Решение по делу № 3-43/2015 от 11.02.2015

Дело № 3-43/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2015 года                                                                                             г.Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе: председательствующего судьи Алексеева Д.В., при секретаре судебного заседания Ильиной Т.А.,

с участием представителя заявителя Бабакиной Е.В., представителя Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Чувашской Республике Новинской Е.И., представителя Администрации г.Чебоксары Лаврентьева С.В., представителя Министерства финансов Чувашской Республики Колесниковой М.Н., представителя Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики Ярчеева А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению <ИП...> об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

<ИП...> обратилась в Верховный Суд Чувашской Республики с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равной его рыночной стоимости, указав в обоснование, что по договору уступки права аренды земельного участка от 27 февраля 2012 года, заключенному с <Общество1>, приняла права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № № от 05 марта 2010 года, заключенному между <Общество2> и арендодателем Администрацией г.Чебоксары; в кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка указана в размере ... руб. ... коп., но согласно отчету <Экспертная организация1> № № по определению рыночной стоимости земельного участка, соответствие которого требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением <Некоммерческое партнерство...> № № от 19 ноября 2014 года, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составила ... рублей.

Указывая на положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которыми основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.

В судебном заседании представитель заявителя <ИП...> Бабакина Е.В. заявленное требование поддержала в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Чувашской Республике Новинская Е.И. просила отказать в удовлетворении заявления по тем основаниям, что кадастровая стоимость земельного участка была определена в рамках работ по массовой государственной оценке земель населенных пунктов в Чувашской Республике профессиональным оценщиком, разница между кадастровой и рыночной стоимостями не свидетельствует о недостоверности результатов проведенной государственной кадастровой оценки, более того, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отклонено заявление <ИП...> о пересмотре кадастровой стоимости ввиду несоответствия представленного отчета установленным требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки и стандартам оценки. Поскольку заявителем с учетом результатов судебной экспертизы не уточнены свои требования, полагала, что в удовлетворении заявленного требования следует отказать.

Представитель Администрации г.Чебоксары Лаврентьев С.В., представитель Министерства финансов Чувашской Республики Колесникова М.Н., представитель Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики Ярчеев А.В. просили в удовлетворении заявления отказать по тем же основаниям.

Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание не явился, представив письменное ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года № 396 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Чувашской Республики, выполненные по состоянию на 01 января 2013 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере ... руб.... коп., что следует также из кадастровой справки филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике

<ИП...> является арендатором указанного земельного участка, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, относящегося по категории земель к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием – для эксплуатации нежилых зданий для производственной деятельности, согласно договору уступки права аренды земельного участка от 27 февраля 2012 года, заключенного с <Общество1>, по условиям которого <ИП...> приняла права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № № от 05 марта 2010 года, заключенному между Администрацией г.Чебоксары и <Общество2> на срок с 16 декабря 2009 года по 09 марта 2023 года, зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 04 мая 2010 года, за номером №, в соответствием с распоряжением Администрации г.Чебоксары от 16 декабря 2009 года №№.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, органы, выполняющие функции по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учету, а также органы местного самоуправления, являющиеся получателями платежей, уплачиваемых землепользователями.

<ИП...> является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, результаты государственной кадастровой оценки земель в виде кадастровой стоимости земельного участка учитываются при исчислении арендной платы за пользование земельным участком, в связи с чем влияют на ее права и обязанности как арендатора и она вправе обратиться в суд с вышеназванным требованием.

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Заявителем в обоснование своего требования представлены отчет № № по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составленный <Экспертная организация1> по состоянию на 01 января 2013 года (л.д. 24-128), и положительное экспертное заключение эксперта <Некоммерческое партнерство...> №№ от 19 ноября 2014 года на указанный отчет (л.д. 16-21).

Согласно отчету <Экспертная организация1>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 года составляет ... руб., что составляет ...% от утвержденной кадастровой стоимости в ... рублей.

По ходатайству представителя Администрации г.Чебоксары и представителя заявителя определением суда от 19 марта 2015 года по делу назначалась судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, производство которой поручалось экспертам <Экспертная организация2>.

Согласно заключению эксперта от 24 апреля 2015 года, стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 года составляет ... рублей.

При определении рыночной стоимости земельного участка, суд исходит из сведений, изложенных в заключении по результатам судебной экспертизы.

Экспертная организация определялась судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, ему разъяснялись права и обязанности эксперта по ст.ст. 85-86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Эксперт, по должности ведущий оценщик <Экспертная организация2>, обладает специальным образованием (диплом государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования <данные изъяты>, в соответствии с которым ему присуждена квалификация «экономист», по специальности «финансы и кредит»), является членом <Некоммерческое партнерство2>, включенного Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.

Выводы, изложенные в заключении эксперта, мотивированы, соответствуют предмету исследования, оценка рыночной стоимости земельного участка проведена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки. Рыночная стоимость земельных участков определена экспертом сравнительным методом (метод сравнения продаж), при этом экспертом в основу взята достоверная рыночная информация о сделках с земельными участками на территории г.Чебоксары, проанализированы цены сделок с объектами, являющимися аналогами оцениваемых. Выводы эксперта о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка отвечают принципам обоснованности и однозначности, предусмотренным пунктом 4 Федерального стандарта оценки № 3 (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254. Рыночная стоимость объектов недвижимости установлена экспертом на дату, по состоянию на которые установлена их кадастровая стоимость, как того требует ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ. Возражений относительно объективности заключения эксперта участники производства по делу не имели.

Учитывая предмет заявленного требования, суд не связан с размером кадастровой стоимости, которую просит установить заявитель, поэтому суд полагает, что по делу имеются основания для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы.

Относительно выявленной разницы между утвержденной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, определенной экспертом, суд полагает необходимым отметить, что методология проведения массовой кадастровой оценки отличается от методологии проведения индивидуальной рыночной оценки.

Государственная кадастровая оценка относится к сплошным массовым оценкам, проводимым по унифицированной процедуре, согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)» массовая оценка недвижимости - это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке, обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

При проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому рыночная стоимость при ее условности расценивается судом как наиболее вероятная цена.

Согласно нормам ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 5 ст.24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Верховный Суд Чувашской Республики

Р Е Ш И Л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере ... рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме с подачей жалобы через Верховный Суд Чувашской Республики.

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики                                                                            Д.В.Алексеев

Мотивированное решение составлено 26 мая 2015 года.