Решение по делу № 2-2724/2018 от 16.03.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 2-2724/2018

02 июля 2018 г.                                        г.Уфа

Калининский районный суд. г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Графенковой Е.Н.,

при секретаре Исламгалиевой А.Т.,

с участием представителя ответчика (истца по встречному иску) адвоката С.Н.А , действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Джагарян Э.И. к Рыбин Ю.И о взыскании задолженности по арендной плате, по коммунальным платежам и взыскании материального ущерба, по встречному иску Рыбин Ю.И к Джагарян Э.И. о расторжении договора аренды, зачете обеспечительного платежа, взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Джагарян Э.И. обратилась в суд с иском к Рыбину Ю.И. о взыскании задолженности по арендной плате, по коммунальным платежам и о взыскании материального ущерба, указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Джагарян Э.И. (арендодатель) и ответчиком Рыбиным Ю.И. (арендатор) был заключен договор аренды жилого помещения с земельным участком сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно акту сдачи-приема ДД.ММ.ГГГГ г., истец передал ответчику арендованные жилые помещения площадью <данные изъяты>м, с земельным участком площадью <данные изъяты> расположенные по адресу: РБ, <адрес>, а Ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанные помещения <данные изъяты> (пятьдесят пять тысяч) рублей ежемесячно, оплачивать коммунальные платежи ежемесячно и осуществить обеспечительный платёж до ДД.ММ.ГГГГ Однако на момент подачи настоящего искового заявления, ответчик в нарушение пунктов и подпунктов раздела 4, п. 5.4, п. 9.3, п. 9.6 заключенного договора, не исполнял свои обязательства по оплате арендованного жилого помещения и по коммунальным платежам ежемесячно. Претензии истца за период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время о погашении задолженности по арендной плате и по коммунальным платежам ответчик добровольно не удовлетворил. О техническом состоянии жилых помещений на момент сдачи арендатору никаких претензий со стороны ответчика в акте приёма-сдачи от ДД.ММ.ГГГГ не было зафиксировано. Материальный ущерб состоит в порче ремонта стен, потолка на кухне, порчей дивана, кровати, входной двери, стульев, перилл на лестнице, в результате чего вещи потеряли свою функциональность (требуют ремонта, замены, потеряли свои потребительские свойства). Вред имуществу нанесен в результате действий (бездействий) со стороны ответчика: ответчик не следил за тем, как пользуются домом его гости. Факт причинения вреда подтверждается: фотографиями и свидетельскими показаниями. Задолженность ответчика перед истцом по арендной плате по договору от ДД.ММ.ГГГГ на момент подачи настоящего заявления в суд составляет <данные изъяты> рублей. Истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды жилого помещения с земельным участком в сумме <данные изъяты>, в счет возмещения материального ущерба <данные изъяты>, расходы по уплате госпошлины <данные изъяты>.

Рыбин Ю.И. обратился со встречным иском, с учетом уточнений просит договор аренды жилого помещения с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между сторонами расторгнуть с ДД.ММ.ГГГГ, обеспечительный платеж в размере <данные изъяты> рублей зачесть в счет уплаты арендных платежей по договору аренды жилого помещения с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ Просит взыскать с Джагарян Э.И. сумму неосновательного обогащения - излишне оплаченную за аренду в размере <данные изъяты> и материальные расходы в размере <данные изъяты> за покупку расходных материалов и ремонт водоснабжающего оборудования.

Встречные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды жилого помещения с земельным участком по адресу: РБ <адрес> на 11 месяцев сроком до ДД.ММ.ГГГГ Ежемесячная арендная плата по условиям договора составляла <данные изъяты>. Согласно пункту 4.2.1 арендная плата за помещение должна перечисляться Арендатором авансом за 1 месяц в срок не позднее 5-го числа текущего оплачиваемого месяца. Начиная с середины ДД.ММ.ГГГГ г. в арендованном доме начались перебои с водоснабжением, а с ДД.ММ.ГГГГ г. начались постоянные перебои с водой. Из-за низкой атмосферной температуры вода замерзала в системе, ломалось водоснабжающее оборудование и его комплектующие. Считает, что арендодатель предоставил в пользование имущество, у которого обнаружился существенный недостаток, который не мог быть замечен арендатором во время первичного осмотра и о котором он не был предупрежден владельцем жилья, что не дало ему возможности в полной мере использовать переданное ему имущество. Указанные выше недостатки (отсутствие воды), которые не были известны арендатору на момент заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи, поскольку не были оговорены при заключении договора, являются существенными. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Более того, стороны договорились, о чем указано в п. 9.7 договора аренды, что настоящий договор прекращает свое действие до истечения срока его действия вследствие отказа арендатора от исполнения своих обязательств по настоящему договору в одностороннем внесудебном порядке если: 9.7.2. переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении настоящего договора; 9.7.3. помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии не пригодном для проживания арендатора. Таким образом, арендатор не несет ответственности за проявившиеся в холодный период недостатки – поломки и замерзания в системе водоснабжения (буровая скважина). Данные недостатки (отсутствие холодной так и горячей воды) создают препятствия в пользовании домовладением, что в силу закона и соглашения сторон являются достаточным основанием для расторжения спорного договора аренды с заявленной истцом даты. Таким образом, считает, что у истца есть право требовать расторжение договора именно с ДД.ММ.ГГГГ Срок аренды равен <данные изъяты>. Соответственно, арендная плата за этот период составляет <данные изъяты> рублей. Итого, за весь период аренды, в счет арендной платы было выплачено <данные изъяты> рублей, что подтверждает арендодатель в своем иске. Денежная сумма в размере <данные изъяты> руб.) является излишне выплаченной арендодателю в счет арендной платы. Данную сумму согласно, действующему законодательству, можно считать неосновательным обогащением, которая подлежит взысканию. Отсутствие воды было вызвано тем, что вода в скважине и в трубах (системе) замерзала, очень часто происходили поломки деталей и комплектующих, в связи с чем арендатору приходилось нести материальные затраты по приобретению комплектующих к насосу и водопроводу, вызывать и оплачивать услуги мастера-сантехника по устранению поломок и замене комплектующих. На ремонт водоснабжающего оборудования и покупку расходных материалов было затрачено <данные изъяты>, которые подлежат ко взысканию в том числе: <данные изъяты>. покупка комплектующих и расходных материалов для системы водоснабжения (товарный чек); <данные изъяты> рублей оплата услуг мастера сантехника. (Расписка от ДД.ММ.ГГГГ г); <данные изъяты>. покупка комплектующих и расходных материалов для системы водоснабжения (товарный чек от ДД.ММ.ГГГГ); <данные изъяты> оплата услуг мастера сантехника. (Расписка от ДД.ММ.ГГГГ).

Также указывает, что Обеспечительный платеж – денежная сумма в размере ставки постоянной арендной платы за 1 один календарный месяц, уплаченная арендатором после заключения настоящего договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ в качестве гарантии надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды и засчитываемая в счет исполнения обязательств арендатора по оплате постоянной арендной платы за один последний месяц. Согласно пунктам 4.2.3. обеспечительный платеж, перечисленный арендатором арендодателю в соответствии с пунктом 4.4 настоящего договора в размере постоянной арендной платы за один календарный месяц аренды засчитывается в счет оплаты постоянной арендной платы за один последний месяц срока аренды.

Просит расторгнуть с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды жилого помещения с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Джагарян Э.И. и Рыбиным Ю.И. Обеспечительный платеж в размере <данные изъяты> зачесть в счет уплаты арендных платежей по договору аренды жилого помещения с земельным участком, взыскать с Джагарян Э.И. сумму неосновательного обогащения – излишне уплаченную арендную плату в размере <данные изъяты>, взыскать с Джагарян Э.И. неосновательное обогащение – материальные расходы в сумме <данные изъяты> – стоимость расходных материалов и ремонта водоснабжающего оборудования.

Истец Джагарян Э.И., представитель истца Джагарян И.Р. в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель ответчика Рыбина Ю.И. адвокат Сарвартдинова Н.А. в судебном заседании исковые требования Джагарян Э.И. не признала, просила в их удовлетворении отказать. Встречные исковые требования просила удовлетворить по изложенным в них основаниям.

В силу ст.167 ГПК РФ суд, с учетом мнения лица, участвующего в деле, считает возможным рассмотрение в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя ответчика – истца по встречному требованию, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Часть 2 ст. 612 ГК РФ устанавливает, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с приведенными выше положениями закона, правовое значение для дела имеет факт заключения договора аренды и передачи имущества арендатору, факт оплаты арендной платы, факт причинения ущерба, установление существенных недостатков арендованного имущества, которые не оговаривались при заключении договора аренды.

Джагарян Э.И., заявляя исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, по коммунальным платежам и о взыскании материального ущерба, указала, что задолженность ответчика перед истцом по арендной плате по договору от ДД.ММ.ГГГГ на момент подачи настоящего заявления в суд составляет <данные изъяты> рублей. Также указала, что материальный ущерб состоит из порчи стен, потолка на кухне, порчи дивана, кровати, входной двери, стульев, перилл на лестнице, в результате чего вещи потеряли свою функциональность (требуют ремонта, замены, потеряли свои потребительские свойства), предоставляя суду в качестве доказательств, подтверждающих заявленные требования, фотографии.

В соответствии ч.1. ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушении указанной нормы истцом по первоначальному иску, не представлено доказательств, что ему причинен материальный ущерб на указанную сумму. Отсутствуют доказательства письменные или устные, что данное имущество принадлежит истцу или им приобреталось, находилось и/или находится в переданном в аренду доме и повреждено именно ответчиком. Также не проведена оценка стоимости ущерба. Не предоставлены доказательства отсутствия или наличия задолженности по коммунальным услугам (электроэнергия, газ). Отсутствую какие-либо документы, акты приема передачи показаний по счетчикам.

Также суд считает, что у истца по первоначальному иску, отсутствуют правовые основания требовать задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты>. исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды жилого помещения с земельным участком по адресу: РБ <адрес> <данные изъяты> сроком до ДД.ММ.ГГГГ Ежемесячная арендная плата по условиям договора составляла <данные изъяты>. Согласно пункту 4.2.1 арендная плата за помещение должна перечисляться Арендатором авансом за 1 месяц в срок не позднее 5-го числа текущего оплачиваемого месяца.

Судом установлено, что, начиная с середины ДД.ММ.ГГГГ г., в арендованном доме начались перебои с водоснабжением, а в дальнейшем, с начала ДД.ММ.ГГГГ г., стали происходить постоянные перебои с водой. Из-за низкой атмосферной температуры вода замерзала в системе, ломалось водоснабжающее оборудование и его комплектующие. Представитель истца Джагарян Э.И. - Джагарян И.Р., являющийся ее отцом, в судебном заседании пояснял, что сам лично строил этот дом и бурил скважину, не отрицал факты неоднократных поломок водоснабжающего оборудования, он неоднократно по телефону давал Рыбину Ю.И., рекомендации по ремонту и починке водоснабжающего оборудования. Не отказывался от возмещения материальных затрат, понесенных Рыбиным Ю.И. для наладки системы водоснабжения. Данные факт подтвержден также письменными распечатками звонков с телефона Рыбина Ю.И. на телефон Джагарян И.Р.

Согласно ч.1 ст 310 ГК Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 2 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; А также согласно ч.4 вышеуказанной статьи имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Суд принимает во внимание пункт 9.7 договора аренды, которым установлено, что настоящий договор прекращает свое действие до истечения срока его действия вследствие отказа арендатора от исполнения своих обязательств по настоящему договору в одностороннем внесудебном порядке если: переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении настоящего договора (п.9.7.2.); помещение в силу обстоятельств за которые арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии не пригодном для проживания арендатора (п. 9.7.3.).

Также судом установлено, что по условиям договора аренды, согласно пункту 5.3. арендодатель принимает на себя исполнения следующих обязательств: 5.3.7. арендодатель обязан производить ремонт помещения, связанный с общим капитальным ремонтом помещения. Арендодатель за свой счет осуществляет весь текущий ремонт и, при необходимости, любой капитальный ремонт структурных компонентов и инженерных систем помещения. Также пунктом 5.3. договора аренды установлено, что арендодатель принимает на себя исполнения следующих обязательств: обеспечить арендатору возможность круглосуточного пользования помещением в соответствии с условиями настоящего договора. В течение срока аренды обеспечивать условия для нормального функционирования всех систем жизнеобеспечения помещения, ….. Содержать помещение в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке. Обеспечить снабжение помещения электрической и тепловой энергией, водоснабжением, канализацией на условиях поставщика соответствующих услуг.

Таким образом, суд приходит к выводу, что арендатор не должен нести ответственности за проявившиеся в холодный период недостатки – поломки и замерзания в системе водоснабжения (буровая скважина). Установлено, что арендодатель предоставил арендатору в пользование имущество, у которого обнаружился существенный недостаток, который не мог быть замечен арендатором во время первичного осмотра и о котором он не был предупрежден владельцем жилья, что не дало ему возможности в полной мере использовать переданное ему имущество. Указанные выше недостатки (отсутствие воды), которые не были известны арендатору на момент заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи, поскольку не были оговорены при заключении договора, являются существенными. Данные недостатки (отсутствие холодной и горячей воды) создали препятствия в пользовании домовладением, что в силу закона и соглашения сторон являются достаточным основанием для расторжения договора аренды.

Арендатором в адрес арендодателя на банковский счет последнего были произведены следующие платежи: ДД.ММ.ГГГГ. – <данные изъяты> руб.; ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> и ДД.ММ.ГГГГ г. - <данные изъяты>.; ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере <данные изъяты> Итого арендатор выплатил арендодателю <данные изъяты>.

В силу статья 381.1 ГК РФ Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

По условиям п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды, заключенного сторонами, обеспечительный платеж – денежная сумма в размере ставки постоянной арендной платы за 1 один календарный месяц, уплаченная арендатором после заключения настоящего Договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ в качестве гарантии надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды и засчитываемая в счет исполнения обязательств арендатора по оплате постоянной арендной платы за один последний месяц

Согласно п. 4.2.3. договора, обеспечительный платеж, перечисленный арендатором арендодателю в соответствии с пунктом 4.4 договора в размере постоянной арендной платы за один календарный месяц аренды, засчитывается в счет оплаты постоянной арендной платы за один последний месяц срока аренды.

Таким образом, выплаты, произведенные арендатором ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. и ДД.ММ.ГГГГ г. в размере <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> руб., суд считает обеспечительным платежом и засчитывает в счет исполнения обязательств арендатора по оплате постоянной арендной платы за один последний месяц.

В качестве подтверждения своих расходов на ремонт системы водоснабжения ответчиком (истцом по встречному иску) представлены расписки и товарные чеки. <данные изъяты> оплата услуг мастера сантехника. (Расписка от ДД.ММ.ГГГГ г), <данные изъяты> руб. покупка комплектующих и расходных материалов для системы водоснабжения (товарный чек от ДД.ММ.ГГГГ г<данные изъяты> оплата услуг мастера сантехника. (Расписка от ДД.ММ.ГГГГ). Товарный чек на сумму <данные изъяты>. суд считает недопустимым доказательством, так как не представлен оригинал данного чека. Итого затрачено <данные изъяты> руб.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Таким образом, материальные расходы в <данные изъяты>, которые были затрачены Арендатором на ремонт водоснабжающего оборудования и покупку расходных материалов суд считает неосновательным обогащением, которые подлежат ко взысканию.

Суд также считает обоснованными требования истца по встречному иску о взыскании суммы неосновательного обогащения - излишне оплаченной за аренду в размере <данные изъяты>, поскольку установлены существенные недостатки, являющиеся основанием к расторжению договора с ДД.ММ.ГГГГ Срок аренды составляет ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно арендная плата за этот период составляет <данные изъяты> х 7 дней) =<данные изъяты> рублей. Следовательно, денежная сумма в размере <данные изъяты> (<данные изъяты> руб.) является излишне выплаченной Рыбин Ю.И в счет арендной платы.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным требованиям.

С ответчика по встречному иску Джагарян Э.И. в пользу истца Рыбина Ю.И. подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины, пропорционально удовлетворенным требованиям <данные изъяты>

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В исковых требованиях Джагарян Э.И. к Рыбин Ю.И о взыскании задолженности по арендной плате, по коммунальным платежам, взыскании материального ущерба отказать ввиду необоснованности.

Встречные исковые требования Рыбин Ю.И к Джагарян Э.И. удовлетворить частично.

Договор аренды жилого помещения с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, д. Кириллово, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Джагарян Э.И. и Рыбин Ю.И, считать расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

Обеспечительный платеж, произведенный Рыбин Ю.И в размере <данные изъяты>, зачесть в счет уплаты арендных платежей по договору аренды жилого помещения с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать с Джагарян Э.И. в пользу Рыбин Ю.И излишне оплаченную за аренду сумму в размере <данные изъяты>

Взыскать с Джагарян Э.И. в пользу Рыбин Ю.И произведенные на покупку материалов и ремонт водоснабжающего оборудования расходы в размере <данные изъяты>.

Взыскать с Джагарян Э.И. в пользу Рыбин Ю.И расходы по госпошлине в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца через Калининский районный суд <адрес> РБ путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.Н.Графенкова