размере 3.257.076 руб.

В обоснование жалобы указано, что начальная продажная цена на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае отсутствия такого согласия - на основании отчета оценщика и устанавливается равной 80 % рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика. Основным доводом жалобы является то, что суд при исчислении начальной продажной цены спорного имущества за основу взял отчет с большей рыночной оценкой, а не меньшей, на которой настаивает истец в своей жалобе.

На основании изложенного, просил удовлетворить апелляционную жалобу.

В соответствии с п.п.1,2 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда по делу.

Из материалов дела видно и сторонами не оспаривается, что 28 января 2013 г. между Изабакаровым М.Г., Изабакаровой Ф.Г., Алиевым К.Р. и ОАО «Дагестанское агентство по ипотечному кредитованию» был заключен договор займа № 1, по которому займодавец предоставил заемщику 2.300.000 руб. сроком до 31 декабря 2029 г. под 12,9 % годовых для приобретение квартиры.

Факт заключения договора, передачи займодавцем заемщикам суммы займа, период и размер задолженности ответчиков перед кредитором сторонами по делу не оспариваются и предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции не являются.

На основании договора купли-продажи квартиры от 28 января 2013 г. органами Росреестра в ЕГРН зарегистрировано право долевой собственности ответчиков на жилое помещение по адресу: <адрес>

Исполнение обязательств по вышеуказанному договору займа обеспечено залогом названной квартиры (ипотекой), и в силу закона права первоначального залогодержателя удостоверены закладной, выданной ОАО «Дагестанское агентство по ипотечному кредитованию».

ОАО «Дагестанское агентство по ипотечному кредитованию» 2 марта 2018 г. сменило фирменное наименование на АО «ДОМ.РФ».

Согласно п.1 ст.50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.3 и 4 Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При разрешении спора судом первой инстанции, между сторонами возник спор о размере начальной продажной цены заложенного имущества.

В силу п.п.4 п.2 ст.54 того же Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, кроме прочего, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету эксперта № 16642-АИ/ВТБ/С/19, выполненному ООО «ЭсАРДжи-Ипотечный Центр», рыночная стоимость спорной квартиры составляет 2.765.000 руб.

В суде первой инстанции по вопросу о рыночной стоимости заложенной квартиры проведены две судебные экспертизы.

Согласно заключению эксперта № 30/20, выполненному ООО «ИМА-КОМ», рыночная стоимость спорной квартиры составляет 5.615.000 руб., а в соответствии с заключением эксперта ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» от 8 октября 2020 г. № рыночная стоимость той же квартиры составляет 4.071.345 руб.

Удовлетворяя требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходил из стоимости квартиры, установленной ООО «ИМА-КОМ», мотивируя свои выводы по данному вопросу тем, что определенная заключением данного экспертного учреждения стоимость заложенного имущества соотносима с его стоимостью по договору купли-продажи, заключенному заемщиками при его покупке – 5.502.000 руб., и с учетом последовательного роста цен на жилье в <адрес> и в целом по всей стране, более соответствует рыночной стоимости спорной квартиры. Суд также дал в оспариваемом решении оценку заключению ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» от 8 октября 2020 г. № 1060/2-2, указав что в отличие от заключения, выполненного ООО «ИМА-КОМ», в нем применен только один «сравнительный» подход к оценке стоимости спорного имущества и приняты для сравнения только 5 аналогов, тогда как ООО «ИМА-КОМ» использованы сведения о стоимости 12 объектов.

Судебная коллегия, с учетом требований ст.67 ГПК РФ, считает указанные выводы суда первой инстанции обоснованными и соответствующими фактическим обстоятельствам дела и собранным по делу доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заключение ООО «ИМА-КОМ» было представлено суду самими ответчиками не соответствуют материалам дела, поскольку данное заключение выполнено на основании определения суда о назначении экспертизы от 29 декабря 2019 г. (л.д.163-164 т.1).

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы необоснованными, в связи с чем считает, что оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, АО «ДОМ.РФ» суду апелляционной инстанции не приведено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Избербашского городского суда от 2 ноября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу АО «ДОМ.РФ» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи